购买了某房地产公司的期房，交房时外墙窗户上方多了一条腰线，公司不承认其有问题，让我起诉，我该怎么办？
买了房，原本高高兴兴等着收房，结果交房时发现外墙窗户上方多了条“腰线”，跟当初合同上画的一点都不一样，开发商还不承认，还让你去告他们。这事儿搁谁身上都够闹心的。别急，咱们一步一步来，把这事儿捋清楚。
第一步：冷静下来，收集证据是王道
开发商让你去告，说明他们觉得这事儿稳操胜券，或者想用时间耗死你。所以，咱们得比他们更有耐心，更有策略。
1. 拿出合同： 这是最重要的证据！仔细查找当初签订的《商品房买卖合同》以及所有补充协议、附件。重点看关于外立面、外墙设计、窗户样式、腰线（如果有的话）的描述和图纸。有没有明确约定窗户上方应该是什么样？有没有说不许有腰线？或者有没有说跟合同附件的图纸一致？
2. 保留一切沟通记录：
照片和视频： 在交房当天，或者你发现问题后第一时间，用手机把房屋外墙、尤其是问题区域拍清楚、拍明白。最好有不同角度、不同距离的视频。如果有合同附件里的楼栋效果图或外立面图，也一并拍下来，作为对比。
书面沟通： 如果你之前跟开发商有过任何关于外立面设计、合同条款的沟通，比如邮件、微信聊天记录、现场沟通的纪要等等，一定要保存好。这些都可能成为重要的佐证。
物管或置业顾问的口头承诺： 虽然口头承诺不容易证明，但如果能回忆起具体时间、人物，并且当时有其他人也在场，作为旁证也是有用的。
第二步：找专业机构鉴定，给开发商“定性”
开发商不承认，那咱们就找个第三方权威机构来鉴定。
1. 找哪个机构？
当地住建部门下属的工程质量监督站： 这是最直接、最权威的部门。你可以向他们反映情况，看是否能安排他们进行现场的工程质量鉴定。
有资质的工程质量鉴定机构： 如果住建部门不直接受理，可以咨询是否有具备房屋质量鉴定资质的第三方机构。这些机构通常有专业的检测设备和经验丰富的技术人员。
选择时要注意： 确保选择的机构是独立于开发商的，并且具有相关的行业资质。
2. 鉴定什么？
是否符合设计图纸： 核心就是要鉴定实际交付的外墙设计是否与合同附件中的设计图纸一致。
是否存在质量问题： 如果这条腰线本身影响了房屋的防水、保温等功能，或者施工工艺不合格，那问题就更大了。
3. 怎么做？
提前沟通： 联系相关机构，说明情况，了解他们的收费标准、鉴定流程以及需要准备的材料（比如购房合同、设计图纸等）。
费用问题： 鉴定费用通常需要自己先支付，但如果鉴定结果证实开发商违约，这部分费用可以向开发商索赔。
让开发商参与（或者不参与）： 有些机构在鉴定过程中会通知开发商，让他们有机会到场。你可以选择是否通知他们，或者让他们在不知情的情况下进行鉴定，结果会更客观。
第三步：与开发商协商，但要做好“谈判”准备
有了权威的鉴定报告，你就有了底气。
1. 正式函件： 将鉴定报告作为附件，给开发商发一封正式的书面通知函（建议采用挂号信或EMS，保留邮寄凭证），明确指出房屋外立面与合同约定不符（附上合同条款和鉴定报告结论），要求他们限期整改，或者提出赔偿方案（比如退还部分房款、补偿因设计变更造成的损失等）。
2. 面对面沟通： 在发函后，可以主动联系开发商，安排一次正式的见面沟通。把鉴定报告放在桌面上，冷静地陈述你的诉求。
3. 预设谈判底线： 提前想好自己能接受的底线是什么。是要求拆掉腰线恢复原状？还是接受现状并要求一定的经济补偿？开发商可能会提出折衷方案，你需要判断是否合理。
第四步：如果协商不成，准备打官司
如果开发商依然不配合，甚至态度强硬，那咱们就走法律途径。
1. 起诉前的准备：
聘请律师： 建议咨询一位擅长房地产纠纷的律师。他们能帮你梳理案情，指导你收集更充分的证据，并代表你出庭。
收集所有证据： 确保你前面提到的所有证据都收集齐全，并且整理有序。
明确诉讼请求： 你希望法院判决开发商做什么？是强制履行（比如拆除腰线恢复原状）？还是要求支付违约金或赔偿损失？
2. 提起诉讼：
管辖法院： 通常是房地产所在地的人民法院。
诉讼流程： 提交起诉状和证据材料，法院立案后，会向开发商送达诉状，之后进行证据交换、开庭审理等程序。
诉讼费用： 诉讼费用需要预交，但如果胜诉，法院会判决由开发商承担。
几个关键点，让你更有底气：
合同是核心： 所有的诉求都必须围绕着合同条款来展开。如果合同里对腰线没有明确约定，或者描述模糊，你的维权难度会增加。
“腰线”是什么性质？
装饰性腰线： 如果只是外观上的装饰，且不影响房屋整体结构和功能，那么开发商可能认为这是设计变更，不属于质量问题。但如果合同明确了外立面效果图，而实际交付与效果图严重不符，也属于违约。
功能性腰线： 如果这条“腰线”实际上是某种防水层、滴水线，或者影响到窗户的采光、通风等，那它就可能涉及到质量问题了。
“交房标准”的界定： 确保你清楚开发商承诺的交房标准是什么。如果合同里有关于外立面的具体描述，而实际交付与此不符，那就是开发商的责任。
不要擅自改动： 在问题解决之前，不要擅自对房屋外立面进行任何改动，否则可能会让自己的维权变得复杂。
最后，说几句实在话：
跟开发商打官司，尤其是涉及工程质量和合同履行的问题，过程可能会比较漫长和复杂，也会消耗你的精力。所以，在走到法律程序之前，尽量通过协商解决，能争取到一个双方都能接受的方案是最好的。
但如果开发商的态度实在恶劣，或者坚持不承认错误，那就别怕，用证据说话，拿起法律武器保护自己的合法权益。记住，你不是一个人在战斗，现在有很多渠道可以帮助你。
祝你维权顺利！
第一步：冷静下来，收集证据是王道
开发商让你去告，说明他们觉得这事儿稳操胜券，或者想用时间耗死你。所以，咱们得比他们更有耐心，更有策略。
1. 拿出合同： 这是最重要的证据！仔细查找当初签订的《商品房买卖合同》以及所有补充协议、附件。重点看关于外立面、外墙设计、窗户样式、腰线（如果有的话）的描述和图纸。有没有明确约定窗户上方应该是什么样？有没有说不许有腰线？或者有没有说跟合同附件的图纸一致？
2. 保留一切沟通记录：
照片和视频： 在交房当天，或者你发现问题后第一时间，用手机把房屋外墙、尤其是问题区域拍清楚、拍明白。最好有不同角度、不同距离的视频。如果有合同附件里的楼栋效果图或外立面图，也一并拍下来，作为对比。
书面沟通： 如果你之前跟开发商有过任何关于外立面设计、合同条款的沟通，比如邮件、微信聊天记录、现场沟通的纪要等等，一定要保存好。这些都可能成为重要的佐证。
物管或置业顾问的口头承诺： 虽然口头承诺不容易证明，但如果能回忆起具体时间、人物，并且当时有其他人也在场，作为旁证也是有用的。
第二步：找专业机构鉴定，给开发商“定性”
开发商不承认，那咱们就找个第三方权威机构来鉴定。
1. 找哪个机构？
当地住建部门下属的工程质量监督站： 这是最直接、最权威的部门。你可以向他们反映情况，看是否能安排他们进行现场的工程质量鉴定。
有资质的工程质量鉴定机构： 如果住建部门不直接受理，可以咨询是否有具备房屋质量鉴定资质的第三方机构。这些机构通常有专业的检测设备和经验丰富的技术人员。
选择时要注意： 确保选择的机构是独立于开发商的，并且具有相关的行业资质。
2. 鉴定什么？
是否符合设计图纸： 核心就是要鉴定实际交付的外墙设计是否与合同附件中的设计图纸一致。
是否存在质量问题： 如果这条腰线本身影响了房屋的防水、保温等功能，或者施工工艺不合格，那问题就更大了。
3. 怎么做？
提前沟通： 联系相关机构，说明情况，了解他们的收费标准、鉴定流程以及需要准备的材料（比如购房合同、设计图纸等）。
费用问题： 鉴定费用通常需要自己先支付，但如果鉴定结果证实开发商违约，这部分费用可以向开发商索赔。
让开发商参与（或者不参与）： 有些机构在鉴定过程中会通知开发商，让他们有机会到场。你可以选择是否通知他们，或者让他们在不知情的情况下进行鉴定，结果会更客观。
第三步：与开发商协商，但要做好“谈判”准备
有了权威的鉴定报告，你就有了底气。
1. 正式函件： 将鉴定报告作为附件，给开发商发一封正式的书面通知函（建议采用挂号信或EMS，保留邮寄凭证），明确指出房屋外立面与合同约定不符（附上合同条款和鉴定报告结论），要求他们限期整改，或者提出赔偿方案（比如退还部分房款、补偿因设计变更造成的损失等）。
2. 面对面沟通： 在发函后，可以主动联系开发商，安排一次正式的见面沟通。把鉴定报告放在桌面上，冷静地陈述你的诉求。
3. 预设谈判底线： 提前想好自己能接受的底线是什么。是要求拆掉腰线恢复原状？还是接受现状并要求一定的经济补偿？开发商可能会提出折衷方案，你需要判断是否合理。
第四步：如果协商不成，准备打官司
如果开发商依然不配合，甚至态度强硬，那咱们就走法律途径。
1. 起诉前的准备：
聘请律师： 建议咨询一位擅长房地产纠纷的律师。他们能帮你梳理案情，指导你收集更充分的证据，并代表你出庭。
收集所有证据： 确保你前面提到的所有证据都收集齐全，并且整理有序。
明确诉讼请求： 你希望法院判决开发商做什么？是强制履行（比如拆除腰线恢复原状）？还是要求支付违约金或赔偿损失？
2. 提起诉讼：
管辖法院： 通常是房地产所在地的人民法院。
诉讼流程： 提交起诉状和证据材料，法院立案后，会向开发商送达诉状，之后进行证据交换、开庭审理等程序。
诉讼费用： 诉讼费用需要预交，但如果胜诉，法院会判决由开发商承担。
几个关键点，让你更有底气：
合同是核心： 所有的诉求都必须围绕着合同条款来展开。如果合同里对腰线没有明确约定，或者描述模糊，你的维权难度会增加。
“腰线”是什么性质？
装饰性腰线： 如果只是外观上的装饰，且不影响房屋整体结构和功能，那么开发商可能认为这是设计变更，不属于质量问题。但如果合同明确了外立面效果图，而实际交付与效果图严重不符，也属于违约。
功能性腰线： 如果这条“腰线”实际上是某种防水层、滴水线，或者影响到窗户的采光、通风等，那它就可能涉及到质量问题了。
“交房标准”的界定： 确保你清楚开发商承诺的交房标准是什么。如果合同里有关于外立面的具体描述，而实际交付与此不符，那就是开发商的责任。
不要擅自改动： 在问题解决之前，不要擅自对房屋外立面进行任何改动，否则可能会让自己的维权变得复杂。
最后，说几句实在话：
跟开发商打官司，尤其是涉及工程质量和合同履行的问题，过程可能会比较漫长和复杂，也会消耗你的精力。所以，在走到法律程序之前，尽量通过协商解决，能争取到一个双方都能接受的方案是最好的。
但如果开发商的态度实在恶劣，或者坚持不承认错误，那就别怕，用证据说话，拿起法律武器保护自己的合法权益。记住，你不是一个人在战斗，现在有很多渠道可以帮助你。
祝你维权顺利！
网友意见
就前两天还有人问我什么是腰线，我就随便找了个楼指了一下。
上面是实际上外立面的情况，下面是开发商售楼处沙盘的情况。
因为期房大多是在售楼处买的，所以不仔细看不可能关注到腰线问题——腰线问题有可能会影响到窗户的采光。
我随便找了个图，每个房子受到影响的程度不同，我们去过比较严重的小区，腰线层在4层和14层，业主不但只有半扇窗户，而且因为窗户只有上半，所以必须爬高或者用杆子才能开窗。
既憋屈，又不方便。
最好的避免买到腰线层的办法，就是买之前问清楚看清楚，腰线层大多出现在3~4层和从顶层向下3~4层的位置，买这两个区域的时候要注意这个问题。（从美观的角度说，这个要么裤腰带很低，要么裤腰带很高……）
如果已经买到了怎么办？
看我口型：
你 告 啊
腰线层是可以赔偿的，但是赔偿不算高，如果不把4层和14层的受害苦主攒个集团诉讼，那么自己一家打这个官司不是很划得来。
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