为什么部分城市商品房房源充足而房价不降反升？
一、 需求侧因素：隐藏的、结构性的需求依然强劲
即使表面上看房源充足，但并不代表整体需求已经饱和。以下几个方面的需求是推动房价上涨的关键：
1. 刚需和首次购房需求仍然存在，且受购房政策影响：
新增人口和城镇化： 即使部分城市人口增长放缓，但依然有相当数量的新增人口涌入城市（包括省内区域转移），他们需要住房安居。城镇化进程的推进意味着更多农村人口转化为城市居民，对住房有基本需求。
改善性需求： 随着居民收入的提高和生活水平的改善，许多家庭不再满足于原有的住房条件，希望购买更大、更舒适、配套更完善的住房，这构成了强大的改善性需求。
政策的“挤出效应”： 有时，政府为了抑制过热的市场会出台一些调控政策，比如提高首付比例、限购限贷等。然而，这些政策在一定程度上可能会“挤压”一部分潜在购房者，让他们选择在政策放松或尚未严格执行的区域购房，或者在政策收紧前集中入市，反而短期内推高了需求。
2. 投资性需求和资产保值增值的驱动：
房地产作为重要投资渠道： 在许多中国城市，房地产仍然被视为最稳定、最可靠的投资渠道之一。尤其是在其他投资回报率不高或风险较大的环境下（如股市震荡、理财产品收益下降），房产的投资属性更加凸显。
“买涨不买跌”心理： 购房者，尤其是投资型购房者，往往存在“买涨不买跌”的心理。当他们看到房价在上涨时，会担心未来价格更高，于是加速入市，进一步推高价格。
对冲通胀： 房产被视为对抗通货膨胀的有效工具。当通货膨胀预期存在时，人们倾向于将资金投入到能够保值增值的资产中，房地产是首选之一。
3. 特定区域或特定类型房源的稀缺性：
核心区域和优质地段的房源稀缺： 即使全市房源充足，但位于市中心、交通便利、教育资源好、医疗配套完善的核心区域的优质房源依然是稀缺资源，其供应量远小于市场需求，因此价格坚挺甚至上涨。
特定户型或品质房源的短缺： 例如，大户型改善性住房、低密度高品质的住宅，或者拥有稀缺景观资源的房源，其供应量可能相对有限，但如果市场对这类产品有强烈需求，价格自然会上涨。
二、 供给侧因素：结构性供给不足或成本推升
“房源充足”可能是一个相对的概念，或者是总量上的充足，但在结构上或成本上仍然存在限制：
1. 土地供应的结构性不足与高昂的土地成本：
优质地块的稀缺： 尽管整体供应量大，但政府推地政策可能偏向于城市新区或郊区，而市中心、配套成熟区域的土地供应可能依然有限。
土地价格上涨： 许多城市土地拍卖价格持续走高，尤其是在热点区域。开发商拿地成本增加，最终会转嫁到商品房销售价格上。即使有房源，但开发商无法以低成本拿到地，就无法以低价格出售。
土地出让金的成本： 土地出让金占到商品房开发成本的很大一部分，如果地方政府为了财政收入而提高土地出让金标准，自然会推升房价。
2. 开发商的惜售与捂盘行为：
预期未来价格上涨： 如果开发商预判未来市场依然看好，他们可能会选择推迟部分房源的上市销售，等待价格上涨到更高水平再出售，以追求利润最大化。
融资成本与政策压力： 尽管有房源，但如果开发商面临融资困难或有偿还贷款的压力，他们可能需要优先销售一部分房源。但如果市场环境对他们有利，且销售压力不大，他们也可能选择“捂盘”。
3. 建筑成本和人工成本的上升：
原材料价格上涨： 钢材、水泥、砂石等建筑材料价格的上涨会直接增加房屋的建造成本。
人工成本增加： 随着社会发展和劳动力成本的上升，建筑工人的工资水平也在不断提高，这部分成本也会体现在房价中。
环保政策与技术升级： 更严格的环保标准和对建筑质量、节能等方面的要求，可能需要开发商投入更多成本，这也可能推高房价。
三、 政策和宏观经济因素：
1. 货币政策与流动性：
适度宽松的货币政策： 如果整体经济需要刺激，央行可能会采取相对宽松的货币政策，增加市场上的流动性。这部分资金可能部分流入房地产市场，助推房价上涨。
房地产金融的支持： 尽管有调控，但在某些时期，为了稳定经济增长或支持房地产行业发展，金融机构对房地产行业的贷款和融资支持可能依然存在，这为市场提供了资金支持。
2. 地方政府的财政与土地财政依赖：
土地财政： 许多地方政府的财政收入严重依赖土地出让金。为了维持财政收支平衡或增加财政收入，地方政府可能会倾向于通过高价卖地来获取资金，这直接推高了开发成本和最终房价。
稳增长的压力： 在经济下行压力较大的时期，地方政府为了稳定经济增长，可能会在房地产调控上有所“松绑”或采取一些支持性措施，间接刺激了市场需求和价格。
3. 预期的引导与市场情绪：
媒体和市场解读： 媒体的报道、分析师的预测、以及市场上流传的“内部消息”等，都可能在一定程度上影响购房者的预期，从而影响他们的决策。
政策信号的解读： 对政府房地产政策的解读也会影响市场情绪。例如，对一些“托市”信号的过度解读，可能导致市场出现非理性繁荣。
总结来说，“房源充足但房价不降反升”是一个多维度问题的体现。
表面上的“房源充足”可能只是一个数量上的描述，而未能反映出结构性的供给不足，特别是核心区域、优质地段和特定类型房源的稀缺性。
需求的韧性依然存在，并且受到投资、保值、改善以及政策预期等多重因素的影响。
土地成本、建筑成本的刚性上升，以及开发商的策略性定价，也为房价提供了支撑。
宏观的货币政策和地方的财政依赖，也为房价上涨提供了空间和动力。
因此，单纯地看房源数量来判断房价走势是片面的。理解这种现象需要深入分析不同城市、不同区域、不同类型房产的供需关系，以及更广泛的宏观经济和政策环境。
网友意见
这让我想起了一个故事，威斯康星州的资本家宁可把牛奶倒进河里也不愿意免费发给穷人喝。
与此同时，密西西比河畔，农场主正将一桶桶的牛奶倒入河水，把一车车的大肥猪倒进河中，仅1933年一年就有640万头猪被活活扔进河里淹死，有5万多亩棉花被点火烧光。同样在英国，在法国，在荷兰，在丹麦，整箱的桔子，整船的鱼，整袋的咖啡豆被倒进大海，无数的奶牛、小羊被杀死。
——《高中历史必修二 大萧条与罗斯福新政》
今年的货币大放水，各行各业倒是没得到多少实惠，唯独房价一路疯涨。其中以深圳最夸张
而与之对比鲜明的是深圳今年的中位工资，
我们正面临一个很典型的“市场失败”，收入和房价严重失衡，如今商品房已经取代了传统土地，变成了这个时代的“地契”
中国人富起来的时间太短，对比私家车入户已经上百年的发达国家，很多问题都还没有遇到过。
最典型的问题，就是财产税。
财产税百分之一百会征收，不可能不征收。如果房子买了就会升值，就算不升值也能保值，还能收房租。长此以往，持有房产的人越来越富有，没有任何一丝风险和成本存在，然后依靠房租剥削租房的工作者，最后的结果只能是中国再重复一次土地革命。而现在很多人都觉得买房子就是上船，上了船就高枕无忧，像极了解放前的地主，没有一丝一毫区别。
对此我只想问问他们，如果真的开始收房产税，就例如像美国，每年1%。中国的房子市值计算来看，就算不考虑房屋折旧，房租能哪怕回本吗？而如果提高到能回本的房租，租房的人能付得起吗？
财产税百分百会收，尤其是随着各地土地财政枯竭的今天，问题只是今年还是明年。
第二个问题就是折旧。中国开始基建爆发也不过一二十年。各地的大城市逐渐发展成熟，贷款修建的高速纷纷竣工通车，哪怕是些三线小城市也有崭新的机场。哪怕是城区里大家口中所说的老破小住宅，房龄也就三四十年。
然而设备折旧永远是经济学中考量一个经济体发展最重要的因素。甚至一些经典的经济学模型会将其试做衡量经济体发展潜力的唯一关键指标。
例如Golden Rule of Capital Accumulation（资本积累黄金法则）模型里，长期来看
In a steady state since capital stock is not changing, investment is equal to depreciation. If we substitute f(k*) for y and δk* for i, we can express steady-state consumption per worker as c* = f(k*) – δk* suggests that steady-state consumption is what is left of steady-state output after making provision for steady-state depreciation. This equation makes one point quite clear—an increase in steady-state capital has two opposite effects on steady-state consumption.
One is favourable, the other is not. On the positive side, more capital means more output. On the negative side, more capital also means that more output must be used to replace worn- out capital.
一个经济体其增长的极限即为其替换设备折旧的极限。
当一个经济体的Saving全部需要用来替换Depreciation时，其发展也就被限制。
而据我所知，中国的基建建设是基于极其乐观的经济预期。也就是说，中国很多地区是在超量建设不匹配目前生产能力的基础建设。而当这种预期过于乐观而市场却无法响应时，经济体必然会陷入衰退，这是无数国家重复了无数遍的历史。而中国毫无疑问正走在这条路上，问题只是中国距离平衡点究竟还有多远。但今天，很多缺乏基础经济素质的百姓甚至领导都对此没有一丝一毫的概念，只觉得房子买了就会永久存在，不但不考虑房屋折旧，甚至还认为房子会像土地一样千秋万代被自己的子孙继承下去。
可惜的是，一个人的生命太过于短暂了，以至于一两年的变化都会无比重要。短期来看似乎是某种奇迹，然而即使是十年，也不过是宏观经济学统计表格上的一个小点而已。在后人看来，不过是曲线图上的一个对于回归曲线无关痛痒的小凸起罢了。
不识庐山真面目，只缘身在此山中啊
降了也卖不出去，还会被人砸，为啥不挂着涨？房子不是卖给你的，是卖给银行的，降什么降？
我碰过这样的事情：227平别墅开价75万，28楼110平商品房25万，这个业主是材料供应商，开发商拿这两套房子抵了200万货款，因为资金紧张，他为了快速出手就报了个低价并办好了房产证。
而就在同一个小区，330平别墅报价200万，180平报价95万-120万不等，高层报价50-60万不等。
这时有个很有趣的现象：有N个财力十足的人在等这个老板再次降价~
直到有一天某个土豪的父母不习惯大城市，闹着要回老家住，老家房子又没法住也不让翻新，于是全款买下简易装修，两个老人前院后院种菜种得可开心了，那些观望的人瞬间悔青了肠子！
房市与股市何其相似，大家都抱着追涨杀跌的心思，越涨越好卖，越跌成交越惨，都捂着当传家宝，除了加杠杆或急于套现的人~
就这么一个小地方，碧桂园就有三个盘，其中两个城区的还没卖完，我就想不明白这个学区市区两不沾的房子能捂到什么时候？
商品是拿来使用的，拿来炒作的通常都是接盘侠，地产还在盖房子，真正的刚需凭什么接受你这中间商挣差价，是二手房首付太低吗？
每年盖楼房的材料人工各种费用都是上涨的，这与你是否能卖出去无关，钱基本上都贷款来的，你卖多少钱都要按利息还钱。你降价了只能说明你这个房子没有了升值空间。国人买房都是买涨不买跌，谁也不希望将来砸到手里。
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