如何看待专家建议"房价太贵无力购买的话, 可出'代代相传贷款'"?

“房价太贵无力购买，可出‘代代相传贷款’”这个建议，乍听之下似乎是一个颇具吸引力的解决之道，但如果深究其内涵和潜在影响，则会发现其复杂性、可行性以及可能带来的风险。

我们可以从以下几个方面来详细解读和评价这个建议：

一、 “代代相传贷款”的可能含义和模式设想：

首先，我们需要理解这个概念的字面意思和可能的运作模式。

核心理念： 将购房的金融负担和资产传承与未来的世代相连接。这意味着，今天的购买者（可能是父母或祖父母一代）的贷款部分，可以通过某种机制让未来的后代（子女或孙辈）来承担或协助偿还。
可能的运作模式（设想）：
1. 家庭内部债务转移/继承： 父母一代为子女购买房产，贷款由父母申请。当父母年迈或去世时，贷款的剩余部分可以依法继承给子女。如果子女无力一次性偿还，可能可以将其纳入新的贷款体系，或者以房产作为抵押继续贷款。
2. 政府或金融机构提供的特殊贷款产品： 这更像是一个创新的金融工具。设想一种贷款产品，其还款期限远超传统的30年，甚至可以跨越几代人。例如，贷款期限可以设置为100年，或者允许贷款人将其债务转移给未来的家庭成员。
3. 利用房产价值进行再融资： 今天的购买者可以用房产作为抵押，申请新的贷款，将部分还款责任转嫁给未来的世代。例如，父母购买房产，贷款仍由父母偿还，但当他们年老时，可以将房产作为抵押，由子女申请新的贷款来偿还一部分，从而减轻父母的负担。
4. 与未来收入挂钩的贷款： 这种模式更为激进，贷款的还款额与后代未来的收入水平挂钩。例如，贷款合同中约定，当后代收入达到一定水平时，其还款义务开始生效或增加。

二、 提出该建议的可能动机：

提出这个建议的专家，很可能是为了解决当下年轻人“买不起房”的困境，并试图打破代际之间的财富隔阂。

缓解年轻人购房压力： 直接原因是为了帮助那些因为房价过高而无力独立购房的年轻人。
盘活房地产市场： 如果能够提供新的购房融资方式，可能会刺激一部分购买力，从而稳定或提振房地产市场。
应对人口结构变化： 随着老龄化加剧，许多家庭拥有房产但可能存在继承和变现的难题。这种贷款模式可能与家庭资产的代际转移相结合。
促进代际财富分配： 希望通过这种方式，让上一代人能够将部分资产（房产）的负担提前转移给下一代，或者让下一代在更早的年龄就能享受到资产增值的好处。

三、 对“代代相传贷款”的评价与分析：

这个建议有利有弊，需要从多个维度进行审慎评估。

（一） 潜在的积极影响和支持理由：

增加购房可行性： 对于高房价地区，确实可能为年轻人提供一个购买房产的途径，让他们有机会更早地拥有自己的居所，享受资产增值。
支持家庭财富传承： 使得家庭财富（尤其是房产）能够更顺畅地在代际之间转移和利用，避免因购房压力导致财富代沟过大。
激发消费和投资： 如果能成功推行，可能会释放一部分被压抑的购房需求，对经济有一定拉动作用。
金融创新的一种尝试： 在金融工具匮乏的背景下，探索新的融资模式，理论上可以满足不同人群的需求。

（二） 潜在的负面影响、风险和质疑：

1. 加剧代际矛盾和财务负担：
“啃老”的金融化： 这种模式可能将“父母为子女购房”的传统现象金融化，实质上是将购房的债务负担提前转移给了下一代。子女在尚未完全独立、收入不稳定时，就要承担沉重的房贷压力，可能影响其未来的生活选择和财务规划（如教育、创业、结婚等）。
“提前透支未来”： 后代可能在职业生涯早期就要背负比他们父辈更长、更重的贷款，其财务自由度将大幅降低。
家庭内部的压力： 如果后代无法或不愿承担，可能会引发家庭内部的经济纠纷和矛盾。

2. 道德风险和道德评判：
是否公平？ 这种模式是否公平地分配了风险和收益？上一代人享受了房产的居住和投资价值，但大部分的债务却压在下一代身上，是否符合“父债子偿”的传统观念，但这种偿还不是基于自愿而是合同约定，其道德边界模糊。
剥夺下一代的选择权？ 子女是否从一开始就被迫接受父母为其设定的财务路径？

3. 金融风险和稳定性问题：
贷款违约风险： 如果后代收入不达预期、失业或遭遇其他财务困难，贷款违约的风险会大大增加。
资产泡沫风险： 如果这种贷款模式大规模推广，可能会刺激更多人购房，进一步推高房价，加剧资产泡沫。一旦泡沫破裂，将对整个金融系统造成巨大冲击。
贷款机构的风险： 金融机构承担了跨越数代人的信用风险，这种风险的评估、定价和管理难度极大。如何确保金融机构的稳健运营也是一个挑战。
法律和继承问题： 如何在法律上界定和操作这种跨代贷款，如何处理贷款继承、债务转移的细节，都需要完善的法律框架和实践细则。

4. 社会公平和资源分配问题：
加剧贫富差距： 并非所有家庭都有能力利用这种模式。只有相对富裕或有能力的家庭才能为后代提供“代代相传贷款”的支持，这反而会拉大不同家庭之间的差距。
挤压其他社会福利： 如果过度依赖这种金融工具解决住房问题，可能会挤压政府在保障性住房、租房补贴等其他更普惠的社会福利政策上的投入。

5. 可行性与实施难度：
合同的约定和执行： 如何在一个包含多代人的长期合同中明确各自的权利和义务，并确保其在未来几十年内都能有效执行，难度非常高。未来的家庭成员（如后代的配偶、子女）是否会受此约束？
信息不对称： 代际之间的信息不对称（例如，对后代未来收入的预测、家庭成员的实际意愿）会给贷款的评估和管理带来困难。

四、 专家建议的根本出发点和可能忽视的问题：

专家提出此建议，很可能是基于对当下高房价现状的无奈，希望找到一个“解套”的方案。它试图从“需求端”的购买力不足入手，通过金融工具来解决。

然而，这个建议可能忽视了更深层次的问题：

根源在于房价过高： 这个建议并没有解决“房价为何如此之高”的根本问题。它更像是一种“头痛医头，脚痛医脚”的解决方案，试图让人们在不可承受的“高”面前，找到一种勉强可以承受的“分摊”方式。
市场化调节不足： 房地产市场的健康发展，除了融资，还需要土地供应、税收政策、金融监管、户籍制度等一系列配套改革。仅仅依靠金融工具，很难从根本上解决问题。
社会对住房的预期： 社会是否应该将“拥有一套属于自己的房产”视为人生必须完成的唯一目标？是否应该大力发展租赁市场和保障性住房，提供更多元的居住选择？

五、 结论：

“代代相传贷款”作为一个概念，其出发点可能是好的，试图缓解购房压力，促进财富传承。然而，其潜在的风险、道德困境以及对社会公平的影响都极其巨大。

在理论上可以存在，但实践难度和风险极高。
如果推行，必须有极其完善的法律框架、金融监管和风险控制措施，并且要充分考虑社会各方的接受程度和对未来生活的影响。
更重要的是，不能因此忽略了对高房价根源的探索和治理，以及发展更多元、更普惠的住房保障体系。

总而言之，这个建议更像是一个“饮鸩止渴”的思路，或者是在现有框架下的一种激进金融创新尝试，但其可能带来的负面效应需要我们高度警惕。它更适合作为一种探索性的金融工具，而不是解决当前住房问题的“万能药”。在讨论和落地之前，必须进行充分的社会讨论和风险评估。

鹅城的税收到了西历2077年

取而贷之

感恩贷德

贷无孑遗

传宗接贷

新陈贷谢

更新换贷

世贷相传

责无旁贷

严惩不贷

说实话，他没有基础的数学能力。

他居然提到利息可以再涨点。

这看似是合理的可行性方案，但是他作为一头猪，压根算不明白什么叫七十年贷款。

我们以贷款100万元为例，按照贷款利息4.6%计算，我们按照低利息的等额本金还款来计算。

如果你贷款30年，你一共需要还约169万元，每个月归还2777.78元本金。刚开始一个月要还3800的利息，也就是说，前几年，你每个月要还6600元，10年后每个月还5300元…

如果你贷款20年，你一共需要还146万元，刚开始，每个月要还8000元。

有没有发现，30年和20年，还款差距居然只有1400元？

因为，利息差距很大。

那么，贷款七十年呢？你一共需要还261万元本息。每个月还的本金仅有1190元，但是因为恐怖的总利息，你刚开始，每个月要还5000元！

而且，与此同时，专家建议的是，可以提高利息。那也就是说，我们从4.6%提高到5.6%？

这会产生什么后果呢？

总还款296万，第一个月还款5900元。

本来的方案是：贷款三十年，一个月还6600，十年后一个月还5300，二十年后一个月还4000，三十年还清。

现在专家的方案是：贷款七十年，一个月还5900，十年后一个月还5200，二十年后一个月还4500，三十年后一个月还3800，四十年后一个月还3200，五十年后一个月还2500，六十年后一个月还1800 ，七十年还清。

你就是贷款700年，一个月也要还4000多！他妈的全是利息！

这么好的方案，我居然没有想到，唉，果然，我与专家差距太大。

我这还是等额本金方案，这种方案需要还的利息少。

如果是等额本息方案，七十年利息再增加一点。

什么概念呢？

本金一百万，70年，利率5.6，等额本息每月还款是4762元。注意，是每个月，不变，每个月都是4762。

而30年，利率4.6，等额本息，每个月5123，只多了三百多块钱。

30年，每个月5123

70年，每个月4762

…

你选哪个？

我们不能以看三十年前的眼光看三十年后。三十年前和现在的通胀确实是巨大无比，但是过去的三十年难以复制。

万一你三十年后，一个月也就两三万，还得接着还一个月四千的贷款，你不闹心吗？

真是神仙方案！

一个男孩背着儿子孙子都要还贷的房子，是不可能娶到老婆的，没有女孩子愿意跟你吃苦。

一个女人背着爷爷爸爸都没还完的贷款，是不可能找到老公的，没有男孩子愿意娶个包袱。

如何看待？

我只能建议他们学习历史上“先辈”们的“光荣传统”喽（笑）

苛捐杂税，历来是一切反动统治阶级掠夺劳动人民的重要手段之一。特别是国民党反动统治时期，苛捐杂税更是多如牛毛，害人更深，据统计，解放前全国的捐税名目多达七千种左右，除关税，盐税，统税等直接和间接勒索广大人民的税收外，直接由农民负担的捐税花样更加离奇，如不少地方实行的捐税“预收制“，这种预征“次无定限，时无定期，无钱又预征一年”，有的地方一年预征十多次，预征的年数也是相当惊人的，据有关资料统计，四川省早在1934年间，新繁县已预征至1991年，郫县已预征至1984年，德阳县已预征到1965年，蓬安县已预征至1961年，犍为县已预征至1975年。此外，“四川预征田赋至西历（公元）2000年以上者尚有很多”。

————《中国青年报》1979年10月27日

内容来源：

友情链接（确信）：

这可能会导致出现一种有意思的现象——有一部分孩子，从一出生起就知道自己背负了永远也无法还清的债务。

大家觉得这部分孩子将会以什么心态面对这个世界呢？

会积极进取？压力下面出动力，因为从小就知道自己一辈子都要还债，从而诞生永不停歇的一代人？

会淡然处之？从此视债务如无物，认为负债和呼吸一样正常，习惯人人生而负债？

会厌世消极？既然永无翻身希望那就这样吧，反正要债的也不能杀了我，活一天是一天？

如果房价跌了，为国接盘的一代会历史性的出现“负产阶级”。这种比“无产阶级”还穷困的人群出现后，马列主义可能都要与时俱进的增加篇幅了。

与其被你活活玩死，不如主动死了让你没得玩。

我在一本小说里看到过这样的剧情

魔幻现实了属于是

不不不，建议将所有国民的现有一套住宅全部拆除，然后重新起一堆相应的楼盘，让国民去买，如果没有刚需，或者不需要刚需，那就强行制造刚需，让房贷覆盖所有人群。对于学生来说，每个学生在校期间都强制买期货房，毕业后就有动力奋斗了，不还房贷就上征信，让年轻人没法躺平这样更彻底，也更有效。

这种损招还用专家出，银行早有同类业务了。利息还更低。

现在房贷首套5.2%，二套5.6%，很高吧，那怎么办？

那么3.85%--4.2%的贷款怎么样？十年先息后本怎么样？

好好好，这贷款好，求上车。

很简单，不走房贷按揭，走抵押贷款。

抵押贷款的前提有两个，一是全款买下房产；二是有公司法人作为申请主体。

那么没钱全款怎么办，办贷款的会帮你做过桥垫资，你付点利息就好，利息也不高，每用100万15天只要6000元。一个月就是一万二，是年化妥妥超过24%的高利贷。

通常从买房到下房本，四到五个周期，大约花费3万左右；记住这是每100万。

接下来贷款公司会给你弄一个公司，注册、包装费用要你个几万块钱。

现在你就可以享受低息+先息后本的贷款了。

按照正常按揭每100万每月还款6000多元；改成抵押贷，按照3.85%利率，每个月只要还3200元。

每个月只需还此前一半的款。

意味着原来你只能还得起100万的房贷，现在变成了可以负担起200万房贷。

如果你的房子买的早，100万买下，现在涨到300万，评估7折，你能贷出来210万元。

等于原来苦逼逼地还100万总贷款，每个月还6000多，生怕断贷的房奴，一下子变成了手握100万（贷210万，还掉100万，手续费10万）每个月还是只还6000多的富豪。

完全可以用这100万炒股、投资、升值，只要找到一个8%左右的增值渠道，就可以完全覆盖所有的贷款利息。

如果不愿意，也可以选择躺平，只用100万慢慢还利息，每个月还能剩几千。

毕竟本金还要10年之后才还。

那如果钱都花掉了，还不上怎么办？

如果十年后房子继续升值，这个套路就再来一遍。借银行的钱，还银行的贷。

如果这十年中房子大规模贬值，大概率银行会让补充抵押物，或者提前还款，如果没有就走上法拍。

所以为什么房地产只要一跌，所有的妖魔鬼怪会全跳出来。

房地产已经把全社会捆绑到只能涨，不能跌的雪国列车之上。

雪国列车只能拼命跑，如果速度慢下来，就是全车人的灾难。

为什么调控了20年，房子越调越涨？

因为调控政策说了，目标是防止房价过快上涨，上方也怕房子不涨，但更怕过快上涨，10年翻一倍是经济稳定，但如果是一年翻一倍，那多出来的钱，必然会ALL IN 更多新房子里面，游戏就彻底玩不下去了。

经过了去年的法拍大潮，现在似乎房地产的春天又来了，此前所有的限制，在这个春天又被悄悄地解除了封印。

各城市开始蠢蠢欲动，信贷正在快速放松，大水又将再度漫灌。

真的不能再多说了，也不知道我这个回答能坚持多久，且看且珍惜吧。

以前有个实验，就是一百元，两个人，一个决定分配，一个决定是否参与。分配的人先提出分配方案。

然后就是分配越是公平，参与的人越多，分配稍微偏向分配人，决定人也会附和。但是越过一定比例时，决定人就不再参与，两方都拿不到一分钱，按道理来讲，即便分配99：1元，如果决定人参与游戏，那他也至少可以得到一块钱。但99%的决定人不会参与这场游戏。说明了什么，说明这一块钱，他花着，心里也不爽。

而我们遇到的事情呢，那就有意思多了。因为分配人和决定人是上述游戏的几万倍，那就林子大了，什么事儿都有可能发生。

当分配者提出99：1时，很多人已经决定不参与了，可是有一批分配者，他们扮演了决定者，继续参与，99：1的游戏继续进行。决定者看到后争先恐后，把99：1的游戏变成了99.9：0.1。分配者一看，我去，还有这操作？继续扩大分比数，把99.9变成99.99，最后发现，还有决定者愿意参与。

好嘛！既然这样，那就别怪我们心狠手辣了。

99.99变99.9999。终于，到了决定者就算是参与，那0.00001元钱也跟本买不了任何东西。决定者选择是否参与的意义已经不大了。参与也得不到任何东西，那就放弃参与。

分配者慌了，然后把分配又重新调回了99.99，但是不是白调，而是让你的后代来偿还剩下的0.0099。

他们以为这样决定者还会继续参与。

为什么呢，因为太多的决定者给了分配者勇气，让99.99：0.001的分配这件事情变得极其合理。

所以，51：49是否合理，是否良性，是否良心，已经不重要了。

去西藏洗涤心灵就学了个这？差巴？堆穷？朗生？