问题

你心目中现阶段国内最好的商业地产项目是哪个?为什么?

回答
说起当下国内最好的商业地产项目,这确实是个挺有意思的问题,也挺难一概而论的。因为“最好”这个词,每个人衡量的维度都不太一样,有人看的是招商能力,有人看的是经营数据,也有人看的是顾客体验和品牌价值。

不过,如果非要我挑一个,并且从一个相对综合的角度来审视,上海的TX淮海(TX Huaihai),绝对是值得浓墨重彩一番的。

让我这么说,可不是因为我有多么“偏爱”上海,而是它确实在很多方面做出了非常有意思且突破性的尝试,并且在一定程度上获得了市场的积极反馈。

为什么是TX淮海?

首先,得从它的定位说起。TX淮海,英文是“TX Huaihai: Adolescent Modern Art Center”。这个名字就很有意思,直接点明了它的目标客群——“少年”,以及它想做的事情——“现代艺术中心”。这就不走寻常路了。

传统的商业地产,尤其是购物中心,更多的是追求全年龄段的覆盖,或者是聚焦在某个特定的客群(比如年轻女性、家庭主妇等)。而TX淮海,则大胆地将目光锁定在“Z世代”。这群年轻人,成长在互联网时代,拥有更独立的消费观、更强的个性表达需求、更敏锐的潮流触觉,并且对“内容”和“体验”的看重程度,远超前几代人。

TX淮海是怎么抓住Z世代的?

1. “潮流文化策源地”的自我定位: 它不把自己简单定义为一个购物中心,而是“青年文化社群”,是“潮流文化发生器”。这个定位本身就非常有吸引力。它想做的不是卖东西,而是创造一种生活方式,一种文化认同。

2. “策展式”的招商逻辑: 这是TX淮海最核心的亮点之一。它不是像传统购物中心那样,按照业态(餐饮、服饰、零售、娱乐)来划分,而是以“策展”的思路来引进品牌。它更看重品牌背后的故事、文化属性、艺术调性和独特性,尤其青睐那些“新青年文化”的代表,比如:
先锋潮流品牌: 引进了不少国内外的独立设计师品牌、潮流买手店,这些品牌往往有着独特的设计风格和社群文化,能够满足Z世代的个性化需求。
跨界融合: 它不拘泥于传统的零售业态,而是大胆地将艺术、设计、音乐、科技、生活方式等元素融合在一起。你可以在这里看到艺术家工作室、独立音乐演出、潮流展览、甚至是一些创意工作坊。
“快闪”和“限定”: 充分利用了Z世代对新鲜感和稀缺性的追求,频繁地引入各种快闪店、限定联名款、主题活动,让每次到访都可能带来新的惊喜。

3. 空间设计与体验的创新:
工业风与艺术感: 整个商场保留了很多工业建筑的原始特征,比如裸露的砖墙、金属管道,再辅以现代的艺术装置和灯光设计,营造出一种粗犷又不失精致的独特氛围,非常适合拍照打卡。
“反商场化”的设计: 它刻意弱化了传统的“主通道”、“核心筒”等商场设计惯性,更多地创造了充满惊喜的角落和开放的空间,鼓励消费者去探索和发现。
社交属性的强化: 鼓励各种青年社群在这里聚集、交流、互动。比如,它会定期举办一些线下的社群活动,让消费者不仅是购物者,更是参与者和创造者。

4. 内容驱动,而非流量驱动: TX淮海更看重内容的吸引力。它不追求“人山人海”的短暂流量,而是希望通过高品质的内容吸引那些真正认同其文化理念的消费者,并让他们成为品牌的忠实拥趸。这就好比,它不是在卖“方便面”,而是在卖一种“生活态度”。

为什么说它“最好”?

当然,说TX淮海是“最好的”是带有一定主观判断的,它并非完美无缺。例如,在招商的稳定性和经营数据的绝对值上,它可能不如一些运营多年、覆盖客群更广的传统商业体。

但是,它之所以脱颖而出,在于:

前瞻性的战略眼光: 它精准地抓住了Z世代这一未来消费主力军的核心诉求,并为之量身定制了商业模式。
颠覆性的创新实践: 它打破了传统商业地产的思维定势,用“策展”的逻辑来做招商和运营,将商业与文化、艺术、社群深度融合。
高度的品牌辨识度: 在千篇一律的购物中心中,TX淮海拥有自己独特的个性和灵魂,形成了强大的品牌记忆点。
引领行业方向的可能性: 它的成功实践,为国内其他商业地产项目提供了一种新的思路和方向,尤其是在如何吸引和留住年轻消费者方面。

可以说,TX淮海不是一个单纯的“购物场所”,它更像是一个“青年文化实验室”,一个“城市潮流生活方式的体验空间”。它正在用一种更具艺术性和人文关怀的方式,重新定义商业地产的价值和可能性。

当然,我也期待看到未来更多像TX淮海这样,敢于突破、勇于创新的商业项目涌现,共同推动国内商业地产进入一个更加多元、更具文化深度的时代。

网友意见

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提到商业地产,很多人的第一反应就是“商业”,也就是狭义上以的商场、购物中心、商街等为主要形式的零售业。但其实商业地产的概念远不止于此,像我们经常接触的商业、办公、酒店,都属于商业地产的范畴。以区别于以居住功能为主的住宅地产,以工业生产功能为主的工业地产等,这些其实从用地性质的划分上就能看出来,居住用地地编号为R,商业用地编号为B,工业用地是M,除此之外还有公共A、物流W等,说白了地产就是在用地上开发对应性质的项目,包含了经济、工程、运营等多个层面。

说回商业地产,本质上就是在商业用地上建设的商用房屋,一般来说这类用地出让后的使用年限为40年。也就是说,像商场、商街、商铺、办公楼、酒店、公寓等都属于商业地产项目。而且商业地产还要一定的特殊性,我个人理解,“地产”属于前期开发阶段,而与我们更密切相关的后期(商业品牌、办公运营等),其实更像是现代服务业。

商场类:

北京侨福芳草地:

起初并不被市场看好的一座商业建筑,凭借高级感的设计和艺术性的体验,成为城市从粗放到精致发展历程中的胜利者,迎合了这个时代对于丰富、多变、高质、富于活力和吸引力的城市空间的需求。关于其更多维度的话题,知乎也有专门的讨论,此处不再详述。

总之作为一座集办公、酒店、购物商场、艺术中心于一身的创新建筑,一个介于现代艺术展览馆和商场之间的第三类空间,是提及商业地产不得不说的案例。

上海K11:

同样是充满艺术性的购物中心,个人觉得,在空间的丰富程度上可能略逊于芳草地,但购物体验和自然氛围的营造上则是K11更好。而且都是获得LEED绿色建筑认证的建筑,考虑通过各种绿色建筑设计及科技,尽量减低对自然环境的影响,芳草地更多是体现在技术层面,K11在技术层面之上有增加了更加直观的营造,如在景观设计方面,通过广场、屋顶、垂直绿化、都市农庄等维度,将自然空间融入本土生态。

按照官方的定义就是:将艺术欣赏、人文体验、自然绿化及购物消费相互融合的原创品牌,商业与艺术融合,最大的互动艺术乐园、最具舞台感的购物体验以及最潮的多元文化生活区。

商街类:

成都太古里:

开放式的休闲商业,大部分都在南方,北方由于天气原因体验很不好,所以后来慢慢越来越少。比如上海新天地、重庆弹子石、成都太古里等。而成都太古里大概是最负盛名的,古今交融的建筑、街道,各种时尚场景的发生器,将成都的慢生活和商业的现代感无缝结合。

教科书式的卓越项目,每个做商业地产不得不从里到外研究的项目,即便是立面表皮、构造做法也是被很多新建项目所借鉴。

以IFS为代表的集中式商业办公综合体,以及以太古里为代表的街区式文旅商业综合体,隔路相望。是宽窄巷子、锦里、杜甫草堂等传统打卡地之后的城市新地标、名片。

商办类:

格子间的女孩,时间久了也很美……就像新裤子在《生活因你而火热》中描绘的一样,很多人对于办公空间的认知,可能还停留在格子间或排排坐的印象里。但由于人们在办公场所的时间很长,有人的地方就要发展,尤其是随着社会、经济的提升,商业地产必然走向创新和多元,走向精细化和人性化。就像前些年所看到的国外办公空间一样,比如苹果、谷歌等。

苹果总部办公

谷歌欧洲总部办公

从地产开放角度来说,目前市场上的商业、商办,其实都有存量,有些门庭若市、供不应求,有些则门可罗雀、空置率高。这都是由于业主和投资方对精细化运营的需求日益增多,仅提供基本办公功能的传统写字楼难以满足其需求。这种变化,不止是受到了宏观周期因素的影响,同时叠加了人们对于消费方式、工作方式以及生活方式的变化。而这种变化必然促使商业市场的更新迭代。实现存量资产增值成为商办行业的新议题,重新盘活存量商办也是值得关注的市场机遇。

所有的设计和运营,归根结底就一个字——“人”。有人的地方就有江湖,城市的定义就是人的聚集,所以“人”是一座城市的重要组成因素。尤其是现在职场人越来越年轻,而且智能科技与城市配套,让工作与生活的边界愈发模糊。

杭州顺丰创新中心

目前来说,国内做的比较好的应该是ATLAS 寰图,作为商办全链条运营商,在办公楼的管理上从粗放走向精致,更类似于星级酒店的标准。简单说来就是在办公场景中,融入更多的生活元素,既能提升物业价值,也能为用户创造更好的空间体验。将不同领域的资源优势整合在一起,形成一站式的空间设计,既能满足企业用户的多元需求,也能帮助身处其中的人保持工作和生活的平衡。比较有代表性的案例比如杭州顺丰创新中心

顺丰创新中心项目,涵盖商业、办公、展览综合配套等多重功能。园区由 6 幢产业办公集群,及近5万平方米的产业配套构成,集产业办公、科技展览、国际会议中心、创客共享空间、休闲餐饮等于一体,不同于单一的产业办公,而是城市空间中,共享共融共创的主体。

从建筑设计角度来说,需要对企业自身使用空间、后续发展空间,相关产业使用空间及综合服务空间的整体考量。从运营角度来说,顺丰集团携手近年新晋的商办全链条运营ATLAS 寰图,利用寰图的商办全链条优势,打造了拥有“办公 + 生活”灵活模式的办公空间和园区生活空间,满足目前行业对商办物业差异化的需求。 近 1,800 平方米寰图生活空间针对使用者设置了健身工房、图书阅览区、多功能休憩室等功能区域,进一步提升入驻企业的办公体验。

寰图办公空间 · 杭州顺丰创新中心

除了多层次的办公空间外,顺丰创新中心与ATLAS 寰图还联合打造近2000㎡的办公休闲空间,面向全园区开放。休闲空间内规划有健身器械区、有氧操房、互动乒乓/桌球区、咖啡阅览区、娱乐休闲区、会议洽谈区等,满足办公人群休闲、生活、娱乐全方位需求。

坐落于中心 T1 楼四层的寰图生活空间,被定义为“SPark 火花公园”, 在设计上以黑白灰色系为主调,局部点缀顺丰标志性的红色元素。

空间设计上,“SPark 火花公园”将健身区、娱乐区以及社交休闲区的功能区整合到同一个空间内。健身区配备多种力量器械,以及有氧、无氧、团操课室、拉伸、私教训练等功能训练区; 与健身区相连接的娱乐区配备了乒乓球、台球等桌面球类娱乐,以及灵活独立的唱吧,另外还设置了供人们放松减压、调息休憩功能的冥想间,通过“动 + 静”的组合唤醒人们精力。

开敞的社交休闲空间

吧台式的设计为社交欢聚赋予活力

还有个人最喜欢的图书阅览区,以顺丰圆形标志为设计灵感,将户外的蓝天景致拢入书架之中,在格调上,与晓书馆、Page One、钟书阁、三联书店等网红打卡地对比也是不遑多让。

寰图办公空间所在的 T2 楼空间,通过商业配套裙楼与 T1 楼联通,穿梭往返其中,便捷地体验顺丰创新中心裙楼所配备的齐全商业配套。整体来说,就是集办公区、生活区和商业区于一体,更加的精品化、多元化,也代表了未来复合设计的趋势。

总而言之,就是更加注重“人”的需求,更加契合当代职场人的节奏和年轻人的需求,跨界商办、健康、美食等多个领域,打造完美融合工作与生活的 24 小时生活圈。同时针对年轻工作者愿意支付溢价的健身工房、咖啡厅、餐厅、冥想间、艺坊、SPA 等生活场景,寰图将其与工作场景紧密结合于一体,构建一个移动即达、活力肆意的理想空间。

即使是从商业的角度来看,商办一体中的商业,包括餐饮、零售、娱乐等,因为服务于办公人士,往往会更为高端,或偏重艺术性。除了前面提到的顺丰创新中心外,像侨福芳草地、达美中心也属于此列。而且他们还有一个共同点就是——建筑设计均为大师操刀,如顺丰创新中心为Gensler,成都太古里为Oval,北京达美中心为GMP等。

官方网站:ATLAS 寰图 - 图就非凡

微信公众号:AtlasWorkplace (ATLAS寰图)

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