为什么房地产要去金融化？ 第1页

先说结论：房地产行业利润长期来看会低于金融融资成本，所以只能降低杠杆缩表。

什么是房地产金融化呢？

简单来说就是想办法多融资，自己少投钱，通过加杠杆获得更高的资本回报率，其方法包括但不限于：

银行项目抵押贷款：这是最常见的融资方式，通过土地或者在建工程抵押获取银行融资，利润相对来说偏低，基本上是基准利息；

债券融资：公司债、企业债、中期票据、定向工具、资产支持证券、短期融资等，去年地产公司海外债逾期比较引发关注，这部分融资的成本稍微偏高，成本至少是1.5个基准利息；

股权融资：主要有上市IPO发行股票、私募股权基金、特定对象股权融资，特别是私募股权融资最近几年比较多，一般是针对项目设置spv，某创最喜欢这种融资方式，明股实债还能美化财务报表，去年暴雷的恒大理财也是这种模式，当然成本肯定是偏高的，至少2倍基准利息起。

这三种是地产公司最常见的融资方式，也基本上是任何一个地产公司都会采用的融资方式，当然中国人的智慧是无穷的，为了更高的杠杆还创造了很多小众的融资方式：

比如土地前融：土地都没有拿到手都有人借钱给你，特定用于拿地，然后拿到土地之后获得银行贷款之后就去归还，基本上也能做到全流程封闭了，成本3倍基准起；

还有包销（大单协议）：房子坑都没有挖，也可以先把房款收回的，由资金方去垫资先支付房款，后面资金方自己去卖房子，成本也基本上3倍基准起，上不封顶最高可能5倍以上基准；

还有保理融资：针对按揭客户从提交申请到银行放款这段时间的资金差进行融资，成本也是3倍基准起。

除了这些还有很多很多的融资方式，而且基本上还都是符合法律规定的，基本上开发商只需要出很少的钱都能撬动一个大盘，10倍、20倍杠杆都有可能，但是有过金融常识的都知道要想通过加杠杆获得更高的资本回报率一个最重要的条件是收益率大于资金成本，前些年房地产行业高利润，收益率高于3倍基准，所以开发商想尽一切融资，压缩自有资金占有率和时间，充分利用杠杆挣钱。

从去年开始房地产市场急剧下滑，利润率基本上下滑到5%以下，再也无法支撑超过2倍基准的融资成本，这个时候就只能降杠杆，缩规模，求生存。