西安的房价何时能降到一万以下？
现状分析：一万，那真是遥远的梦
先得承认，现在西安市区的房价，特别是核心区域，别说一万了，能摸到一万的都算得上是“良心盘”了。即使是远郊，新房均价也早就超过了一万。二手房方面，虽然有一些房源价格低于一万，但大多集中在一些老旧小区、或者地理位置不太便利的区域，而且选择面也比较窄。
所以，咱们现在讨论的“跌到一万以下”，更像是在说，什么时候才能看到大部分的、地段不错的、条件尚可的新房或者次新房，价格能普遍落到一万这个心理关口以下。
影响房价的几个关键因素，为啥现在还“一万”难求？
1. 城市发展和人口吸引力： 西安作为一座历史文化名城，近年来在国家战略（如“一带一路”）和自身发展（科教、科技、旅游）的推动下，城市吸引力是蹭蹭往上涨的。每年都有大量的人口流入，尤其是年轻人才。有人就有需求，有人就有购买力，这是最基本的市场规律。当需求旺盛，供应又相对受限时，房价自然就很难大幅下跌。
2. 土地成本和开发成本： 土地是盖房子的根本。西安市区核心地段的土地，价格已经很高了。再加上建材、人工、以及开发商需要一定的利润来维持运营和发展，这些成本加起来，新房的价格很难“骨折式”下跌。开发商的定价策略，很大程度上是基于这些成本加上市场预期。
3. 金融政策和信贷环境： 过去十几年，低利率和宽松的信贷环境是房地产市场繁荣的重要推手。虽然现在政策有所收紧，但整体的信贷成本依然是影响购房者购买力的重要因素。如果未来出现普遍的、大幅度的降息，理论上会降低购房成本，可能对房价有一定影响，但要降到一万以下，这个降幅也太大了。
4. 市场预期和心理价位： 房地产市场很大程度上受到预期和心理的影响。一旦市场出现“房价要涨”的预期，大家就会抢着买，进一步推高房价。反之，如果普遍形成“房价要跌”的预期，大家就会观望，需求可能会暂时萎缩。但是，房地产是个周期性很强的行业，大涨之后总会有调整，但要回到十年前甚至更低的价格，除非发生剧烈的经济危机或者社会变动，否则可能性很小。
5. 城市区域分化： 即使在西安，不同区域的房价差异也很大。市中心、高新区、曲江等核心区域，房价自然比城六区之外或者郊区要高得多。就算全市平均房价跌到一万以下，核心区域也可能依然坚挺，或者只是微跌。
那么，啥时候才可能看到“一万”的曙光？
要等到西安大部分区域的房价普遍落到一万（每平米）以下，我个人认为，这可能是一个相当漫长的过程，甚至在可预见的未来（比如未来510年）不太可能实现，尤其是对于地段稍好、配套成熟的区域。
除非出现以下几种极端情况：
严重的经济衰退或区域性金融危机： 如果西安所在的区域经济出现断崖式下跌，失业率飙升，居民收入大幅下降，购买力严重削弱，同时政府也无力稳定市场，房价才有可能出现大幅度、普遍性的下跌。
人口大规模外流： 如果因为某些原因，比如产业结构调整不顺，或者环境、政策等出现重大负面变化，导致人口持续、大规模地外流，需求锐减，房价也可能承压。
政府出台极其激进的房地产调控政策： 比如大幅度增加土地供应（这在现有城市规划下很难做到），或者出台更严厉的限购、限售政策，同时大规模地增加保障性住房供应，挤压商品房市场空间，理论上可能导致价格松动。但这种政策的力度要大到能把大多数区域拉到“一万”以下，也是非常非常难以想象的。
房地产开发成本大幅下降： 比如建材、人工成本出现非理性的大幅下跌。这在当前环境下几乎不可能。
更现实的“降价”可能是什么样的？
与其期待整体跌破一万，更现实的可能是：
区域性分化加剧： 一些发展前景不佳、配套相对落后的区域，房价可能会出现一定程度的调整，甚至跌破部分区域的“万”字头。
“挤泡沫”式的价格调整： 市场可能从过去一段时间的过快上涨中回归理性，出现一些“挤泡沫”式的调整，即涨幅放缓，甚至出现个别区域、个别楼盘的价格下调，但这并不意味着整体跌破一万。
二手房价格松动： 随着新房供应的增加以及部分业主急于出售，二手房市场可能会出现更多的议价空间，价格有一定程度的松动。
政策调控的“软着陆”： 政府会倾向于稳定市场，防止大起大落。因此，即使有价格调整，也更可能是温和的、可控的。
总结一下：
“西安房价何时能降到一万以下？”这个问题，在我看来，就像问“西安啥时候能没有PM2.5”一样，它触及到了城市发展、人口结构、经济基本面、以及房地产市场长期发展的多重复杂因素。
我个人并不认为，在未来相当长的一段时间内（比如说510年），西安的大部分区域房价会普遍跌破一万每平米。 除非发生我们都不希望看到的、对城市发展造成颠覆性影响的重大事件。
更现实的情况是，市场会继续分化，价格会有波动，部分区域和楼盘可能会有价格调整，但整体上，西安作为国家中心城市和区域中心城市，其房价水平会受到城市发展潜力和人口吸引力的支撑。
如果你真的在乎“一万”这个数字，可能更需要关注的是，在当前的市场环境下，如何通过理性消费、合理规划，找到适合自己的、性价比高的房产，而不是等待一个遥不可及的价格。
网友意见
不用降，现在，2021年，西安售价1万以下的房，犹如过江之鲫，多到满坑满谷。
而且全部五证齐全，地段丰富，户型多样，交通便利，物业低廉。甚至满二唯一。
不过为啥被大家视而不见呢。
因为某些人要的是：现价3万的房子跌到1万以下。在他1万买了之后，该房再快速涨回3万。
也就是用老破小的价买豪宅坐等翻倍呗。
但是，西安1万以下的房子，多为老破小（老破大）。
城内很多老破小（大），地段超好，举例：
社会路小区，就在曾经风光无限的钟楼世纪金花旁边，新世界百货背后（真正意义的背后）。社会路这条街我很喜欢，光线非常充足，知道的人不多，夏天的午后，阳光明媚，老人都在街上聊天晒太阳，偶尔有游客走错路闯进来，傻乎乎看手机地图找出口，有点世外桃源的意思。以前只能从德发长二楼进去，或者中医研究所旁边的巷子进，如今在新世界百货新开了一个入口。现价：9000到10000左右（根据户型楼层朝向面积价格会有所不同）。
印花布园小区，名字还挺浪漫，在开元附近。地段极热闹，可徒步在骡马市步行街及金龙咖喱那网红巷子间穿梭。最近东大街那一片老房子开发的很现代，开了很多时髦的特色店，年轻人非常多，气氛挺不错，很有活力。这小区甚至有8000左右的房，但楼内室内都停留在90年代初毫无变化，时间的进步在该小区很多房子内都没有留下痕迹。因为有大量90年代原生态装修，所以该小区相当便宜。不过该小区现在涨了，2019年这小区没高于10000的。现价：8000到11000（根据户型楼层朝向面积价格会有所不同）
钟楼小区，算是某种程度的网红小区了，里面一大堆好吃的。最近曝光到有点烦人的小贝经常去钟楼小区吃东西。这小区离钟楼超近（毕竟叫“钟楼小区”啊），出门一大堆公交通往西安任何地方。地铁更不必说，步行10分钟可到地铁口。也有多个出口，有一个出口出去直通丽晶酒店，对面就是鼓楼。钟楼小区不能简单的归为“小区”，因为它是由诸多不同单位机构的多片房屋组成的社区群落。现价：9000到12000（根据户型楼层朝向面积价格会有所不同）。
唐园小区，超大的一个小区，进出的门就有三个。里面环境很安逸，满地都是流浪猫，大到甚至小区里就有一个学校（记得是一所中学）。小区对面还有一所小学。小区内各种篮球场、乒乓球场、小卖部、维修部、小商店、理发屋等一应俱全。小区内绿化还不错，还有很少见的无花果树，结果实的时候，还会有金龟子。小区内也可以停车，就是车位需要找。唐园这种老小区，面积越大反而越便宜。现价：9000到11000（根据户型楼层朝向面积价格会有所不同）。
这都是我最近去实地看过，且简单谈过价的小区。老破小一般顶层最便宜，顶层一万以下很多。老破小一层最贵，因为可以开小卖部或做做推拿针灸之类小生意。
西安这样的多层小区太多了，不过我真举例了，眼高手低族又会挑很多毛病。比如说只有顶层一万，并非每层都一万。又或者老破小不带电梯上下楼不方便。又或者老破小没有固定车位，停车不方便。又或者不带学区，或者带的学区不好。
要我说吧，过于挑剔的人，其实就不想买房，主要目的就是抬杠。想买房首先要认清现实：“你只有这么多预算！”。你要预算充足，全国乃至全世界你想住哪住哪。预算如果不多，就照现有的预算选，别指望贵的刚好跌到和你预算一致。而照这个挑法，拿着3万去曲江，一样没满意的房（3万一平预算，又会想拿3万买6万的）。因为这类人眼光总远远高于口袋里的预算。有两个成语可以概括这种心态：眼高手低，好高骛远。
因为这些人，总“期待用现有的钱买更好的房”。也就是用一万块买两万块的东西，然后这东西迅速升值到5万。没买房前叭叭念叨什么“房住不炒”，真轮到自己就怕买完不涨。但房子想“抄底后迅速翻倍”完全不可能，用句老话来讲，现在房子想升值就“要做时间的朋友”，也就是“用时间换空间”。而一万就是我说的这种房，有房产证，七十年产权，啥地段啥户型啥面积都有。如果看不上，不喜欢，那就加码买更好的。
不限购那几年我买了不少老破小，最近都在城运会前拆了。现在居民房拆迁虽说不能大富大贵，但总比打工赚钱轻松一点吧。个人感觉西安老破小迟早会拆光，至于拆不拆的起，可以搜搜三兆村。三兆村可是在曲江，超级大，人超级多（三兆村民，本来真是在曲江住着自建小别墅乐无边），结果几个月内全村推平。请别小瞧我们基建狂魔的实力和霸气，谁也别想阻拦大西安成为新一线的历史使命！人家要拆就赶紧配合腾房吧。而且真要拆的时候，开始和结束都毫无征兆。被拆的那些小区，除当事人外，其他人根本无从知晓。这些被拆的小区名本来也没多少人知道，被拆后更是极快就被人遗忘。也许还有人说老破小贷款咋办，西安老破小一套四五十万，按知乎这人均年薪百万收入，没必要总价四五十也要贷款吧？当然硬要贷也行。加钱想办法，但年限短，比例低，个人感觉老破小贷款不太划算。如果整天吹年薪百万，结果40万一套还嫌贵，那不然看看30万的？
而西安成熟优质地段的老破小，正逐步被拆掉，并且是悄无声息的拆。至于拆掉的具体是哪些小区，你拉住一个在网上高谈阔论“全球全国房价”的用户问问，他九成九答不上来（因为网上搜不到）。因为在网上发表看法的人，其“见解”也九成九来自网上。他的想法和信息，已经和现实生活撕裂了，他们的观点大多是站在上帝视角高谈阔论全国局势乃至世界局势，你问他本地猪肉多钱一斤，牛肉多钱一斤，羊肉多钱一斤，出租屋隔壁小区多钱一平，他都不知道。这类人除了会上网用那几个APP搜索外，对真实世界信息是一无所知的。也就是说，西安优质地段的一万元老破小，正在大量消失。取而代之的，则是重新在原地崛起的昂贵住宅区。
而已经拆过地段的周边老破小，会顺势涨价。比如2021年小寨拆了几个老旧小区，导致小寨附近老旧小区现价都在18000到22000。人家也不着急卖，没人要就租着，反正租着卖了拆了都是赚钱。早年能买很多房的人，手上现金不会比没房的人少。所以房子越多的人，越不会甩卖。因为他们现金流通常顺畅，并不太缺钱。
至于西安成熟地段优质好房，高新，曲江一期甚至二期。那种人车分流带点绿植有院子带地下车库的盘，未来10年都很难低于2万了。现在子午路张记肉夹馍一个12元，朱秀英葫芦头一碗25元，刘二永香羊肉面一碗28元，上门通下水一次130元。要有人觉得，自己手里现金比别人的更值钱，那就继续留着等现金升值呗。
虽然我也不希望房价这样涨，但西安本身房价低迷了很多很多年。在2016年大放水后，绝大部分盘也“只涨了一倍”。也就是5000的涨到10000，8000的涨到16000。
也就是说，西安和其他一线二线相比，涨幅其实还行。大部分盘就是翻倍，而不是翻十倍。
另外还有一部分人，比较特殊，他们是在真一线漂着打工的漂一族，按道理拿着北上深工资，虽然北上深真买不起，但回西安来一套应该问题不大吧？结果外漂高级打工族也不买。为啥呢，因为打工漂一族尽管买不起北上深，但心却早已属于这些“一线大城市”。如果让他们回西安这“小县城”，那必须要“住豪宅”。不然外面混那么多年，回来还住老破小面子真挂不住。
但高薪外漂族万万没想到，西安这“小县城”好点的房竟也要三四万，这是高薪外漂族没料到也接受不了的。最后就还是高不成（真一线买不起），低不就（西安曲江还是买不起），只能痛苦的低吟：“西安这破地方怎么值这个价！？”。当然这些尊贵的“精神一线人（没户口，就漂着）”你不能问，一问就愤怒的咆哮：“老子在XX！”。好么，我邻居的弟弟的堂哥也在XX送外卖呢，在一线打工现在都这么骄傲了么。你没个本地户口，人家真一线也不把你当“自己人儿”啊。但你细问这些漂子们到底情况如何，他们便又开始硬吹什么“年薪百万”，“清华博士后”，“一线三套房”这种互联网常见谎言，不过尔尔。
还有部分本地土著，会觉得自己继承了不少房产，未来自己娃和另一个娃组成家庭，强强联合，房会更多。然后人人都有这么多房，房就不值钱了。但实际情况是，西安本地房多的家庭，继承的“多套房产”就是爷爷奶奶爸爸妈妈单位早年分的“老破小”。而老破小如何不受待见，在评论区都可以领教。而80、90后的“下一代”结婚时，势必不能接受住老破小，而一定要争面子住新的漂亮小区。但就按当下行情，三套老破小也不一定能换一套漂亮小区。那么未来这些所谓“多套房的本地人”，其实手中房产“价值”并不高。将来子女婚嫁，必须将老破小卖掉，才能帮下一代购置新漂亮小区（就和现在北京上海正在发生的一样）。所以有些本地土著引以为傲的“多套房”，按总价来看也并不昂贵。“房屋价值”要按“价格”来计算，而不能按套数。而老破小正因为价格相对最便宜，才会成为北漂上漂的购房首选。北京上海买老破小的那些人思路也很正常，那就是有多少钱办多大事，有房才能扎根。不会像某些赚钱能力有限，眼光还差但嘴硬心傲的人一样，捏着一点钱光幻想一线暴跌，结果越来越贵，自己只能悻悻回老家买个二手房骂骂咧咧过完下半生。
生活的真相就是，物价和大城市房价会不停上涨。一线二线没买房的，不管有没有子女，35岁后大概率回老家或换到次级城市。回老家后，如果有对象愿意结，还是会结婚并生子。并且很多人期待的末日也不会在你彻底老去前降临。国家缺了谁都继续照既定规则运转，缺了你也一样。
最后总结答案：
1.曲江高新，一万不用想了。谁觉得西安曲江高新暴跌有戏可以等，反正缩水的也不是我的钱。
2.西安有大量一万以下的老破小，各个地段都有，交通也便利。只不过眼高手低人士看不上视而不见罢了。在大城市不买房，最终的结果只有回老家。
3.先解决有没有，再解决好不好。买房切忌眼高手低（钱少事多），房价真不等人。买房是长跑，一个阶段拿下一套房子。当然也有可能一辈子都停留在起点。但没有房子，那就是连起点都没有。
4.本次亿情并不会使西安房价暴跌。上次武汉亿情更严重，我本以为武汉房价会暴跌，实际情况是武汉房价一直在上涨。西安本次亿情影响力破坏力远不如武汉，并且这次会使更多人明白“有自己房子的重要性”以及“地段的重要性”，了解吹破天的偏远区域，遇到大事基本三不管无人问津。所以优质核心地段二手房会不同程度的涨价，而省市机关家属院老破小涨幅会较大。
5.现实比屁股重要。很多人不买房苦等腰斩，有时就是“憋一口气”。但其实个体对国家来说过于微小。如果再遇一次大放水，到时还没买房，那这辈子就不用想买房了。再在网上赌气吹牛，生活还得自己过。量力而行，该买就买。一套没买的，未来百分百要吃瘪。这是套用其他城市的经验。厦门、杭州、苏州、无锡、东莞，他们的房子也不该值那么多钱，但人家就是那么贵。你要等什么崩盘腰斩也可以，慢慢等几十年吧，对国家来说几十年不算啥，对个人几十年就是半辈子。
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