李嘉诚为什么要紧急出售英国资产? 第1页

看到很多人说李嘉诚精明、嗅觉灵敏，看到欧美没收俄罗斯出生的寡头在欧美的资产，所以要跑路。

说实话我不知道李嘉诚是怎么想的。假设李嘉诚确实要跑路，那这是精明吗？现在交出去的都是优质资产，而接盘的欧美财阀吃下去的是带血的筹码。欧美饿狼知道你要跑路，不狠狠宰李嘉诚一口，都对不起稀宗的努力。

假设李嘉诚真是出于这个原因要跑路，那他当年干嘛要跑去英国。他转移资产大概是15年的时候，恰好15年中国有点门路的人都在套购美元。别问我怎么知道的，我同事都在换美元，把自己和亲戚的额度都用光了，还私下以高于中间价0.3的汇率收购美元。15年的时候我说我看好杭州楼市，尤其是淘宝城附近的未来科技城城板块，他们都说他们看好美元，我当时觉得特别无厘头。后来16年就出了南海仲裁危机，中美差点就开战。中国外汇储备从15年巅峰的39900亿刀跌到17年1月份的30100亿（数字精确到百位，凭记忆写的懒得查了）流失了1万多亿（净流失9000多亿，算是贸易顺差超过1万亿）。

美国掌管的对冲基金在15、16年做空人民币，以李超人为首的一众商界大佬、社会精英拼命用人民币资产套购美元英镑等资产，再配合16年的南海危机，这不就是典型的收割套路。一旦外储耗尽，加上战争产生的动荡，再配合1450和50W们的煽风点火制造混乱。中国政府必然无法维持住人民币汇率，人民币必然大幅度贬值，以人民币计价的资产也跟着大规模贬值。对冲基金先赚一波。欧美资本以及李超人们再杀回来，以极低的价格吃进优质人民币资产，那带血的筹码，做漂亮的生意。

也就是说15年李超人和王超人疯狂转移资产的目的，是为了16年跟随美国资本一起收割中国。但因为16年没收割成、18年贸易战又没收割成，而他们转移到欧洲的资产一方面因为乌克兰危机大规模贬值另一方面也不安全，所以想回来。

大家认为是这样的吗？我不是他们肚子里的蛔虫，我不知道他们怎么想的。如果是真的，那就太可怕了，也就是说他们在中国发展壮大之后，竟然还想配合国际资本收割中国，再血赚一笔。已经那么有钱了，还要更有钱？哪怕16年一旦美国完成收割，那将掀起比98亚太金融海啸、08次贷危机更大的危机，中国人民20多年辛苦劳动积累的财富被掠夺，将有几千万中产家庭破产，有几亿人陷入赤贫，甚至金融风暴的蔓延进而引发政治危机。

这太骇人听闻，我简直不敢想，我不相信他们会这么贪婪，他们不可能不知道这么做会产生多么严重的后果。

我宁愿相信，李超人只是蠢，15年对市场行情产生了误判，现在在修正投资路线。我宁愿相信，李嘉诚这次不是跑路，而只是做生意。

说实话我不知道他怕什么，如果他怕英美政府没收他的财产，英美敢没收中国人在英美资产，中国就敢没收英美在中国资产。大不了脱钩呗。所以我觉得英美就算敢动俄罗斯人的海外资产，也未必敢动中国人的海外资产，除非他本来就不是中国人，他知道中国不会替他出头。如果是这样的话，那就悲剧了。看看英国怎么处理切尔西老板阿布吧，阿布就是无国界资本家们的榜样。

其实我们没必要操心李嘉诚这样的资本家，这些人随随便便都是几百上千亿的生意，吓死个人了。资本家是无国界的，国家乱了再换个国家就好了。只有无产阶级才是有国界的，因为他们只有一个祖国，一旦祖国不行了，他们的命运就悲剧了。很多人不明白为什么一战、二战能战死上千万的人，那些士兵不怕死吗，被煽动了吗，被洗脑了吗？都不是，仅仅是因为他们的身家性命跟国家深度捆绑了，他们没得选，他们可以不上战场，那么举国沦丧的时候他们的妻子女儿就是成为别国的玩物。苏联放弃抵抗，他战败了，投降了。可是西方接受他的投降吗？并不接受，所以乌克兰成了欧洲子宫、欧洲妓院，女人代孕、卖身，男人当炮灰。如果俄罗斯败了，再次解体了，西方依然不会接受他的投降，俄罗斯的女人可以做佣人做玩物，男人就去当炮灰去对付东方人。

相比我其实更关注我们自己应该怎么办。我这些年的成长史就是赌国运。人永远赚不到自己认知之外的钱。

其实我更佩服到现在还在互联网上武德充沛，地图开疆的高华、黄瓜人。他们在脸书，油管上极尽抹黑、嘲讽中国，乐此不疲、孜孜不倦。外网上中文评论远比英文评论对中国敌意更强。

他们就像已经被绑在案板上的猪，就等水烧开了，他们还在给拿刀的人分析哪头猪比较不听话，哪头猪比较肥应该先杀，结果刀子落下的时候拼命的叫喊，你认错人了，我是自己人。

2010年我在深圳工作，亲戚家的女儿去美国。我现在资产也就3000多个，亲戚的女儿在美国租房。亲戚跟我说美国特别好，疫情期间全民发钱，每个月有好几千刀（我没记住她说的数额）。我老婆说，她在美国赚那么多也没给你汇点？亲戚说，你们这些年不就是靠炒房吗？我笑而不语

其实我们靠的是跟国家深度捆绑。

人赚不到自己认知之外的钱。你和你女儿认为美国好，所以女儿移民美国，我认为中国更好，所以跟中国深度绑定。因为认知不同，所以选择不同，落子在不同的位置。

我们每次的购入点都是跟市场情绪相反的操作，我这样的理想主义者去炒房，估计会死的很惨吧。国家呼吁为国护盘的时候，那个时候利率打7折，贷款2成首付，市场冰封没有成交量，我们拿出全部积蓄，加了5倍杠杆买房，所有人都在嘲笑我们侠之大者为国接盘，接盘侠最开始就是嘲笑我这样的人的。

2015、2016年的时候，有点资产的人都觉得完蛋了，赶快跑路，我和我老婆逆向操作用美元换回人民币购入房产。当年我在炒房团跟大家同步信息的时候，很多人跟我一起为国买房帮国家去库存，当然更多的人嘲讽我，说我是韭菜、接盘侠。你当然可以说我有赌的成分，虽然是一部险棋，我也是看准了才下的。就是赌，赌的不是运气，是国运。有人问我如果赌输了怎么办？我说国都没了，还有家吗。真到了那一天就带着老婆家的亲戚和儿子去打仗呗，如果我们都死了就让女儿回老家找个人嫁了，看举国沦丧。

李嘉诚是一个没有“货币幻觉”的人。

所谓货币幻觉，就是完全把货币等同于财富。货币本质只是符号，是财富的标记而非财富本身。如果只能靠货币去定义财富，那么谁发行货币，你就是谁的奴隶。某天把货币超发一倍，那你的财富立刻缩水一半。货币幻觉下的财富，不堪一击。

实际上，真正的财富不是花花绿绿的钞票，而是生产资料（马克思那会就看清了）。只要掌握大量真正生产资料，任何货币都收割不了你。所以财富不是绝对值而是相对值：不是你钞票的绝对数目是多少多少亿，而是你掌握的生产资料占全社会的相对比例有多高。

老李这辈子都在避免被货币幻觉所绑架，也正因为此，他才能在富豪榜换了一茬又一茬的香港屹立三十年不倒。从房产起家，而土地是最原始的生产资料；转战英国，也从电力、能源和基建等传统生产资料入手。老李的大头身家永远不是估值奇高的各路新东西，每个时代都有比房地产更赚钱的行业，但他始终如一坚守老本行。高估值行业确实更赚钱（货币），但厚厚的货币并不一定包裹着真正的财富；一旦镰刀举起，那死的比谁都快（看看近期中概股）。

还记得2016年那阵子，嘲老李的那可多了去了，都笑他从大陆跑太早没眼光，房地产最赚钱的时候没赶上。现在这群人就都没声气儿了，因为终于看到了老李十年前就看到的致命问题：如果当年不撤，等到现在赚够了还能撤得走吗？

老李当年那一波，属实是“预判了你的预判”。

绝佳的反例是杭州老马。相比老李的全身而退，老马在巅峰时期这个上市那个上市，拼命靠货币幻觉（高估值上市）赚最后一个铜板，最后搞得执迷不悟，居然敢对着镰刀大放厥词。结果呢？老马现在音讯全无，而老李还能时不时跳出来指责别人摘瓜。往前进很简单，难的是要能退。

这也是为什么老李能说出“不赚最后一个铜板”。真把最后一个都赚到手，镰刀也就落下了。何必呢，铜板只是符号而已。能够舍弃货币幻觉，才有后退的决心。

但老李想的再清楚也逃不脱的一个点是，在全球高度商业化的今天，没有一个人能真正脱离货币体系。任何财富能且只能用货币计价，镰刀永远会存在。对此老李的策略是：在镰刀即将落下之前，迅速换一把镰刀。

无数人骂老李滑头骑墙，但恰恰骑墙才能立于不败。HK在14年之后各种风波，再愚钝的人都能看出来根源是老李这群人搞出来的畸形经济，这时候再想收割他，他早早就跑了；未来如果欧美与我国矛盾尖锐不可调和，开始收割黄皮肤华人，那时候他也早早就跑了。永远不要在同一把镰刀下待太久，时刻准备反复横跳。

至于以后，可能正好和某些舆论说的相反：老李完全有可能在出清英国这一波后，摇身一变粉墨登场重回大陆（市场），弄好了指不定还能去大礼堂鼓鼓掌。骑墙了这么多年，老李早就玩得烂熟。那句话怎么说的来着——要活出统战价值来！

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你们这些人要是能把李嘉诚分析清楚也不至于一个月三千块了

之前没觉得有什么，后来一看前排那几块料……这样都能自嗨起来，也真是醉了。

这次如果最后能够出售成功的话，资产升值+股息，无杠杆回报率大概在15%左右。

当然，这个回报率，那几块料是看不上的。在他们看来，老李就是被逼赶出了英国。

不过其实老李退休好久了……长江的主理人早就换成了大李。对于一向以稳健为主的大李来说，这个操作没什么毛病。

相比大李，小李的故事，可能更波折一点。其中最著名的一件事，便是香港数码港的开发，此事甚至被视为香港向高科技产业转型失败的罪魁祸首。

市面上面流传的版本很简单，就是：

老李的儿子小李，向港府提议修建数码港，发展高科技产业。当时小李跟时任特首董先生吹得天花乱坠，手握一大堆科技公司的办公楼租赁申请。董先生看小李后生可畏，便欣然答应，并且免费批了一块地。

可最后没想到小李这浓眉大眼的也叛变了，办公楼没租出去多少，还把数码港变成了一个住宅项目。小李卖房子赚的盆满钵满，不亦乐乎，而港村就此失去了产业转型的最佳良机，一蹶不振，为日后各种矛盾埋下祸根。

乍一听，确实是好故事，结合老李的摘瓜历史，阻碍香港产业升级的这口大锅，很容易就扣上了。

不过仔细想想，这个故事说不通。

且不论老李是不是有这么大的能量，以一己之力拉香港落水，单说香港政府作为一个成熟资本主义社会的政府，会像弱智一般被小李耍的团团转？在重契约的社会环境下，商业条款的重大改动是说变就变的？

于是，我就稍微做了下功课，发现事情啊，还真不是那么简单……

1

李泽楷其人

先来说说故事的主角，李泽楷，也就是老李的小儿子小李。

与中规中矩的大哥不同，小李从小就充满叛逆，处处跟老李作对：

老李带他去旁听商业会议，他就又哭又闹；

老李让他大学报考土木工程，他就偷偷报了计算机；

老李给他打去生活费，他宁可去打工也一分不要；

老李想让他回长和上班，他非要变着法地自己出去干；

老李想让他结婚，他偏不，还一个接一个地换女朋友，花边新闻不断……

相比之下，大李就规矩沉稳得多，毕业之后就加入长和，一直伴老李左右进行辅佐。这么多年来，也只有一件事情上了八卦，就是张子强10亿绑架案那次……

小李13岁就被送到美国念书了，大学就读于斯坦福的计算机系。

斯坦福是什么地方？除了是世界名校之外，它还是美国产学结合的先驱和代表，现如今鼎鼎大名的硅谷，就是由斯坦福大学的一个工业园区发展起来的[1]。

苹果总部，硅谷

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1951年，时任斯坦福工程学院院长的弗雷德里克·特曼（Frederick Terman）教授，为了推动学术与生产的结合，说服学校将未开发的土地租给企业，既能收取土地租金，又能促进科研成果产业化。于是，世界上第一个科技工业园区——斯坦福研究园，在硅谷成立了，此后特曼也被尊称为“硅谷之父”[2]。

Frederick Terman from wiki

老特这一手做得确实漂亮，一石三鸟：既解决了科研成果落地问题，又解决了创业科技公司的土地需求，顺便搞了一手房地产，为斯坦福创收[3]。

当时，老李才刚刚创办长江塑胶厂，还在做塑料花。直到十多年后小李出生后不久，老李押对了宝，才开始了地产封神之路。

小李1966年出生到1983年进入斯坦福大学的这段时期，老李完成了从塑胶厂厂长到地产商的蜕变，在香港房地产界从崭露头角到大杀四方 (详见《殖民地无冕之王的黯然陨落》)。

在斯坦福待了三年之后，小李最终还是放弃了学业，不过这也正常，毕竟天将降大任于斯人也，必先使其肄业。

肄业这件事，可谓前有古人，后有来者。比如比尔盖茨和扎克伯格，他们肄业的理由，是为了赶着创业。而小李的理由则显得有些与众不同，是“赶去上班”[4]……

资料显示，小李的确是赶去一家加拿大的投行上班了，Gordon Capital。而这家银行的大股东，正是老李。都是自家人，何必搞得这么着急忙慌的，连毕业证都不让拿……

至于为什么去投行而不是搞IT，小李在接受采访的时候也很坦诚，因为“很难赚到块钱”[5]。不难看出，顶着父亲的光环，年少极度叛逆的小李，是有多么急切地想要证明自己。

1990年，母亲病逝，小李从加拿大返港奔丧，在老李的劝说下，留港加入了老李的公司[5]。

同年，小李劝说老李掏钱创办了香港卫星电视。第二年，小李又跟老李借了5个亿，投得香港的卫星电视牌照，香港卫视正式开播。到1993年初，香港卫视已经拥有了覆盖30个国家和地区的1100万用户，广告收入达3亿美元[6]。

之后同样是在1993年，小李治下的香港卫视被觊觎内地市场已久的传媒大亨默多克看上了。两人泛舟地中海上，扯皮了好几个回合之后，默多克以9.5亿美元的总代价分两年先后收购了香港卫视的全部股份，较小李的累计投资额1.2亿美元高出7倍。

这个收购价格是远远高于默多克的心理价位的，不过据说谈判时候小李相当强势，直接表示：谈得来就谈，谈不来我马上就走。默多克一看这个年轻人虎头虎脑的，没准儿真敢走，于是慌忙就范，签下了高价合约[7][8]。

默多克收购香港卫视之后，经过一系列改组，拆分出了凤凰卫视中文台，也就是现在的凤凰卫视。

小李初战告捷，无限风光。不过，仔细分析，这背后还是少不了老李的运筹帷幄。老李早就看好电视行业，1988年就组建了卫星公司，为发展卫星电视做准备。而之后的卫星电视牌照，也少不了老李在政府的各方游说[7]。

小李此役分得4亿美元，手头有钱之后自然变得豪横起来，跟老李摊牌要脱离集团自己创业。老李本想趁此机会给小李升职加薪，但是也深知小儿子的脾气，也并未强行挽留，给了小李一些忠告之后，转到幕后默默支持，实乃中国好老豆（老豆，广东话用来称呼父亲）。

就这样，在老李的写字楼里，小李宣布创办盈科，业务范围主要是发展亚洲区高科技项目，向客户提供通讯技术建设服务。

盈科跟和黄（老李旗下的电讯公司）在香港的业务有冲突，小李虽然一直想摆脱老李的阴影，但是也不至于拿老父亲开刀……于是小李转了个场，到了新加坡。

到新加坡之后，为了融资方便，借壳上市改名为盈科拓展（Pacific Century Group, 简称PCG），主营业务变成了房地产……哎？说好的高科技呢？

涉水房地产后，小李很快在倒腾地皮之间尝到了一点甜头，这也给了小李更大的信心，于是在1997年日本经济滑坡的时候斥巨资抄底日本楼市。不过这一次，小李的运气没那么好，购入地皮之后，地价一落千丈。如果不是老父亲及时出手，盈科可能已经没了[9]。

日本房地产价格指数 FRED

通过上图的日本房地产价格指数，我们可以看到，日本的房价从1990年的高峰，一直跌到2012年才算是到了谷底。而小李在1997年，着实是抄底抄在了半山腰上……

2

数码港初成

日本铩羽而归，小李并未气馁。虽然当初没能从斯坦福拿到毕业证，但是怎么着也接受了三年的斯坦福文化熏陶，科技那套学不来，地产那套还不行么？于是小李动起了数码港的脑筋。

经过反复考察，小李选中了薄扶林。与硅谷紧挨着斯坦福一样，薄扶林也紧挨着香港大学，而且薄扶林还有无限海景。当然，小李的考察标准到底是硅谷还是海景房，就不得而知了。

数码港与香港大学

地点确定了，那么接下来就该和政府扯皮了。可能小李自己也觉得盈科拓展的这个高科技身份太水，不够硬气，于是小李拉来了大名鼎鼎的英特尔（intel），对，就是你电脑上intel标志的那个intel公司。

1998年3月，盈科和英特尔公司共同创办Pacific Convergence Corporation (PCC)，在亚洲发展宽频互联网业务。在公开资料当中并未找到有关于PCC中文名的介绍，如果有的话，结合母公司盈科拓展的命名规律，应该也是盈XX之类的。

如果说母公司PCG（盈科）只是挂了一个科技的名头的话，与Intel共同成立的PCC就是货真价实的科技公司了。有了PCC，小李就可以名正言顺地以高科技企业的身份与港府扯皮了。

在最开始的时候，小李其实并未准备自己开发，只是想安静地做一名美中介。当时盈科的设想是由港府出资建立数码港，作为公共工程项目，像修机场一样。建好之后，盈科会作为主要租户入驻，并帮助政府招揽其他科技企业入驻[10][11]。

为此，小李在第一期向政府的提案中，特意请来了普华永道，浓墨重彩地给港府渲染了一幅数码港引爆全球科技潮流的画面。当时使用的PPT，现在还可以在香港立法会的资料库里找到[11]。

数码港项目提案PPT[11]

不过彼时，港府刚刚收拾完亚洲金融危机的烂摊子，一听说要掏钱，马上头上多了许多问号：啥？让我掏钱？你跟我开什么玩笑？

小李一看，哦，原来是缺钱啊，于是马上又呈上了Plan B：你不是没钱吗？我有啊！

当然天下没有免费的午餐，在表达了对政府没钱的同情之后，盈科提出了自己的要求，即：政府提供土地，其中62%作为开发数码港所用，另外38%归盈科所有，用来开发住宅项目[11]。

盈科关于数码港项目的初步提议[11]

说白了就是前段时间炒地比较火的公私合营（PPP）：盈科负责开发数码港，开发好了以后交还给港府。不过盈科要从获批土地里划出一部分开发住宅然后卖掉，用来支付开发费用。

这应该算是最稳妥的一种PPP模式，毕竟卖房子才是王道。就比如华夏幸福的各种合作模式吹得天花乱坠，最后还是要靠卖住宅获得现金流（详见《关于华夏幸福的逻辑》）。

说到公私合营这条路，其实港府已经走了一百多年。在《殖民地无冕之王的黯然陨落》已经介绍过，1889年中环的大规模填海，走的基本就是这个套路，只不过这次的主角从保罗·遮打换成了李泽楷。

在Plan B中，除了要求政府批地之外，盈科还提出了一个要求：政府要以私人协约的方式批地，而非公开招标。

当时小李还特意委托高层给当时的财政司司长曾荫权去信说明缘由，洋洋洒洒10页信件，主要说了以下几点：

• 公开招标费时费力还容易失败，你看看印度和美国都有反面例子（印度电信和美国频谱的公开招标）；
• 香港的其他开发商都玩不转高科技，只有我盈科是正儿八经的科技公司，关键我还是个开发商，而且建好了数码港我还能拉科技企业入驻，你还费那事公开招标干嘛？
• 香港发展高科技十万火急，你政府可以等，人民群众可等不了，因为公开招标而耽误了香港的科技发展，人民群众可不答应。

综上，数码港这种科技园区，只能由盈科这种科技公司来建，就好比迪士尼乐园只能由迪士尼公司来建一样。（经济危机之后为了提振香港旅游业，修建迪士尼乐园也在港府的计划之中，迪士尼乐园和数码港当时都在谈判之中）

小李说的这些点呢，的确是事实没错，但是这些事实也只能说明盈科是符合条件的开发商，并不能说明盈科是符合条件的唯一开发商。

盈科与数码港的关系，和迪士尼与迪士尼乐园的关系还真不太一样。迪士尼乐园的所有内容都是迪士尼提供的，没有迪士尼，迪士尼乐园也就不能叫迪士尼乐园了。而盈科只是数码港的一个租户而已，没有盈科，数码港一样是数码港。硅谷之所以成为硅谷，并不是因为当时雇佣了一个科技公司当开发商……

不过最终港府还是以私下协约的方式批复了土地，这一点也让港府至今都饱受诟病，被公众怀疑官商勾结，这点后面会详细说。

3

进击的盈科

那边厢小李一个劲的做PPT轰炸，这边厢港府已经开始动了发展高科技的心思。金融危机让董建华想起了小平同志的著名论断：科学技术是第一生产力。

于是乎，港府在1998年10月份的施政报告时强调香港要推行高科技行业。

眼看自己的PPT取得了一定的进展，小李又趁热打铁，趁着比尔盖茨来香港做宣传的时候，让盖茨给打了个免费广告。之后，小李又以科技界人士受邀与董建华一起出访以色列。

这一系列公关活动也取得了明显的效果，董先生中东归来之后，数码港项目的推进快多了。

时间进入了1999年，港府拿到Plan B一看，哦？既然是老路子，咱们详细聊聊呗。

盈科趁热打铁，提供了公私合营方案的详细内容，同时还附上了政府主导以及政府成立公司主导两种方案作为对比。

在公私合营方案中，盈科根据之前的提议，把整个数码港的用地分成了两部分，38%用来建住宅，剩下的62%用来开发数码港。

表1：数码港与住宅的土地使用情况[11]

市面上普遍流传的说法是：开始说好了主要兴建数码港，后面小李楞是把数码港项目的七成变成了住宅。

这种说法呢，就是完全混淆了占地面积（也称用地面积area）与总楼面面积（也称总建筑面积 gross floor area）。实际情况情况比较复杂，这里为了理解，简单举个例子：

你家有10平方米的地用来盖房子，那么你的占地面积就是10平方米，永远不会变；但是你的总楼面面积，取决于你盖了多少层：你盖平房，总楼面面积就是10平方米；你盖两层，总楼面面积就是20平方米，以此类推。

回到数码港项目，虽然盈科只是占了38%的地，但是它占的地是用来建住宅的，可以盖很多层，所以总楼面面积就会多很多。在盈科提供的初步方案中（下图），我们也可以看到，按照总楼面面积计算，住宅项目的总楼面面积（492830平方米）一开始就是占比67%。

所以并不存在什么后来变成七成住宅，一开始的提议，住宅总面积就占七成。

而至于为什么要占七成，是经过盈科计算的，既保证卖住宅筹得的资金可以足够支付数码港的建设费用，又能保证盈科有一定的回报。毕竟盈科不是公益团体，基本的项目回报率是要保证的，赔钱的买卖没人会做。

表2：盈科关于数码港的提议[11]

另外盈科还附上了三种方案之下的成本收益模型，Option1代表公司合营的方案，Option2代表政府主导和政府成立公司主导。

表3：盈科关于未来成本收益的预测[11]

具体的计算过程就不介绍了，说两个关键的点：

• 根据模型，数码港的资本回报率在12%左右，这个回报率盈科自己也说了，对于一般的开发商来说，吸引力并不大，言外之意就是，我卖住宅不是为了赚钱，纯粹为了贴补数码港。而这一点，也可能是港府最终同意以私下协议批复土地的原因之一，因为收益率确实不高。
• 最后的总收益情况，公私合营（option1）的话，港府会有80亿港元左右的收入，而另外两种模式（option2），港府需要投入55亿港元。

那么问题来了，如果你是港府，你怎么选？相信你心里已经有了答案。

港府之后又进一步致函询问了盈科各项数据的计算过程和所采用的假设，基本已经确定采纳盈科的提议了，只差细节问题。

细节问题之一就是容积率，在香港叫做地积比率（plot ratio）。

其实不是什么新概念，就是总楼面面积除以用地面积，还是之前介绍总楼面面积的例子，如果你在10平方米的地上建了2层楼，那么你的总楼面面积就是20平方米，容积率就是2，以此类推。

当然上面只是一个极其简化的例子，实际情况中容积率是2，并不代表你只可以建2层楼。因为批给你10平方米，一般不会全用来盖楼，要有一部分绿化，有一部分公共设施等等。如果你只用5平方米来盖楼，那么当容积率是2的时候，你有20平方米的总楼面面积，也就是4层，以此类推。

对于容积率，不同类型的用地，不同地段是有相应要求的，否则开发商会把楼盖到天上去。

关于数码港的容积率，市面上流行的另外一种说法就是，数码港的批复用地，是为开发商业写字楼而用，而盈科在住宅部分为了卖更多的楼，采用了高于原规划的容积率。

那么事实究竟如何呢？。

之前在讨论住宅部分和数码港部分的时候放了两张表，表1是用地面积，表2是总楼面面积。那么住宅部分的相除，也就是492830/98556等于5。

这个容积率怎么样呢？我们看一下香港规划署的相关规定[12]。

最高住用地积比率[12]

而数码港的住宅部分（贝沙湾豪宅），一半属于住宅发展密度第1区中，最高的容积率可达10倍，还有一部分属于第3区，最高容积率是3.6倍。这样看来，5倍容积率并不算高。

况且，在政府的建议之下，最后数码港住宅部分的容积率，只有3.8倍[13]。如果是3.8倍的话，那么就妥妥的是下限了。当然这个规划署的规定是现行标准，在20年以前可能会有不同，不过不会相差太多。

所以实际情况是，数码港住宅部分的开发的容积率，并没有超过相应的规划，完全符合规定，而且在一开始的提议当中都已经说得非常明白了。

4

精明的港府

敲定各项细节之后，就到了最重要的一步：谈钱。

在之前盈科的提案当中，曾经反复强调过，土地一定要免费……不然成本一定会转移到之后的租户身上，这样一来，数码港就失去了租金低的特色，自然会影响到科技公司的入驻。

盈科：我给你免费建了个数码港，你在建成以后安心收租就好了，土地就别收钱了。在之前提供的表3，盈科的收益模型当中，我们可以可以看到，政府的收入，只有未来的租金收入。

港府：你跟我开什么玩笑，26公顷土地呢，白给是不可能的，这辈子都不可能。你别以为我不知道，香港寸土寸金，你卖住宅肯定不少赚，我得要分成。

盈科：好吧，地价可以当你入股，但是仅限住宅部分，也就是38%的土地的价值算作入股。数码港部分还是要免费提供土地，因为盈科建好数码港之后会完全移交给港府。考虑到整个项目投资大（近200亿港元），耗时长，我们承担了几乎全部风险，咱们二八分成，你二我八。

港府：20%？你逗我呢？这样吧，我批给你的土地价值，就相当于我入股了，住宅部分的地作价55亿，数码港部分作价15亿，另外还有5亿左右基础设施的费用，加起来差不多有75亿吧，算我的股份。

盈科：从提出这个想法，到请咨询公司做方案，我花了无数的心血、时间和金钱，都是为了增强香港在科技领域的竞争力。你要这么干的话，我不玩了，再见。（这一部分是小李亲自回复资讯科技及广播局局长鄺其志的，小李再次拿出了与默多克谈判时候的架势）

港府一看这架势，直接有点怂，于是同意了盈科的提议，数码港部分的土地免费提供，只算住宅部分的土地，另外5亿的基础设施费用，也不算股份了，由港府自己承担。

剩下的分歧，就剩下住宅部分的土地价值评估了。而说到估值，那么就是公说公有理婆说婆有理了。

当时的香港楼市满目疮痍，八万五公屋计划再加上金融危机，让香港的房价从1997年的高点跌去了将近50%[14]。

中原城市領先指數 CCL[14]

盈科认为，香港楼市已经开始走下坡路了，不会重现往日辉煌了，所以给住宅部分的估值是40亿港元。而港府则认为香港房价之后还是会慢慢涨回来的，所以给出的估值是55亿港元。

那么事实如何呢？如上图所示，从1999年到2008年左右的十年间，盈科预测对了。之后，香港的房价开始起飞，直到现在，港府不愧是港府。

当然，这些都是事后诸葛亮了，回到当时谈判的时候，双方的估值都有道理。

后来可能小李也觉得自己当时有点豪横了，既然港府让步了，自己也让了一步，同意港府把基础设施部分的投资，也算在股份里面。

最终结果就是盈科的投资算作70亿港元，港府的出资算作50亿地价+10亿基础设施，共60亿港元。数码港部分建成会全部归政府所有，租金收入也全部归政府所有。而住宅部分的出售利润，按照双方出资比例摊分[15]。

1999年3月，港府在预算发布中，宣布建设数码港。

方案一经公布，直接引爆了香港地产界。因为这一次，港府并未遵循以往一贯的批地流程，即：土地出售、公众咨询、公开投标，而是通过私下秘密的方式直接批地给小李。业界因此直指港府和小李官商勾结，并对未经公开招标就批复住宅用地的行为表达了强烈的不满。

同年5月，一批上市公司为此专门成立了一个小组，接连发表文章要求港府对私下批地给小李的做法进行合理解释，包括九龙仓、太古、希慎、信德、恒基兆业、恒隆、置地、新鸿基和新世界等等，都是香港地产界响当当的开发商。

对此，港府的解释跟小李当时的解释差不多，基本上就是：时间紧、任务重，人家盈科前有Intel成立合资公司，后有比尔盖茨公开支持，高科技含量满满，盈科来开发数码港，我放心[16]。

眼看比科技背景比不过，地产界又向政府提出了另外一个建议：高科技我们搞不了，住宅我们还搞不了吗？你把住宅部分的土地公开拍卖，拍卖所得的费用建数码港也可以啊。

对于这项提议，港府也不是没有考虑，为此还做了详尽的财务分析，最后的结果就是，不划算[17]。

如果拍卖土地，政府能得80亿港元收入，扣除50亿港元的数码港建设费用，港府的收入为30亿港元。

如果港府与盈科的合作，港府还可以摊分出售住宅部分的收益，按照保守估计的楼价计算，港府可得42亿港元。

另外，数码港项目是盈科一直以来大力推进的，现在你们把利润最大的住宅部分从盈科手里拿走了，万一盈科撂挑子不干了，数码港也不开发了怎么办？你们这几块料，能开发数码港么？

郭德纲有句话：全靠同行衬托。

所以，于情于理于利，怎么看都是和盈科合作更加的划算，于是，这个事情就这么最后敲定了。

而最后的结果，从经济收益上来讲，港府基本是赚到了。

每一年，数码港公司都会公布营业情况，数码港部分每年的净利润大概是每年7-9千万港元。

而住宅部分到2014年应该是都卖完了，因为之后的报告中未再披露住宅部分的情况，截至2014年1月，政府合计共分账192亿港元，远远超过港府当时的投入（批地+基础设施）79.3亿港元。

当然，懂点金融知识的同志们应该了解到，港府在住宅部分的收益不是这么简单计算的，还要进行折现。在这就不计算了，不过可以得出的结论是，折现之后可能港府在出售住宅部分的收益就没有100多亿港元那么多了，不过毋庸置疑，还是很多。

整体上讲，港府做了一笔划算的买卖。虽然政府渴望发展高科技，但是也充分考虑到了未来不可预知的变数。那么最优解，就是尽量少的承担风险：

虽然数码港能不能成功我不知道，但是卖房子肯定是可以成功的。如果最后数码港成功了，皆大欢喜；如果不成功，我也算无风险尝试过了，至少最后还能赚点钱。

5

结语

1999年5月，拿到了数码港项目之后的盈科在港股借壳上市，股价一飞冲天，从原来的4到6分，冲到3港元以上，到1999年底，股价更是达到了19.5港元。

小李一血日本投资失利的前耻，重新站上了高峰。

不过港府的日子就没那么好过了……本来形势一片大好，在数码港项目还未公布的时候，盈科就已经拿到了包括软银、雅虎、华为等科技公司的租用意向书。截至2001年底，数码港已经接获逾70份租用申请。

不过之后互联网泡沫破裂，已经上市的互联网公司股价大跌，投资公司也变得谈互联网色变，很多创业互联网公司直接断了财路。

就连腾讯，如果不是运气极佳、命硬至极，也早就死在当时的泡沫中了。而腾讯当时的救命稻草，有两个，一个是IDG，另外一个，就是盈科（详见《腾讯的诞生》）。

后来的故事大家都知道了，数码港一直不温不火，饱受批评和嘲讽，世面上流传多个版本的官商勾结论。

港府虽然一再澄清，但是收效甚微。尽管相关的细节已经都披露在政府网站上了，仍然会有人指责港府对此事遮遮掩掩……

不得不说，香港有那么一撮人，的确是深得大英帝国的政治精髓：没有逻辑，也不讲道德，只有攻击。（详见《两个鸦片贩子的香港情缘》）

事后来看，其实并没有那么多所谓的内幕。不管是出售住宅补贴数码港的想法，还是后面住宅的总楼面面积，容积率，都是盈科在一开始就已经明确告知港府的。

而港府方面，尽管盈科的条件，不足以使之成为唯一的候选人，在批地的流程上面也确实存在瑕疵，但是综合考虑，与盈科合作仍然是港府的最优解，最小化了港府的风险。换做其他开发商，结果未必会比现在好。

其实谁都没有多大的错，它就只是失败了而已。

就好比：

隔壁老王的孩子从小学钢琴，18岁获得了钢琴大奖。你看着自己18岁的儿子，想着自己的儿子是不是也能开发一下钢琴方面的天赋？

这时候来了个钢琴老师，告诉你学钢琴啥时候都不晚，我可以给你儿子量身定做一套课程。虽然不知道这个钢琴老师水平如何，但是最起码专业院校毕业，比本地其他的老师水平都要强不少。你看了看课程，确实不贵，就买了。

最后的结果是，你儿子学了半天钢琴，还是没能获得大奖。那么问题来了：

你让儿子尝试学钢琴，有错么？

你选了相对最靠谱的钢琴老师，有错么？

钢琴老师按照市场价格卖课，有错么？

你儿子努力半天，确实是天赋有限，得不了大奖，他有错么？

任何一次成功或者失败都是多种共同因素作用的结果，硅谷的成功是如此，数码港的失败也是如此。

小李在数码港项目的提议中，反复强调数码港的优势之一就是低廉的租金，这可以吸引更多的高科技公司入驻。然而，写字楼租金对于高科技企业来讲，并不是决定性因素，甚至都不能称为一个重要因素。

数码港的租金再便宜，能便宜过车库么（谷歌）？能便宜过自己家么（阿里）？能便宜过廉价出租屋么（大疆）？

退一万步讲，即便租金降为0，来自衣食住行等其他方面的成本也会让创业者望而却步。

充足的人才储备、低廉的人力成本、广阔的市场前景、完备的生产体系、宽松的创业环境，香港一个都不具备。

在《关于正确处理陆港关系的指导意见》中我说过，在中华民族的崛起过程中，香港一直扮演一个阶段性的辅助角色。而这些个辅助角色中，并不包括科技创新中心。

香港太小了，不单是面积上，而是全方位的小，小到只能随波逐流，无法左右自己的命运。香港角色的数次转变，无一不与大陆处境的变化相关：

从最开始的鸦片贸易中心，到后来的奴隶贩卖中心，再到制造业中心、转口与贸易中心，直到现在的金融中心，每一个称呼都带着“中心”，但是真正的中心却从来不是香港……

它现在能做的，只是安静地，亦或是聒噪地，等待下一个未知的角色……

原文：早夭的数码港，未卜的香港地

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