我买了一套二手房，中介费和定金都交完了，房主不卖了，可我们贷款已经贷出来了，这种情况应该怎么办？
买二手房遇到房主反悔不卖，而且您的贷款都已经批下来了，这确实是个让人头疼的局面。别急，咱们一步一步来分析，看怎么处理才最有利。
首先，咱们得弄清楚这个情况的性质。您和房主之间已经签署了购房合同（或者意向书、买卖协议等具有法律效力的文件），并且您已经支付了中介费和定金。在合同明确的情况下，房主单方面违约，这是不被法律允许的。
1. 仔细审查合同和相关文件
这是最关键的第一步。您需要把和房主签署的购房合同（以及之前可能有的定金协议或意向书）拿出来，仔细看里面的条款，特别是关于：
违约责任： 合同里有没有明确规定，如果一方违约，需要承担什么样的后果？比如，定金是否可以双倍返还？有没有其他的赔偿条款？
付款方式和贷款约定： 合同里有没有提到您的贷款情况？比如，如果贷款未获批，合同如何处理？虽然您的贷款已经批了，但这个条款也能说明合同的严谨性。
解除合同的条件： 合同里有没有说明在什么情况下可以解除合同，以及解除合同的程序和后果？
定金的性质： 您支付的是定金，还是订金？定金具有担保性质，如果买方违约，定金不退；如果卖方违约，卖方需要双倍返还定金。订金则不具有担保性质，一般可以退还。
同时，准备好所有您付过的款项凭证：
定金收据/转账记录
中介费收据/转账记录
您支付的其他任何费用凭证
2. 与房主进行直接沟通（保持冷静和理性）
虽然房主已经明确表示不卖了，但还是建议您尝试与房主进行一次正式的沟通。这次沟通的目标是：
了解房主不卖的原因： 可能是家庭原因、经济原因，也可能是发现了其他更好的买家。了解原因，也许能找到解决问题的突破口。
表达您的诉求： 明确告知房主，您已经支付了中介费和定金，并且贷款已经批下来了。您的损失是真实存在的，您希望房主能够承担责任。
商讨解决方案：
继续履行合同： 这是最理想的情况，您希望房主按合同继续履行义务，完成交易。
协商解除合同并赔偿： 如果房主确实因为某些原因无法继续，您可以尝试协商，要求房主按照合同约定的违约责任进行赔偿。通常情况下，房主违约需要双倍返还定金，同时您还可以主张因其违约给您造成的其他实际损失（例如，贷款产生的利息损失、因交易失败而产生的其他直接经济损失）。
沟通时请注意：
态度要坚决但也要理性： 不要带有攻击性，但要明确表达您的立场和权益。
最好有第三方在场： 如果方便，可以请中介人员在场作为见证，或者录音（提前告知对方）。
如果沟通有效，务必签署书面协议： 无论达成什么协议（继续履行、赔偿金额等），都要形成书面文件，并由双方签字确认。
3. 与中介公司协商
中介公司在这个过程中也扮演着重要角色。您可以：
要求中介介入协调： 中介有义务协助买卖双方完成交易，并且收取了中介费，应该积极促成此事。让他们出面与房主沟通，往往能起到一定作用。
了解中介是否尽责： 看看中介在促成交易过程中是否尽到了应有的义务。如果中介存在过错（例如，在房主反悔时未及时通知或处理），您也可以向中介主张权利。
询问中介费的退还或处理： 如果交易确实无法完成，您需要和中介协商中介费的退还问题。通常情况下，如果合同因房主违约而终止，您支付的中介费不应该被扣留，甚至您可能需要房主承担这部分费用。
4. 启动法律程序
如果以上沟通和协商都无法解决问题，您就需要考虑走法律途径了。
委托律师： 找一位熟悉房地产法律的律师，这是最专业和有效的方式。律师可以：
评估您的合同和证据，分析胜算。
向房主发出律师函，正式告知其违约行为，并要求履行合同或赔偿。
代您提起诉讼，维护您的合法权益。
提起诉讼： 您的诉讼请求可能包括：
强制履行合同： 要求法院判令房主继续履行合同，完成房屋过户。这是最理想的判决，但如果房主态度极其坚决，法院也可能难以强制执行。
解除合同并要求赔偿： 如果强制履行不可行，您可以要求解除合同，并要求房主双倍返还定金，以及赔偿您因此遭受的实际损失（如贷款利息、搬家费用、其他直接损失等）。
支付违约金： 如果合同中有明确的违约金条款，可以要求支付违约金。
关于您的贷款已经批下来这一点：
这确实是您在维权过程中的一个有力证据，证明您已经做好了购房准备，并为此付出了成本。
贷款银行的沟通： 您可能需要与您的贷款银行沟通，说明情况。如果贷款额度已经到位，但交易无法进行，可能需要办理贷款展期或者其他手续，避免产生不必要的罚息或影响您的信用记录。
贷款产生的利息损失： 您在诉讼中可以主张，由于房主违约导致交易延误，您因此产生的贷款利息损失也是实际损失的一部分，可以要求房主赔偿。
您可能面临的挑战和需要注意的事项：
时间成本： 法律程序往往需要时间，您可能需要耐心等待。
证据收集： 务必保存好所有与交易相关的证据，包括合同、付款凭证、沟通记录等。
诉讼费用： 提起诉讼需要一定的诉讼费用，律师费也需要考虑。
房主可能的反诉： 房主也可能以各种理由反驳您的诉求。
总结一下您的行动路线：
1. 梳理材料： 仔细研读合同，收集所有付款凭证。
2. 友好沟通： 先尝试与房主和中介进行理性沟通，争取和平解决。
3. 正式函件： 如果沟通无效，通过中介或律师向房主发出正式的通知或律师函。
4. 法律维权： 在必要时，寻求律师帮助，通过法律途径解决。
房主单方面违约，您是有理有据的，关键在于如何有效地收集证据、运用策略来维护自己的权益。您已经付出了真金白银，并且贷款已经到位，这些都是您重要的筹码。祝您能顺利解决这个问题！
首先，咱们得弄清楚这个情况的性质。您和房主之间已经签署了购房合同（或者意向书、买卖协议等具有法律效力的文件），并且您已经支付了中介费和定金。在合同明确的情况下，房主单方面违约，这是不被法律允许的。
1. 仔细审查合同和相关文件
这是最关键的第一步。您需要把和房主签署的购房合同（以及之前可能有的定金协议或意向书）拿出来，仔细看里面的条款，特别是关于：
违约责任： 合同里有没有明确规定，如果一方违约，需要承担什么样的后果？比如，定金是否可以双倍返还？有没有其他的赔偿条款？
付款方式和贷款约定： 合同里有没有提到您的贷款情况？比如，如果贷款未获批，合同如何处理？虽然您的贷款已经批了，但这个条款也能说明合同的严谨性。
解除合同的条件： 合同里有没有说明在什么情况下可以解除合同，以及解除合同的程序和后果？
定金的性质： 您支付的是定金，还是订金？定金具有担保性质，如果买方违约，定金不退；如果卖方违约，卖方需要双倍返还定金。订金则不具有担保性质，一般可以退还。
同时，准备好所有您付过的款项凭证：
定金收据/转账记录
中介费收据/转账记录
您支付的其他任何费用凭证
2. 与房主进行直接沟通（保持冷静和理性）
虽然房主已经明确表示不卖了，但还是建议您尝试与房主进行一次正式的沟通。这次沟通的目标是：
了解房主不卖的原因： 可能是家庭原因、经济原因，也可能是发现了其他更好的买家。了解原因，也许能找到解决问题的突破口。
表达您的诉求： 明确告知房主，您已经支付了中介费和定金，并且贷款已经批下来了。您的损失是真实存在的，您希望房主能够承担责任。
商讨解决方案：
继续履行合同： 这是最理想的情况，您希望房主按合同继续履行义务，完成交易。
协商解除合同并赔偿： 如果房主确实因为某些原因无法继续，您可以尝试协商，要求房主按照合同约定的违约责任进行赔偿。通常情况下，房主违约需要双倍返还定金，同时您还可以主张因其违约给您造成的其他实际损失（例如，贷款产生的利息损失、因交易失败而产生的其他直接经济损失）。
沟通时请注意：
态度要坚决但也要理性： 不要带有攻击性，但要明确表达您的立场和权益。
最好有第三方在场： 如果方便，可以请中介人员在场作为见证，或者录音（提前告知对方）。
如果沟通有效，务必签署书面协议： 无论达成什么协议（继续履行、赔偿金额等），都要形成书面文件，并由双方签字确认。
3. 与中介公司协商
中介公司在这个过程中也扮演着重要角色。您可以：
要求中介介入协调： 中介有义务协助买卖双方完成交易，并且收取了中介费，应该积极促成此事。让他们出面与房主沟通，往往能起到一定作用。
了解中介是否尽责： 看看中介在促成交易过程中是否尽到了应有的义务。如果中介存在过错（例如，在房主反悔时未及时通知或处理），您也可以向中介主张权利。
询问中介费的退还或处理： 如果交易确实无法完成，您需要和中介协商中介费的退还问题。通常情况下，如果合同因房主违约而终止，您支付的中介费不应该被扣留，甚至您可能需要房主承担这部分费用。
4. 启动法律程序
如果以上沟通和协商都无法解决问题，您就需要考虑走法律途径了。
委托律师： 找一位熟悉房地产法律的律师，这是最专业和有效的方式。律师可以：
评估您的合同和证据，分析胜算。
向房主发出律师函，正式告知其违约行为，并要求履行合同或赔偿。
代您提起诉讼，维护您的合法权益。
提起诉讼： 您的诉讼请求可能包括：
强制履行合同： 要求法院判令房主继续履行合同，完成房屋过户。这是最理想的判决，但如果房主态度极其坚决，法院也可能难以强制执行。
解除合同并要求赔偿： 如果强制履行不可行，您可以要求解除合同，并要求房主双倍返还定金，以及赔偿您因此遭受的实际损失（如贷款利息、搬家费用、其他直接损失等）。
支付违约金： 如果合同中有明确的违约金条款，可以要求支付违约金。
关于您的贷款已经批下来这一点：
这确实是您在维权过程中的一个有力证据，证明您已经做好了购房准备，并为此付出了成本。
贷款银行的沟通： 您可能需要与您的贷款银行沟通，说明情况。如果贷款额度已经到位，但交易无法进行，可能需要办理贷款展期或者其他手续，避免产生不必要的罚息或影响您的信用记录。
贷款产生的利息损失： 您在诉讼中可以主张，由于房主违约导致交易延误，您因此产生的贷款利息损失也是实际损失的一部分，可以要求房主赔偿。
您可能面临的挑战和需要注意的事项：
时间成本： 法律程序往往需要时间，您可能需要耐心等待。
证据收集： 务必保存好所有与交易相关的证据，包括合同、付款凭证、沟通记录等。
诉讼费用： 提起诉讼需要一定的诉讼费用，律师费也需要考虑。
房主可能的反诉： 房主也可能以各种理由反驳您的诉求。
总结一下您的行动路线：
1. 梳理材料： 仔细研读合同，收集所有付款凭证。
2. 友好沟通： 先尝试与房主和中介进行理性沟通，争取和平解决。
3. 正式函件： 如果沟通无效，通过中介或律师向房主发出正式的通知或律师函。
4. 法律维权： 在必要时，寻求律师帮助，通过法律途径解决。
房主单方面违约，您是有理有据的，关键在于如何有效地收集证据、运用策略来维护自己的权益。您已经付出了真金白银，并且贷款已经到位，这些都是您重要的筹码。祝您能顺利解决这个问题！
网友意见
房屋没过户，贷款不可能下来。
所以谁告诉你贷款下来了就是在骗你。
如果就是中介费和定金交了，那有定金合同，拿出来要求赔违约金，一般卖家不卖是因为看到涨价了，而他涨出来的价一定比违约金多，所以多数卖家都肯赔的。友好协商要求退，不同意退的法庭见。
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这件事情确实挺让人心疼的，夹在自己喜欢的东西和母亲的期望之间，确实是个挺两难的境地。咱就一件件捋一捋，看看你错在哪里，又或者，事情是不是真的这么简单。首先，咱们得承认，你没有错，但你的沟通方式可能出了点问题。 为什么这么说呢？你没错的地方： 追求自己的喜爱，这是你的权利。 每个人都有自己的审美和.............
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