如何看待 2019 年全国各地二手房挂牌量激增，是房价下跌的前兆吗？ 第1页

题主正文问的杭州来说，是。

去年8月，链家挂牌量1.8万套。

今年8月，链家挂牌量5万套。

这个幅度说不影响价格就自欺欺人了。实际上，杭州二手房成交价格已经从最高点回落了5到10个点。降价不是前兆，是已经发生，最好的卖出窗口已经过去了。

但现在还不是买入窗口。上一个买入窗口2015年，杭州一二手房总库存大约20万套（当时新房库存有统计，二手房库存数据乱，这是个估算数）。

目前杭州新房实际库存不超过6万，二手房库存9万，总共15万套（不算郊县和两个充数区）。但是杭州现在规模比15年膨胀了很多，至少30万套库存才能达到15年的境界。30万能不能达到还比较难说，但是只要不再来一轮去库存，总库存超过20万应该是没有悬念的。

现在的变数是降息。舆论全被带到居民端房贷不降，这当然很重要，但其实更重要的是开发商拿到的贷款利率会不会降？

这里又涉及一个连环套。杭州新房的所谓冰火两重天，就是低价地限价低的房源，火，万人摇，中签率千分之几。高价地限价高的房源，冰，流摇常态化，0报名都很多，屁股挤屁股一起站岗。既然市场完全不认可高价地的价格，开发商又屏得很牢，顶着10个点的融资成本硬熬也不降价。为什么？你看师傅两限设定对标的价位就明白了。

其中有个阳谋，师傅和开发商都在等低价地项目逐渐清盘后买家接受现实接手高价盘（这是大体而言，个别太激进的杀猪盘死了活该）。这样师傅能实现稳地价，杭州极端依赖土地财政的模式能玩下去；开发商流摇的盘到时候来个98折2抵10的小幅让利就能出手，利润上更划算；买家看低价红盘清空了，没办法吃个98折安慰自己认命接盘；大家都有光明的未来。那么阳谋的前提是什么？后续拍地继续冲顶，地价保持高位。否则拿到更低地价的开发商又不是友商的爸爸，没理由陪前面站岗的玩下去。代价是什么？开发商拿地和压货的资金成本。关键点就在这里，利率，开发商融资利率。如果开发商拿到的贷款利率下降，不仅屏下去的成本低了，而且是“组织果然没有忘记我们”的信号，配合抬地价把游戏玩下去的斗志会高昂起来。否则的话，大佬们也很南的，扛着10个点资金成本卖三年还不如一个八五折抢跑清盘美滋滋年会再LED打个“活过来”。

假设融资利率居高不下，开发商地价游戏配合意愿下降，地价下滑，那么二手房必跌无疑，而且跌的会比较狠。否则的话，房价还能续一波。浙江人还是很有钱的，购买力没什么问题，关键还是风向。

结论：二手房价已经在跌，虽然跌的不多。后续结合地价看，地价稳的话，房价也会平稳，不过今年杭无涨基，本来就杀猪价的部分虚高二手房房东理性回调仍会持续。地价稳不住的话，杭州必跌，而且会踩踏。