如何看待山东菏泽首套房首付比例降至 20%？会对市场产生哪些影响？ 第1页

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

这叫满足人民的合理住房需求，还没到0首付就不是问题。

要吐槽的东西太多，已经无从下口了。

房价慢涨等于跌。

我来给大家算个数。

你大学刚毕业去了杭州，入职互联网大厂月入3w。
家里给你100万，你买了个房，首付100万，利息6%。
同组的小李子家里给了100万，但他不买房，存银行，利息3%。

5年后，房价涨了20%，到600万，小李子生孩子了，租房不是个事，咬咬牙还是硬上了。

你：500万的房子，首付20%，房贷6%。
你每个月被贷款2.4w榨到月光，一共还了86w贷款，其中本金还16w，利息70w，还欠银行384万。

小李子：杭州500w的房子租金大概5-6k。（参考安居客默认排序，滨江区 寰宇天下，售价550w，租金5-6k）
由于没有房贷，每个月存款1.8w，加上爸妈给的100万，5年后攒了240w。
虽然房价涨了，但为了结婚还是咬咬牙上了车，买了个新房。
攒的240w全拿来交了首付，贷款360万。

神奇的一幕出现了：
明明房价涨了100万，但最终高价接盘的小李子，不仅贷款比你少，房子还比你新。

房价慢涨等于跌。

祝大家好运。

果然，打响全国第一枪的又是菏泽。

等等，为什么要说又？

时间倒回4年前。

2018年12月，菏泽市住建局发布红头文件^[1]、取消实行了一年的住房“限售令”^[2]： 　　

“为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。”

于是，菏泽不仅成为了当时^[3]全国第一个取消限售政策的城市，而且还成为了当时国内房地产市场的爆炸性新闻。

对此，市场普遍认为，菏泽市住建局的操作就相当于2018年全国房地产调控松绑的第一枪。

然鹅，对于菏泽市场的房企来说，这个红头文件中最核心的并不是解除限售。用菏泽当地一家房地产开发商的话说就是：

“其实，文件真正有实际意义是第七条：降低商品房预售预售资金监管额度。如果没有这一条，开发商可能连春节都过不去，农民工工资也发不出来。”

是不是觉得和2022年的操作（降低首付比例）惊人的一致？

事实上，除了打响全国房地产调控松绑第一枪之外，菏泽市还有多项全国第一。

2015年，菏泽的商品房销量约为1万套左右、销售额约70~80亿元。2016年1月，大规模棚改率先在杨庄毛胡同片区拉开大幕，而该项目从启动到基本完成拆迁只用了不到20天。尤其是该项目明确提出：只搞货币化安置、不搞回迁房，政府补偿资金高达10亿元。

2016年6月，菏泽市政府对牡丹区万福河等9个棚改区即实行房屋货币化安置，总补偿额24.63亿元，共购买房源6413套。菏泽ZF在短短半年之内就释放资金超过34亿元、购买房源近8900套。

到了2016年9月末，菏泽市在短短9个月内共完成棚改户征收70708户、面积1027万平米，开工新建安置房和货币化安置81540套、货币化安置率达58.5%。

到了2016年底，菏泽官宣提前3个月完成全年棚改任务，其中货币化安置率达到57%、通过货币化安置付给棚改户现金47.7亿元。

2016、2017年，菏泽市连续拿下全国设区市城市棚改规模之首，被称为“中国棚改第一市”。

当时，整个菏泽城区里到处都是棚改施工现场、搬迁人口超过百万，一大波外地开发商纷纷涌入菏泽市掘金、满城都是售楼处。

2018年卖地收入444亿、同比涨幅高达62%，出售土地491宗，双双创下了（2015~2018）近4年来的最高纪录。 而在疯狂卖地的背后，根源则是菏泽市财政收支缺口的压力山大。

菏泽市公共财政收入从2011年的100亿到2017年的不足200亿元，但公共财政支出却从2008年的100亿元飙升至2017的500亿元，财政缺口高达300亿。

到了2021年，菏泽市土地成交金额只有67亿元，仅仅相当于2018年卖地收入的15%。而根据菏泽市2022年1月最新发布的数据显示，2021年，全市一般公共预算收入完成283.9亿元，增长19.3%；全市一般公共预算支出完成632.8亿元。

也就是说，菏泽市2021年的财政缺口依然高达282亿元。这个数字，相当于菏泽市2021年卖地收入的4.2倍。

同时，根据菏泽市财政局发布的数据显示：截至2020年底，全市政府债务余额868.35亿元，其中，市级政府债务余额156.45亿元，市县政府债务余额711.9亿元。2020年全市政府债务共还本付息45.73亿元；其中，偿还本金24.61亿元、支付债务利息21.12亿元。

如果菏泽市将来的卖地收入依然只能维持（甚至低于）2021年的水平，那么仅仅每年的还本付息就会让其压力山大。

于是，如何更快的搞钱，就成了当务之急^[4]。

事实上，菏泽市面临的画面还仅仅只是银河系第一房地产泡沫的冰山一角。用中信证券的最新报告来说就是：

“当前许多地方土地财政依赖度较高、房地产投资占GDP的比重大，未来这些地区可能进一步探索因城施策。”

亚拿萨哥拉说，通往地狱的路，从哪个方向走都是畅通的。

楼下保安则说，2700多年前，山东人孔丘说，苛税猛于虎；2700多年后的今天，画面却变成了债务危机猛于虎。

参考

1. ^ （菏建〔2018〕7号）
2. ^ 2017年11月6日，菏泽市出台了限售政策。
3. ^ 自从国内在2016年9月开启新一轮楼市调控以来。
4. ^ 实际上，早在2019年3月初，菏泽市下辖的成武县已经发文鼓励农民进城买房，首套商品房每平米补贴300元、并予以房贷利率优惠。

看常规爽文无感，看这个快一库了。

好了，说点正经的哈。我记得刚开放二胎那会，山东是出生人数最高的省份，原因就在于山东经济不像其他省份一样集中在省会和彼时房价不高。

现在他们也撑不住了。

加班猝死、首付挖坑，处处都是敲骨吸髓的时代，

还是有好消息，

就是刚刚发现，香港和新加坡即便是最安定繁荣的时期，

每年也会有千分之一的本地人移民美加澳，

这个可以看作是满足 【低生育+学英语】两个条件后，纯粹的“外卷上限”

所以真的稳了，按这个千分之一的上限，东亚人移民美加澳可以移到天荒地老。

大陆和香港这次高房价横盘时间已经太久，由于东亚社会内部各种刚性内耗/惩罚机制，

暗中造成的破坏力早已远超上一轮（90年代）的日本和香港。

近几年韩国、台湾房价也连创新高，把仅存的社会挪移空间消灭

（日本的Mansion也跟涨，好在户建稳住大局），

东亚内部的敲骨吸髓最后是什么结局，我已经不想讨论，

只是可怜九零后，一代人被虐残了。