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问题

什么是「买卖不破租赁」？

回答
“买卖不破租赁”，顾名思义，就是指在租赁关系存续期间，即使房屋或者其他租赁物发生了所有权变更（比如卖给了别人），原有的租赁合同依然有效，新房东（或者说新所有权人）必须继续履行原租赁合同的义务，直到租赁期满。简单来说，就是你租的房子，房东卖了，你还可以继续住，新房东不能赶你走。

这个原则在中国法律中有明确的规定，比如《中华人民共和国民法典》第七百二十五条就清晰地阐述了这一点：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

为什么会有“买卖不破租赁”这个原则？

这个原则的设立，主要目的是为了保护租客的合法权益，维护租赁市场的稳定。我们可以从几个方面来理解它的重要性：

1. 保障租客的居住权（或使用权）的稳定性： 租客在签订租赁合同的时候，是基于对该房屋（或其他租赁物）未来一段时间的使用和占有的期待。如果房东随意转让所有权，就能轻易地终止租赁合同，那么租客的居住权（或使用权）就变得非常不稳定，可能随时面临搬家，这不仅会带来经济上的损失（搬家费、重新寻找住所的成本），更会影响到租客正常的生活、学习和工作。尤其对于长期租赁或者有稳定需求（比如为孩子上学而租房）的租客来说，这种不稳定是难以承受的。

2. 维护交易的公平与诚信： 租赁合同是一种合同关系，是双方真实意思的表示。房东在出租房屋时，就已经将房屋的使用权在一定期限内让渡给了租客。在他转让所有权时，他并不是将房屋“空着”卖给了下家，而是将一个“有租约的房屋”卖给了下家。这个“有租约”的特性，是房屋在交易中需要被考量的因素之一。新房东在购买房屋时，也应该知晓并接受房屋上存在的租赁权。如果允许买卖行为导致租赁合同无效，就相当于允许房东通过转让行为规避合同义务，这显然不公平，也破坏了商业诚信。

3. 降低社会交易成本： 如果没有“买卖不破租赁”的原则，每当房屋发生交易，租客就可能面临被清退的风险。这会迫使租客在每一次交易中都重新谈判，或者频繁地搬家，这会极大地增加整个社会的交易成本和运行成本。这个原则有效地减少了因所有权变动而产生的额外摩擦。

“买卖不破租赁”的运作机制和需要注意的事项：

租赁合同的有效性是前提： 这个原则的前提是，租赁合同本身是合法有效的，并且在租赁期限内。如果租赁合同存在无效的情形（比如违法建筑、未经合法登记的租赁等），或者租赁期限已经届满，那么“买卖不破租赁”原则自然就不适用了。
新房东的义务： 新房东购买的是带有租赁权的房屋，他必须继承原房东的权利和义务。这意味着，他需要按照原租赁合同约定的租金、租期、支付方式等继续履行合同。
租客的义务： 租客也必须继续按照原租赁合同的约定，向新房东支付租金，并遵守其他合同条款。
通知义务： 实践中，为了保障双方的顺利交接，原房东在出售房屋时，有义务告知买家房屋存在租赁情况，并最好提前通知租客房屋将要发生所有权变更。买家在购买前，也应主动了解房屋的租赁情况。
租赁期限的限制： 虽然“买卖不破租赁”，但租赁合同的效力仍然受到租赁期限的限制。如果租赁期限已经届满，即便房屋还没有出售，合同也自然终止。
承租人的优先购买权： 在某些情况下，法律还赋予了承租人优先购买权。例如，当原房东在租赁期限内出售租赁物的，在同等条件下，承租人享有优先于其他买受人购买的权利。《民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这意味着，如果房东要卖房子，必须先给租客一个机会，如果租客不买，他才能卖给别人。但要注意，如果房东是“赠与”或者“以其他方式”转让，则不一定适用优先购买权。

什么情况下“买卖不破租赁”可能不适用了？

虽然原则性很强，但在一些特殊情况下，“买卖不破租赁”的效力可能会受到影响，或者说，在这种情况下，新房东可能可以解除租赁合同：

租赁期限明显不合理： 如果租赁合同的期限过长，例如一次性签了三十年、五十年，并且租金标准远低于市场价，这种超长期的、明显不公平的租赁合同，可能会被视为规避法律或者损害交易公平原则。在这种情况下，法院可能会根据具体情况，不再完全适用“买卖不破租赁”的原则。
租赁合同的性质： 如果租赁合同本身存在欺诈、胁迫等情形，或者租赁标的物不适合租赁，合同本身就是无效的，那么自然也就谈不上“买卖不破租赁”。
法律规定的其他例外情况： 法律条文可能还会有一些更具体的例外规定，需要根据实际情况去判断。

总而言之，“买卖不破租赁”是现代租赁法律制度中的一项重要原则，它在保障租客权益、稳定租赁市场、维护交易公平方面发挥着至关重要的作用。租客在签订租赁合同时，应当尽量明确租赁期限，并了解相关的法律规定，而房东在出售房屋时，也应当尊重并履行现有的租赁合同义务。

网友意见

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所谓「买卖不破租赁」，更全面的表述，应当是「租赁期间，租赁物（不动产）所有权变动不影响租赁合同（对承租人和新房主）的效力」，「买卖」只是「所有权变动」的一种较为常见的方式。


其对应的法律规定最早出现在1988年最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》的通知中，全文是：

１１９．承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。 　　
私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。

1999年颁布施行的《中华人民共和国合同法》规定：

第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

实践中，常以《民通意见》及《合同法》的这两条规定肯定原租赁合同对新房主和承租人的约束力，也就是本题所问的「买卖不破租赁」原则。

（另，评论区 @陈甚至 老师对《合同法》第二百二十九条有更细致的分析，有兴趣的知友可移步评论区）


「买卖不破租赁」原则最早可追溯到1804年颁布的《法国民法典》1743条（《拿破仑法典》，李浩培等译，商务印书馆），其设立初衷是为了保护承租人利益及居住安宁，尽管我国《合同法》第二百二十九条并未将「买卖不破租赁」原则限定于不动产，而是泛泛以「租赁物」概括之，但无论是我国的司法实践还是各国立法例均将该原则限定于不动产租赁关系中。

这一点从我国涉及「买卖不破租赁」原则的其他立法也能窥见，如：

1995年《商品房屋租赁管理办法》（现已失效）：

第十一条　租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。 　　
出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。 　　
住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。

2010年《商品房屋租赁管理办法》：

第十二条　房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。 　　
承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。


通说认为，「买卖不破租赁」的适用至少需有三个要件，即——租赁关系存在、承租人已接受租赁物的交付、所有权人将租赁物转让于第三人，其余亦有四要件、五要件之说，但更多是学术之争，此处不赘述。

同时必须说明的是，「买卖不破租赁」在多种情况下存有例外，譬如说被查封房屋，或是出租前已设立抵押权的房屋即不能适用本原则，相关规定在担保法解释第六十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：

第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： 　　
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； 　　
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：

第六十六条　抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。


粗略介绍，大致就是这样。

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