为什么在人口密度大于中国的日本，流行容积率小的二层建筑？ 第1页

因为在城市规划的时候，选择了高层住宅，就是这么简单。

日本的一户建容积率很高，类似于有规划的城中村，容积率一般大于1，不能算豪宅。国内的大部分地区，包括很多超级大城市，因为住宅的容积率本来就不高，有的可以做成一户建。至于为什么选择了高层住宅，完全是城市规划的问题。

哪怕是乡镇的规划，排除仿古建筑的镇、街外，如果设计院的效果图上全是低层住宅，那么这个方案很难通过领导们的审核。而且乡镇的集镇规划，一般容积率小于或等于1.0，完全可以做成一户建，但是这样的方案不能通过领导们的审核。

领导们喜欢高层住宅，问题的核心在于前浪的审美很诡异。

规划与容积率：

比如某乡镇的集镇规划，Ⅳ类气候区，整体规划的容积率是1.0，早期的方案是几乎全是一户建，住宅楼为2.5层，商场3层或4层，经领导审核后，住宅调整为7层、9层、11层，商场维持不变，容积率还是1.0，所以，根据容积率调整了建筑密度。

大部分南方地区都是Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ类气候区划，低层住宅以2.5层为主，可以做成建筑密度是40%，容积率刚好为1.0的小区。

也即是按照规范控制的容积率，能做2.5层的一户建。

规划参考：

假设一个1 000m * 1 000m的住宅区规划，也就是1km²的规划面积，如果人均住宅建筑面积为50m²，假设3口人住一栋楼，每栋楼占地面积即为60m²，那么规划的人口将是 （1 000 * 1 000）* 1.0 / 50 =2万人。也就是1km²的规划面积内，全部建设成类似于独栋别墅的一户建小区，人口就能超过2万人。一座100万人口的大城市，考虑到还有高层住宅楼、高层公寓楼，所需住宅用地约50km²，外加市政，商业用地等，整个城市的面积则约为150km²。

可推出1000万人口超级大城市的建设用地面积，整个都市圈约1500km²，这样的城市可以参考南京城。

仅仅是比今天的南京城略大，至于南京的城市占地为什么这么多，因为江浙沪一带的城中村，宗族势力并不强，好拆迁，所以改造后的小区的容积率其实并不大，超过3.0的都不多，大部分小区容积率在2.0左右，相同建筑面积下，仅仅比1.0的一户建少占一半的土地。

对照于东京都市圈，会发现一户建的容积率并不低，类似于有规划的城中村，日本的一户建主要是控制了楼层高度，东京都市圈的人口并不少，总人口规模在3400万至3700万人左右。

如南京之类的城市，城中村好拆迁，完全可以建成以一户建为主的大城市。

城中村的改造：

真正无法做一户建的地方是华南地区，特别是广西、广东、福建等地，宗族势力太大，很难拆迁。比如宗族势力稍微弱势的广州，一般拆迁赔付比是4，也就是赔偿拆迁户的建筑面积是宅基地占地面积的4倍左右，大部分珠三角的城中村建筑密度大于50%，拆迁后最小容积率就是0.5 * 4 = 2.0。这种地方不可能做成一户建，考虑到开发商还要赔偿租金、拆迁费等，往往需要小区的容积率大于4.0才有可能盈利。

暨南大学的胡刚教授，他在《高容积率城中村改造模式不可持续》一文中认为：“（杨箕村）6.18的容积率创造了广州城中村公开出让土地的纪录，猎德村改造的时候容积率是5.2，林和村改造容积率为6.21，现在杨箕村是6.18，可以说高容积率已成广州城中村改造的一种模式，这种模式是否可行，值得怀疑。”

杨箕村是没有地价的，也就是没有土地出让金，居然达到6.18的容积率，开发商才能盈利。

这种地方以后就是灾难，一群亿万富翁，连物业费都交不齐，甚至连收的租子都不交税，不过宗族好歹有汉族的传统文化护体，毕竟按闹分配好，以后房子老化了，继续按闹分配。

最特别的是深圳，宗族势力因为有外来户多，不是很强，但是赔付比例可能是全国最高的一个。一般是建筑面积乘以1.1，而深圳的城中村一般7层以上，建筑密度大于50%，也就是改造后最小的容积率将近4.0，开发商要做到容积率是6.0以上才有可能盈利。这个容积率不计算地价，如果计算地价，同时考虑到还有超过10层以上的宅基地，深圳某些城中村改造项目，容积率要达到10以上，开发商才可能盈利。

能做到一户建的区域，包括长江流域大部分平原城市，北方城市也可以，比如山东省，好拆迁，随随便便就可以拆迁，不容易出群体事件。

关于拆迁这个，也是广东省非珠地区，广西发展差的原因，因为这些地方真的很难拆迁，更关键的在于没有政治特权护体，广西之所以发展差，跟什么少民没有关系，完全是宗族问题。

为什么追求高层住宅，应该和学习香港、新加坡有关。早期的珠三角地区学习的是香港，以高层住宅为主，而内陆地区，是学习珠三角。其实大部分内陆地区宗族势力并不强，根本不需要学习珠三角。

一户建与抗震：

很多自媒体大v认为日本之所以选择以低层住宅一户建为主，是因为日本多发地震。这种说法基本上不值一驳，因为按照抗震规范的划分，凉山州西昌市，市中心是9度区，地震动参数规范的峰值加速度为0.4g，反应谱特征周期为0.45S，就是最大值。目前西昌市区的人口将近100万，也算是大城市，还是以高层住宅为主。

西昌市市区的航拍截图，一眼看去，全是高层住宅。如果为了抗震选择低层住宅，那么类似于西昌、康定等抗震烈度为9度的地区，没有理由以高层住宅为主，而且几乎没有低层住宅，跟其他城市并没有任何差别。

如果看抗震规范，就会发现，西昌市区的高层住宅，如果是剪力墙结构的话，超过60米就是超高层建筑，需要超限审查；如果是框架-剪力墙结构，那么只有50米；如果是框架结构，只有24米，7层的教学楼一般就会超过24米，就要超限审查。

对照上面的西昌市区航拍截图，就会发现需要超限审查的超高层住宅，一大堆，很多西昌市区的高层住宅都是顶着抗震规范做，或者直接属于超高层建筑。

需要注意的是，很多人认为超过100米的建筑才属于超高层建筑，这是建筑规范。跟结构规范不一样，结构设计超限审查是区分结构类型的，比如西昌市区的建筑，如果是框架结构的话，只要超过24米，就算超高层建筑，需要做超限审查。

日本建筑的抗震要求，上限不会突破西昌市区。

说到底，国内选择以高层住宅为主，跟抗震没有任何关系。

土地出让金：

真正原因是，房地产学习了香港模式，主要是为了土地出让金，所以选择以高层住宅为主。这个东西类似于一次性收70年的地租，一户建的地租是一次性给土地所有者，土地可以交易。土地出让金是政府收，再给拆迁费，中间商有差价。

比较发展模式的话，明显土地出让金更有优势，政府短期内更能汇集大部分资金，同时也更愿意推高地价，从而推动房价上涨，对地方的控制力也更强。

城市化的推进以土地出让金为主，不学习香港模式，基础设施的建设不会太快。

既然学习香港模式，自然也要有副作用。反观香港，号称千尺豪宅（一般套内90㎡），而大陆是大于144㎡（套内约100到110㎡）的也算豪宅，其实两者的差距并没有很多人幻想的那么大。

之所以没有成为北香港，是模式没有学全。

模式：

日本的一户建容积率很高，而且是非封闭式街坊。作为对比，广州市番禺区很多新一代的城中村就是有规划的城中村，控制楼层的层数，一般不超过3.5层，但是因为管理问题，很多楼房可能超过高度限制。

高层住宅相较于一户建，容积率可以更大，好规划，但是住房一旦进入维护期，可能会相互扯皮，甚至可能会按闹分配。一户建则简单多了，自己家的房子自己修。

广州新一代的城中村就是有规划的城中村，属于“一户建”，只是占比不大，想在广州落户和买房的可以关注，属于小产权房，有证，可以购买与落户，如果楼层控制的好地方，其实并不差。

房价主要是由土地出让金、增值税等税费组成，工程建设费不值一提。政府要卖地，卖地时候就控制了容积率，图纸要报建，达不到标准打回重来。所以不会出现一户建，别说美国的独栋、联排，日本的一户建都不可能有。而且还禁止独栋别墅。

如果不是大陆的审批控制，大陆的很多城市已经香港化，住房问题甚至比香港还要恐怖，大陆不是北香港，是香港才是南大陆。为什么没有如同香港的小户型住宅，不是房地产商不学香港，比李嘉诚等高风亮节，而是不批，不能建。

某些人嘲笑香港人住鸽子笼，属于五十步笑百步。

结语：

有西昌市区作为参照物，就会发现国内大部分城市都是以高层住宅为主，肯定与抗震无关，这或许可以说明国内应该是不会放开一户建的，以后还是会以高层住宅为主。

只要控制了容积率，建筑面积就不会变。某些小地方之所以没有选择低层住宅，应该是跟珠三角城市学习的结果，而珠三角学习的是香港，结论就是，大陆几乎城市都是香港模式。

同时考虑到一户建的人均建筑面积大于高层住宅的人均建筑面积，所以，在同等建筑面积条件下，一户建的总人口会少于高层住宅。与之对应的是，有一种不能核实的说法是，一户建的生育率会大于高层住宅，因为高层住宅太压抑。

生育率这不好说，因为广州土著的生育率明显大于上海土著，而广州住宅的容积率是远远大于上海的，但可能广州的土著，有宗族加成，拆迁后赔偿的住房较多，大部分土著以收租为主，所以没有生育成本压力。

比较完就发现，还是珠三角的土著好。

高层住宅跟土地出让金有关。

选择题：

最后给2个选择题。

比如广州的珠江别墅，独栋别墅，小区的容积率是多少？

广州二沙岛花城苑，由20栋独立别墅、12栋四层复式花园住宅和21栋7层高级公寓组成，小区的容积率又是多少？

两个小区，哪个的容积率更大？花城苑略大于珠江别墅。

某容积率略大于1.0的小区：