在地产从业者看来，「不再建设封闭式小区」会对住宅地产方面带来哪些深远影响？ 第1页

站在开发商角度，讲一下将来产生的影响：

1、抛弃大盘概念：现在哪个城市的开发商，动不动都是40万方、100万方，实际上分期开发一次性有10万方都很不错了。很有扯虎皮做大旗的虚假繁荣。所以，以后的开发商都会逐步抛弃大盘的概念，主打个性化、主体化、精致化小盘。很多三四线城市，就会少很多为圈地而圈地的行为；

2、楼盘底商增多：既然以后每个盘都限制开发地块面积，那么开发商就会用在住宅下面建设住宅底商或裙楼。卖不卖得掉不是关键，建设底商可以解决各位所考虑的治安问题，也能跟尽量把住户往楼上提，增强住户的体验感；楼盘底商增多的话，那么整个商铺的价格也许就会拉低；

3、土地价格更高：我想，这才是我们伟光正的党所考虑的事情。大型开发商都集中、小块拿地的话，有利于快速炒高地价，进一步拉高房价；

4、规避建设成本：各位所考虑的，谁来投资公共地块上的路网开发与维护。这个事情，新拿地的开发商是肯定不会做这个事情的。所以，开发商会想尽一切办法规避；

5、建筑容积更高：开发商都只能小块拿地的话，低密度无疑会极大的提高成本。因为，就算地价成本不变，管理成本、营销成本等很多不能分摊。所以，开发商会想尽办法使劲抬高容积率，

6、精简营销成本：以后，也许就不会为了那么三五栋房子建一个高大上的营销中心，房产电商类的网站估计会更受重视；

7、楼盘项目增多：大开发商想操作大盘的时候，会和当地官员苟合，把周边多个地块一起拿下来。那么，为了规避小区道路拿出来作为市政设施，开发商必定会小块拿地，且做成多个项目名称。到时候，满天都是眼花缭乱的地产案名；

8、物业服务贬值：一般来说，小盘的话物业服务通常不会太好。以后的物业公司，也许真的会消失，物业和业主之间的矛盾会更加增强。多楼盘的小区，物业可以通过多个渠道分摊成本，只有几栋楼的小区，就靠着这些业主赚钱，如果几个业主不交物业费的话，物业就可能亏损。物业没有那么强的抗风险能力，只能请一些老弱病残来看大门，更加会恶化物业和业主的矛盾，降低物业服务品质；

9、治安管理困难：很多人都说到不会出现太多的治安问题，我只能呵呵了。集中管理的好处，确实能规避很多小偷小摸的事情。以后你想想，你买的房子下面，就是早餐点、啤酒摊、烧烤摊，再加几个拉着音响唱歌的流浪歌手，你就知道有多舒服了。再加上没有地方停靠的车辆往小区路上一摆，转个身都不容易。现在，很多城市的新区回迁房不就是这样吗？路网不都很密布吗？但是，楼下各种店、三教九流之辈不就混杂吗？

10、休息场所缺乏：没有了大社区，小孩子、老年人的休憩场所确实会少很多。不要跟我讲国外的太多大道理，这里是中国。在电动车、摩托车、小车横冲直撞的今天，就那么几千平米的小区绿化，你想让我体验出什么感觉来？人不能一辈子憋在这个几千平米的小小区里吧？带个孩子出去散散步，能不提防各种车辆吗？

11、跨层结构出现：不排除一些开发商，会在多个地块之间做跨层、跨小区的空中连廊或者广场，连廊下面部分作为市政通行，连廊部分作为小区内的广场，为业主提供休息娱乐场所。这样的话，在现在的建筑规划情况下，会提升楼盘公摊，但能保障原来的业主所追求的那种大社区的独立感。你地面不让我连了，我就连空中嘛。

12、高楼层更畅销：现有业主都喜欢低楼层、低密度的房子，未来随着容积率提高，更多的人会为规避地上的影响而选择高楼层，以后是楼层越高销售价格也越高了（现在基本也这样）；

13、园林行业受损：以后的住宅要吸引客户，不会再是以景观的名义作为大卖点，应该会通过功能性来打造宜居场所。几千平米的场地，能打造出什么好看的园林？所以，园林景观不会那么受重视，更小的小区范围内，开发商会考虑更多的复合型功能来取代。所以，对园林行业肯定是有影响的；

14、存量房快速去化：那些不适合开放（如有底商和车库）小区的新房、二手房将会被热捧，能加速现有房产的去化，提振二手房市场；

基本就想到这么多。很多人在前面讲了很多大道理，说实话我没有那么长远的国际眼光。

在中国，一个分税制就能带来如今各地政府对土地财政的追捧，带动房价疯狂上涨。

拿着国外那套健全的法律体制下的东西搬到中国来，真是不会有那么多的效果。

上有政策，下永远有对策。虽然，对于政府而言这不是关键的一条，但绝对是影响到以后住宅和商业规划很重要的一条。

正是如今政府对建筑的管控体制，就如同广电总局对电视、电影的管控，才导致如今所有城市的千城一面。

至于那么什么特色街区、融洽邻里的概念，想想就得了，再过十年也不会有大变化。

我虽然不支持大社区的建设，但认为同样的一刀切的密路网的布局也是不对的。

到时候，有关系的继续搞大社区，没有关系的开发社区空间，基本就会形成双轨制了。

想法总是美好的，事实却未必！

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补充一点我的立场：

1、开放式街区对于交通有疏导作用，我个人还是很支持的。曾经在一线城市待过，从路的这边过到对面，简直感觉比上天还难。从宏观意义上来说，这一举措应该是有效果的，但不是解决城市拥堵的最终解决办法；

2、开发大盘确实对交通、对区域都有蛮大的影响，小体量、片区化、街区式开发未必不是更好的选择；

3、开放式街区，不代表就没有封闭式的小区了。现在，城市中很多的小区，就那么6、7栋房子，就是楼下是几栋楼围成一个小小区，底下是底商，楼上是住宅。同样是封闭的情形，未来也会有更多新形式的封闭小区出现。只是，不会动不动就几千亩的大盘，里面湖、山、河、超市、学校、医院等样样俱全，却往往连个与外部连同的市政道路都没有。

4、世事无绝对，我里面讲的很多，有时候也是一些地方的情形，不会所有开发商都做这样的选择； 以我操盘商业的经验，如果我的项目中有一条路经过，往往都会是好事。只是，会来全面平衡利弊：我是需要付出更多的成本引进公路（或街区）来提升我的售价，还是通过其他方式将整个成本转嫁给政府，但我同样能享受到公路穿插项目的红利，这个就需要根据项目的实际情况进行取舍了；

5、每个项目有每个项目的特性，不是一概而论的，但开发商会针对现状进行因势利导。比如，有些工业项目（长生产线、要求集中化管理）、商业项目（集中聚客的要求）、住宅项目（景观要求）或混合性项目，因为管理要求、地块形状、地势高低、周边交通、相邻物业等关系，不一定适合做开放式，相信政府和开发商都不一定会强求。

6、我的上面讲的，真不只是说都会小块开发。政府和市场都会随着新规随机应变，开发商可能更崇尚小地块多个联合开发，政府也会考虑迎合市场需求。大家都是利益取舍的问题，没有那么多原则性的问题。房地产这个行业，政策可以变、规划可以变、产品可以变，开发商都还可以倒闭，唯独行业是不能倒闭的。

这条新规，只是一个指导性的意见，也确实不会像我们所考虑的那样如排山倒海般转瞬发生翻天覆地的变化。优化城市空间布局与产品结构，都是代表了进步。具体新规实施到何种程度，就看地方政府的领导理解到哪个层次了。