为什么二手房卖不动了，价格却还坚挺？
为什么二手房卖不动了？
首先，我们得承认，中国房地产市场已经进入了一个新的发展阶段，告别了过去那种一房难求、房价只涨不跌的“黄金时代”。二手房成交量下滑的原因是多方面的：
1. 宏观经济环境与居民信心：
经济增长放缓与不确定性： 整体经济增长的放缓，以及部分行业（如互联网、教培）的调整，使得居民的收入预期和就业稳定性受到影响。当经济前景不明朗时，人们往往会更倾向于保守消费，减少大额支出，房产作为最大的消费品之一，自然受到影响。
居民收入与财富增长减速： 过去几十年，许多家庭的财富增值很大程度上体现在房产上。但随着经济增速放缓，居民家庭的可支配收入增长也受到限制，加上前几年的一些冲击，很多人在购房这件事上变得更加谨慎，尤其是对于刚需和首次改善型购房者。
未来预期改变： 过去大家普遍认为房子是优质资产，能抵御通胀，而且未来还会升值。但现在，随着政策调控和市场变化，这种“只涨不跌”的预期正在被打破。一些购房者开始担心房价下跌的风险，或者认为投资房产的回报率不再像过去那样有吸引力。
2. 政策调控的持续影响：
“房住不炒”的长期定位： 这是国家房地产政策的核心基调。政府一直在努力挤压房地产的投资属性，引导其回归居住属性。这直接导致了投资投机需求的减弱，也间接影响了整个市场的活跃度。
信贷收紧与贷款难度增加： 银行对于房贷的审批日趋严格，首付比例提高，贷款利率虽然有松动但整体额度相对有限，审批周期也拉长。对于购房者来说，获得足够的资金支持变得更加困难，这极大地限制了潜在的购买力。
“三道红线”等房企融资限制： 这些政策虽然主要针对开发商，但影响到了新房市场的供应和价格，也间接影响了二手房市场的预期和流动性。
限购、限售等政策的“惯性”： 虽然部分城市在微调政策，但许多限制性措施仍然存在，仍在一定程度上抑制了交易活跃度。
3. 新房市场的竞争：
新房供应的“性价比”和“吸引力”： 在许多城市，尤其是核心区域，虽然二手房选择多，但部分新房项目凭借其崭新的品质、更现代化的设计、更完善的社区配套（如新学校、新商业），以及开发商为了去库存可能采取的一些营销手段（如装修升级、赠送面积等），对购房者具有一定的吸引力。
“降价促销”的新房： 一些开发商为了回笼资金，会采取降价促销的策略。这种行为会直接影响周边二手房的价格预期，导致二手房购房者持币观望，等待价格下降。
期房的“诱惑”： 虽然期房有风险，但相对较低的首付和相对更优惠的价格（相比现房）对部分购房者仍有吸引力。
4. 购房者心态的变化：
“买涨不买跌”心态的逆转： 过去大家认为房价会涨，所以一旦有房源就赶紧入手。现在，如果大家认为房价会跌，就会宁可等待，也不愿在高位接盘。
购房门槛的提高与观望情绪： 动辄几百万的房产，加上税费、装修等一系列支出，对于大多数家庭而言是一笔巨大的开销。在收入增长预期不明朗的情况下，人们会更加审慎地评估自己的财务状况和未来的生活规划，从而推迟购房计划。
对“房产增值”的依赖减弱： 过去很多家庭的财富增长很大程度上体现在房产的增值上，这是一种“被动增值”。但现在，随着市场回归理性，这种快速增值的可能性降低，购房的金融属性减弱，居住属性被更多强调。
为什么二手房价格却还坚挺？
虽然卖不动，但价格没有出现想象中的崩盘，这同样是多重因素博弈的结果：
1. 房产的“居住属性”与刚性需求：
刚性需求依然存在： 即使经济不确定性增加，但结婚生子、子女入学、改善居住条件等刚性需求不会消失。很多人需要房子来解决基本的居住问题，这构成了二手房市场最基础的支撑力量。
核心地段的稀缺性： 在一些地理位置优越、配套成熟的区域，房产本身就具有很强的稀缺性。这些地段的二手房，其价值更多体现在其所在的城市资源和生活便利性上，因此价格相对抗跌。
2. 现有房主的“心理底线”与持有成本：
持有成本： 房主拥有房产需要承担物业费、取暖费（北方）、以及可能的空置期内的贷款利息等。除非遇到急需用钱的情况，很多房主并不愿意大幅降价出售，因为这会立刻造成实际损失，而且他们也可能预期未来市场会好转。
投资和情感成本： 许多房主已经持有房产多年，其成本已经摊销，他们更倾向于卖出一个“合理”的价格，而不愿承受“贱卖”的心理落差。房产往往也承载着家庭的希望和情感价值，房主不希望因为急于出售而损失太多。
“不差钱”的房主： 在二手房市场中，有一部分房主并不急于出售，他们可能是因为换房周期长，或者有其他资产作为支撑，对价格的敏感度不高，愿意等待一个更好的买家。
3. 市场结构的“僵化”与信息不对称：
挂牌价与成交价的差异： 很多二手房挂牌的价格是房主或者中介基于过去市场行情、自身期望设定的，而实际成交价可能低于挂牌价。但媒体报道往往更多集中在挂牌价上，给人一种价格坚挺的错觉。
信息不对称： 普通购房者很难完全了解市场的真实供需情况和成交价格的细节。中介和房主在信息掌握上可能更有优势，这使得价格博弈更加复杂。
房源的“分化”： 不是所有二手房都“卖不动”。地段好、户型佳、装修好、总价适中的优质房源，在市场下行时反而更容易成交，甚至可能因为其稀缺性而保持价格稳定。而那些地段偏僻、户型差、楼龄老、配套差的房源，则会面临更大的去化压力，价格也更容易松动。
4. 二手房交易的“硬约束”：
高昂的交易成本： 二手房交易涉及契税、个人所得税（满五唯一可能免征）、中介费等一系列税费，这些成本对于购房者来说是一笔不小的支出，会影响他们最终的购房意愿。
贷款的“锚定效应”： 一些二手房的贷款利率可能会受到当前市场整体贷款利率的影响。即使市场利率有所下降，银行对二手房的贷款审核依然会相对谨慎，并且在评估价格时可能也会有自己的考量。
5. 部分城市和区域的“结构性因素”：
学区房： 在一些优质教育资源集中的区域，学区房的价值属性非常强，即使在整体市场下行时，其价格也可能因为教育资源的稀缺性而保持坚挺。
人口持续流入的城市： 在那些经济活跃、人口持续流入的城市，即使整体市场趋于理性，但人口增长带来的居住需求仍然会构成一定的支撑。
总结来说：
二手房市场之所以出现“卖不动但价格坚挺”的现象，并非单一原因所致，而是宏观经济、政策导向、市场预期、购房者心态以及房产本身的属性等多重因素共同作用下的结果。
卖不动 更多是因为宏观经济下行、居民信心不足、信贷收紧以及对未来预期的改变，导致有效购买力下降，观望情绪浓厚。
价格坚挺 则是因为刚性需求的支撑、房主持有成本与心理预期、市场结构的“黏性”以及部分优质房源的稀缺性在起作用。
这种“价不跌”的现象更多是一种相对的稳定，或者说价格下行的速度和幅度被多种因素所缓释，而不是完全没有松动。在未来，随着市场对新常态的适应，以及政策的持续引导，二手房市场的供需关系和价格体系也可能发生更深层次的变化。购房者和卖房者都需要适应这种新的市场规律，更加理性地看待房产的价值与风险。
网友意见
因为这正是国家愿意看到的。
首先，现在面临的问题主要有这么几个：
1.银行持有太多的房产抵押贷款，风险很大。如果房价下跌，产生大规模坏账，会导致系统性金融风险，甚至出现银行破产的情况。
具体参见1998年海南发展银行破产清算，在此不赘述。
2.地方政府为了发展，已经借了太多的地方债。
而除了一线城市，再加几个强二线城市，大部分城市是没有足够的企业提供充足税收来满足政府日常支出的。
所以这些地方政府，只能靠卖地收入来提供财政收入，给地方发展筹集资金。
3.很难区分谁是真正的刚需，谁是炒房客。
买房的人之所以如此疯狂，其中一个很重要的原因就是：新房二手房倒挂——二手房比新房贵很多。
“买到就是赚到”的观念，早已深入人心，这也是炒房客炒房的根本原因。
4.人口在持续下滑，房价不能再高了，否则“存地失人，人地皆失”，这样把未来都输掉了。
但是也不能现在就暴跌，毕竟银行的房产抵押还在那搁着呢，暴跌势必出现大规模坏账，导致金融系统风险；地方政府还有那么多债务没还呢，房价跌了，地就卖不出去，财政收入的最大头就没了，有破产风险。
5.不能让勉强够的上买房的人强行上车，因为能上车的早就上车了。现在还没上车的，其实大都是收入很低的。而且现在的经济形势大家也知道，这部分还没上车的人，但凡遇到点经济波动，很可能就断了现金流。
所以你看现在贷款利率越来越高，其实就是把现金流不行的人挡在门外，让那些现金流不错的人买房。因为现金流强的人，其抗风险能力，肯定远远超过现金流低的人。
综上，现在二手房价格仍然高居不下，正是国家想要看到的。
只要一二手倒挂，就可以吸引有能力的购房者去抢购一手房，毕竟“买到就是赚到”。
如此一来，土地财政还能继续玩——新房秒光，地不愁卖，地方财政来源不断。
这种操作下，地方政府、银行、房企肯定要趁二手房东还没反应过来之前，市场上二手房没有出现大规模降价抛售之前，把自己的负债降下来，杠杆降下来，风险排除掉。
所以你会看到，新房首付比例不断提高，贷款利率也不断提高，地方政府加大供应土地，这都是各方在降低自己的杠杆、负债还有风险。
目的都是让市场上手中拥有大量现金的人，投入到楼市，给银行降风险，给房企去杠杆，给地方政府减负债。
所有的一切都是为了将来的某一天土地财政玩不下去了，开始收房产税做准备。
到时候，房价再怎么跌，政府、银行都已经抽身出来了，防火墙都已经建立好了，也不怕了。
所以，这两年你会明显的看到，二手房贷款越来越难，但还是有一定的限额。
二手房为什么还会留出一点限额呢？
就是害怕二手房东太早的反应过来，引发大规模的降价抛售。
让二手房东认为贷款额度还是有的，房价还是有上涨的可能的，只不过我在等一年，万一下一个买家申请到贷款了呢。
而且一定要让二手房东的纸面财富保持住，让他们认为：
“那些降价抛售的，都是因为有急事，只能逼不得已大幅度降价。像我们这种暂时不缺钱，没有急事的人，可以挂上去，等等哪个能申请到贷款的人来买我们的房子。”
其实过个几年，就会有一些回过来味儿的房东发现，能申请到贷款的很少，而且二手房指导价让他们多出很多首付，这些人是不愿意买二手房的。
等到那个时候，即使二手房东想要降价出售，幅度不够的话，也很难卖掉。除非降到2016年之前的价格，但是那就会让很多二手房东觉得自己亏了，不愿意卖。
所以，到时候就出现了，想卖吧，大概率要亏；不卖吧，又不知道什么时候能卖掉——左右两难。
甚至有些非一线二线核心区位的房东发现，之前的纸面巨额财富就像是一场梦，到头来只是空欢喜一场。
只要二手房东把房子捂在手里，不大规模降价抛售，政府就能继续拍地，新房秒光，继续土地财政，把政府的负债降下去。
这就叫，用时间换空间，给地方政府还有银行抽身创造出一个时间空当。
当地方政府的债务危机大部分化解之后，当银行的系统性风险排除出去之后，房地产税就出来了，烟花就要燃放了～
关于房地产的问题，有很多内容写了也发不出来，有问题的可以在这里找到我：
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2022年3月16日更新：
从现象来说就是给新房贷款，不给二手房贷款的结果。
这种问题就凸显了你对房地产交易机制缺乏认知。
第一，房地产的价格是要有交易才有价格，所谓有量才有价，如果这个市场上一套房都卖不出去，那价格当然不会动了。只有被交易以后的房价才会被记录下来，作为房屋交易的价格记录。
第二，很多人都觉得只要房子卖不出去，交易困难，房东就会不断的降价，直到房子卖出去。这个逻辑根本不成立，如果你卖过房你就知道眼下价格不合适，房东那可以不卖房，他有什么着急的？房子是有使用价值的。，卖不出去的情况下往往是房租暴涨的时候，那我就租出去好了，实在租不出去我还可以自己住，还可以留给以后的孩子住。很少房东会在房子卖不动的时候就不断下调价格，直至亏本卖。
总有人想着房东都很急用钱，或者房东连月供都还不起，很着急，想要把房子卖掉。急用钱的房东真的是极少数那种什么人要移民马上要走，或者身患绝症卖房治病的，100个里面有一个就不错了。至于连月供都还不起，要卖掉房才能还月供的人，这根本就不合逻辑，你想想如果是这种情况的话，他怎么拿到的贷款，怎么可能让他买到这个房子？
所以正常房东的心态是眼下的价格是短时间内政策造成的，既然现在价格不好，那我就把房子租出去，等一段时间再说。就算以后价格仍然不好，那我也犯不着现在急着降价把房子卖掉。
所以房东不着急，你爱跟他耗就跟他耗好了。最后耗不起的肯定不是房东。因为人家是有资产的那个人，你一个没资产的你有什么优势？不能卖给你人家可以卖给别人啊，好像你不买人家就得急死一样
有人说房产税会如何如何，正常有房的人绝不会因为这个房子一年要交个一两万的税，就急着降价几十万把房子卖掉。是你你会范这傻？总有人觉得有人手握十几套房会交不起房产税，第一这种人他就很少第二，真有人手握十几套房他就绝对有钱，他就绝对交得起这个税。你要看的是房产占他总资产的比例，而不是看十几套房交税的绝对值。更不要说房产税可以加到租金里。
你要知道每个房子都不是同质产品，因此光看价格一点意义都没有，比如说今天你喜欢这个房子是因为周边设施完善，而且离你公司非常近，你倒是跟这个房东耗耗来耗去，他把房子卖给别人，你不得不买更远的房子，你牺牲的是生活便利或者说你等着买房结婚，结果你在那和房东耗耗来耗去，老婆跟别人走了，你把房东耗死到底有什么意义的？
你买不买房为的是自己的生活幸福，而不是为了把房东耗死。你爱买不买，你是为你自己的生活负责。
你周围有没有这样的同学、同事或朋友。他本来各方面都不如你，啥都比不上你，但当年，他砸锅卖铁到处借钱，咬牙上车买了房。而你当时条件比他好得多，钱比他多得多，就因为稍稍犹豫了一下，就被起飞的房价越抛越远，到今天你也没再追上过他。
你当年怎么想的？你当年不也是坚定的认为房价涨不上去，认为他就是缺心眼吗？你当年难道不是也找了一堆资料，一堆证据，不也是疑惑他哪里来的迷之自信吗？
你周围有没有这样的同学、同事或朋友。他本来各方面都比你强，比你优秀，甚至家里早早就置办了房产。但当年，你咬牙上车的时候，他不知道信了谁的鬼话，感觉房价涨太高了，要跌了，所以把家里房子卖了，想等跌下来再买回来，结果就再也没能买回来，现在住的可能还不如你。
你现在怎么看他？你难道不替他后悔，替他惋惜，替他感到可怜、可悲、可叹吗？你难道不会私下吐槽一句，让他当年不信你，你抢着上车，他居然还下车了？
这些年的股市也好，楼市也罢，不一直就是这么魔幻吗？永远是一堆人排着队跑步进场的同时，另一堆人急着赶紧离场。两拨人在门口擦肩而过，都默默的说了句，大傻X。
所以无论是分析涨也好，跌也好。分析的对也行，错也行。分析的天马行空也罢，分析的头头是道也罢，永远都会有另一批人不满意。因为本质上大家都不是上帝，多好的分析也不代表能准确预测未来。大家也不是真的在听预测，只是在找认同罢了。
所以对于房子，我如今的观点是，分析不重要，预测不重要，重要的是，如果你错了，你是否能接受的了？
你认为房价会继续涨，没问题。但事实上，过去几年，确实有很多曾经如日中天的区域，房价腰斩了。如果你预测错了，着急买房上车，结果房价不仅没涨，还腰斩了，你是否能承受这个结果？
你认为房价会转跌，也没问题。但事实上，过去几年，也确实有很多地方，小跌之后迅速反弹，不断再创新高。如果你预测错了，降价卖了房，可房价不仅没跌，还暴涨了，你能否接受这个结果？
很多观点认为现在是房东和购房者在僵持。但在我眼里，根本不存在僵持，甚至都不存在房东和购房者。你全家三代人，不会一套房子都没有吧？你只要有房子，那你不就既是房东又是购房者吗？你在和虚无缥缈的张三僵持，不知道在哪的李四又在和你僵持，这难道不就是你在和你自己僵持吗？一边坚定的认为别人的房子早晚得降价，一边又不愿意降价卖自己的房子，不可笑吗？
我家在北京、上海、江苏、辽宁都有房子，还不止一套。这几年基本没卖，也没新买。我周围还认识很多人，也是如此。是在僵持吗？不存在的。没卖，跟价格预期无关，就是暂时不缺钱，卖了拿着钱不知道该干啥。没买，也跟价格预期无关，单纯就是没有必须要买房的事情，也没那么多闲钱再买房了。而我知道的最近卖房了的，无一例外都是因为别的事情，手头缺钱了。而最近买房了的，也都是因为小孩上学，结婚之类的必须要买房，或者是刚好赚了一笔大钱没地方花。
房住不炒喊了这么多年，既然不炒，就别拿投资炒作的那老一套分析房价啦。
你买车的时候，最关注的会是车价未来是涨是跌吗？你犹豫买不买包的时候，最关注的会是明年这款包调不调价吗？你卖二手车，难道是感觉车价要跌吗？你把手表当了，难道是想等价格跌点再买回来吗？
不卖，因为不想卖，也不缺钱。不买，因为没必要，也买不起。仅此而已。
谁能僵持过谁？价格只是结果罢了，根上还得看钱。
突然大家都缺钱，要活不下去了，自然就会大甩卖，价格自然就跌了。突然大家手头都是钱，没处花，自然就加价买，就疯抢，价格自然就涨了。
但其实，一切都互为因果，网上很多人都盼着房价大降，我想问一句，你是盼着大家疯狂甩卖房子吗？是认为，房主都活不下去，倾家荡产要卖房子卖地的地步了，你还能活的很好，还能有余力有闲钱买房子是吗？你真是乐观天真的可爱呢。
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其实股市与楼市不同，但很多道理是相通的。
股市也分投机炒作、投资、和持股。股价涨多了一定跌吗？没有交易量一定跌吗？不一定吧。
股票投机炒作看什么？就是看价格，别说感觉价格要跌了，就是感觉长得慢点，投机客都可能立刻就会跑。
但如果是长线持有呢？很多大机构，甚至养老基金，政府基金，主权基金，做资产配置的，拿个三年五年十年八年都很正常，价格跌了又如何，不是还有分红吗？
甚至如果身份不是股民呢？如果是大股东二股东呢？股票没有交易量就降价抛售？疯了？公司不要了？大股东身份不要了？
可见角色不同，目的不同，行为也会有非常大的差异。
炒房团，投机客，就相当于做短线的股民。杠杆大，资金有成本，需要提高周转才能充分利用资金。这时候，如果股票没有交易，那割肉也得跑，砸盘也得跑，因为资金不是自己的，是借的，有成本有期限，拖久了，被困在股票里，该还钱的时候还不上，就直接破产了。
但手上三五套，甚至十套八套房子的一定是炒房团，一定是投机客吗？不一定，还有可能就是资产配置的老板。这批人，就相当于做长线投资和资产配置的机构。只要长期对股票有信心，短期别说没有交易量了，就算腰斩都不怕。就像巴菲特那种人，拿股票常常都是持有十年八年的，会在乎明天后天是涨是跌？自己都是自己说了算的，跌了大不了放在那，起码还有分红，除非个人遇到重大自己困难，不然是不会轻易减仓股票的。
还有一种就是房住不炒的核心，自住人士。这批人就像是上市公司的大股东二股东。有钱没有不重要，上市公司大股东，把股票全抵押融资了的也有很多，但他们可能卖股票吗？股票对于他们既不是投资也不是投机，而是持有。卖了股票，公司就没了。所以除了侵家荡产家破人亡的大事要逼着他们卖股票，一般都是很少会自己主动卖的。跟涨跌无关。
所以明白了吗？现在网上聊房价要跌的，十之八九几乎都是站在了炒房团的角度，十之八九分析的都是投机客的逻辑。
那你有没有尝试过站在资产配置的大老板和自住人士的角度思考问题呢？
股市里什么人最惨？什么人牛市赚不到多少钱，熊市亏的想跳楼？不就是炒短线的小散股民吗？你一直用短线散户的思维思考楼市，你为什么认为自己的下场会比小散股民好多少呢？
你希望房价跌，到底是认为房价该跌，还是因为这个房价，你买不起？就像股市的小散，股票涨了总是期盼能有个回调让自己上车，股价跌了总是期待马上就能触底反弹。你的信心到底是来源于你的分析，还是屁股决定脑袋？
尝试多代入几种不同的身份思考楼市，思考房价，你可能会有完全不同的结论。
我始终不认为楼市涨跌有多大意义，就像熊市也有涨停的票，牛市也有跌停的股一样。
不要总是像个散户一样，思考你砸锅卖铁凑出个首付，再坑蒙拐骗贷个几十年还不完的贷款，用来买房值不值，能不能很快翻倍，能不能迅速财富自由，会不会跌。你这样思考，无论得出的结论是涨是跌都没有意义，楼市不是你这种人决定的。就像长期来看，股市不是由散户主导的一样。
股市赚钱靠什么？你要思考，你是管着几十亿的基金经理，你是急需资产配置的身家百亿大老板，你会买什么票。你要想，你是公司大股东，实控人，你会不会放弃这个公司。因为股市本质上是这些人说了算的。楼市也是如此，你要假设，你是身家十几亿甚至几十亿的大佬，有钱没地方花，你愿不愿意在这配一套房子。你要分析你是刚需，没房子就结不了婚，就要不上小孩，就落不下户口的人，你愿不愿意把你的第一套房子买在这。这些人，才是中国楼市真正的基石和涨跌的关键。
因为大众的认识是严重滞后的！
就拿2008年的次贷危机来说，普通人意识中的危机，是从2008年9月15日雷曼破产开始的。
然而美国政府眼中的危机，是在2007年7月爆发的，
实际上，在2007年春，次贷违约问题，就已经很严重了。
那你说这期间一年半的时间，普通老百姓是怎么想的？为什么不抛售房产？
由上图可知，当时美国的房价：
- 2004-2005年暴涨；
- 2006年1月登顶，之后横盘缓跌；
- 2006年10月开始急跌，当月新房价格中位数同比下降9.7%，全年销量大跌；
- 2007年春，是个人都能看出来，楼市已经繁荣不再，随后进入快速下跌通道——怎么涨上去的，就怎么跌下来了。
从房价登顶，到雷曼时刻，中间整整经历了两年零九个月。
咱这才哪到哪？
由于众所周知的原因，国内的事情不能讲得特别具体，我们只讨论经济逻辑，现实问题，需要你代入已知信息，自己去思考，虽然国情不同，人性却是相通的。
为什么大众认知是落后的？
因为美国政客和金融精英会忽悠他们。
美国房地产最繁荣的时期是2004-2005年，到2007年，那些低收入的人由于利率上浮月供上涨，从而发生断供，于是次贷风险暴露（《大空头》中的麦克就是看到了这点，才跑去做空MBS的）。
但在2007年3月的国会听证会上，美国财长保尔森却表示：“次贷问题基本上得到了控制。”
美联储主席伯南克说：“次贷市场对整个经济和金融市场的影响，是可以被控制的。”
然而仅过了一个月，美国第二大次贷机构——新世纪金融公司，就宣告破产了。
所以美国政客的话，就是用来哄孩子的。
在电影《Margin Call》中，大Boss Tuld用三个词，总结了金融游戏规则：
这就是讲，一旦风险来临，他们为了确保自己率先上岸，会使用欺诈手段，把有毒资产卖给合作伙伴和客户。
电影《入侵华尔街》中，某投行为了自保，明知道快要爆雷了，仍然花言巧语地忽悠普通人接盘，主角吉姆就是因为不懂房地产理财里面的门道，才被经纪人、律师接连忽悠，最终家破人亡走上不归路。
越是危机快要来临的时候，那些所谓的精英们就越是要忽悠普通人接盘，好让他们自己先上岸，
在他们上岸之前，要做的就是维持住价格。（限跌令也是这个意思）
能不能维持住呢？
美国政客和金融精英会说：“肯定能啊，美国房价过去几十年跌过吗？凡是做空美国房价的，都失败了；美国有货币霸权，危机？放水就可以啦，balabla……”
然后老百姓就真信了，觉得大涨虽不太可能，但大跌也不可能，于是就耗着。
来，我来告诉你，为什么泡沫一定会破，债务危机不可能避开，必须要通过债务减记（资产减值）的方式解决。
首先，泡沫的核心是什么？
是杠杆，而杠杆就是负债。
泡沫一定会破，换句话讲，就是债务危机不可避免——这是由人性和债务周期决定的：
债务周期如何理解呢？联想下自己最熟悉的情景，你想必借过债吧？一旦借债，你就创造了一个周期。
表面上你是向银行借钱，实际上，你是向未来的自己借钱，因为在未来的某一时刻，你必须压缩消费，以偿还债务。
其次，什么是经济？
经济本质上是由无数个交易构成的。在交易中，一个人的支出，是另一个人的收入。
在人们借钱消费的时候，支出会扩大，相对应的，收入也会扩大，反映在宏观经济上，就是繁荣周期。
当人们为了偿还债务而压缩支出时，相对应的，人们的收入也会减少，这反映在宏观经济上，就是衰退周期。
但衰退周期并不一定都对应着债务危机，如果借债是用于生产性目的，从而创造出了更多的收入，来偿还本息，那么在还债周期到来时，不见得就要降低支出。
举例：
司机张三，一开始开出租，每月挣1w；
后来贷款买了辆车自己跑，虽然需要每月还贷5k，但这时的他，每月能挣2w了。
这就是一个好的借债，因为增加了收入。
那债务危机有可能避免吗？
不可能。
因为在上升周期，债务会产生一个自我强化的上升运动。
首先，你能否从银行借到钱，能借到多少钱，取决于你的收入水平和可抵押资产的价值。
在上升周期，由于债务扩张支撑了消费和投资，人们的收入和资产价格都在上涨，又进一步增加了借债。
其次，经济繁荣，会使人们对未来的预期感到乐观，银行愿意承担风险的意愿加强，借贷也会变得更容易。
人们也总是更喜欢借钱花钱，但反感省钱还钱，而且人们习惯根据以往的经验来判断未来，会惯性地认为收入会持续涨，从而继续大量举债。
再次，货币过度扩张会带来“负债经济”——借钱即赚钱，这是通胀（实际利率为负）周期中的一种现象，它奖励了过度借债的行为。
政治上，放宽信贷，也比收紧信贷容易得多，因为政治家需要更充分的流动性以维持繁荣，所以在还债周期，支出下降，经济失速时，决策者通常会放水刺激，导致债务突破平衡的临界点，从而走向泡沫。
这些因素综合到一起，一定会让负债，从良性变成泡沫。
当债务泡沫到达顶峰后，就会掉头，进入向下的自我强化。
在下降周期，由于消费减少，收入下降，违约增加，银行对借款人的还贷能力存疑，不仅不会继续借款，反而会要求你提前还款，企业现金流出现危机，违约进一步增加……经济增速下降，人们对未来感到悲观，投资趋于保守，抛售资产，房价下跌。
资本市场上，人类的心理由两种情绪主导，贪婪和恐惧。
繁荣的上半场，由贪婪操控；
衰退的下半场，则由恐慌支配。
当债务周期走到爆破阶段，恐慌就会彻底支配人们的心理，债务危机就发生了。
所以，泡沫一定会破，债务危机不可避免。除非在繁荣周期，能够管住放水的手，但我们都知道，这不符合人性和政治需要。
政府的宏观调控有没有作用？
有，但只能延缓危机的爆发：
你看，在危机酝酿至完全爆发的期间，不光白宫的救市政策然并卵，美联储也是一直降息放水，
但放到后来，就不敢放了，这是由于在危机彻底爆发之前，美国遭遇了和我们今天所面临的状况非常相似的麻烦，使政策陷入两难。
这个麻烦叫通胀。
当时的美国经济，一边是亟待治理的通胀，要求货币紧缩；
另一边则是摇摇欲坠的房价，若要维持，必须宽松货币。
上面这张图，对于理解美国决策者的行动非常关键：
1）在2004-2006，美国房价疯涨的两年间，美国经济处于一段低通胀高增长的蜜月期，在这种形势一片大好的情况下，决策者对泡沫增长采取了放任的态度。
2）2007年，美国经济正在经历一轮不大不小的通胀，货币政策在治理通胀和维持房价之间徘徊，最后只能眼睁睁看着房价崩溃。
不论是80年代的大滞胀，还是这一次，在面临治理通胀还是维持房价的选择时，决策者无一例外，都选择了优先治理通胀，这是为什么呢？
首先，从政治角度，没有人愿意承担激化通胀的责任；
其次，从经济角度，决策者非常清楚，维持楼市泡沫没有意义，它最终无可避免都会破，而货币宽松，只会把问题拖延得更严重。
传送门：
有人说：“我们没有MBS、CDO、CDS这样的金融衍生品，怎么可能会发生美国那样的金融危机呢？”
先要搞清楚这些金融衍生品到底是什么：
这些玩意儿，其实相当于赤壁之战中，曹操把战船拼接到一起的“铁索”，它们并不是危机的核心，它们只是传递并放大危机的渠道。
危机的核心，永远是负债——次贷危机的根本原因，是美国居民和金融机构，背负了过高的债务。华尔街的聪明蛋们，把债务风险用金融产品扩散到了全世界。
所以这场危机，一开始只是表现为金融行业崩盘，什么时候开始真正爆发威力的呢？
信用体系开始崩溃的时候——如果雷曼可以破产，那么其他投行呢？那些商业银行呢？还有什么是值得信任的吗？
伯南克研究大萧条一辈子，他在国会听证会上说：“信用体系一旦崩溃，持有现金的人不再信任任何人，流动性彻底消失，企业借不到钱，无法进货，无法交易，老百姓的正常借贷停滞，无法借钱买房，不敢理财……信用，可以支撑经济，也可以毁灭经济。”
恐慌，是金融危机的心理学根源。
所以学界为什么把雷曼时刻作为次贷危机的起点？
因为这是美国信用体系崩溃的起点，是全球恐慌的起点，也是系统性经济危机的起点。
也就是说，守住不发生系统性金融危机的底线 = 信用体系不崩溃，= 恐慌不在银行系统蔓延 = 国有银行不发生兑付危机……
房价下跌，新房销量下降，固然会引爆高杠杆房企的债务压力，但会不会导致国有银行的兑付危机呢？这是我们未来需要深刻思考的问题。
真正大而不能倒的是谁？
是一国的信用体系。
在电影《Too big to fall》（大而不倒）中，真正大而不能倒的，是AIG，是美国国际保险集团，因为保险是刚兑的，而风险资产的价格波动是理所当然的。
也就是说，房价下跌，属于“投机是要承受损失的”！
防范系统性金融风险，并不是防止房价下跌，而是要防止银行受到冲击。
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“锁死流动性，维持房价”这样的话，怎么还有人信呢？
高杠杆资产，没了流动性，基本就生死只在一瞬间了，没了流动性的房子，就会像嗜血的肿瘤一样，吸干现金流。
房企的高收益，就是靠高杠杆高流动高周转换来的，没有流动性，他们怎么玩高周转？
用简明且准确的话来说，
价格是【成本--实际性能--供求比--价格预期】四大部分共同决定的。
实际性能决定了新房和次新房价格差异不会太大。
新房的成本高，供求比大，价格跌不动。在居民债务杠杆未达到顶峰之前，不会突然下来。
这二者决定了次新房价格也跌不动。卖不出去都跌不动。
居民债务杠杆目前正处于历史大顶中。什么时候退潮还需要观察。
但肯定会来。
没有持有成本，涨了赚的全是自己的，不动也不亏，带有金融属性的产品又可以赌大而不倒不用担心暴跌。这样挂着哪怕卖不出去，只要直面价格没跌，就是稳赚不赔的买卖。
而大多数人本身就最容易受价格影响，忽视成交量指标。再加上房产流动性非常低，可流通房产更是一个玄学数据，成交量和换手率就也是玄学了，这些原因导致房事行情很难分析价量能这种股市里司空见惯的指标。而没有这些信息反馈，房东挂牌价自然也不会变，除非出现急买急卖的极端情况。
我们这里是生产前线。
在我刚参加工作的时候，大概是有两万多职工。
有产权的小区大概是七八个，那么就是差不多两三千套房子。
如果每套房子住3口人。
大概可以容纳一万人。
还有一万人呢？
外派，在周边县市区购买商品房以及职工宿舍和大学生公寓等廉租房。
然后当时分房的时候，差不多就是两三万一套房子。
最高的时候，5层楼的120平价格是26万。
翻了十倍有余。
同样的价格，可以在县城（30万人口）买一套100平的高层。
哦，我们前线在行政编制上属于镇。
后来，随着棚改。
在周边的总部（约等于一个小县城），以及周边一个县郊老基地（150万人口），和市区新规划区（1300万人口，新政府，新机场，新高铁）分别新建及棚改安置。
老前线的房产统一以当年分房价格回收，我们家的90平房子给了2万2。
之前房价高点26万，租金每年6k起步不带水电暖。
现如今，年租金550。售价据说是以前28万的现在6万，小区告示栏里的广告都酥了也没人问。
而市郊的新房子，一个购房资格头一天20万，一周后直接40万。
一套带装修40万的房子，现在的报价是140万。
所以价格这个东西，有时候是不以价值为准的。
决定房产价值的，依然是人口。
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