你心目中现阶段国内最好的商业地产项目是哪个？为什么？
不过，如果非要我挑一个，并且从一个相对综合的角度来审视，上海的TX淮海（TX Huaihai），绝对是值得浓墨重彩一番的。
让我这么说，可不是因为我有多么“偏爱”上海，而是它确实在很多方面做出了非常有意思且突破性的尝试，并且在一定程度上获得了市场的积极反馈。
为什么是TX淮海？
首先，得从它的定位说起。TX淮海，英文是“TX Huaihai: Adolescent Modern Art Center”。这个名字就很有意思，直接点明了它的目标客群——“少年”，以及它想做的事情——“现代艺术中心”。这就不走寻常路了。
传统的商业地产，尤其是购物中心，更多的是追求全年龄段的覆盖，或者是聚焦在某个特定的客群（比如年轻女性、家庭主妇等）。而TX淮海，则大胆地将目光锁定在“Z世代”。这群年轻人，成长在互联网时代，拥有更独立的消费观、更强的个性表达需求、更敏锐的潮流触觉，并且对“内容”和“体验”的看重程度，远超前几代人。
TX淮海是怎么抓住Z世代的？
1. “潮流文化策源地”的自我定位： 它不把自己简单定义为一个购物中心，而是“青年文化社群”，是“潮流文化发生器”。这个定位本身就非常有吸引力。它想做的不是卖东西，而是创造一种生活方式，一种文化认同。
2. “策展式”的招商逻辑： 这是TX淮海最核心的亮点之一。它不是像传统购物中心那样，按照业态（餐饮、服饰、零售、娱乐）来划分，而是以“策展”的思路来引进品牌。它更看重品牌背后的故事、文化属性、艺术调性和独特性，尤其青睐那些“新青年文化”的代表，比如：
先锋潮流品牌： 引进了不少国内外的独立设计师品牌、潮流买手店，这些品牌往往有着独特的设计风格和社群文化，能够满足Z世代的个性化需求。
跨界融合： 它不拘泥于传统的零售业态，而是大胆地将艺术、设计、音乐、科技、生活方式等元素融合在一起。你可以在这里看到艺术家工作室、独立音乐演出、潮流展览、甚至是一些创意工作坊。
“快闪”和“限定”： 充分利用了Z世代对新鲜感和稀缺性的追求，频繁地引入各种快闪店、限定联名款、主题活动，让每次到访都可能带来新的惊喜。
3. 空间设计与体验的创新：
工业风与艺术感： 整个商场保留了很多工业建筑的原始特征，比如裸露的砖墙、金属管道，再辅以现代的艺术装置和灯光设计，营造出一种粗犷又不失精致的独特氛围，非常适合拍照打卡。
“反商场化”的设计： 它刻意弱化了传统的“主通道”、“核心筒”等商场设计惯性，更多地创造了充满惊喜的角落和开放的空间，鼓励消费者去探索和发现。
社交属性的强化： 鼓励各种青年社群在这里聚集、交流、互动。比如，它会定期举办一些线下的社群活动，让消费者不仅是购物者，更是参与者和创造者。
4. 内容驱动，而非流量驱动： TX淮海更看重内容的吸引力。它不追求“人山人海”的短暂流量，而是希望通过高品质的内容吸引那些真正认同其文化理念的消费者，并让他们成为品牌的忠实拥趸。这就好比，它不是在卖“方便面”，而是在卖一种“生活态度”。
为什么说它“最好”？
当然，说TX淮海是“最好的”是带有一定主观判断的，它并非完美无缺。例如，在招商的稳定性和经营数据的绝对值上，它可能不如一些运营多年、覆盖客群更广的传统商业体。
但是，它之所以脱颖而出，在于：
前瞻性的战略眼光： 它精准地抓住了Z世代这一未来消费主力军的核心诉求，并为之量身定制了商业模式。
颠覆性的创新实践： 它打破了传统商业地产的思维定势，用“策展”的逻辑来做招商和运营，将商业与文化、艺术、社群深度融合。
高度的品牌辨识度： 在千篇一律的购物中心中，TX淮海拥有自己独特的个性和灵魂，形成了强大的品牌记忆点。
引领行业方向的可能性： 它的成功实践，为国内其他商业地产项目提供了一种新的思路和方向，尤其是在如何吸引和留住年轻消费者方面。
可以说，TX淮海不是一个单纯的“购物场所”，它更像是一个“青年文化实验室”，一个“城市潮流生活方式的体验空间”。它正在用一种更具艺术性和人文关怀的方式，重新定义商业地产的价值和可能性。
当然，我也期待看到未来更多像TX淮海这样，敢于突破、勇于创新的商业项目涌现，共同推动国内商业地产进入一个更加多元、更具文化深度的时代。
网友意见
提到商业地产，很多人的第一反应就是“商业”，也就是狭义上以的商场、购物中心、商街等为主要形式的零售业。但其实商业地产的概念远不止于此，像我们经常接触的商业、办公、酒店，都属于商业地产的范畴。以区别于以居住功能为主的住宅地产，以工业生产功能为主的工业地产等，这些其实从用地性质的划分上就能看出来，居住用地地编号为R，商业用地编号为B，工业用地是M，除此之外还有公共A、物流W等，说白了地产就是在用地上开发对应性质的项目，包含了经济、工程、运营等多个层面。
说回商业地产，本质上就是在商业用地上建设的商用房屋，一般来说这类用地出让后的使用年限为40年。也就是说，像商场、商街、商铺、办公楼、酒店、公寓等都属于商业地产项目。而且商业地产还要一定的特殊性，我个人理解，“地产”属于前期开发阶段，而与我们更密切相关的后期（商业品牌、办公运营等），其实更像是现代服务业。
商场类：
北京侨福芳草地：
起初并不被市场看好的一座商业建筑，凭借高级感的设计和艺术性的体验，成为城市从粗放到精致发展历程中的胜利者，迎合了这个时代对于丰富、多变、高质、富于活力和吸引力的城市空间的需求。关于其更多维度的话题，知乎也有专门的讨论，此处不再详述。
总之作为一座集办公、酒店、购物商场、艺术中心于一身的创新建筑，一个介于现代艺术展览馆和商场之间的第三类空间，是提及商业地产不得不说的案例。
上海K11：
同样是充满艺术性的购物中心，个人觉得，在空间的丰富程度上可能略逊于芳草地，但购物体验和自然氛围的营造上则是K11更好。而且都是获得LEED绿色建筑认证的建筑，考虑通过各种绿色建筑设计及科技，尽量减低对自然环境的影响，芳草地更多是体现在技术层面，K11在技术层面之上有增加了更加直观的营造，如在景观设计方面，通过广场、屋顶、垂直绿化、都市农庄等维度，将自然空间融入本土生态。
按照官方的定义就是：将艺术欣赏、人文体验、自然绿化及购物消费相互融合的原创品牌，商业与艺术融合，最大的互动艺术乐园、最具舞台感的购物体验以及最潮的多元文化生活区。
商街类：
成都太古里：
开放式的休闲商业，大部分都在南方，北方由于天气原因体验很不好，所以后来慢慢越来越少。比如上海新天地、重庆弹子石、成都太古里等。而成都太古里大概是最负盛名的，古今交融的建筑、街道，各种时尚场景的发生器，将成都的慢生活和商业的现代感无缝结合。
教科书式的卓越项目，每个做商业地产不得不从里到外研究的项目，即便是立面表皮、构造做法也是被很多新建项目所借鉴。
以IFS为代表的集中式商业办公综合体，以及以太古里为代表的街区式文旅商业综合体，隔路相望。是宽窄巷子、锦里、杜甫草堂等传统打卡地之后的城市新地标、名片。
商办类：
格子间的女孩，时间久了也很美……就像新裤子在《生活因你而火热》中描绘的一样，很多人对于办公空间的认知，可能还停留在格子间或排排坐的印象里。但由于人们在办公场所的时间很长，有人的地方就要发展，尤其是随着社会、经济的提升，商业地产必然走向创新和多元，走向精细化和人性化。就像前些年所看到的国外办公空间一样，比如苹果、谷歌等。
苹果总部办公
谷歌欧洲总部办公
从地产开放角度来说，目前市场上的商业、商办，其实都有存量，有些门庭若市、供不应求，有些则门可罗雀、空置率高。这都是由于业主和投资方对精细化运营的需求日益增多，仅提供基本办公功能的传统写字楼难以满足其需求。这种变化，不止是受到了宏观周期因素的影响，同时叠加了人们对于消费方式、工作方式以及生活方式的变化。而这种变化必然促使商业市场的更新迭代。实现存量资产增值成为商办行业的新议题，重新盘活存量商办也是值得关注的市场机遇。
所有的设计和运营，归根结底就一个字——“人”。有人的地方就有江湖，城市的定义就是人的聚集，所以“人”是一座城市的重要组成因素。尤其是现在职场人越来越年轻，而且智能科技与城市配套，让工作与生活的边界愈发模糊。
杭州顺丰创新中心
目前来说，国内做的比较好的应该是ATLAS 寰图，作为商办全链条运营商，在办公楼的管理上从粗放走向精致，更类似于星级酒店的标准。简单说来就是在办公场景中，融入更多的生活元素，既能提升物业价值，也能为用户创造更好的空间体验。将不同领域的资源优势整合在一起，形成一站式的空间设计，既能满足企业用户的多元需求，也能帮助身处其中的人保持工作和生活的平衡。比较有代表性的案例比如杭州顺丰创新中心。
顺丰创新中心项目，涵盖商业、办公、展览综合配套等多重功能。园区由 6 幢产业办公集群，及近5万平方米的产业配套构成，集产业办公、科技展览、国际会议中心、创客共享空间、休闲餐饮等于一体，不同于单一的产业办公，而是城市空间中，共享共融共创的主体。
从建筑设计角度来说，需要对企业自身使用空间、后续发展空间，相关产业使用空间及综合服务空间的整体考量。从运营角度来说，顺丰集团携手近年新晋的商办全链条运营ATLAS 寰图，利用寰图的商办全链条优势，打造了拥有“办公 + 生活”灵活模式的办公空间和园区生活空间，满足目前行业对商办物业差异化的需求。 近 1,800 平方米寰图生活空间针对使用者设置了健身工房、图书阅览区、多功能休憩室等功能区域，进一步提升入驻企业的办公体验。
寰图办公空间 · 杭州顺丰创新中心
除了多层次的办公空间外，顺丰创新中心与ATLAS 寰图还联合打造近2000㎡的办公休闲空间，面向全园区开放。休闲空间内规划有健身器械区、有氧操房、互动乒乓/桌球区、咖啡阅览区、娱乐休闲区、会议洽谈区等，满足办公人群休闲、生活、娱乐全方位需求。
坐落于中心 T1 楼四层的寰图生活空间，被定义为“SPark 火花公园”， 在设计上以黑白灰色系为主调，局部点缀顺丰标志性的红色元素。
空间设计上，“SPark 火花公园”将健身区、娱乐区以及社交休闲区的功能区整合到同一个空间内。健身区配备多种力量器械，以及有氧、无氧、团操课室、拉伸、私教训练等功能训练区； 与健身区相连接的娱乐区配备了乒乓球、台球等桌面球类娱乐，以及灵活独立的唱吧，另外还设置了供人们放松减压、调息休憩功能的冥想间，通过“动 + 静”的组合唤醒人们精力。
开敞的社交休闲空间
吧台式的设计为社交欢聚赋予活力
还有个人最喜欢的图书阅览区，以顺丰圆形标志为设计灵感，将户外的蓝天景致拢入书架之中，在格调上，与晓书馆、Page One、钟书阁、三联书店等网红打卡地对比也是不遑多让。
寰图办公空间所在的 T2 楼空间，通过商业配套裙楼与 T1 楼联通，穿梭往返其中，便捷地体验顺丰创新中心裙楼所配备的齐全商业配套。整体来说，就是集办公区、生活区和商业区于一体，更加的精品化、多元化，也代表了未来复合设计的趋势。
总而言之，就是更加注重“人”的需求，更加契合当代职场人的节奏和年轻人的需求，跨界商办、健康、美食等多个领域，打造完美融合工作与生活的 24 小时生活圈。同时针对年轻工作者愿意支付溢价的健身工房、咖啡厅、餐厅、冥想间、艺坊、SPA 等生活场景，寰图将其与工作场景紧密结合于一体，构建一个移动即达、活力肆意的理想空间。
即使是从商业的角度来看，商办一体中的商业，包括餐饮、零售、娱乐等，因为服务于办公人士，往往会更为高端，或偏重艺术性。除了前面提到的顺丰创新中心外，像侨福芳草地、达美中心也属于此列。而且他们还有一个共同点就是——建筑设计均为大师操刀，如顺丰创新中心为Gensler，成都太古里为Oval，北京达美中心为GMP等。
官方网站：ATLAS 寰图 - 图就非凡
微信公众号：AtlasWorkplace （ATLAS寰图）
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