怎么看待嘉兴疯传房价要到4万?
一、 “4万”传闻的土壤：什么让大家觉得嘉兴房价能上天？
首先，要理解这个传闻，得看看嘉兴近些年来的发展势头。
地理位置的魔力： 嘉兴的区位优势是绕不开的话题。它地处沪杭两大超级都市的中间地带，可以说是“身价不菲”。随着长三角一体化战略的深入推进，尤其是“大湾区”概念的不断落地，嘉兴作为连接上海、杭州、苏州等核心城市的重要节点，其交通便利性、产业联动性都在不断提升。不少人认为，作为环沪、环杭的“桥头堡”，嘉兴房价理应承接周边大城市的溢出效应，价格上涨是必然趋势。
产业升级与人才引进： 嘉兴近年来在经济发展上也下了不少功夫。新能源、新材料、生物医药等新兴产业的引进和发展，吸引了不少优质企业入驻，也随之带来了大量高素质人才。这些人才是购房的中坚力量，他们的涌入自然会拉动区域的购房需求，对房价形成支撑。
城市配套的日渐完善： 随着城市建设的加速，嘉兴在交通（高铁、城际轨道）、商业、教育、医疗等方面的配套设施也在不断升级。越来越完善的城市功能，提升了居住的吸引力，也为房价上涨提供了合理性。
历史经验与心理预期： 回顾过去几年，嘉兴房价确实经历过一轮又一轮的上涨。这种“涨价惯性”在很多人心中埋下了“未来还会涨”的预期。当大家看到周边城市房价节节攀升，或者自己的城市也有利好消息出台时，这种预期就会被放大，进而推动讨论和买房热情。
二、 “4万”说法的具体体现：是从哪儿冒出来的？
“4万”这个数字，并非空穴来风，它更多地出现在一些特定区域、特定类型房产的讨论中。
核心区域的标杆效应： 在嘉兴市区（尤其是南湖区、秀洲区一些热门板块），一些高品质的新楼盘，或者位置极佳、配套成熟的老小区，其均价早已突破了3万。当这些区域的“领头羊”价格不断推高时，自然会有人将这个“标杆”向上延伸，认为整个城市的平均房价都有可能被拉到4万。
特定楼盘的“喊价”： 有时，一些开发商为了制造市场热度，可能会在宣传中突出某些高端项目或者一线江景房、湖景房的价格。即使这些项目并非全市的普遍水平，但一旦形成话题，就容易被放大为“嘉兴房价要到4万”的论调。
投资者的“预期差”： 很多投资客会通过研究政策、区域规划、产业发展等信息，来判断未来的房价走势。他们可能会根据对上海、杭州等地的房价涨幅进行预测，然后倒推嘉兴可能达到的价格水平。
三、 理性看待“4万”：哪些因素可能让这个数字难以企及？
当然，任何城市的房价上涨都不是没有天花板的，嘉兴的“4万”之路也并非一片坦途。我们需要辩证地看待这个问题。
城市能级与经济体量： 尽管嘉兴发展迅速，但与上海、杭州这样的超大城市相比，其经济体量、人口吸引力、产业的深度和广度上仍有差距。房价的高低与城市本身的“硬实力”密切相关。要支撑普遍4万的房价，嘉兴的城市能级需要达到更高的水平。
政策调控的“紧箍咒”： 房地产市场是国家宏观调控的重要领域。一旦房价过快上涨，政府出台相应的调控政策（如限购、限贷、增加土地供应等）是大概率事件。这些政策的目的是稳定市场，防止泡沫，因此，“4万”的数字可能会受到政策的约束。
购买力的现实支撑： 房价最终还是要回归到居民的购买力上。嘉兴的平均收入水平、就业结构是否能支撑起普遍4万的房价，是需要打个问号的。如果大多数居民的收入增长跟不上房价的上涨速度，市场最终会趋于理性。
区域分化的可能性： 即使未来嘉兴的房价整体有所上涨，也并非所有区域都会达到4万。核心区域、优质地段的房产或许能达到甚至超越这个价格，但一些发展相对滞后或配套不够完善的区域，其房价水平可能会与“4万”的目标相去甚远。房价的区域分化将是必然的。
市场情绪的影响： 很多时候，房价的短期波动受到市场情绪的很大影响。一旦出现利空消息或者整体经济下行，之前被放大的上涨预期可能会迅速降温。
四、 总结：理性分析，审慎判断
所以，如何看待嘉兴疯传房价要到4万？
我认为，这是一个基于嘉兴发展潜力和现有市场表现所产生的一种市场预期，尤其是在核心区域、高品质项目上，未来达到甚至超越这个价格是完全有可能的。 许多人看好嘉兴的未来发展，认为其区位优势、产业升级和配套完善都在为房价上涨提供动力。
但是，将“4万”视为嘉兴整体房价的普遍目标，则需要更加审慎地考量。 城市能级、政策导向、居民购买力以及区域分化等因素，都将决定最终的市场走向。将“4万”视为一个“区域性或特定项目标杆”的价格，或许比将其看作是全市均价的普涨目标更为贴切。
作为购房者，重要的不是盲目追逐市场传闻，而是结合自身情况，充分了解嘉兴不同区域的市场特点、政策走向以及未来的发展潜力，做出理性的判断。市场的声音很多，但最终的价值，还是需要时间来检验。
网友意见
总结一下，嘉兴当下是假调控真炒房、中期看房产供应严重不足城建落后，长期是无优势产业本地高素质人才流失严重。
1 房价失控。每三年一疯涨，2020年一直涨到2021年，往年房价洼地名头早没了，已经不低于长三角各地市，隐隐有追上苏州的势头。
纵容炒房客。嘉兴外地人可五成首付买一套，实际没有限购，给炒房客开后门。2021年3月调控政策非常软，对制止涨价没有帮助，继续疯涨，变相是对前期房价疯长的认可。二手房东大多也脑子不清楚，跟着炒房客一起涨，殊不知炒房客赚钱跑路，亏的是有置换需求的本地人。
各种楼市奇葩现象还包括：默许车位费这种嘉兴独有的变相涨价；坐拥省内倒数的基础教育，却大炒学区房；市区内一手房秒光，但几年后基本空置。。。
2城建落后。电梯高层很少，安置房非常老旧。明明用地紧张还有省内耕地要求，但10年后居然还在大量盖无电梯商品房，开发商居心叵测啊，导致住宅供应长期不足。
街道极为狭窄，市中心多2车道这种奇葩小路作为主干道，市区内多年来一直在修路，但很少拓宽，现在修有轨电车各种占道，感觉这些年并没真的想修路，只为刷GDP。
公共交通非常拉胯，去市区任何一个地点，公交车都不比骑自行车更快，很多时候走路都比乘公交快。更别说有轨电车这种鸡肋，多修几条高架或搞快速公交很难吗？
3城市发展方向不明。00年代秀洲区是外来人口比较多的新区，后面离杭州上海高铁站都远就没落了。15年以前似乎要向南靠近高铁站，之后又大力发展东边，17年后又要贴近上海。结果就是东南西北都修了一通，城市铺的很大，哪里都一般。
所有的县都不听话，基本都远离嘉兴城区发展。这么多年车程就半小时的嘉善也吞不掉，反而嘉善和上海打得火热。导致嘉兴城区人口长期不足，地铁300w指标遥遥无期。
高铁站又故意修在非常南边，发力太分散，导致城市一直没发展起来。
4民营小工业居多，没有品牌，没有优势行业，并且分散在各县，主城很弱。
苏南已经证明这种模式不可行，且从上到下都深入反思并积极转型。并且狠压房价，因为制造业真提供不了多少高收入岗位。
像杭州这种工业基础一般，靠互联网产业做大的城市，有大量高收入互联网从业人群，炒房影响也许不大。但大部分地级市，包括苏州无锡这种地市龙头，产业还是靠制造业，炒高房价就是杀鸡取卵。
嘉兴明明处于人才竞争极为激烈的环沪地区，落后时代的民营小制造依然大行其道，缺乏城市中产和有购买力的外地移民。
而且嘉兴本市从商氛围不如浙南，从骨子里小富即安。考学氛围在长三角地区也不重，本科人口占比长期被苏南碾压，大部分普通城市居民几乎只有靠炒房才能致富，更加剧了炒房风气。
5基本留不住高素质人才，因为实在没产业，周边随便拉一个城市出来都不差，凭什么选嘉兴？本地高素质人才大量流出。嘉兴还抱着19年省内人口流入第三的数字沾沾自喜，却看不见流入的都是什么人，流出的都是什么人？
回归到房价，不是说不能涨，但是涨的比周边地市都高，GDP增长靠挖路炒房，没有拿的出手的产业，靠什么吸引人才？
坐标嘉兴县级市。
这波上涨主要是欧美发钱引起。
大家都在怕钱不值钱，所以包括房子在内的很多资产都在涨。
上海杭州的房价就开始涨。
但是很多有钱的却是被限购住了。
所以只能买周围不限购的。
嘉兴之前名义上控价。
实则放开购买，
外地人可以购买五县加上嘉兴6套房子。
可以说吸引了很多上海杭州的过来投资。
这一波上涨也不例外。
相当于涌来了更多的投资客。
一看这涨价势头，嘉兴zf也是立马将多套的资格调整成1套。
也就是外地人没买的，依旧可以过来买1套。
也难怪疯传上4万。
因为外地人依旧可以买。
这是不是像是在说，抓紧最后的机会？
一面是房住不炒。
一面是想卖地。
如果真想扼制房价上涨。
直接外地人限购就行，交两年社保。
看长沙，新一线，两年社保，五年锁死。
800多万人口的城市房价才1万多。
但是你知道嘉兴才多少人口吗？
市区两区，每个区60多万的人口。
算上分管的5个县级市，一共480万。
比起隔壁2400万的上海和1000万的杭州。
真的不能看。
而且嘉兴其实也不小。
至于人口流向，只听说嘉兴往杭州上海跑的，没听说杭州上海跑来的。
但是买房倒是都很积极。
最后谁来接盘？
说难听的，每个城市的高房价，最后都是由本地刚需接盘。
而本地刚需又取决于本地所能提供的高薪岗位。
很显然，嘉兴提供不了太多的这类岗位。
五县的制造业也是一路走下坡，以前的房价还能让外地人来拼一波，很多岗位其实都是外地人在干。
现在看来，我已经不推荐过来拼一波了。
去长沙重庆这种低房价的新一线城市，压力会小很多。
而且医疗，教育这些有更好的选择。
我看病也是跑上海。
读书的话，那就难说咯，自己品吧。
毕竟浙江就一所浙大。
而且以后蓝领只会越来越吃香。本科？我就是啊，完全不值钱。
而且我也在考虑往外买房，我们做生意的也觉得这房价太贵了。
你透支自己未来300 400甚至500万，跑哪不好，跑嘉兴？
4万？只要放开购买，谁知道能不能上。
但是之后呢？
我预测，这次上涨，其实肯定引起了上面的重视。
想搏一搏的尽管来买，反正房价不跌嘛。
至于本地的年轻小伙，刚需，我不推荐。
300多万买到的，可能也就这样。
去幸福指数高的新一线，买个大平层不香？
薪资只会更高，教育医疗也更好。
老嘉兴来答一波咯。
从实际来看，16年初到21年初的五年，嘉兴房价涨了两倍不到，大概就是21年价格是16年的2.6倍左右。
这个涨幅，全国只有南通打赢。然而嘉兴靠着偏僻地区的供地，维持着场面上的房价微涨局面。
然而，16年初到21年初，嘉兴人平均可支配收入从农村29000/城镇49000涨到了40000/64000（约数）。涨幅32％左右。这点，嘉兴是和全国大部分地区持平的。因而拿区位说事的可以歇歇了，如果区位真的冠绝全国，那工资也不会那么点儿了……当然，江浙沪的体制内工资一直很优秀。
这五年来，嘉兴市本级30岁左右的新婚家庭，户均房子套数都从1套变为了2+套，20年亦多了很多公司购房……因为房抵贷真的很诱人。现在，好点的“学区房”基本在2.5-2.7万左右，品质一样的房子和大阪差不多持平。嘉兴的房租倒是低得惊人，作为衡量一个地区房价是否过热的重要尺度（是否多为本地人闲置），嘉兴70平方左右房子的租金普遍在2300左右，多年未涨。
而嘉兴的老龄化程度，是本省最高的，达到24％。
如果你有一套300万的另购房，那么等于损失了每年12万左右的教育基金（利息）。而300万，可以让你的孩子，在市中心50分钟车程的杭州文海小学学区（原来江干区最好的学区）购置一套90个平方的次新房。
按照8％的递增速率，在15年后，嘉兴的人均可支配收入可以达到20万/年。此时，每套房均价4万应该是合理的，因为每购入100平房产损失的利息比人均可支配收入少，对大部分人可以有一个相对的期望正收益。
短期来看，价格虚高是无疑的。无论医疗/交通（有轨电车?）/教育，松江的高升学率和杭州的高居住品质都比嘉兴本地更具有性价比。
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