「佳兆业」被曝理财产品兑付逾期，涉及总金额约 127 亿元，目前情况如何？为何近期房地产企业频繁暴雷？
佳兆业理财产品逾期情况：
根据目前公开的信息，佳兆业的理财产品兑付确实出现了逾期。这批逾期产品，根据媒体报道，涉及的总金额大约在127亿元人民币。这意味着，相当数量的投资者，他们的血汗钱，在约定时间未能如期回到手中。
具体到眼下的情况，佳兆业方面并没有给出特别清晰、完整的解决方案。我们能看到的是，他们一方面在试图通过各种方式缓解资金压力，另一方面也在与投资者进行沟通。但这种沟通，往往是被动且充满不确定性的。投资者们的情绪，用“焦虑”和“失望”来形容一点也不为过。不少人都在积极地维权，希望能尽早拿回自己的本金和收益。
虽然佳兆业尚未完全“爆雷”到无法收拾的地步，但理财产品的逾期兑付，无疑是其资金链紧张的一个直接信号。这对于一家房地产企业来说，是非常要命的。
房地产企业近期频繁“爆雷”的原因：
要说为什么近期房地产企业会频繁出现这种“爆雷”的情况，那可不是一两个简单原因就能概括的。这是一个系统性的问题，是多种因素交织作用下的结果。
1. 宏观调控政策的收紧是主因：
“房住不炒”的定位不动摇： 这是最根本的指导思想。国家一直在强调房子是用来住的，不是用来炒的。这种明确的信号，直接打击了过去那种靠房子无限涨价来获取利润的模式。
“三道红线”的约束： 这个大家应该都听过。为了给房地产行业降杠杆，控制风险，政府出台了“三道红线”的政策。具体来说，就是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、以及现金短债比小于1的房企，会被限制融资。这一下子就掐住了很多房企的“命门”，尤其是那些过去过度依赖借贷扩张的企业。
贷款集中度管理： 银行对房地产开发贷款和个人住房贷款的集中度也有了更严格的限制。这意味着房企从银行获得资金的渠道变窄了。
发债政策收紧： 不仅仅是银行贷款，房企在债券市场发债融资的渠道也受到了很大限制。特别是美元债，在一些时期内，国内房企发行起来难度非常大。
2. 过去的高杠杆、高负债扩张模式的弊端显露：
为了追求规模和市场份额，很多房企过去都采取了“高杠杆、高周转”的发展模式。简单来说，就是借钱买地，快速开发，快速销售，再用销售回款继续拿地、开发。这种模式在市场好的时候，能迅速壮大，但一旦市场出现波动，或者融资渠道受阻，就很容易因为资金链断裂而崩盘。
当“三道红线”这些政策出台时，那些本来就负债累累、财务状况不健康的房企，就像被按下“暂停键”，原来的扩张模式完全行不通了，但旧的债务却还在那里，到期需要偿还。
3. 市场环境的变化：
销售端遇冷： 随着楼市调控政策的持续，加上一些地方的疫情反复影响，购房者的观望情绪加重，导致房屋销售速度放缓，回款周期拉长。
地价、建筑成本上涨： 尽管销售端压力大，但土地成本和建筑材料成本并未同比例下降，甚至还在上涨，这进一步挤压了房企的利润空间。
消费者信心不足： 当一些房企出现债务危机时，会引发购房者对其他房企的担忧，担心买到的房子烂尾，或者物业服务出现问题，进一步打击了购房者的信心。
4. 理财产品与房企经营的联动：
很多房企为了补充资金，除了银行贷款和发债，还会发行各种理财产品，包括直接面向投资者的“非标”产品，或者是通过信托、资管计划等方式。这些理财产品募集的资金，很多时候就被用于项目开发、偿还到期债务等。
当房企经营出现困难，销售回款不畅时，最直接的体现就是无法按时兑付这些理财产品。这可以说是房企资金链紧张的“晴雨表”，也直接将风险传导给了普通投资者。
5. 个别企业的治理问题：
除了宏观和行业层面的原因，一些企业自身的管理和决策也存在问题。比如，过于激进的投资，盲目扩张，或者内部治理不善，导致资金使用效率低下，风险控制不足，最终导致“爆雷”。
总结一下：
佳兆业理财产品逾期127亿，是当前房地产行业深度调整、风险集中暴露的一个缩影。背后的原因，是过去粗放式发展模式的不可持续，叠加了国家宏观调控的“刮骨疗毒”，以及市场环境的复杂变化。当企业本身就背负着高额负债，融资渠道又被收紧，销售回款也跟不上时，理财产品逾期就成了最先显现的“症状”。
现在，整个行业都在经历一场“洗牌”。过去那些过度依赖金融杠杆、规模扩张的企业，面临着严峻的考验。而对于投资者而言，选择投资任何产品，都一定要做好充分的风险评估，了解产品底层资产的安全性，不能只看到高收益的宣传，而忽略了潜在的风险。
网友意见
地产公司的理财产品和前几年暴雷的p2p没有太多区别，都是无任何担保、抵押物的集资，基本上年化收益率在12%左右，其所谓的理财大都是批着各种漂亮的外壳，实者为借新还旧的庞氏骗局，一旦暴雷基本上没有任何可以兑付的可能性，参考恒大的理财产品。
无论是恒大、碧桂园、融创还是各地的小开发商基本上都有自己的理财产品或者所谓的员工投资，这部分钱没有任何的监管，本来是负债但是往往被用来美化财务报表计入了所有者权益，被公司随意调用。
说通俗一点就是开发商做生意的本钱都是找客户和员工借的，现在要赔本金了。
一旦理财产品出现兑付危机基本上表示这家公司的现金流已经枯竭，这玩意一般受损最严重的还是公司自己员工。接下来基本上就是重复恒大的路子了，最早可以追溯到河北卓达。
至于为何频繁暴雷，根本原因在于房地产下行周期和政府房地产调控重叠，导致整个房地产行业加速下滑，而这个下滑目前还远没有到底部。
很多人包括开发商还没有意识到本次房地产周期的根本原因，对于本来房地产市场低迷直接导火索当然是政府调控，市场快速变冷。最根本的原因还是之前的房价过快增长导致结构性供给过剩以及生育率下降导致的预期需求下降。
我们先说预期需求：
中国房子早已脱离居住属性更多的是金融属性，生育率下降以后的接盘侠越来越少，整个心态崩了。预期需求其实比现实需求更重要，这也就是为什么有些新区人都没几个房价还卖的最贵，因为整个地方政府、企业、包括市民都在营造一种预期那个地方以后会很好，这也是说信心比黄金还重要的原因，现在是非一线城市遭受生育率下降和一线城市虹吸效应的双重打击，接下来会人口净流出，这个城市的人口高峰都已经过去了，预期需求怎么能不下降呢？
其次是结构性供给过剩：
结构性供给过剩不是说真正的过剩，还是有很多人需要房子，只是买不起而已。由于之前的房价过快增长导致更多从农村、乡镇、小县城入城的这部分城市化人口，也就是现在官方说的“新市民、青年人”，宣传口中的“后浪”、网络上的“躺平族”的收入增长远远滞后于房价上涨。这部分现实需求也买不起房，而能买得起房的基本上手上已经好多套了，他们买房的目的是投资，但是投资也是要看未来预期，都已经稳定房价了他们也无利可图，所以购房意愿也下降，这就导致了结构性供给过剩。
政府为了不让房地产市场冲击整个金融机构只能强制稳定房价，不让房价下降。继续推行“稳房价、稳地价，稳预期”的三稳政策。关键这三稳政策之前都没办法阻止房价上涨，现在下行期强行稳定只能导致交易量悬崖下降，整个市场处于横盘状态。开发商没有了现金流就逐步暴露之前所隐藏的问题。
接下来就是看地方政府和开发商谁坚持的久一些了，倒下来的开发商基本上也是自己活该，参看我之前写的地产开发行业乱象。
看一下他家的报表：
融资活动现金流量净额，过去3年肉眼可见下降，经营性现金流的增长不足以弥补融资性现金流的下降。
地产行业报表比较复杂，尽量简单说。
地产公司如果只用自有资金进行买地、建设、营销，是不可能在短短十几年早就这些上市地产巨头的。
所以融资是一项极为重要的工作，从各类金融机构——银行、债主、信托、基金融到的钱可以使得地产公司可以滚动经营。
地产公司的利润则来自于2个部分。
第一个部分很类似制造业利润。把一块土地变成有人居住的房子，这是一个生产销售过程。其中水平高、有品牌溢价的企业这部分制造利润就会高一些。
这从相近低端不同企业楼盘的一手房、二手房价格就能看出来。
第二个部分很类似于金融业利润。
我们看2个图
首先关注一下毛利的数量级
然后大家关注一下负债的数量级：
对高负债型企业来说，只要资产够优质，遇到了债务挤压，资产变现就好了。
如果是普通制造型企业，资产是一个不断折旧和摊销的过程，且流动性比较差，账面资产要打一个“狠折”才可以变现还债。
企业就是这样，债主认的是现金，毕竟当初借出去的是现金，不认账面资产。
但是地产行业的资产，大量是——房子和土地。
按照以前的规律，这些资产是相当优质的资产，不光不会贬值，还会升值。
按照成本法摆在资产负债表上时间够长，甚至是被低估的。
所以这么优质的资产趴在账上，各类金融机构很愿意提供融资。各类贷款和债券也是滚动的，前一期结束都会续上。
问题是，地产的大逻辑变化了：
首先是市场预期资产不会像以前一样握在手里就可以升值。
其次是消费者对地产的官网情绪越来越浓厚。量价都有问题，对各类金融机构来说，企业的偿债能力就要打一个问号了。
第三当然是对金融体系直接的监管，给传统的地产模式踩刹车。
最开始那张图，融资性现金流迅速下降，这个时候保证还款的方式就只剩下买房子了。
按照传统金融理论，借款利率高，总会有愿意承担高风险高回报的投资者，但是在下调评级以后，公司能够承担的资金成本范围内，已经不太有人敢借钱了。
从营业收入数据看，还是很努力地，过去2年都有增长，但是并不足以冲抵融资性现金流的下降。
买房子，去化库存毕竟时间会长，负债的期限十分刚性。
以上说的还是显性负债，在实操里很多项目还有很多隐性负债，明股实债。
这些，是导致很多企业明明财务报表好看，但仍会遇到流动性问题的核心。
股票投资者，特别是机构投资者其实很精明。
对地产这种业务结构可以做得非常复杂的行业，报表只是参考的一小部分。
有时候我们会发现2家企业明明财务报表结构类似，但就是有悬殊的估值差异，就是因为报表之外的世界，千差万别。
还是之前的判断吧，大型国企、长期口碑好的龙头，很早开始准备过冬。
对债务的解决，并不一定只有卖房子一条路，接盘资产（包括负债）也是一条路。
只不过目前，很多企业还在观望。
要么是觉得资产价格还是吸引力不够；要么是觉得有些隐藏的问题，还没看清楚。
以上，供参考。
佳兆业前两个月还在秋招，还有不少毕业生签约了。。。
只能说现在毕业生找工作真不容易啊，笔试面试一大堆，最后签约了还得担心公司会不会突然暴雷。。。
你惦记对方利息，对方惦记你的本金。
我是不赞成刀口舔血的。
软刀子割肉，大部分肉还在，刀口舔血，舔不好，脑袋就没了
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