北京市值1200万的房产为啥告诉我只能贷款500万，是中介不行么？
您好！遇到这种情况确实会让人有些困惑和不满。北京市一套价值1200万的房产，却只能贷到500万，这中间的差额相当大。很多人会觉得是不是中介能力不足，或者信息不对称。但实际上，房产贷款的审批并非只看房产价值和中介的能力，而是受到一系列复杂因素的影响，尤其是在北京这样政策性强、市场变化快的城市。
我们来详细拆解一下为什么会出现这种情况，以及可能的原因：
1. 贷款额度是如何确定的？
首先要明白，银行发放贷款并不是简单地按房产价值的比例来给。银行会综合评估几个核心因素：
评估价值与网签价格： 您说的1200万，是市场价还是银行评估价？银行最终会以他们自己评估机构出的评估价为准，这个价格可能低于市场价，因为评估机构会考虑房产的实际状况、地段的未来潜力、同类房产的成交价等。同时，房管局的网签价格也可能影响银行的判断，特别是当网签价远低于市场价时。如果银行评估价只有700万，那么按照最高七成贷款比例来算，最高也就贷500万左右。
首付比例： 根据您是否是首套房、二套房，以及是否有北京户籍、是否为非京籍家庭等情况，首付比例有严格规定。
首套房： 非京籍家庭首付比例通常较高，可能在60%以上，甚至是70%。即使是京籍家庭，首套房首付比例也是35%起。
二套房： 二套房的首付比例会更高，非京籍家庭可能要70%甚至80%，京籍家庭也可能高达60%以上。
如果您的首付比例已经达到银行要求的最低比例，但您想贷的金额导致总价超过了首套房的最高贷款比例（通常是评估价的70%或80%），那么自然就无法贷到更多了。
借款人自身的还款能力： 这是银行最看重的！银行会严格审查您的收入证明、银行流水、在职证明等，并计算您的“月供收入比”（即每月还款额占月收入的比例）。
通常，银行要求月供收入比不得超过50%，有些银行甚至更低，比如40%或30%。
银行还会考虑您的征信记录、是否有其他贷款、是否有负债（如信用卡分期、车贷等）。
如果您的月收入不足以支撑您想要贷到800万（1200万500万=700万差额，加上首付至少30%即360万，您还需要贷到700万才能覆盖差额，如果您想贷到800万，总价就需要1100万，您的首付才30%）的贷款，或者说银行计算下来，您每月还款额会超过您月收入的某个比例，那么银行自然会压缩您的贷款额度。
贷款年限： 贷款年限越长，月供越低，但总利息也越多。银行在审批时也会考虑贷款年限对您未来还款能力的影响。
2. 为什么是500万这个数字？
假设您是购买首套房，且属于京籍家庭，首付比例不低于35%。那么1200万的房子，您的首付至少需要1200万 35% = 420万。剩余需要贷款的金额是1200万 420万 = 780万。
如果银行评估价低于1200万，比如是1000万。按最高7成贷款计算，最高贷款额为700万。而您需要贷780万，肯定不够。
或者，即使银行评估价是1200万，但根据您的收入情况，银行核算后认为您最多只能承受每月X元的还款额。结合贷款利率和还款方式，计算出的最高贷款额度可能就是500万。
3. 中介的问题吗？
中介在这件事里扮演的角色是信息传递和协助办理。
可能的原因：
信息不对称： 中介可能没有掌握最准确的银行评估价值、最新的信贷政策，或者没有充分了解您个人的贷款资质和银行的审批标准。
客户资源导向： 有些中介可能只关注“促成交易”，对于贷款环节可能不是最专业的，或者选择的合作银行并非最适合您情况的。
沟通不畅： 中介可能没有及时、准确地向您传达银行的要求和您的贷款额度限制。
您的“期望值”与“现实”存在差距： 您可能从其他渠道听说了更高的贷款额度，或者中介前期给您的预期过高，导致您现在感觉失望。
中介是不是“不行”：
不能一概而论说中介不行。房产中介的专业度参差不齐。一个专业且有经验的中介，会提前和您沟通您的资质，并预估出大致的贷款额度，避免不必要的麻烦。
同时，银行的最终审批权在银行，中介只是桥梁。即使中介再努力，如果您的资质确实不符合银行的要求，也无法获得高额贷款。
您可以尝试更换一家更专业的、在贷款领域有良好口碑的中介，或者直接联系几家不同的银行，了解他们的具体贷款政策和对您情况的评估。
4. 您可以怎么做？
详细了解银行的审批报告： 直接要求银行给出明确的贷款额度审批理由。是评估价低？是收入流水不足？还是征信有问题？搞清楚根本原因。
优化贷款材料： 如果是收入问题，可以提供更多辅助证明（如兼职收入、租金收入等，但要注意银行是否认可）。
调整购房计划：
增加首付：如果可能，增加首付是直接解决差额问题的办法。
降低总价：考虑总价在1000万左右的房产，这样1200万的房产可能就不是唯一选择。
夫妻共同贷款：如果您的配偶收入稳定、征信良好，可以一同申请贷款，提高总体的贷款额度。
咨询其他银行或贷款机构： 不同银行的贷款政策和风险偏好不同，您可以在了解情况后，多咨询几家银行，看看是否有更宽松的政策。
与中介沟通： 明确告知中介您的诉求和不满，要求他们解释清楚情况，并看他们是否能提供其他解决方案或更专业的建议。
总而言之，1200万的房产贷款500万，原因往往是多方面的，最核心的还是银行对您还款能力的评估，以及房产本身的评估值和首付比例的要求。中介虽然有影响，但最终决策权和决定因素在于银行和您的个人情况。希望这些详细的解释能帮助您理清思路！
我们来详细拆解一下为什么会出现这种情况，以及可能的原因：
1. 贷款额度是如何确定的？
首先要明白，银行发放贷款并不是简单地按房产价值的比例来给。银行会综合评估几个核心因素：
评估价值与网签价格： 您说的1200万，是市场价还是银行评估价？银行最终会以他们自己评估机构出的评估价为准，这个价格可能低于市场价，因为评估机构会考虑房产的实际状况、地段的未来潜力、同类房产的成交价等。同时，房管局的网签价格也可能影响银行的判断，特别是当网签价远低于市场价时。如果银行评估价只有700万，那么按照最高七成贷款比例来算，最高也就贷500万左右。
首付比例： 根据您是否是首套房、二套房，以及是否有北京户籍、是否为非京籍家庭等情况，首付比例有严格规定。
首套房： 非京籍家庭首付比例通常较高，可能在60%以上，甚至是70%。即使是京籍家庭，首套房首付比例也是35%起。
二套房： 二套房的首付比例会更高，非京籍家庭可能要70%甚至80%，京籍家庭也可能高达60%以上。
如果您的首付比例已经达到银行要求的最低比例，但您想贷的金额导致总价超过了首套房的最高贷款比例（通常是评估价的70%或80%），那么自然就无法贷到更多了。
借款人自身的还款能力： 这是银行最看重的！银行会严格审查您的收入证明、银行流水、在职证明等，并计算您的“月供收入比”（即每月还款额占月收入的比例）。
通常，银行要求月供收入比不得超过50%，有些银行甚至更低，比如40%或30%。
银行还会考虑您的征信记录、是否有其他贷款、是否有负债（如信用卡分期、车贷等）。
如果您的月收入不足以支撑您想要贷到800万（1200万500万=700万差额，加上首付至少30%即360万，您还需要贷到700万才能覆盖差额，如果您想贷到800万，总价就需要1100万，您的首付才30%）的贷款，或者说银行计算下来，您每月还款额会超过您月收入的某个比例，那么银行自然会压缩您的贷款额度。
贷款年限： 贷款年限越长，月供越低，但总利息也越多。银行在审批时也会考虑贷款年限对您未来还款能力的影响。
2. 为什么是500万这个数字？
假设您是购买首套房，且属于京籍家庭，首付比例不低于35%。那么1200万的房子，您的首付至少需要1200万 35% = 420万。剩余需要贷款的金额是1200万 420万 = 780万。
如果银行评估价低于1200万，比如是1000万。按最高7成贷款计算，最高贷款额为700万。而您需要贷780万，肯定不够。
或者，即使银行评估价是1200万，但根据您的收入情况，银行核算后认为您最多只能承受每月X元的还款额。结合贷款利率和还款方式，计算出的最高贷款额度可能就是500万。
3. 中介的问题吗？
中介在这件事里扮演的角色是信息传递和协助办理。
可能的原因：
信息不对称： 中介可能没有掌握最准确的银行评估价值、最新的信贷政策，或者没有充分了解您个人的贷款资质和银行的审批标准。
客户资源导向： 有些中介可能只关注“促成交易”，对于贷款环节可能不是最专业的，或者选择的合作银行并非最适合您情况的。
沟通不畅： 中介可能没有及时、准确地向您传达银行的要求和您的贷款额度限制。
您的“期望值”与“现实”存在差距： 您可能从其他渠道听说了更高的贷款额度，或者中介前期给您的预期过高，导致您现在感觉失望。
中介是不是“不行”：
不能一概而论说中介不行。房产中介的专业度参差不齐。一个专业且有经验的中介，会提前和您沟通您的资质，并预估出大致的贷款额度，避免不必要的麻烦。
同时，银行的最终审批权在银行，中介只是桥梁。即使中介再努力，如果您的资质确实不符合银行的要求，也无法获得高额贷款。
您可以尝试更换一家更专业的、在贷款领域有良好口碑的中介，或者直接联系几家不同的银行，了解他们的具体贷款政策和对您情况的评估。
4. 您可以怎么做？
详细了解银行的审批报告： 直接要求银行给出明确的贷款额度审批理由。是评估价低？是收入流水不足？还是征信有问题？搞清楚根本原因。
优化贷款材料： 如果是收入问题，可以提供更多辅助证明（如兼职收入、租金收入等，但要注意银行是否认可）。
调整购房计划：
增加首付：如果可能，增加首付是直接解决差额问题的办法。
降低总价：考虑总价在1000万左右的房产，这样1200万的房产可能就不是唯一选择。
夫妻共同贷款：如果您的配偶收入稳定、征信良好，可以一同申请贷款，提高总体的贷款额度。
咨询其他银行或贷款机构： 不同银行的贷款政策和风险偏好不同，您可以在了解情况后，多咨询几家银行，看看是否有更宽松的政策。
与中介沟通： 明确告知中介您的诉求和不满，要求他们解释清楚情况，并看他们是否能提供其他解决方案或更专业的建议。
总而言之，1200万的房产贷款500万，原因往往是多方面的，最核心的还是银行对您还款能力的评估，以及房产本身的评估值和首付比例的要求。中介虽然有影响，但最终决策权和决定因素在于银行和您的个人情况。希望这些详细的解释能帮助您理清思路！
网友意见
首先银行评估一个房子基于的是他自己的评估标准，而不是你认为的市值。一般来说银行所看到的评估结果总是会低于你所谓的市值的，也就是1,200万的房子，在银行的评估报告上也许就只有800万到1,000万。这么做是有利于银行管控风险的。
在这个评估值的基础上，银行会再打一个折扣，比如评估下来就是800~1,000万，然后他再打个折扣，500~600万是事实上会给你放款的金额。
你要明白一个基本的逻辑，银行是出于未来你还不上债时候的风险管控角度来考虑的，一旦你还不上这个贷款银行，就要把这个房子没收，然后拿去拍卖，拍卖得到的钱还清你所欠的本金和利息以后，剩下的部分再给你。因此银行是有动力最大限度的保障，以后如有不测把房子卖掉还能还清的。
他们一方面银行就要考虑到在什么情况下你还不起贷款？极端情况就是我们这个社会经济发生了大问题，连你这种买得起1,200万，全款的人也失业没钱了，那在这种经济状态下，银行就要做好房价大幅度跌价的准备。
而另一种情况是银行拿到这个房子，然后再去拍卖是有折损的。你可以看一看法拍房的价格是不是比外面正常交易的都要低。放款的金额越低，银行越有条件打折来卖，越有可能尽快的还上你欠下的贷款。
所以你所看到的一切其实都是银行在尽一切努力增厚自己的安全垫。降低自己所面对的信用风险。
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