房产税为何迟迟不可开征？ 第1页

会来的，因为国家在乎是生产力，靠拆迁暴富的群体不必劳动就可以活的很滋润，而剩余的人则辛苦异常，而前者的平均生产力远远不及后者，那么怎么办呢。

商君书里有答案:让贫者富，富者贫，国家就能强大。

熟悉的手法，现在以更高级的形式出现。

卢麒元老师曾讲过：历史上的变法，总结起来都是 4 个字——核田归税。

古代的税收方式，通常在大类上可分为两种：人头税、土地税。

《雍正王朝》是部神剧，大家耳熟能详的「清朝版房地产税——摊丁入亩」，就是这个剧普及的。

该剧是刘和平以二月河的小说《雍正皇帝》为蓝本改出来的，刘和平多牛逼，不用我多讲，另一部神剧——《大明王朝 1566》，也是出自他的手笔，说他对政治历史、官场人心的拿捏，到了炉火纯青的地步，一点毛病没有。

虽说是历史剧，但毕竟是剧，编剧为了让故事更精彩，加了诸多演义的成分，所以不能当正史看，但丝毫不影响它启发你「知兴替」。

在电视剧《雍正王朝》中，雍正皇帝的改革，最主要的是以下几个方面：

• 摊丁入亩；
• 士绅一体当差、一体纳粮；
• 整顿旗务。

此外，当雍正还是四阿哥的时候，曾主持过追缴国库欠款，由于阻碍太大，没搞成。

后来当了皇帝，大权在握，恰逢西北战事吃紧，就又追了一次，这回可狠了，不还钱就抄家，曹雪芹家就是这么没落的，咱们就从这儿讲起。

​​01

雍正的老爹——康熙，也是一位文治武功都牛逼轰轰的皇帝，但他治下过于宽容，以至于王公大臣们都很放飞，有事没事就跟国库借钱，当老赖。

因为讲仁义嘛，康熙就一直没管。

但国库的钱又不是美联储印的，到了康熙晚年，黄河泛滥，几百万人流离失所，国库亏空白银达一千二百万两，赈灾钱都发不出来。

怎么办？

追缴呗！

此时还是四阿哥的胤禛，扛起了这份得罪人的差事，他的人形外挂邬思道，给欠钱的官员做了个合并同类项——将欠钱官员分为三类：

1）穷，还不起！

2）功，有资历，喜欢讲道理扯大局，但你拿他没办法；

3）贪，这类人只晓得捞钱，哪管国弱民贫，他们从国库借钱，转手就放高利贷，空手套白狼。

并得出结论：由于前两类人的欠款难以追回，第三类人必然是攀扯抵赖，有钱不还。

后来形势发展果如邬外挂所料，那帮人把穷臣、功臣推在前面。

最典型的就是魏东亭，这个老头是康熙的家奴兼玩伴，而且是为了招待康熙南巡，才欠下的钱，既是功臣又是穷臣，正好被扯出来作大旗。

这种典型人物，下场越凄惨，就越能搅局——魏东亭四处求人无果后上吊自杀了，正中那些贪官们的下怀，一个个慷慨激昂：「苛政，逼得大家要么上吊自杀，要么倾家荡产！」

这些人是都没钱吗？

是都为国家立过大功吗？

借钱都有正当用途吗？

当然不是！但他们就是这么狡猾，又有倒霉太子给他们挡拆，所以胤禛没搞定。

康熙是怎么处理的呢？

他先是安抚了穷臣——可缓；

再是安抚了功臣、借款有正当用途的能臣——大内替你还了。

接着点出了三个人名：「桑佩、图伦申、邓元芳，你们三个人欠的钱，还了吗？」

桑佩：「微臣等正在想方设法，凑钱还款。」

康熙：「可恶，你们还要借款还钱？桑佩，你借户部 10 万两银子，到民间放高利贷，每月坐收五千两，这些年，你也捞够了吧！图伦申、邓元芳，你二人挪借国库的钱，又利用漕运的船做买卖，每一次进项都在万两以上，是不是？」

听康熙发完飙，胤禛才恍然大悟——哎哟，被坏人带了节奏。

所以，住老破小的退休老人怎么办？高位接盘的打工人怎么办？

很难办吗？

不难办！

不交税的，无非是交不起和不想交。

交不起的，缓交、退税，房贷+个税也可以抵扣，国家要鼓励劳动，自然不会让这些人吃亏。

不想交的，那也没啥好说的，暴力机器伺候，住监狱不用交税。

但是你看，现实中是不是有很多不想交的，把交不起的推到台前去作文章？

02

摊丁入亩是历史公认的良法美政，历史意义重大。

因为这是触及国本的改革，解决的是，应该向谁收税的问题。

税收，自古以来就是两种分类：劳动税；资产税。

一般，王朝建立之初收的都是劳动税（人头税）。

这是因为：

1）人少地多。

你一收土地税，他就不种地了，所以王朝建立之初，为了恢复生产，一般先不征土地税。

2）人口普查比较容易，但土地登记很困难。

历代中原王朝中，汉人政权基本都有完善的户籍登记制度，比如明朝的里甲制，在洪武 4 年就搞成了，非常细致。

但土地核查可没那么容易，一来是缺乏勘察土地的专业人才，田地又不总是方方正正的，有各种形状，而且差异极大，比如肥地和贫地的差异，玉米地和稻田的差异。

那时候文盲遍地，识字的都没几个，更没有大数据互联网，要掌握全国的土地行情，太难了。

二来是王朝建立之初，根基未稳，皇权不能下县，乡绅势力盘根错节，对于地主富农，皇帝倾向于拉拢而许其免税特权。

以朱元璋之能干，也要到建国十多年后的洪武十四年，才得以逐渐推动核田。

朱元璋是谁？那可是开局一只碗，一路摸爬滚打，才进化成九五之尊的高质量皇帝，他杀伐果断，功臣、贪官，莫不杀得人头滚滚。

他还把军队开到地方上去搞人口和土地的核查勘验，也前后花了十几年才勉强搞出个大概，可见阻力之大，并不是键政学家们所能想象的。

总之，中央政权对地方的控制不强的时候，土地税就很难收上来，国库支用，主要靠人头税和劳动税，全压在平头百姓身上。

当时的老百姓，主要承担的是丁役和杂派，也就是出工出力，参与政府基建，但政府不给工钱，丁口还要自备口粮。

这样一来，普通人家里：

• 少掉一个劳动力（-1）；
• 少掉一份口粮（-1）；
• 家里缺少劳动力，口粮不够，就要花钱买（-1）。

抽丁制度，让平民的财产-3，而地主官绅，则不交税，长此以往，贫富差距越拉越大。

碰上灾年，平民为了活命，要么卖地；要么抵押土地向地主借高利贷，最终失地，结局都是土地越来越向地主集中。

朝廷一旦出现财政问题，

过去10几年的经济发展，尤其是GDP大部分是靠基建，城市化，交通来完成。

动辄数万亿的投资哪里来的钱？肯定是靠发债，靠借钱来完成的。国内的制造业服务业很多利润本来就低，如果一个城市仅仅是靠收税来搞建设，估计很多公立学校的老师工资都发不起。

这些债务是要偿还的，而且需要真金白银。土地财政本质上就是债务转移，房地产商，富人和炒房客趁机捞一把。当然这些都不创造财富他们更不需要分担债务，最后刚需买房人接下所有债务加利息。几十年的房贷合同本质上是平摊债务的合同，也只有真正创造财富的普通人能去偿还这些债务。

真正意义上的房产税是一剂猛药（像上海这样的试点每年收200亿房地产税还没有卖一块地来得钱多也是装装样子而已，上海个人住房房产税试点继续执行：已征十年，人均60平免税），是不敢随便开征的。目前的经济发展是拖字诀，要稳定住房价不暴涨也不暴跌。土地财政还要继续，尤其是要继续推动城市化，偿还各种基建债务。

而且很多家庭努努力想尽办法从几个钱包里还是能凑够首付的，尤其是大量的从农村到城市的青年人，正如李老师说的你住不起市中心，可以去郊区买便宜的房子啊,那种配套差，户型小的是专门为普通刚需准备的，通勤时间也就是两三个小时，忍忍就习惯了。不要老想着既要便宜又要交通便利，这不是为你准备的，要面对现实，等你和你儿女两代人吃完苦，等到城市化完成，国内GDP达到发达国家水平，他们的下一代就有希望过上美好的生活了。这时候就是正式征收房地产税的时候了.

其实已经一次性征过了！

方法则是土地财政，房价的重要成本组成部分：1）土地成本，2）建设成本，3）税收；不同区域占比不同，但基本趋势是，建设成本和税收的弹性相对较小，影响房价最大的是区域的地价，比如同一个城市不同新区之间的建设成本差异较小，但房价差异可以在几倍，主要的影响是土地价格和税费，注意这里的税收不仅仅是你买房自己交的税，从拿地到购买物料再到建成，中间有诸多税收，企业是要盈利的，这些成本都会转嫁到购房者头上，估计地价结合税收占到房价总数的60%以上，不同区域这个比例有差异。

这里还是要稍微区分下明面税收和隐性税收，从拿到到交房中所产生的税是明面税收，而土地转让金是通过房地产开发商，购房者的钱流向政府收入的钱，虽然不能定义为明面税收，但结果上来看是地方向购房者征收的大额隐性税，一套300万的房子，按40%的土地转让金占比算，仅土地转让金一次性就要拿走120万，这还不包括中间产生的明面税收，加起来可能超过总房价的一半，这比房地产税可快多了，巧在你要说收房地产税，一大票人站出来反对，但你要收隐性税，即使规模庞大，很多投资者抢着交。

不同的是，过去十几年，早买的交的一次性税少，晚买的交的一次性税多，所以才有刚需加杠杆上车，投资者纷纷加入炒房，期待赚取税金差，非自住用房改变了市场的供需关系，房价上涨，在没有变现之前，投资者其实是自己多交了几份税，这是土地财政想要看到的结果，多一个持有的投资者，土地转让金就多一份收入，这种情况在各个城市已经不新鲜了，以往房价真的按天涨的时候很少即刻推出所谓的限购政策，基本都是市场相对降温的时候才推出，这还不算完，又会在积累大量的需求后一下放开，供需关系失衡再一次形成多人抢房，助推土地财政。

房住不炒定调之后，即没有了货币化安置，银行也限贷了，杠杆在任何资产泡沫中都是至关重要的存在，一旦不予许进一步加杠杆了，问题就比较大了。这时过去的炒房者、银行、土地财政的脆弱利益共同体就不存在了，银行体系开始注重风险，设置明确的红线，限制经营贷、消费贷流入楼市，降低负债进一步流入房地产，避免最后自己成了最后不良资产的承担方，违约以后你去拍卖吧，还是从次贷危机看清了一些事情 ，即使到时候有政府兜底，相关负责人肯定逃不了问责。央行收紧货币供应后，土地财政又是地方筹集资金的重要途径，尤其是产业基础薄弱的城市，想招商引资就得砸钱，问题是钱从哪里来？一次性收取40-60%房价的明面和隐性税是很难放弃的，进城刚需数量有限，土地财政面临被二手房分流的风险，限售政策在各个城市陆续推出，降低二手房的变现能力，宏观资源配置的能力是我们经济体发展中被验证的事情，刚需不够，二手房利益来凑大概率是已经要做的和未来要做的事情。

从2020年70个大中型城市的数据来看，房价增长不能跑赢通胀的就有20个城市，收益超过银行大额存单的只有十几个核心城市，当然这里忽略了房租，假设房租能覆盖房地产的明面税、出租配备家具支出与折损，其他中间费用等等。加杠杆炒房的到时候过了限售期变现，预期到手的增值是否够给银行结利息，或者说要增值多少才不亏，这是个简单的算术问题。至于房地产税，关键还是要看地方财政的缺口，当年轻刚需上缴给城市的进城税低于宏观资源配置的需求，那么房产税就会加快推进，并不会在意到底地方通过房子到底收了几次税，城市维护、公共交通、教育资源、招商引资都需要钱，对于房地产的投资者，以前合伙撸刚需的羊毛，现在刚需群体不够了，六个钱包的储蓄也不多了，与地方财政、银行的关系将变得微妙起来，地方在尽可能增加税收且不引起社会矛盾增加的情况下，能投资炒房的人群或许是最佳方向，二手房限售只是开始。

知乎读书季书籍推荐：《国家的兴衰：经济增长、滞涨和社会僵化》，宏观资源配置占据主导地位的时候，政策对经济体发展的影响极为关键，如何处理既得利益者是内循环建立的重要一环。书中对利益集团的滋生、成长、高涨、衰退与社会的经济增长、滞涨和社会僵化进行了系统性的关联分析，比如现代的很多社会分配问题都在书中有描述，资本壮大以后更想通过动用已有的资源去分割他人创造的财富，因为创造财富和分配财富并不是一个过程，这就导致了极其严重的贫富分化，低欲望社会也源于利益集团过度分配劳动者财富导致的社会问题，以及最近打工人的觉醒，都可以从书中的一些章节找到答案。

---

  yu-peng-3-53 网友的相关建议: 
      

房产税本质是一种地方税，是直接服务于本地的政府收入。因此征收房地产税的前提，是本地政府积极配合，否则就没有意义。

但目前的情况是，人口流动并未停止，城市化也在大张旗鼓的推进，各地都通过各种手段来争夺人口，在这个情况下中央强行推动房产税实质上意义不大，很可能被地方政府以各种方式瓦解。另外就是，加速人口进城本身就是中央积极推进的发展战略，因此中央也不太可能在现在给自己的战略制造障碍。

房产税的基础系统已经在2019年准备完成，一旦人口流动趋势减缓，城市化比例达到基本不可能再提高的地步的时候，房产税自然就会考虑了。

---

  guchuanzhuren 网友的相关建议: 
      

某些省会的房价几乎等于体制内收入（含住房公积金），一般不超过1.5倍，上限往往是2倍，感觉像是计算过的一般。某地产公司拿地就是按照这个数值预估房价的，房贷约等于体制内工资的一半或者是住房公积金。

所以，房价有没有泡沫，对比下某些职业的工资与房价即可。即便是广州、深圳，这个方法也有效，其它的城市可以代入计算。比如广州，房价约3.5万，含住房公积金后体制内的收入就是约等于这个值，除个别地段外，都没有突破2倍。

这说明房产税不好收，房价的估算都得靠体制，收房产税？

除去一小撮大城市，房产的持有人群以体制内为主。体制内的政策制定者与房产持有者高度重合，自己给自己加税，得先加工资。比如买房，能用住房公积金的，谁最多？某地方，某些人，到退休，基本都有2-5套住房，这种房产税，怎么收上来。

最夸张的是，大连的徐某家族拥有房产2714套，合计43.3万平方米。43.3万平米建筑面积 / 1000米 / 1000米 = 0.433，相对于一个1千米 * 1千米的正方形地块，徐家的房产覆盖在地块上，容积率是0.433。

对比于古代的城池，考虑到古代的城池，楼矮，居民区街道相对较窄，有官府建筑，整座城池的容积率不会到0.433。对比故宫的占地面积约72万平方米，建筑面积约15万平方米，容积率是0.21，结合居民区容积率应该在0.4左右。徐家持有的房产面积约等于古代的一个府城。参考丽江古城，徐家几乎拥有一座城池，放在古代，比丽江的土司还要富有，毕竟窃钩者诛，窃城者为。。。

把徐家的43.3万平米放在平遥古城，容积率约0.2，符合一个古城项目的设计标准，城主家是真有钱。所谓的乔家大院，跟城主家族一对比，简直是小巫见大巫。

今天33层的高层住宅小区，一般容积率为3，那么城主家的占地面积是：43.3万 / 3 = 14.43万平米。什么概念，约占地面积是217亩的一个小区，差不多是380米 * 380米的一个正方形，等于一所省重点高中的占地面积，这么多的房子，居然是一家人的。

这还只是一个副厅级干部，一个省不知道有。。。

言情剧中的霸道总裁，只是承包一个鱼塘。

如果是“霸道公仆爱上我”，那么将是：我要让所有人知道，这座城池，被你承包了。

哪怕房产税开征后，泡沫炸掉，按照房产税的算法，43.3万平米，折算后单价是1万，按照1%收房产税，徐家一年的房产税是0.43亿，可能吗？即便泡沫没了，房产的价值还是达到43.3亿人民币，传说中的隐形富豪。

像徐家这种城主级别应该还是很罕见的，但体制内人群持有大量房产却是除了个别城市外的普遍情况，某些以财政转移支付为主的地方，省会的房价约等于体制内工资，就是一个值得注意的地方，为什么某些房地产公司会根据体制内工资估算房价并拍地？

某省体制内加工资，省会房价半年内就跟上，达到涨工资后的数值。某些小区推销精准到乡镇，真正的大数据营销，甚至某小区被某地级市某些人员全盘抢购，入住率低下，这些人省城至少一套，工作所在地肯定也有一套吧，属于多套房。

房产的主要拥有者居然是。。。下面自己脑补下小粉红的样子。

再看看某些城市持有房产的另一群体：

都说广州猎德村是土豪村，城中村改造以后宗族聚餐都得安保升级，装门禁、金属扫描仪，没办法，隐形土豪们都怕贼。但是土豪们的收入依赖于房租，那么以珠江新城边上的土豪村计算，租子的单价是每月80~100块每平米，如果征收房产税，计算为100块，哪怕一年12个月就算都能出租，一年是1200的单价，也就1平米的房产税最多是1200块。按照1%的房产税倒算，猎德村的房价上限是12万，考虑到如果征收房产税，那么租子收税应该也是有的，租子税应该有20%，那么房产税对应的房价上限将是9.6万。

考虑到村里的土豪们，只收租，平时都过着蹉跎岁月，大晚上搓麻将，背都搓驼了，还在搓。土豪们穿拖鞋、背心，腰间挂一大窜钥匙，一副世外高人的模样，大隐隐于世，偶尔跑车、手表露露富，露了拂衣去，深藏身与名。这些土豪以租子为生，如果征收房产税，那么按照房价，收入直接没了，怎么可能？那宗族联合暴力抗什么。。

万万没想到，名声在外的土豪村：猎德村，总面积才约等于徐家，毕竟家族、宗族，一样的。

以上的两类似乎都可能不交税，那么房产税谁来交？一小撮购房的小白领，这类人在城市里，人单力薄好征收，那么能收多少？只能看看比例了，要是比例合适，早就征收了，何必等到今天？

为什么要收房产税？来一句：你穷因为你懒，效果好多了。

公式的来源：

对于某些小城市，房价一般小于某收入；

对于某些中等城市，一般不会突破1.5倍某收入；

对于一城独大的省会或者中心城市，一般不会突破2倍某收入；

某收入，来源于副科级的收入。

至于房价，竞拍土地时按照楼面价 / 0.6 = 房价，这个是房价突破1.5W以上的采用，公示是个分段函数，楼面价根据总地价与容积率换算。

可以对比两个省某些县级市的房价，差别就在收入这块。

---

  cheng-qing-quan 网友的相关建议: 
      

国家要的是房价缓慢上涨，难道你想要房价悬崖式下跌吗？

你可以看从中央到地方的关于房地产的文件，只有稳定房价、稳预期、防泡沫、降杠杆、防投机、降负债、防止房价过快增长等词汇，从来就没有降低房价这个词出现过。

我看有人说1.5%-3%普通家庭负担不起，谁告诉你是普遍征收了，中国的房产税绝对是一种调节功能，一套、二套免征，三套及以上征收，你都有三套房了还交不起这点房产税吗？

房产税是通过增加投资者和投机者的持有成本来抑制房子的投资属性，让其回归居住属性，而房产税迟迟不出台的根本原因在于国家不希望房价下跌，还是想继续高价卖地。

---

  liu-shu-bin-57 网友的相关建议: 
      

因为房产税一收，是一定会降低房价并传导到地价的。而房价和地价下跌，会带来一批更加严重的问题：地方财政收入从哪来？少了卖地的收入，那养老教育医疗谁来兜底?新基建工程谁来出钱？要知道2020年土地财政占全国地方财政收入的55%，一旦地价出现大幅下跌，那会造成远比美国历次大萧条更严重的问题。哪个人敢担这样的风险开征地房产税?

只有研究出一套不影响房价地价的方案，才会征收房产税。不过那样了还收房产税干嘛？

---

  tony-20-92-15 网友的相关建议: 
      

上海已经在征房产税了，房价跌了吗？

一群回答都是睁着眼睛装糊涂。

你们希望的房产税其实不是房产税本身，而是对比自己房子多的人征收重税。

你期望的，1，不能收自己的税，只能收比自己房子多的人的税。

2，征重税，惩罚性征税。

但是，靠征税降房价可能吗？

上海的楼市，我是没听过有谁是几十套房子的炒房客，大部分都是1到2套的普通人。

深圳所谓的楼叔楼姐的确存在，他们的所有楼房都抛出去，能对深圳有啥影响吗？1个月内可能会出现一万左右的震荡，迅速大把的接盘着上来。

当然，你的目标是便宜一万买入，然后房价迅速涨回，这样你就占便宜了。想的倒是很美。

为啥房子这么贵大家还在买，因为房价一直在涨呀，坐标上海，2020年12月份以前买房的人都赚了，首付35%，房价涨了35%（实际上如果按照2020年前横盘了一年多的最低点，上海涨幅已经超了50%了），相当于你拿了100w，现在赚了100了。

想让房价跌，只能抽空房价的价值，例如上海的打击学区房，（深圳的指导价没用的），问题是，当3，4，5线学区房价值降低导致房价下跌后，买房更难了，因为你们看不上3，4，5线房子了。

鹤岗的房子不算房子吗？算，但是如果你建议一个买不起房子的年轻人去鹤岗买，会导致对方暴怒，为啥？

因为他看上的是高价值的房子，他希望国家把高价值的房子留给他。

（这逻辑就像那些嚷嚷找不到对象的男人和没人追的女人）

但是即使如你所愿，上海核心区大平层顶级学区必须无房的人才能买。

那不就是现在上海的积分摇号吗？价格降了吗？

如果上海限制好学区的核心区大平层顶级学区房只能你一个人买，买了后你发现你卖不掉了，因为没人买。（你觉得你不会卖？实际上只要政策这么定了，你周围的资源就搬走了，你只剩下一个跟鹤岗差不多的房子）

分析一下上海的房产税问题，很多人鄙视称之为豪宅税，起不到降房价的作用。

那么怎么征？

全民征？中国有很多底层，几乎没收入或者少收入，按照大家期望那样，穷人除了在市区有一套500w（上海的房价，40多平吧），每年1%就是5w，5w啥概念？看看你每年交了多少税？大部分都是几千元而已。

任何家庭都扛不起。

房租挂在老人名下，老人死活不交，税务人员也没办法。

那么免征部分人的税，那么问题就出现了，凭啥他免征，却征我的税？那些支持房产税的人的逻辑不就是征别人吗，落到自己头上怎么办？

谁家没有几套房子，只是你没有把老家的房子当成房子。

按照大家的建议，第二套少征，第三套狠征。

一线限购的副作用难道没看到吗？大家都买大户型，甚至是别墅。

普通人想买个刚需上车房没有啦，都是大户型，只剩下老破小了。

按照面积征，我家人多小面积不够呀。

按照人均面积开征，这不就是上海吗？最后成了豪宅税。

有人说国家不想征，1%的房子总价的税，谁不眼红？经手的都是钱呀。

问题就是：全民征税，不可行。

比例征税，看看个人所得税的呼声，永远是征别人的税，不能征我的税。最后就成了上海的豪宅税了。

---