假设未来房价5年不涨不跌，现在贷款买入就是亏吗？ 第1页

不然呢？

2022年1月首套房的平均年化利率是5.56%，每月就是0.4633%

假设首付30%，贷款70%，总房价为S，贷款30年。

以等额本息支付，你需要支付总房价74%的【利息】（贷款额的105.76%）

以等额本金支付，你需要支付总房价58.54%的【利息】（贷款额的83.63%）

强调一下，利息！！！

也就是说，你买一个100万的房子，首付30万，贷款70万、30年，光利息就要支付74万。你30年将要为这个房子实际付出174万。

如果一套100万的房子，在未来30年之内，没有达到174万，你就是亏的！

此外，还要考虑到，你的首付在这段时间里，损失的利息。

你的首付还有30万，哪怕只是存大额存单，也能给到3年10%（年化单利3.35%）的回报。

30年，可以存10次，吃10次复利，你的30万能变成77.81万，那47.81万是你这30年可以吃到的无风险利息……

所以持房成本就变成了47.81+174.03=221.84万。

相当于购买时，房价的2.22倍

也就是说，这套房子，在30年之内，不能翻2.22倍，你就是亏的。

所以，这个问题就出现在这里了：

从远期看，你认为中国一线、新一线城市的楼价，有没有可能在30年里翻倍呢？

从近期看，如果中国楼市还有少量的上涨空间，你能准确辨认出它，然后在高位卖出吗？

唔，评论区提到了居住价值，这个我确实考虑掉了，那咱们就考虑进来再看看。

房屋的居住价值市场衡量地很充分——就是房租。

中国的平均租售比小于1/600，我们姑且按1:600算，也就是年化2%。

租市价100万的房子，年租金2万。租市价200万的房子，年租金4万。

设房屋总价为S，那么持有房子的成本，=0.7S×5.56% +0.3S×3.35% - S×2%=2.492% S

所以，如果房价不涨，负大债持有房产，本身就是一件亏得不行的买卖

当然，房价不涨，租金是可能涨的。

那么什么时候持有房产是不亏的呢？—— 当房屋的房租年化收益提到4.5%以上（以当下的房贷利率和大额存单利率计）的时候。

就是，当一年的房租÷房价≥0.7×房贷平均利率+0.3×大额存单利率的时候，这个时候卖房至少是不亏的。

房子这个东西啊，承载了太多本不该它承载的属性……