怎么看待嘉兴疯传房价要到4万?

总结一下，嘉兴当下是假调控真炒房、中期看房产供应严重不足城建落后，长期是无优势产业本地高素质人才流失严重。

1 房价失控。每三年一疯涨，2020年一直涨到2021年，往年房价洼地名头早没了，已经不低于长三角各地市，隐隐有追上苏州的势头。

纵容炒房客。嘉兴外地人可五成首付买一套，实际没有限购，给炒房客开后门。2021年3月调控政策非常软，对制止涨价没有帮助，继续疯涨，变相是对前期房价疯长的认可。二手房东大多也脑子不清楚，跟着炒房客一起涨，殊不知炒房客赚钱跑路，亏的是有置换需求的本地人。

各种楼市奇葩现象还包括：默许车位费这种嘉兴独有的变相涨价；坐拥省内倒数的基础教育，却大炒学区房；市区内一手房秒光，但几年后基本空置。。。

2城建落后。电梯高层很少，安置房非常老旧。明明用地紧张还有省内耕地要求，但10年后居然还在大量盖无电梯商品房，开发商居心叵测啊，导致住宅供应长期不足。

街道极为狭窄，市中心多2车道这种奇葩小路作为主干道，市区内多年来一直在修路，但很少拓宽，现在修有轨电车各种占道，感觉这些年并没真的想修路，只为刷GDP。

公共交通非常拉胯，去市区任何一个地点，公交车都不比骑自行车更快，很多时候走路都比乘公交快。更别说有轨电车这种鸡肋，多修几条高架或搞快速公交很难吗？

3城市发展方向不明。00年代秀洲区是外来人口比较多的新区，后面离杭州上海高铁站都远就没落了。15年以前似乎要向南靠近高铁站，之后又大力发展东边，17年后又要贴近上海。结果就是东南西北都修了一通，城市铺的很大，哪里都一般。

所有的县都不听话，基本都远离嘉兴城区发展。这么多年车程就半小时的嘉善也吞不掉，反而嘉善和上海打得火热。导致嘉兴城区人口长期不足，地铁300w指标遥遥无期。

高铁站又故意修在非常南边，发力太分散，导致城市一直没发展起来。

4民营小工业居多，没有品牌，没有优势行业，并且分散在各县，主城很弱。

苏南已经证明这种模式不可行，且从上到下都深入反思并积极转型。并且狠压房价，因为制造业真提供不了多少高收入岗位。

像杭州这种工业基础一般，靠互联网产业做大的城市，有大量高收入互联网从业人群，炒房影响也许不大。但大部分地级市，包括苏州无锡这种地市龙头，产业还是靠制造业，炒高房价就是杀鸡取卵。

嘉兴明明处于人才竞争极为激烈的环沪地区，落后时代的民营小制造依然大行其道，缺乏城市中产和有购买力的外地移民。

而且嘉兴本市从商氛围不如浙南，从骨子里小富即安。考学氛围在长三角地区也不重，本科人口占比长期被苏南碾压，大部分普通城市居民几乎只有靠炒房才能致富，更加剧了炒房风气。

5基本留不住高素质人才，因为实在没产业，周边随便拉一个城市出来都不差，凭什么选嘉兴？本地高素质人才大量流出。嘉兴还抱着19年省内人口流入第三的数字沾沾自喜，却看不见流入的都是什么人，流出的都是什么人？

回归到房价，不是说不能涨，但是涨的比周边地市都高，GDP增长靠挖路炒房，没有拿的出手的产业，靠什么吸引人才？

坐标嘉兴县级市。

这波上涨主要是欧美发钱引起。

大家都在怕钱不值钱，所以包括房子在内的很多资产都在涨。

上海杭州的房价就开始涨。

但是很多有钱的却是被限购住了。

所以只能买周围不限购的。

嘉兴之前名义上控价。

实则放开购买，

外地人可以购买五县加上嘉兴6套房子。

可以说吸引了很多上海杭州的过来投资。

这一波上涨也不例外。

相当于涌来了更多的投资客。

一看这涨价势头，嘉兴zf也是立马将多套的资格调整成1套。

也就是外地人没买的，依旧可以过来买1套。

也难怪疯传上4万。

因为外地人依旧可以买。

这是不是像是在说，抓紧最后的机会？

一面是房住不炒。

一面是想卖地。

如果真想扼制房价上涨。

直接外地人限购就行，交两年社保。

看长沙，新一线，两年社保，五年锁死。

800多万人口的城市房价才1万多。

但是你知道嘉兴才多少人口吗？

市区两区，每个区60多万的人口。

算上分管的5个县级市，一共480万。

比起隔壁2400万的上海和1000万的杭州。

真的不能看。

而且嘉兴其实也不小。

至于人口流向，只听说嘉兴往杭州上海跑的，没听说杭州上海跑来的。

但是买房倒是都很积极。

最后谁来接盘？

说难听的，每个城市的高房价，最后都是由本地刚需接盘。

而本地刚需又取决于本地所能提供的高薪岗位。

很显然，嘉兴提供不了太多的这类岗位。

五县的制造业也是一路走下坡，以前的房价还能让外地人来拼一波，很多岗位其实都是外地人在干。

现在看来，我已经不推荐过来拼一波了。

去长沙重庆这种低房价的新一线城市，压力会小很多。

而且医疗，教育这些有更好的选择。

我看病也是跑上海。

读书的话，那就难说咯，自己品吧。

毕竟浙江就一所浙大。

而且以后蓝领只会越来越吃香。本科？我就是啊，完全不值钱。

而且我也在考虑往外买房，我们做生意的也觉得这房价太贵了。

你透支自己未来300 400甚至500万，跑哪不好，跑嘉兴？

4万？只要放开购买，谁知道能不能上。

但是之后呢？

我预测，这次上涨，其实肯定引起了上面的重视。

想搏一搏的尽管来买，反正房价不跌嘛。

至于本地的年轻小伙，刚需，我不推荐。

300多万买到的，可能也就这样。

去幸福指数高的新一线，买个大平层不香？

薪资只会更高，教育医疗也更好。

老嘉兴来答一波咯。

从实际来看，16年初到21年初的五年，嘉兴房价涨了两倍不到，大概就是21年价格是16年的2.6倍左右。

这个涨幅，全国只有南通打赢。然而嘉兴靠着偏僻地区的供地，维持着场面上的房价微涨局面。

然而，16年初到21年初，嘉兴人平均可支配收入从农村29000/城镇49000涨到了40000/64000（约数）。涨幅32％左右。这点，嘉兴是和全国大部分地区持平的。因而拿区位说事的可以歇歇了，如果区位真的冠绝全国，那工资也不会那么点儿了……当然，江浙沪的体制内工资一直很优秀。

这五年来，嘉兴市本级30岁左右的新婚家庭，户均房子套数都从1套变为了2+套，20年亦多了很多公司购房……因为房抵贷真的很诱人。现在，好点的“学区房”基本在2.5-2.7万左右，品质一样的房子和大阪差不多持平。嘉兴的房租倒是低得惊人，作为衡量一个地区房价是否过热的重要尺度（是否多为本地人闲置），嘉兴70平方左右房子的租金普遍在2300左右，多年未涨。

而嘉兴的老龄化程度，是本省最高的，达到24％。

如果你有一套300万的另购房，那么等于损失了每年12万左右的教育基金（利息）。而300万，可以让你的孩子，在市中心50分钟车程的杭州文海小学学区（原来江干区最好的学区）购置一套90个平方的次新房。

按照8％的递增速率，在15年后，嘉兴的人均可支配收入可以达到20万/年。此时，每套房均价4万应该是合理的，因为每购入100平房产损失的利息比人均可支配收入少，对大部分人可以有一个相对的期望正收益。

短期来看，价格虚高是无疑的。无论医疗/交通（有轨电车?）/教育，松江的高升学率和杭州的高居住品质都比嘉兴本地更具有性价比。