目前成都天府新区的房价是否明显溢价？
首先，我们得明白什么是“溢价”。 在房地产语境下，“溢价”通常指的是房屋价格高于其内在价值（如建造成本、土地成本、合理利润等）或高于同等条件下其他区域的价格。在天府新区，我们讨论的溢价，更多是指相对于其“实际价值”或者相对于成都其他区域的“相对位置”。
天府新区本身的定位和发展现状是理解房价的关键。
国家级新区，政策驱动强劲： 天府新区作为中国第八个国家级新区，承载着成都乃至四川省面向未来的发展战略。这意味着它获得了大量的政策倾斜、资金投入和人才引进支持。从中央到地方，对天府新区的重视程度可见一斑。这种“政策红利”是支撑其房价的重要因素之一，因为它预示着未来持续的规划投入、产业升级和区域发展。
高科技产业聚集地： 天府新区致力于打造世界级电子信息产业基地、国家创新驱动发展战略的先行区。大量的科技企业、研发中心、创新孵化器在这里落地生根，吸引了大量高收入人群和专业人才。这些高净值人群对居住品质、生活配套有更高的要求，也更愿意为优质的区位和配套支付溢价。
高端人才导入： 随着产业的聚集，高端人才的流入是必然的。这些人才往往拥有较强的购买力，并且对区域的未来发展充满信心，是支撑房价的重要基石。
优质的城市配套和规划： 天府新区在规划之初就力求打造现代化、国际化的城市新区，在教育、医疗、交通、商业、公园绿地等方面投入巨大，很多学校、医院、商业综合体都是按照高标准建设。这些“看得见摸得着”的优质配套，直接提升了居住的便利性和生活品质，自然也会在房价上有所体现。
市场预期： 鉴于其国家级新区的身份和长远发展规划，市场普遍对天府新区的未来发展抱有较高预期。这种预期本身就会转化为一定的价格支撑，甚至在某些时候会放大价格的上涨。
那么，我们怎么判断这种溢价是否“明显”呢？
1. 与成都其他区域的对比：
中心城区（如锦江、青羊）： 成都的传统核心区域，地段成熟，配套极佳，历史文化底蕴深厚。天府新区的一些高端项目，其价格可能已经不输于甚至超过一些市中心的二手房，但考虑到天府新区新建房屋的成本（土地、精装修、市政配套投入）和其年轻的潜力，这种对比需要更细致的分析。
其他新兴区域（如高新南区、大源）： 这些区域同样是成都近年来发展较快的区域，也有产业和人才的支撑。天府新区的房价与之相比，可能会在某些特定板块或项目上出现一定程度的领先，这反映了其更强的政策倾斜和未来发展预期。
2. 与同类新区的横向比较： 如果我们将天府新区与全国其他国家级新区进行比较，例如上海浦东、深圳前海等，它们的房价起点和发展路径都会有所不同。但从发展速度和吸引力来看，天府新区无疑是其中的佼佼者。
3. 从开发商的角度分析：
高昂的土地成本： 天府新区核心区域的土地是政府重点规划和推广的资源，其出让价格往往不菲。开发商在拿地时就已经支付了高昂的成本，这直接决定了他们的销售定价。
高品质的建筑和配套投入： 为了支撑其高端定位，开发商在建筑质量、园林设计、物业服务、精装修标准等方面投入巨大，这些成本也会转嫁到房价上。
品牌溢价和市场信心： 知名房企在天府新区开发项目，自带品牌效应，加上对未来市场的信心，也敢于定出相对较高的价格。
4. 从购房者的角度分析：
刚需 vs. 改善 vs. 投资： 对于刚需购房者来说，天府新区的价格门槛可能确实较高，感觉有“溢价”。而对于改善型购房者，他们看重的是天府新区提供的优质生活环境、教育资源和便利交通，愿意为这些价值买单，可能认为物有所值。对于投资型购房者，他们则是在投资于天府新区未来的发展潜力。
“价值”的多元化： 在这里，“价值”不仅仅是房屋本身的物理属性，更包含了学区、环境、交通、产业配套、未来预期等一系列综合因素。
那么，是否“明显溢价”？
这是一个相对主观但又可以通过数据和事实来佐证的判断。
从绝对值上看， 天府新区许多新房项目的价格已经达到成都房价的第一梯队，甚至在某些核心区域，成交价格已经比较高。
从相对价值上看， 如果我们考察天府新区的发展速度、产业吸附能力、高端人才集聚效应、未来规划的潜力兑现速度，并且将其与区域内提供的优质教育、医疗、环境、交通等配套相叠加，很多时候可以认为其高房价是在 “透支”未来的同时，也在“兑现”当下的价值。
结论：
我认为，成都天府新区目前的房价，在一定程度上存在“溢价”，但这种溢价很大程度上是与其“国家级新区”的战略定位、强劲的产业驱动、高端人才导入、以及正在快速完善的优质城市配套所对应的“价值”挂钩的。 这种溢价，并非完全是无根之木，而是对未来发展潜力和当下稀缺优质资源的提前定价。
如果以“建造成本+合理利润”来衡量， 那么确实有溢价。
如果以“区域发展潜力+现有配套+未来预期”来衡量， 那么很多购房者会认为这种“溢价”是合理的，甚至是“物有所值”或者“值得投资”。
举个例子：
假设天府新区某块土地楼面价1.5万元/平方米，建安成本1万元/平方米，加上营销、财务、开发商合理利润等1万元/平方米，那么其保本售价大概在3.5万元/平方米。如果该区域的均价达到了56万元/平方米，那么在纯粹的成本角度看，确实存在溢价。
但是，如果这块土地位于“成都科学城”核心区域，旁边有顶尖的教育资源、世界500强的研发中心、以及规划的地铁枢纽，而且项目本身是高品质的改善型住宅，那么购房者愿意为这些“附加价值”支付更高的价格。这种情况下，我们更倾向于将其理解为“价值定价”，而非纯粹的“投机溢价”。
因此，判断是否“明显溢价”，关键在于你用什么尺子去衡量，以及你对天府新区未来发展的信心程度。 对于那些看重新区未来发展潜力、愿意为高品质生活和优质教育资源买单的购房者而言，可能更多感受到的是“价值”而非“溢价”。而对于只看重当前房产本身的价值，或者对区域发展信心不足的群体而言，则更容易感受到“溢价”的存在。
目前的市场情况是，天府新区依然是成都楼市的焦点之一，其房价也相对坚挺，这背后正是由上述多重因素共同作用的结果。
网友意见
溢价倒不至于，虽然成都在二线城市里还过得去，但是房价是肯定被低估了，加上国家现在要打造成渝双城经济圈，房价不涨一波对不起新闻联播。。。
目前是：2021.3.31
我家第一套买的期房在现在的新川，15年底16年初那会儿我妈购入，那会儿9k不到还送了好像20年的车位，现在涨到25k上下。
存在溢价吗？肯定存在，而且我认为这就是高位了，没得涨了，现在进场就是韭菜。旁边就是新川科技园，还有很多在修，新川砸了几百亿进来，而我正好和sg有了解，据我所知，目前还有没有盈利，还在持续性投资状态，所以该片区还是很溢价。该房3km内有商圈，但是商家入住率很勉强，要吃东西附近能去的是银泰城，买东西还是去南站。
所以平时我们都在南站的房子住着，这套房目前租出去了。
当初买是冲着学区去的，旁边川师附属幼儿园，还有一个私立小学/初中，那会儿我妈说附近全是荒地，但是肯定买了会涨，因为成都肯定往南修，只是没想到涨那么多，我个人算是上车赚翻的人，我觉得溢价要用可怕来形容。
最近朋友要买房，了解了一下政策，现在的政策是新区的社保可以买成都五区，但是其他区的社保已经没法买新区了。
很多人拿规划来说，很简单的事情，当下的时间，规划里的东西没有，我没法享受，所以我不认为这种说法站得住脚，如果规划的东西都落实了，这个价格是符合定价的。
而天府新区那么大，现在修到南到麓湖那边，我发小18年买的8k碧桂园的在麓湖靠东，现在14k了，麓湖大片区更疯狂。而那边麓山大道地铁口出来开车也要一首歌的时间，地铁口外面的马路也破破烂烂的，上周他们装修完我去帮他调AP和宽带，出地铁口四周都是工地，小区只有一个公立幼儿园和小学，师资和城内没法比，我个人觉得完全值不起14k。
我自己是重庆人，在重庆也有房，我爸渝中26k上下那套配置简直是碾压新川这套，南岸15k上下那套我自己的也比麓湖14k那套好不止一个Level，和重庆的那两套房的配置比，成都的这套房溢价是在是太大太大。
对了，18年装修的时候我就看见新川那套旁边的烂尾楼还是个空架子，那天我去，还是个空架子，而附近的地皮还有在修的，写着各种科技园之类的标语，我其实不太看好，成都的人口不能支撑那么大体量，目前常住人口1.7kw，实际2kw，即便是人口回流，这也装不满人，而未来东部新区还规划部署一堆重工业......成都先整到3kw人口看看能不能吃得下这么大体量吧。
成都的规划主题是TOD，既然是公共交通为导向的开发，那就让公共交通先行，如果没有，那就是溢价的，我买房后20年后通地铁和买了就有地铁是两回事，起码目前我家新川那套房和我发小麓湖那套房是远远不达标的，如果再环比重庆的房子，那就更加体现溢价了。
有人说，我就补充下，新川属于高新南区，和天府新区接壤，这里和发小在麓湖那一块的房正好形成南边现在的鲜明对比，而新川那套房附近起码还有过得去的公立幼儿园和私立小学初中，而麓湖那边真就只是个公立，别说479了，能摸到老区平均数值就不错了，我有同学给我提过一嘴，宁愿去泡桐树也不去那边。
各种学校和基础设施差很多的，商圈除了山姆会员店没有其他能看的，所以现在入场真就是不值得，早3年都还行，现在要考虑成都，等东部新区吧。
同样的价格，25-26k我选择重庆渝中区而不是高新南区新川，14-16k我选重庆的南岸区而不是天府新区麓湖那一块。
大格局就是连上面都才刚刚出去学习TOD，你指望立马就见效？即便是中国速度，也不行。
今天有空，我看各位也很有兴趣，给大家唠唠嗑。
我让亲戚拍了新川那套房附近的“烂尾楼”，小区是哪个，根据地形就看得出来了。
不仅仅是烂尾楼，还有没开的地，成都现在不止是限购，也限建，不信你看目前在建的是不是大多数都是国家队或者省队，三条红线要保守得好，还是国家队。
再来就是附近的商圈，这个打开地图就能看见了，最近的是远大购物中心，商家入住率嘛，搜下美团一目了然
再对比下银泰城，差了多少，这是吃的方面。
至于购物，这就是真的都是进城了，南站集合了最多的我们需求的市场，比如我们很多东西都是在宜家买的。
至于大家所在意的我说的天府新区南到麓湖，我懂你们的意思，未来肯定要往南修，但是请往上翻，我的第一句，现在是什么时候？再打开地图看看，麓湖往南又修了些啥？我是重庆人，成渝高速跑得多，我一开始问我发小买在哪儿的，他说下高速的地方，我懵了，我印象里那会儿那边全是杂草丛生的荒地，这个打开卫星地图就能看得明白了。
满满的都是地，对了，我去的时候那边的麓山大道还在给马路印交通标识，你要说现在这地方值得起快摸到17k的价格，我是想不通的。
再结合下成都的地铁规划，现在那边地铁修到哪儿了？大家体验过坐6号线还要看看这车到不到终点站的情况吗？TOD里的核心价值群哪些部署落实了？我个人的判定是：高新南尚且没有完全体甚至一半都不到，天府新区就更别提了。
还有个摇号的人酸唧唧的，别酸了，成都会不会卖得看我毕业了是留在沿海还是回成都以及我妈他们缺不缺钱。
如果再对比下重庆渝中区的那套房，我想已经不用再拿地图说话了，重庆岛上没有一块废地，新川那套和渝中那套没得比，全方面360°被碾压。
说来惭愧，当初我妈买新川就是为了投资，是的，我属于典型的既得利益者，那时候希望手里的钱跑过GDP增速和通膨，炒房谈不上，一套可当不了房爷，要是自住，南站这套够我们住了，我是怎么都没想到成都房市会这样起飞，赚那么多，我们自己也没想到，上次这种情况还是杭州G20之后那波。
重庆我是了解，才拿出来做对比，我生长在山城，有发言权。研究生考来成都，离开重庆，除了节假日很少回去，现在又在苏州混饭吃。
如果再拿这几年我常待的苏州横向对比，成都这些房价会更不耐打......那个酸唧唧的人，我要买也是买苏州/无锡，我买重庆干嘛？回去继续被烤吗？
没上车的人，刚需也好，投资也好，房子是资产，要不要投进去，或者要不要掏空六个钱包要自己琢磨。我不看好成都的房市，原因很直接，成都市的人才计划我一直在看，别说北上广深，和苏杭比，甚至武汉，都没优势，我还没毕业，等毕业回来，以我为标点，再往金字塔上的人，成都是个选择，但不是首选。
成都这算什么卷？要躺平还是怎样，要考虑清楚。
大家很有兴致啊，来说说我前几天写这个回答的目的。
我要离开成都了，我在苏州这一年多，马上两年，社保一年就可以买房，毕业我估计也就两年，可以开搞了。毕业应该是不会回成都的，成都没有相关产业，我预设会进的公司/高校/研究所有4成在苏南，剩下的在沪上和深圳，而沪上和深圳的很多也在工业园有生产基地，所以苏州和无锡成了我最好的选择，于是乎我去了解了我们家那房子现在的价格，成都肯定会卖掉一套，重庆的看情况。
昨天从深圳回苏州坐了一下午的高铁，就是为了今天来看几个楼盘，今天上午看了下，吴江区、吴中区也有靠近工业园的，价格在21.5k—32k区间。湖景房和城区都有，我看上的几个26k、24k、29k。目前最中意的129平总价376w，央企的。
对比下成都的房，苏州无疑更舒服，首先这几个楼盘都不是郊区，配置的现成且齐全的，我是喜欢水的人，苏州的水是现成的，湖多，气候也舒服，至于生活质量除了吃的我还没体会到比成都差的，可能就是以后漂亮妹妹会少点。当然，最关键的是个人原因，我毕业后从事的行业，全国只有苏南+沪上、深圳+东莞有产业链。
还有就是大家一直忽略的工资收入，拿我老本行来说，苏州AI算法或者NI平均薪资是成都的1.8倍，这里说的比较拔尖的，程序员的平均工资对比就更明显了，当然，这里有成都没有该行业公司的基本事实。成都人均收入买房和苏州人均收入买房差的实在是太多。
而且苏州的人才引进条件给的很好，这是最吸引我的，算是国内头一档的条件，而对于工科生来说，苏州1.5we的工业GDP体量是行业发展的基本保障，即便我不从事现在的研究领域的工作，也还能在苏州捡起老本行找饭吃，这一点在苏州成为全国最大的工业城市之后更给了我信心。
再多一嘴，一个城市的发展，基建是需要的，2019、2020成都吃掉的zy财政转移支付都是7ke往上，但这如果要转嫁到地皮价格（虽然很多地皮早在几年前甚至十几年前就拍了）房价上是否妥当？我觉得这是需要大家去思考的，成都未来肯定也会工业化，期待成都尽快达到第三产业和工业化GDP占比接近符合地区发展的水平，不仅仅是房价，这才是支撑一个地区价值的根基。
最后，我在成都也到了当初我在重庆那会儿的地步：我想留，但是他留不住，没产业没坑位，我卷不动了，也不打算在这儿卷了，先溜了。
以上一个在重庆长大，在成都生活了三年，最后跑路到长三角目前打算定居苏州的人对成都房价的一些看法。
以下是2021.6.15更新，我们家的房子尾款到账了，增值税标的数额让我肉疼。
回顾过去半年成都的楼市，几轮严控之后，出现了很多奇怪的事情，是好是坏，个凭分析，我溜了，各位加油。
先说说新川，我知道我家那套房为何价格那么高了。
而这波自持，直接把开发商直接逼到悬崖边上悬着。自持到59%你何曾见过？详情请见高新中和观东某板块～
然后人财公寓的战火终于也烧到了高新南来，接着忽悠接着哄，要人财是真，要人才是假。
至于火热的天新，兴隆湖西则被下了这样的指令：
所以你们觉得这些钱开发商会从哪里找回来？韭菜一茬一茬割，你们要快点长，不然跟不上他们的刀法。
对了，过去的一个月，全国大概拿了8000e的地，成都这个第四城既然没入榜单？屈尊让杭州1100e领跑？那么有钱的融创竟然也没有入局？
奇怪的事情总归还是发生了。
现在看来，当初卖了去苏州，真是卖迟了。
魔幻，实在魔幻。
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