北京有哪些典型的豪宅？ 第1页

本回答将着墨于豪宅/高档住宅的简单介绍、评价和房地产公司运营楼盘时的一些经验教训等类似问题，会在一部分相关的楼盘的介绍里讨论关于法规政策、建筑规范、房地产策划运营等方便的内容。旨在于一来是简单的服务下潜在业主，让顾客们获得更多信息，站在更高信息维度之上来考虑自己的置业需求，以扫盲和介绍为主；二来是希望能通过这个回答给相关从业人士提供可以借鉴的经验。

以下内容将按照城区、区域来区分，每个盘后面我都会标注有什么类型的房子，主要内容针对高档社区和豪宅，会有我自己的一些评价。在“其他”的分类里我会谈及一些其他有意思的楼盘/住宅/商业或者写字楼用地的那种大家都懂的房子。

我会按照一个区一个区、每个区内按照地区的顺序来写，尽量写全一点，但是毕竟是只能靠脑力，可能会有疏漏，也欢迎大家在我已经完工的区里找我没写上的楼盘，在评论或者私信里留言告知即可。顺带我也会做一些简单的区域介绍，方便大家能对为啥这个地区会有豪宅盘、这个地区豪宅盘怎么发展来的、地区的豪宅配套如何等等相关问题有个概念。

图片信息暂时不考虑，因为能写完就已经是万幸了，加太多图片的话那太大了。大家如果感兴趣的话，更推荐大家用我提供的社区名字去搜索，我在回答中会把所有小区的名字加重标记，有其他需求或者想咨询的话私信我也可以。

先说最特殊的四合院部分：

北京的四合院，首先，相当数量的整院是可以交易的。那种单间的一般不被称为四合院，而是叫做平房，尽管不论是四合院还是平房，房本上写的房屋性质都是“平房”。目前（2018年10月）的规则是按照与其他限购政策一致，但是房本问题就比较错综复杂了，外加土地证这个问题。（在这里附加一个问题，总是能看到有人说国外的房子是永久的，国内不是，说这种话的人，一看就从没看过房本，国内正常的商品房，不论是四合院还是普通公寓或者别墅，都是房产证无期限，也就是理论上的永久，但是有土地使用证，一般住宅70年，这一点跟海外的所谓永久产权的住宅压根就没啥区别，不过是一个每70年交一笔土地出让金，一个每年交点房地产税，至于国内目前在讨论的房地产税，在这里不讨论，不过我觉得应该是上海目前实行的房地产税这个性质的。）

数量上，我估计北京有整院的四合院（指目前产权性质上完整，四合院整院内无房管所的房本且全部产权人都是一家人），且占地面积大于100㎡的，大约还有千余套，装修好的不到500套，装修好的能称之为豪宅的大概200~300套吧，这个数量级。

（因为实际的豪宅四合院情况会涉及太多业主隐私，公开说不好，所以我只大家如果有兴趣、或者有比较关键的疑问的话可以私信聊天沟通，在这里不公开不针对性的评价某个院子，只单纯地聊聊四合院的整体现状、政策、建筑规范。）

四合院的一大限制因素就是建筑规范，限高6.5米（屋脊最高点），必须坡屋顶，地下理论上不允许挖，实际情况是根据市委的规划以及总占地面积可以申请，一般小院子是没戏有地下的，占地1000㎡，不影响市规划，不影响地铁、水系等，各种退线退完了，能申请个地下一层300来平米，地下二层简单来个几十平米就已经是皇天开恩了。

四合院在空间布局上一直是个比较大的问题，一般七架梁也不过4米多的跨度，更何况大部分是五架梁，这种空间尺度确实跟现代生活需要的比较脱节；其他设施也都是需要占地方的，更加加剧空间上的紧张。

举个实际点的例子，一个占地300㎡左右的四合院，一进或者小二进，3000多万的市值，正房一般三开间，两边外带多一个耳房，可以做餐厅、洗手间。那么，正房就是一进门一个厅，不到30平米，西侧餐厅，20来平平米，连接耳房厨房，东侧主卧，连接耳房洗手间，勉强能有个大衣柜，但是主卧面积也不过20来平米，这种主要的居室跟同市值的公寓比，真的是有点惨，没有点情怀真的受不了的。

当然了，部分四合院也有不错的结构，比如，有两连卷山顶，这样进深能有个9米的，这样的院子还不少呢。

另外就是停车库、各种设备所占的空间，这对公寓很简单，有整体的设备间，无所谓，但是对于寸土寸金的四合院来说，这会是很大的空间支出，很是麻烦。

一言以蔽之，四合院可以做出豪宅，但是价格和性价比真不是没有情怀的人可以接受的，现在利用四合院的话，更多是做成高端会所或者私人会所，这样才能赚回土地价值。

东城区：

故宫附近、南北池子：

TJY——别墅（合院）、平层

放心，我不会真的傻到在这个时间段谈论这个项目的，毫不犹豫怂到用缩写。

至于这个项目的品质问题，这项目做成这个样子已经是众多条件妥协的结果了，这种项目不是说想做多好就可以做多好的。

万科北河沿甲七十七号——平层

想来想去，东城区的开篇公寓还是用这个比较霸气一些，哈哈。先谈谈八卦吧，这盘的关系、交易过程确实比较错综复杂，身为王总女友的田女士其中贡献颇多，独得顶层大平层还是实至名归的，但是跟市面上的八卦不一样的是，这个顶层大平层不是全部顶层，而是一半顶层，该楼是平均分成两个单元的（内部叫东单元西单元），顶部大平层的户型（700多㎡）实际是一个单元的全部，而不是整栋楼的全部。如果大家有幸被这楼的业主邀请去做客，那么可以去顶层看看，顶层的大平层总共4户（8层2户，9层2户），其中9层有1户不出售，而是作为整栋楼的会所，确实可以在会所里看看故宫，尤其是下雪天，这种看北平的感觉比雪天站在鼓楼上看惬意多了。

这楼原本是一个职工楼，后来由凯德先获得，然后进行了改建，并帮助凯德获得了一个有含金量的房地产项目金奖后，由于销售上出了各种问题，所以在凯德手里未开盘，而是转卖给了万科，由万科来进行销售工作，终于在18年年初清盘（最后3户被同一业主团购）。

先谈谈数据，总户数25，层高4.2米，哈哈，户型最小的貌似是277？我记不太清楚了，主力户型是500多和400多那个，户型样式就是在知乎上被称为保龄球场的那种...其实还好的，尽管2层某些小户型在采光上真的有点差...这个层高配合南北径深，室内住起来确实感觉不是那么的温馨，但是作为会所、社交场所，那倒是极好的。由于是毛坯交房（仅样板间是样板间精装交房），我一直觉得这房如果按照克虏伯他家风格装修的话，虽然面积小一些，但是效果会很不错。

（插个广告：刚才说的克虏伯他家指的就是德国那个Krupp他家，他家位于德国北威州Essen市，从埃森中央火车站（Essen Hauptbahnhof）坐S-Bahn（往南走的S6号线），坐到Essen-Hügel就是了，所谓的Villa-Hügel就是克虏伯他家，欢迎各位游客来玩。如果这条广告效果不错埃森市政府记得给我打广告费啊~）

顺带，这里有样板间的详细大图介绍：

价格上我就不说啥了，500多平米的毛坯交房1个亿出头吧，物业费不是网上传每平米30元，而是29.77元，每平米便宜了两毛三呢。比较好玩的是取暖费，因为层高高，所以取暖费收双倍面积的！

综合评价的话，这房子是当之无愧的真·豪宅，尽管可能大部分业主愿意拿这房子当做私人会所、私人社交场合来使用，虽然只有一栋楼，但是从物理数据上、从会所可以看故宫上等等方面上，这房子都是极好的。

PS：以后再有人嘲讽国内的房子层高不高，大家可以拿双倍取暖费的万科北河沿来使劲还击！

王府井、金宝街：

霞公府——平层

按照地理顺序，离万科北河沿最近的就是霞公府了。霞公府在一手销售阶段是和钓鱼台七号院同时代的，也就是快10年前了，到现在终于接近清盘了，不容易。其实霞公府总共就2栋楼，74户。

当然了，这么长的销售周期，肯定是有问题的，嗯，说这盘之所以提起钓七，就是因为这盘在策划上，就是各种对标着钓七的（可惜没有钓七优越的地理环境），尤其是价格。从初始售价到后来几次涨价，都是看着钓七的二手房调整的。

户型挺大的，从小400到500出头，在08年来说做了不少当时的豪宅标志性的东西，比如私家电梯厅、入门的十字厅，可惜地理位置限制太大了。园林小这个还算可以忍受，但是层高净高2米7米，实际装修完的净高不足2米6，这点是这盘的绝对硬伤，这层高什么概念呢？一般刚需房，90㎡户型，层高2米6，客厅面宽3米6就已经算宽的了，但是霞公府...6米5面宽的客厅配上2米6的层高，这感受你们想想吧，按照某看房客户的说法就是：这层高打兵乓球都不太够啊...嗯，任性的有钱人喜欢在天安门旁边花4000万买个房子打兵乓球，怪不得我国乒乓球实力如此超群呢。其他缺点的话，视野不是很好，因为旁边几栋楼都跟霞公府差不多高，采光方面不用担心，肯定是符合规范的。

其他方面基本都是豪宅标配吧，世邦魏理仕的物业，每平米18元，世邦的服务还是可以的。开发商和物业官方公开允许做会所等接待量大的社交场所，甚至公开允许开个店、开个公司当作办公地点啥的，好在设计上人流分流做得好，屋里基本不会吵。买这房子的人的想法更多是：在二环内挨着天安门有个400多平米的房子多好啊，所以可以忍受层高不足这个弊端。

贡院六号——平层

先说名字，这名字敢叫贡院，是因为旁边就是贡院旧址，也就是古代科举考试的地方。贡院六号的名声基本上就是北京豪宅市场中公寓豪宅的先驱、高房价、水准巨高的精装修交付、以及2000年开盘的每平米4万的房子！！！顶复户型更是6万/平米！虽然是到现在来看都是相当棒的精装修交付吧，但是2000年的4万啊！这是什么概念呢？2000年北京一般职工收入只有1000多，这还是效益很好的公司了，月薪1000不到的正经工作多了去了！

当然了，2000年4万/平米的价格对贡院六号伤害也很大，咱们来捋一捋。假如在2000年，您有600万，正好可以全款买贡院6号的150平米小户型，犹豫再三，这时您开始了比较。600万，一套贡院6号150㎡的小户型，或者...月坛（金融街西侧），75平米的职工房（建于80-90年代）60万，可以买10套。时光荏苒，到了今年2018年，买了贡院6号150㎡小户型的大哥，攒着手里市值1500万左右的贡院六号，看着当年买了10套月坛（金融街西侧）老职工房的哥们手里现在总市值9000万（大约900万一套），不由得感慨“早买早享受啊”！

当然了，其实这只是我们作为吃瓜群众的心理胜利法而已，实际上，假如一位业主真的在2000年以4万每平米的价格买了贡院六号，那么就算帐算到今天，他仍旧是赚的，他依靠贡院六号业主的身份，依靠贡院六号这极好的室外环境和室内环境，如果有哪怕很低的转化率的话，其收益都远远超过买10套月坛老房子的投资方案，这就是豪宅的特性。豪宅不仅仅是“宅”的房屋物理属性，更有精神属性和社交属性赋予其中，2000年买贡院六号的房子，获得的不仅仅是一套房子，更是一个身份，一个可以用到2010年的豪宅业主的身份。

贡院六号的房子，确实溢价有点多，不仅在宣传上，还有装修上（按交房年代，甚至到现在，都是很棒的装修），随着时代和社会的快速发展，10年之后也面临着被豪宅圈子所淘汰，但是这10年的身份是实打实的沉淀下来了。

从现在的角度上来说，这楼盘有着诸多大方向上的失误：

1.外立面、整体形状设计风格。贡院六号是按照北京会发展成类似曼哈顿的风格上进行预估设计的，所以很大都市，可以说是提前预估好了周边邻居的风格，保证自己能有个一直经典的外观，可惜...方向错了全毁了，北京并没有发展成曼哈顿，而是成了一个很有特色的城市，住宅日照给足，占地铺大；

2.装修占成本比例过高。毕竟是全进口的装修，从设计师到装修材料，再加上当年的汇率，这笔费用太高了，这也是目前这房子一个很尴尬的地方；

3.塔楼。这点就不多说了。

总结下来的话，2018年假如有人问我，买贡院六号当做豪宅值不值，那肯定不值，当高档住宅都有点勉强了。那在2000年呢？值，特别值，这可是21世纪头几年北京仅有的公寓豪宅啊。

贡院九号——平层

贡院六号在08-09年的续作，就在贡院六号西侧，本身也是08年奥运会用的楼的改造。鉴于贡院六号有不少算是失败的点，以及当时（08年）北京豪宅市场已经起来了，所以贡院九号在宣传上声音小了很多。而且其本身定位也没有六号高，所以九号就是个比较普通的高档住宅，当然了，很好的地理位置是不错的卖点。

没啥太大的亮点，但是定价和定位都很合理，贡院系列从此落下了帷幕。

东直门：

东湖别墅——平层、联排、独栋

估计很多人觉得东城区如果不算四合院的话，应该没别墅吧？哈哈，其实还是有的。那就是东湖别墅，一个最开始涉外的楼盘，现在也仍旧以宾馆业务、涉外长租为主，物业在小区管理上占有完全主导的地位。户型基本上就是联排，面积不大不到200~300，带个小花园，这盘算是90年代仿照美国房地产行业做的，完全是物业自持，可以经营酒店、公寓等，以及出售、出租等业务都通过物业。这盘位置上选择的是使馆区的东边，做的时候这附近不论是朝阳门还是工体都不是很发达，朝阳区的东二环到东四环还是职工家属院的时代，在当时算是比较鹤立鸡群了。

总体来说的话，这就是一个美式管理的，90年代苏州园林式小区。

NAGA上院——平层

一个小型的精品豪宅社区，3栋楼99户，位置在东北二环的那个角的里面，05年开始造势，07年前后开始销售，卖到2015年前后终于清盘，从市场的角度来说，NAGA上院基本上代表了一批相当一批那个时代不着急卖的豪宅的销售节奏。但是仔细来看的话，却又是另一番滋味了。这盘策划始于2003年，初始定位就是二环内的大面积的豪宅，按照当时的市场行情，该楼盘的楼型实际上都是塔楼，设计了6种基本户型（还有一个顶层大平层，1200㎡的，每栋一个共计三户），其中4个是一栋4户，另一种是一栋2户。搞笑的是...一栋两户的是南北分开的！也就是一户东西南朝向，一户东西北朝向，这俩还都是房本700的大户型！这种设计思路真是理解不能。这盘整体设计思路在2003年或许是可以的，但是到了2007年，北京的房地产市场开始全面进入板楼时代之后，就明显被时代淘汰了，这也是为啥这楼盘在07年之后去化率极低，因为远远比不上任何一个新出现的板楼豪宅的竞品，尤其是仅在咫尺的当代万国城/当代MOMA，尽管当代万国城的板楼径深有点大，但是，南北通透啊！

以现在的眼光和标准来看，这盘也是除了塔楼或者说房屋朝向这个弊端以外其他都仍旧是豪宅的水准，300多平米的三居室，卧室套间算上衣帽间洗手间也妥妥的够50㎡。景观上也不出彩，跟周边基本一样高，除了往北看公园。

这楼有些很有趣的八卦，比如，这盘当年找了成龙大哥来宣传，并送了成龙大哥2套608（加起来是一整层），然后房祖名就是在这里被捕的；比如，在方案阶段是有多种户型方案的，定了现在实行的方案后，建筑师并不是很开心，于是他就买了一套，然后重新装修为他设计的那套被开发商否决的户型方案...

当代万国城/当代MOMA——平层

在东直门外，一般当代MOMA（北侧）和当代万国城（南侧）是分开提的，但是实际上用地是一系列一起拿的，分成4个土地出让证，其中两块是住宅，1块商业（COCOMOMA+万国城8、9、10号楼），1块写字楼（现在的信德京汇中心）。

这俩盘交通算是很便利，但是并没有地图上看的那么便利，上机场高速、二环等实际上都需要绕一绕才能上，但是二环、机场高速的噪音是实实在在的能被听到。

先说当代MOMA，机场高速北边的那块地，08年世界十大建筑之一，与鸟巢、水立方一同上榜（话说08年年初我就是看到当代MOMA的效果图深受鼓舞，然后几天后脑子一热高考志愿报了建筑学（北京当年是先报志愿，锁死志愿后再考试））。这盘从设计的角度来说，整体的形态、空间的感觉确实很好，中间会所/电影院，空中连廊里有健身房/空中游泳池（健身房名字好像是叫云阶，从物理上来说也确实是云阶，在两栋楼中间的交通连廊上，属于半空中。我有恐高症，关于交通连廊的东西就不多谈了，反正设计上做的很好就是了），哪怕是北边的那些小山坡绿地都有设计的感觉。

当代MOMA室内的感觉也很不一样，是那种方方正正的块状空间，不少户型都有挑高等，有一定趣味，另外这盘可以拿来做商业/办公，毕竟这盘本身的模仿样板是SOHO。

当代万国城的话，嗯，有小区内的人工湖（当代MOMA中间电影院的其实是水面，很浅，万国城这个真的是湖，面积大还有深度），面积还不小，冬天还有野鸭来过冬！环境营造的还不错，其他户型啥的中规中矩，从100多平米的一居室到300多平米的都有，户型标准还是可以的，一居室小100㎡，两居室的140+㎡，大部分是大户型。

这俩盘现在看起来亮点并不多，尤其是现在的眼光来看，这进深和面宽的比例一看就是那个时代的，不少房间也很小。

万国城是一步步走过来的，一期刚盖的时候品质是不如海晟名苑的，从二期开始，户型标准逐渐高于海晟，才形成了现在的万国城。MOMA是在空间上下了大工夫，从而国际上都能获奖，万国城弄了当时看起来很奢侈的人工湖，在户型上做大，想要的效果就是让MOMA成为有未来感的高档住宅。两个社区的建筑设备也都很高级，08年的盘，在当年就直接用新风系统，后期的物业管理也很不错。可以说是10年前的豪宅标准引领者，现在虽然做不到引领标准，但是并不落伍，仍旧是有品质的高档住宅/豪宅。

使馆壹号院——平层

使馆壹号院的名气并不如它的兄弟北京壹号院名声大，这是开发商融创做的销售策略，实际上这俩楼盘是同时的，使馆壹号院在设计上更加单独一些，属于比较简洁的那种现代主义风格高端公寓，细节做的很多，户型上以180-270的三、四居室为主，使得最后的业主群体定位很集中，所以销售策略上可以更注重去化率，很快就清盘了；而北京壹号院则是一个系列里的作品，这点等到了讲朝阳区北京壹号院的时候再详谈。

这盘如果做房地产分析的话，并没有什么特别突出的地方，但是就是设计上做的很好、细节很多、建筑设备也做得很好、同时房地产定位、销售都做得很好的教科书般标准的高档住宅。

同时由于这盘的成功，融创一下子赚够了钱，在北京壹号院上的销售态度上就变得更不着急，反而有可能导向北京壹号院的失败。

虽然没故事，但是在建筑设计上做得成功，特别值得学习和借鉴。

海晟名苑——平层

一个2000年之后的老盘了，跟北边一点的万国城一期同时代，刚开始的时候还是比万国城强的，毕竟万国城一期是塔楼，而海晟名苑不仅在设计上采用当时比较流行的围合式小区（同时代棕榈泉也同样如此），而且户型也偏向于塔板结合的，4居室大户型则纯粹是板楼南北通透的。

结合海晟不错的地理位置、在当年来看相当优秀的社区环境、在当年不错的不错的户型设计，在02-15年的豪宅竞争不甚激烈的时代里，让海晟连续扛住了几次房价的下跌，跟新城国际一起被誉为抗跌盘的头牌。

06年开始，随着万国城2、3期的诞生，朝阳区东四环附近高档住宅的兴起，外加前几年使馆壹号院的诞生，海晟的地位略有下降，但是地理位置和社区环境的硬素质还是在的，让海晟的价格保持平稳。另外，海晟物业的泳池也算是个不错的吸引点，毕竟北京所有豪宅中，能从家里披着浴巾就舒舒服服走到物业泳池的盘就那么几个。

梵悦万国府——平层

写字楼改建项目，梵悦想把这项目做成公寓，但是目前手续仍旧没办完，不确定之后会是什么样子，甚至能不能卖都不一定，大概率是坑了。（顺带一提，16年之后已经没有70年公寓这一说了，凡是70年住宅，必须过日照规范，从这个角度来说，这盘已经没戏了）

户型上没啥的，就是一栋写字楼，中心旋转180°对称那种，3种户型，196㎡、244㎡、290㎡，定位偏商务。

安定门、地坛：

盛德紫阙——平层

前身是个商业/写字楼，经营不善后出售，改建的，在地坛的西北，以前商场的名字是“巨库”，有印象的小伙伴请举起自己的手！

这盘算是高档公寓吧，做的还不错，周边的环境基本上就是南边地坛，其他方向全是中央各部委、各种央企的家属楼。所以这边有大量的公园，几个家属院就配个有人工湖的公园，大的就有柳荫公园啊、青年湖公园啊等等！配套更是各种齐全，吃喝玩乐一应俱全，三甲医院、大型的体育馆、各种市重点区重点学校这边都有。但是，盛德紫阙的价格是比周边职工楼老房子低的...还低不少...价格很是公道。

价格公道必然就是有问题在里面的，比如：

交房日期被一再拖延；

精装修的交房标准实际上也降低了；

开发商遭遇经济问题，在未达到合同所约定的精装修交房标准下强行交房，这事比较恶劣了；

南边江苏大厦、中煤大厦基本上把景观遮挡的差不多了；

房龄本身比较老等等等等。

这盘大小户型都有，大户型在中间两个单元，小户型在两边两个单元，顶部也有顶复户型，挺大的，最开始的精装修交房标准其实还可以的（可惜后来交房时在精装修上做的一步步的文章了），总体来说算是开发商在努力够着高档住宅/豪宅的门槛吧。反正售价比旁边老房子还低25%左右，相对来说价格算是公道，但是层出不穷的各种负面问题，能不能让这盘顺利交付，很值得怀疑。

中轴国际-平层

感谢 @别管了 在评论区提醒我东城区漏了个盘：中轴国际，这盘确实是个很有意思，很有价值，同时还很硬的豪宅在此补上。

上文说到了NAGA上院的一部分朝南的房子可以观四九城的景观，可惜NAGA设计上有些先天不足，再加上地理位置也先天不足，所以能做到的房子不多和景观质量也有限。但是中轴国际在这方面则是绝对强项了。名字里的“中轴”就是真的中轴线，然后大户型，最小户型就跟宵八一样是450，大户型比宵八还大，600多，都是南北通透，南向景观那是正经的在中轴线的二环边上看四九城。

这房子为啥霸道呢？很简单，看看开发商是谁就知道了。新恒基、新鸿基、新中基这香港地产三叉戟可不是说着玩的，更甭提在1990-2006年这期间，华侨/港澳台地区的资本在大陆是多么的受推崇了，所以自然在这个时间段内能诞生出这样的楼盘。

当然了，大家如果去搜索，会发现一些很好玩的事情，比如这房子还有尾房，而且报价才12万，居然还是精装修交房，这是咋回事？嘿嘿，这报价其实是14年年中的，当年广渠金茂府不到8万，现在12万+。那年房地产受到政策调控降温，然后他们就撤了售楼处，不卖了，这样的操作挺正常的，比如当年的紫玉山庄也是，四期还有新房呢五期还没盖完呢，售楼处一关，不卖了。

当然，说说这房子的缺点，虽然是景观很好的房子，但是说实话交房的精装修标准有点低，跟同时代的竞争对手没法比，另外就是配套有点惨。唉，总体来说这盘其实挺遗憾的，虽然能诞生这么个盘，有很多的机缘巧合吧，但是最终也没能正常运营下去，尽管开发商确实有实力也有理由就这么不卖了吧，内部消化对他们来说确实极其容易，或者说，内部使用其实才是这楼的主要需求。

其他：

王府井、金宝街：

长安太和——酒店式公寓

在金宝街地区，至于这盘吧...某种意义上挺牛的，更准确来说是挺硬的，不太好用文字描述的那种硬，写出来可能会被和谐的那种硬，当然了，放心，也不是本回答会涉及的两个“违章建筑”那种硬，硬跟硬是不一样的。

户型是从小到大都有，基本按照豪宅标准，哪怕一居室最小也得70㎡那种，大部分一居室是100㎡左右的，200㎡左右是主力的户型区间，整体来说算是处于商务地区的酒店式商务豪宅吧。

西城区：

金融街（长安街北）：

中海凯旋——平层

西城晶华——平层

金宸国际公寓——平层

这三个小区离得很近，很多特性也比较像，就一起说吧。

金融街区域内的大户型小区/高档住宅就三个：中海凯旋、西城晶华、金宸国际公寓。都是00-08年的房子，都是板楼，而且...楼都有点长...中海凯旋和西城晶华的楼栋是带拐弯的，金宸有点长，而且，金宸有2栋塔楼，本身社区的定位就有点混杂，从职工的家属院到后来作为商品房出售，居住品质相对差点意思，当然了，地理位置是真的棒。

品质上中海凯旋>西城晶华>金宸国际公寓，无论从小区环境如何、小区业主构成、户型是否高档、还是实际的建筑质量，都是这个顺序，金宸在某些方面可以做到≈西城晶华。在通了地铁之后，同样在在地铁隧道上的中海凯旋会比西城晶华，恐怕中海凯旋会有更多质量上的直观的优势体现。

位置上的话，西城晶华对门就是政协礼堂，中海和金宸则是在辟才胡同/月坛南街上，这条街的地理位置是我觉得金融街那附近最好的一条街了，相对来说车流量不大，还去哪里都很方便。

官园公寓——平层

金融街（长安街南）：

天安国汇——平层

复地天赋——平层

为了方（tou）便（lan），把长安街南边这四个分成两组来说，这组每组的主要特性都差不多。

这俩都是单栋的，塔楼形式，复地天赋是纯住宅，天安国汇是下面mall上面住宅。下面Mall上面住宅这种形式如何，这个问题我会在海淀区的国悦府来说，不在这里说的主要原因是天安国汇还没开始正式入住和运营。不过，从我目前获得的资料和信息来看，天安国汇还是复制了一个国悦府的缺点的：mall和住宅的地下停车场共用、且还共用出入口...

这俩盘都位于西绒线胡同进去之后第一个十字路口，我挺喜欢这个位置的，尤其就是这个十字路口的，毕竟西绒线胡同47号就在这个十字路口的东北，这俩盘则分别是西南和东南（跑个题，西绒线胡同47号这个大院子很不错，之前是私家会所，具体名字和事迹大家可以去查，比如邓公在该院子（时名四川饭店）吃饭时说过的那句：不管黑猫白猫，能抓住耗子就是好猫。现在会所停业了，该院子开始转向为办公）。

这的周边环境上还是不错的，交通也还可以，地理位置唯一的扣分理由：长安街以南，尽管再怎么靠南也不过不到500米...南城北城本质上的分界线是宣武门崇文门那段老城楼，但是随着解放后长安街的地位不断提高，南北城在大家心里的分界线也就变成长安街了。

因为是新盘，虽然户型设计上属于塔楼里的高级公寓，朝向啥的不能看，但是设备上还都是不错的，从市中心高级公寓上来说也还算是位置和实际居住质量可以够的上高级公寓的标准。

北京尊府——平层

西单上国阙——平层

这俩都是金融街南、长安街南的有小区概念的住宅区，尽管...其实都挺小的，某种意义上跟没有小区也没啥太大区别，跟上面俩唯一的区别可能就是板楼和不止一栋了。

先说尊府，尊府这位置，作为一个好歹学过不少乐器和声乐的人来说，对这地还是有感情的，毕竟中央音乐学院后面嘛。尊府的中小户型其实属于城市中心地带的高级公寓这种感觉，跟上面俩一个门类，大户型才有板楼的感觉，好在面积上很宽裕，不至于说让整个社区显得廉价。

再说上国阙看到评论里有人说“看着霄八长大的”，不禁哑然失笑，因为这确实是事实啊，霄八确实十多年了。如果真较真的话，会发现，销售期超过10年的豪宅还是有不少的，比如之前提到的NAGA就差两年到十年，霞公府虽然还没到十年，但是按照目前去化率再撑两年到十年妥妥的，而我们现在的主角，西单上国阙，今年正好十年啦！之前也说到，NAGA在销售期后半段不受待见，主要就是户型和楼型已经被市场上淘汰了，而霄八就是自己单纯的捂盘，再捂几年没问题。上国阙在设计上算是不错的，撑住了时代的检验，之所以卖了这么长，还是在于自己的一些问题。首先是用地，早期的用地纠纷已经让上国阙付出了不少的代价，尽管后来摆平了，但是口碑上必然有影响（实际上这盘原计划09年开盘，被拖到了11年就是这个原因，甚至改了设计图纸）；其次就是用地有点小...离东西两边都有点近，对目标客群来说感觉并不是那么好；最后就是学区了，没捞到好学区，所以，唉。

综合来说，这俩盘虽然在金融街，但是基本被局限的用地给限制住了，尽管在户型上努力不少，但是仍旧有着不少缺憾，导致目标客群对这俩楼盘的价值认可必然是打了折扣的。

中信国安府——平层

一个藏在崇光SOGO背后的豪宅盘（主干道在SOGO西，这盘位于SOGO东），说实话，我很不喜欢这附近，SOGO现在算是基本黄了，等着接盘，旁边主干道宣武门外大街路西的那个大石头更是在设计审美让人无法吐槽，从风水上更是...宣武门可是西南门啊，西南方向的石头，这不是ein Stein in der Latrine么（因为话比较伤人，为了轻松愉快所以用其他语言说一下）...大石头南边的这片古建筑保护区，比棚户要好点，但是一直整治不利，光这片区域的建筑学意义上的改造方案竞赛都好多轮了，这么多年都没动过...唉，总而言之，这片区域在等待着新生中。

从中信国安府的设计上来看，这不咋地的面宽进深比，应该还是能看出来这盘有历史的，但是明明是近几年才盖好的小区啊。嗯，这盘，其实，是10年就开始设计了，设计上定型是在12年前后，只不过最近才盖而已。具体的拖延原因也就是用地了，曾经北京人都知道的庄胜陷入财政危机，然后这些地块作为最开始给庄胜SOGO的开发地块，就一直被搁置，最后被中信整体拿下。从确认地块到目前为止，这盘整整被拖了8年，从定型到现在，也有5年之久，当然了，现在仍旧没有预售证，这盘在北京巨能拖的豪宅盘里，可以拼得一席前二十的席位。

当然了，跟旁边同样的老盘上国阙相比，国安府在社区上应该还是可以有些优势的，毕竟单纯社区周边的地块产权清晰，从社区的角度上来说完全可以做好。

月坛、真武庙（金融街西）：

融泽府——平层

这片区域更精确的叫法是真武庙，是个有规模的家属院比较多的居住区，配套比较成熟，对于相当比例的北京孩子来说更熟悉的可能是在真武庙北边一点的南礼士路坐15/19路去儿童医院或者动物园。

相对于金融街的二环里面来说，这片实际上是更好的住宅区，首先离金融街近，离上班地点近，其次交通还算发达，直接上长安街或者二环啥的很方便，南边的水系在2000年前后就治理好了，不少人的记忆力应该还有2000年前后北京水系有游轮之后各种打广告请市民来坐船玩这事吧。

开发商是金融街房地产，这盘本质上是“融”字辈的开端，但是由于定位太高，所以开发商后来也就不谈及了。大户型、核心地段、业主均为顶层人士是这个盘比较重要的标签，实际情况也确实如开发商策划所预估的，基本造就了这盘成为北京真正顶层的精英人士所居住的盘，精英到了什么地步呢？物业看管比什么远洋lavie，泛海世家还要严格，房产的二手交易基本在熟人之间进行。链家当年成功做了一单，过程是这样子：一个新入职的顾问对这盘很感兴趣，于是想做，但是被保安天天轰，于是他站在更远处保安轰不着的街角，又找了几个志同道合的一起轮班，24小时站街，整整站了7天，终于第8天一个业主在他身边停下来，给了他机会，于是他成功的卖出了这盘自建成之日起，第一个由中介介入的成交，也是目前唯一一例，从这个侧面可见这盘的特质。

相比融泽府，北边的金融世家就相形见绌的多，但是临近融泽府这一个特点仍旧让金融世家提升了不少地位，虽然户型要小很多，定位实际上更偏向商务，但是凭借业主整体素质之高，成为了给融泽府打工的公司高管们不错的选择。

从长远来看的话，融泽府和之前提到的中海凯旋会是金融街地区独领风骚的豪宅盘，品质上中海凯旋更好一些，业主圈层上，中海凯旋也会渐渐超过融泽府，最后这些都会在价格上得以体现。

金融世家——平层

陶然亭：

耕天下、朱雀门——平层、独栋

一瓶——平层

这俩盘本来想分开说的，但是写了写，发现还是一起说会比较好玩一些，毕竟这俩盘在一手销售期是互相竞争的对手。

先从朱雀门开始说起，朱雀门是耕天下的二期，耕天下一期03年建成，在朱雀门东南，离得很近。开发商在耕天下一期就想做高档住宅，尤其是当时还没有7090政策，南城盛行大户型，100~180㎡的户型是当时的主流，耕天下于是更近一步，就做了相对周边户型更大（100-360㎡）的耕天下一期，结果反响并没有达到预期，户型大是大了，不少数据上也显得也挺高档，借助先农坛和陶然亭也有了不小知名度，不低的物业费更是让大家认识到这盘的100㎡户型不过是意思意思而已，楼盘质量也行物业管理也可以，但是结果下来认可度总是离期望差点意思，到底这点差距究竟在哪里呢？

不甘心的开发商于是在二期，也就是朱雀门上下了更大的功夫。

首先是名字，挨着先农坛，叫耕天下，是不是有些小气呢？改，要面向更大的人群和市场，有更大的情怀，叫“朱雀门”，虽然白话是“南门”（南朱雀），但是听起来就是上档次，高端路线走出了第一步；

第二步，顶层全部变成复式大户型（主要设计目标是为了让客厅有挑高）。之前耕天下的顶层复式（其实不过是第5、6层）挺受欢迎，也挺有档次，这下朱雀门所有顶层都是复式，再加上不少叠拼户型，最重要的是，还弄了6栋独栋！二环内的独栋啊！（多说一嘴，这几个独栋预售时才500万（房本631.78㎡，2004年预售，2006年正式对外销售）！现在基本1.5亿以上了。），这样户型也很高端了。当然了，毕竟社区怎么样，规划说了算，社区名义最小户型164，但是为了凑足户数，也弄了一栋楼；

第三步，外立面上继续下下功夫，提升高档的感觉。这个虽然每个人都有自己的看法，这一点上我是觉得朱雀门对比耕天下来说还是很成功的，立面明显规整有序多了。或者说同时期对比，想想朱雀门同时代的西城晶华、新城国际、CLASS或者那一大堆臃肿的塔楼豪宅，朱雀门虽然因为二环限高有一定的劣势，但是立面的审美我觉得是经得起时间考验的。或者更准确来说，楼型相同年代相同的朱雀门和果岭里CLASS，这俩大家可以对比对比；

第四步，做一套专属商标UI，虽然这个在当年算是一个很有趣的豪宅项目的趋势，前辈贡院六号、同辈CLASS都做了，但是实际上做了的其实也不过只有几家，读者们可以自行找一找，当年的UI整体水平都有限，相对来说朱雀门这个是豪宅商标UI里的平均水平以上了。

回过头再来说说一瓶，一瓶在基地上的优势是巨大的，这可是一个04年的钓七的水准啊，而且限高问题还解决了，也就是可以制造大量的湖景房，简直美哉。可惜啊，户型定位的不够高，主力户型区间虽然是品质可以的大面积三居室或者大面积两居室，但是这些是撑不起来一个豪宅生活氛围的，特别是在业主的消费能力这一点上，所以慢慢变成今天这样一个景观不错的大房子，也是情理之中了。综合来说，我这盘就是一来开发商观念和经验不足以支撑他们开发豪宅，二来也没动太大心思做。包括之后该开发商的一瓶·四合院（一瓶·八斗）也成为了一个虽然占有良好的地理位置，但是做的和宣传的差距比较大的楼盘这样一个失败典型。

从价值上也很好的反映了一瓶略尴尬的地位，同为湖景房，钓鱼台七号院6层（或者是5层）能享有玉渊潭湖景的房子，在单价上能比5楼以下的再高出2-3万。但是一瓶就算有着这么好的竞争优势，单价依然低于一街之隔但是没湖景的朱雀门，勉强高于耕天下。可见凭借从外观立面、户型、社区管理上投入心思的朱雀门来说，一瓶这个邻居在豪宅上不够格。

中华家园——平层

这盘在大观园（当年为了拍红楼梦盖的）的西边，西城不动产登记机关的南边（之前是宣武区的），楼盘有年头了，网上查的资料是03年，从名字上看就有很多有趣的点，从名字到楼盘的各种特性，我挨个说吧。

名字能取的这么炸裂，很简单，开发商是集体所有制的，之前属于宣武区的，现在是西城区的，正经八百的100%股份由政府持有，只不过经营独立。第二点是当年太早了，2000年之后没几年，所以能取这样的名字，现在就不要想了。第三点是...这小区大门的牌坊，以及阳台用的汉白玉栏杆...

这盘在做的时候，是按照高档住宅做的，甚至可以说是准豪宅，想想贡院六号、NAGA这样的塔楼楼型，中华家园是板楼、南北通透一单元两户两部电梯、人车分流（尽管小区不大）等等也算是很不容易了。户型上也还不错，四居室245，五居室285，六居320，很富裕的面积了，而且卧室全部朝南，这点很好（好玩的是，这盘的户型和楼层平面图颇有朝阳公园那个骏豪阿玛尼（比中华家园晚生了13年）的神韵啊），室内净高小3米也还可以。

按照当时标准很好，建筑施工也还不错，不过这个汉白玉栏杆...唉，当年的审美啊。

还是说说这盘为啥现在这么便宜呢，这盘名义上二环内，但是是西南角，按照四合院的老规矩，西南角的一般是厕所，风水上先扣一分；南城，再扣一分；周边买卖个房子挺方便（出门左拐就是买卖房产的不动产登记大厅），逛公园也可以，出门直接进大观园（别看门票贵，但是公园年票包括），但是想去大点的超市就有点惨了，略远，其他的生活设施也都略远，不那么便利，扣一分；南边佑安医院、首医，在风水上再扣一分，等等。

最奇葩的扣分项是我必须要单独另起一段说的，但凡是豪宅、高档住宅，其安保一直都是很重要的因素。从最简单的表面功夫来说，像中华家园这种1-2层的住家还装防盗网的高档住宅级别的平层公寓，全北京貌似就这一家吧？虽然本质上是因为用地有点太小了，设计上楼栋没有退用地红线，所以为了安全不得不1-2层装防盗网，但是，装了就是装了，惨啊。由此可见，亲爱的开发商大哥，千万不要觉得自己硬或者因为抠门，不退用地红线，看看，中华家园就是最好的例子，200-300+户型组成的高档住宅小区，没退用地红线，1-2层不得不装防盗网，多影响居住品质，从而严重降低市值啊！

德胜门外：

中骏天宸——平层

中骏天宸能有这片地算是很不容易啊，这附近基本很难拿到新地块的，这块地其实也是某央企的地，然后剥离给下属公司，这个下属公司的财产就一块地，接着中骏直接购买整个公司获得地块，重新申报变成房地产项目。这样的地块不是走政府的地皮拍卖，而是就是公司固有财产，直接购买公司股份获得地皮，北京这样的地块还是有不少的，基本都是在2000-10000㎡左右的占地面积，如果做也只能做成类似中骏天宸这样的项目。

产品上没啥好多说的，东西通透的户型小一点，南北通透的是大户型，外加一堆办公室开间，常见的产品设计手法。

丰台区：

宋家庄：

北京金茂府——平层、别墅

宋家庄这片地区可能是最近10年北京发展最快的地区了，这里大量的板楼塔楼在90年代就已经成型，算是方庄的继续外扩地区，但是10多年前，北京地铁5号线刚开通的时候，宋家庄依旧很让人自发的拒绝去那边，一来这地方很多户型是小户型，那种一居半的，住起来很不舒服。二来交通也太惨了，道路狭窄，小区里更狭窄，剐蹭很频繁，那会全北京估计也就住在宋家庄的人觉得车子剐蹭是小事了。

但是这些情况同样也是很好的发展契机：第一是这地方的居住人口，很多都是从事个体经营或者私企的中高层领导，他们是很有在生活品质方面向上的动力和决心的，当然，在住房决策方面，这些人当中肯定会是更大的比例直接搬家到更好居住条件的地方，但是他们的需求确确实实为本地提供了更值得被注意的价值。

鲁能钓鱼台美高梅别墅——别墅

丽泽、菜户营、北京南站：

中国玺——平层、别墅

昆仑域——平层、别墅

佑安府——平层、别墅

懋源璟岳——别墅

玺萌壹号院——别墅

玺萌公馆——平层

丰台：

钓云台——平层

葛洲坝中国府——平层、别墅

六里桥、北京西站、西局：

紫辰院——平层

龙湖西宸原著——平层、别墅

泰禾西府大院——平层

融府——平层、别墅

园博园：

园博府——别墅

西红门、新发地：

泰禾金府大院——公寓、别墅

京开高速沿线：

鸿坤林语墅——平层、别墅

兴创屹墅——别墅

南宫、云岗、王佐：

领秀翡翠山/翡翠墅——平层、别墅

石景山区：

八大处山庄——别墅

石景山区在近现代的房地产开发上长期只有两家公司，远洋（中远）和首钢（金隅），在90年代之前，大部分的职工家属院是由首钢建设的，90年代之后，中远站了出来，获得了古城以东和八大处地区大量的房地产开发项目，逐渐击败京汉旭城等竞争对手，走向壮大。

远洋这段时间在石景山为了五里春秋（本回答不讨论五里坨三个项目，哪怕有叠拼，但是品质不足以追上高档住宅）打的广告叫“一座远洋，半个石景山”，也确实如此，石景山略微好一点的项目大部分出自远洋之手。

八大处山庄对于远洋来说可以说是很值得纪念的一个项目了，虽然并不是项目主导，只是参与早期开发和建设，后续基本移交给了八大处公园，但是这项目好歹为远洋带来了做别墅的一些经验以及当年的一些房地产和建筑奖项，某种意义上也算是远洋第一个别墅项目了，尽管之后就断代若干年吧。

八大处山庄也是一个有点隐蔽的盘，其本身算是公园方面开发的，所以位于公园内，当然了，这公园就是八大处公园，国家级公园景区，公园内的寺院供奉佛祖指骨舍利的（宗教部分和公园部分实际上不是一起的。顺带多说一句，石景山有两大民间组织，一个是八大处灵光寺，十万居士；一个是香山杏林苑，十万抗癌协会会员，虽然香山在海淀区）。这盘并没有任何的对外销售，就清盘了，也就是说，业主其实是被邀请来的。

其他也没啥好说的了，能住进去，本身就已经是殊荣了。从居住的角度来说，公园地产是实实在在的，这片地区其实不算偏远，毕竟挨着军区，但是整体上来说还是差了一些。学区一般，八大处这一套吧，一直是石景山拿得出手的学校里的最后一名，比上不足比下有余。

远洋天著春秋——平层、公寓

远洋在石景山真正操刀的第一个豪宅盘，联排双拼和平层，平层还是有点意思的，二期204平方方正正一个豆腐块，要不是后来中海寰宇天下（刚需和改善型楼盘）出了个更神的170户型，这204平层就会是石景山18年新房最好的户型了，实际上也只是在性价比上低于寰宇天下的170。

当然了，要真论好户型，天著春秋自己的一期240平墅更棒，16年开始卖的，货真价实的平墅，上下这一溜就三户，每户都是自己的电梯（三部电梯互相错位，每家都用自己专门的，也就是一个单元每层两户，总共6户，中间核心筒一部电梯加起来6户7部电梯），还有自己的花园。到目前（2018年年底）为止，全北京这样的平墅户型（非叠拼或复式，就是完全在一层铺开的平层，相当于比叠拼或复式更豪一档）就三个小区有，从面宽进深比由大到小排列分别是：中国玺、远洋天著、远洋天著春秋。（我可能会在另一个问题里详细介绍和说明这个问题）

这块地有很多好玩的冷知识：

首先，这块地之前是军区门口的村落，而且，出了个很传奇的人物叫白宝山，哈哈哈，就是悍匪那个白宝山，尽管如此，这片地其实是个特别和平和安定的地区，毕竟军区门口啊，连小孩子打架都是跑到五里屯去打的。当然了，现在整个村落都拆完了并回迁到更靠南的刘娘府去了，以后远洋天著春秋估计会是个巨安静、安全的地方了；

其次，远洋天著春秋门口的地铁技校，里面有个地铁站，编号102福寿岭站，也就是1号线在始发站苹果园之前的站，每天仍旧有班次，用作地铁技校的班车；

这片地西、北、东偏北都是山，南边有个永定河引水渠，从风水上来说是个小的太师椅地形，啧啧；

从西边上山，也就是有着明代壁画的法海寺那边走，可以走到八大处里面，达成逃票的效果，我也不知道我为啥要在介绍豪宅里说逃公园门票这种占小便宜的事，哈哈，下山时记得补票啊；

天著春秋的双拼还是挺受欢迎的，一下子买两套变独栋的业主还是不少的，虽然燕西台、西山美庐之类的西山别墅离这里并不远，但是石景山人更习惯把天著春秋认为是周边这一带里唯一有档次的小区，燕西台、西山美庐在心理上的观念会觉得很远。

总体来说，这盘是石景山地区目前唯一一个质量上还不错的准豪宅盘。

茂华璟公馆——平层

草稿里写了删删了写的一个楼盘，本质上这楼盘算是还不错的高档楼盘的，甚至可以说是石景山在2005-2018年唯一的豪宅盘，物业费足够彰显品质的，居住密度不高，周边配套挺多挺全，交通也很方便，但是这盘有个很大的硬伤啊，在用地上：这片地用地是特钢的工业废料回填用地。

但是还是决定收录这盘，一来这盘确实品质到了，确实最最起码也是个高档住宅，各方面也还凑合；二来开发商在之前的项目就是太阳宫地区的UHN国际村，虽然就是个改善型盘，还做得不咋地，但是好歹也是做完改善型住房再做高档住宅，也算是有经验上的继承关系；三来虽然当年盖完之后因为地陷差点塌了，轰轰烈烈的全石景山都知道了，但是回填做的还可以，到现在一直安然无恙，目测会继续安然无恙下去；四来这片用地在盖楼的时候刚好是过了土地封存期了，理论上也不会有那么多的事；第五点，最最重要的一点：这盘不少业主就是特钢的领导，那些炼钢废料当年就是他们埋的，现在他们住在他们亲手埋的废料上面，这样我们吃瓜群众的心里的顾忌会好一些，毕竟人家干活的都不怕。

这盘还是以大户型为主的，神户型更是有，而且很霸气，一栋就一单元就一户的360°户型，大四居和大五居，分别是18米面宽14米进深和22米多面宽12米进深，各自30户，空间尺度上不是那种特别的豪迈，但是高档还是称得上的。

当然了，从价格上来看，这个废料回填的土地以及被吐槽的施工质量还是导致价格上不去的最大问题，毕竟这盘从设计时的限高、竣工后的回填等无一不在提醒着人们这片土地下面有什么（主要是炼钢的废硅锰料、矿石渣）。

海淀区：

三山五园、西山别墅区：

颐和原著——别墅

绿城北京御园——平层、别墅

香山清琴山庄——别墅

西山美庐——别墅

燕西台——别墅

香山清琴麓院——别墅

西山美墅馆——平层、别墅

檀香山别墅——别墅

御墅临枫——别墅

自在香山——别墅

中间建筑——别墅（科研用地，40年）

诸子阶——别墅

Wehouse——别墅

汤泉逸墅——平层、别墅

紫金长安——平层

乐府江南——平层

在正式谈及这俩盘之前，先说一下，这两盘不属于豪宅，也不太够的上高档公寓，但是这俩盘的定位又比改善型住房要高，居住条件距离高档公寓很接近，所以特地聊一聊这俩盘。

玉渊潭、西钓鱼台：

钓鱼台七号院——平层

缘溪堂——平层

西钓鱼台嘉园（新开了一手盘，叫西钓鱼台御玺）——平层

国悦府——平层

琨御府——平层

名仕花园——别墅

人济山庄——平层

这盘很老了，按照现在标准来算，也就是凭借稳定的小区环境可以当做一个改善型住宅，距离高档楼盘是有差距的。但是吧，这盘故事多啊，什么当年的空中花园、李天一用银枪处等诸多事件的发生地，所以特地说一说这盘，来皮一皮。

中海紫金苑——平层

万柳：

万城华府——公寓、别墅

万柳书院——公寓

万泉新新家园——公寓

碧水云天——公寓

光大水墨——公寓

西北旺：

西山壹号院——公寓

万科如园——公寓

西山华府——公寓

首创天阅西山——公寓

（超大施工量，预计全部加起来会谈及超过300个楼盘，未完待续）