在地产从业者看来，「不再建设封闭式小区」会对住宅地产方面带来哪些深远影响？
首先，最直接的改变，就是社区的边界感模糊了。 以前咱们盖小区，围墙一圈，铁门一锁，这就是一个相对独立的王国。里面谁进谁出，物业说了算，住户也觉得安心。现在不一样了，围墙没了，大门开了，咱们的住宅区就得跟周边的城市肌理更紧密地融合。
这对 住宅的安全性 肯定是个新的挑战。毕竟，以前那种物理上的隔离，多多少少能起到一些过滤作用。现在没有了，谁都可以轻易进出，物业的管理压力一下就上来了。咱们得在安防技术上投入更多，比如更智能的监控系统、人脸识别、访客管理等等，这些都得往上加，成本自然也就水涨船高。住户的体感安全也可能受影响，有些人会觉得不再那么私密和安全了，这需要咱们在设计上和宣传上多做工作，打消他们的顾虑。
其次，对物业管理模式提出了颠覆性的要求。 以前咱们的物业，很多时候就是小区内部的“保安+保洁+维修工”。现在小区变成了开放式的，这就意味着物业的管理范围和职责都需要重新定义。不能光顾着小区内部了，还得跟市政部门联动，参与到城市公共空间的管理中去。比如，道路维护、绿化养护、公共设施的监管等等，以前可能都是政府管，现在可能需要物业发挥更大的作用，或者与政府部门形成更紧密的合作。这意味着物业公司本身需要升级，人才结构、管理能力、服务内容都得跟得上。收费模式也可能要调整，不能再是简单的“小区物业费”，可能要跟公共服务挂钩，或者采用更多元的收费方式。
再者，对咱们住宅产品的设计和定位会产生很大影响。 以前的封闭式小区，给咱们创造了一个相对私密的“花园”。现在开放了，咱们的设计就得考虑更多跟城市互动的元素。比如，社区里的商业配套，能不能向外开放，吸引更多客流？公共绿地和活动空间，怎么跟城市公共空间衔接，让它成为社区居民和周边居民共享的场所？咱们得重新思考“社区”的边界在哪里，如何营造既开放又有归属感的社区环境。户型的设计也可能需要变化，比如增加更多的公共交往空间，或者更注重户外的私密性设计，让居家和外部世界能更好地过渡。
还有很重要的一点，就是 对社区商业和配套设施的拉动作用。 封闭式小区最大的弊端就是“自给自足”，里面的商业配套很多时候也只服务于小区内部居民，效率不高，也容易形成“死角”。开放式小区，尤其是那些位于城市核心地段的，能够借助城市的人流和商业活力，让社区内的商业配套真正活起来。这反过来也会提升社区的宜居性和吸引力，形成良性循环。咱们在拿地和项目定位时，就需要更重视与城市商业的融合，考虑引入一些能吸引外部客流的业态，让社区的价值不仅仅局限于居住。
同时，也会带来一些新的商机和挑战。 比如，社区服务的集成商会更吃香。当物业的管理边界模糊，社区服务的内容变得更丰富时，就需要有平台或公司来整合这些服务，比如社区养老、儿童托管、家政服务等等。还有就是对城市更新和旧城改造可能会带来一些新的思路。很多老城区都是开放式的街区，如果能借鉴一些开放式社区的理念，将老街区进行功能和环境的升级，可能会比单纯推倒重建更有价值。
当然，咱们也不能回避 潜在的社会问题。比如，如果管理不善，开放式小区可能更容易出现卫生死角、噪音扰民、占道经营等问题，这都需要政府和物业共同去解决。对于一些对私密性和安全性要求特别高的群体，他们可能会转向更高端或者有特殊围合性质的住宅产品，这也可能导致市场出现新的分化。
总的来说，“不再建设封闭式小区”是一个顺应城市发展趋势、回归城市肌理的重大变革。它对咱们地产从业者提出了更高的要求，需要咱们在规划、设计、管理、营销等各个环节都要有新的思维和方法。这不仅仅是改变一堵围墙，更是要重新定义“社区”的概念，思考如何让居住空间与城市更和谐地共存，让居民在开放的环境中也能享受到安全、便利、有归属感的生活。对于咱们这些在行业里摸爬滚打的人来说，这既是挑战，更是机遇，谁能更快地适应并引领这种变化，谁就能在未来的市场中占据主动。
网友意见
站在开发商角度，讲一下将来产生的影响：
1、抛弃大盘概念：现在哪个城市的开发商，动不动都是40万方、100万方，实际上分期开发一次性有10万方都很不错了。很有扯虎皮做大旗的虚假繁荣。所以，以后的开发商都会逐步抛弃大盘的概念，主打个性化、主体化、精致化小盘。很多三四线城市，就会少很多为圈地而圈地的行为；
2、楼盘底商增多：既然以后每个盘都限制开发地块面积，那么开发商就会用在住宅下面建设住宅底商或裙楼。卖不卖得掉不是关键，建设底商可以解决各位所考虑的治安问题，也能跟尽量把住户往楼上提，增强住户的体验感；楼盘底商增多的话，那么整个商铺的价格也许就会拉低；
3、土地价格更高：我想，这才是我们伟光正的党所考虑的事情。大型开发商都集中、小块拿地的话，有利于快速炒高地价，进一步拉高房价；
4、规避建设成本：各位所考虑的，谁来投资公共地块上的路网开发与维护。这个事情，新拿地的开发商是肯定不会做这个事情的。所以，开发商会想尽一切办法规避；
5、建筑容积更高：开发商都只能小块拿地的话，低密度无疑会极大的提高成本。因为，就算地价成本不变，管理成本、营销成本等很多不能分摊。所以，开发商会想尽办法使劲抬高容积率，
6、精简营销成本：以后，也许就不会为了那么三五栋房子建一个高大上的营销中心，房产电商类的网站估计会更受重视；
7、楼盘项目增多：大开发商想操作大盘的时候，会和当地官员苟合，把周边多个地块一起拿下来。那么，为了规避小区道路拿出来作为市政设施，开发商必定会小块拿地，且做成多个项目名称。到时候，满天都是眼花缭乱的地产案名；
8、物业服务贬值：一般来说，小盘的话物业服务通常不会太好。以后的物业公司，也许真的会消失，物业和业主之间的矛盾会更加增强。多楼盘的小区，物业可以通过多个渠道分摊成本，只有几栋楼的小区，就靠着这些业主赚钱，如果几个业主不交物业费的话，物业就可能亏损。物业没有那么强的抗风险能力，只能请一些老弱病残来看大门，更加会恶化物业和业主的矛盾，降低物业服务品质；
9、治安管理困难：很多人都说到不会出现太多的治安问题，我只能呵呵了。集中管理的好处，确实能规避很多小偷小摸的事情。以后你想想，你买的房子下面，就是早餐点、啤酒摊、烧烤摊，再加几个拉着音响唱歌的流浪歌手，你就知道有多舒服了。再加上没有地方停靠的车辆往小区路上一摆，转个身都不容易。现在，很多城市的新区回迁房不就是这样吗？路网不都很密布吗？但是，楼下各种店、三教九流之辈不就混杂吗？
10、休息场所缺乏：没有了大社区，小孩子、老年人的休憩场所确实会少很多。不要跟我讲国外的太多大道理，这里是中国。在电动车、摩托车、小车横冲直撞的今天，就那么几千平米的小区绿化，你想让我体验出什么感觉来？人不能一辈子憋在这个几千平米的小小区里吧？带个孩子出去散散步，能不提防各种车辆吗？
11、跨层结构出现：不排除一些开发商，会在多个地块之间做跨层、跨小区的空中连廊或者广场，连廊下面部分作为市政通行，连廊部分作为小区内的广场，为业主提供休息娱乐场所。这样的话，在现在的建筑规划情况下，会提升楼盘公摊，但能保障原来的业主所追求的那种大社区的独立感。你地面不让我连了，我就连空中嘛。
12、高楼层更畅销：现有业主都喜欢低楼层、低密度的房子，未来随着容积率提高，更多的人会为规避地上的影响而选择高楼层，以后是楼层越高销售价格也越高了（现在基本也这样）；
13、园林行业受损：以后的住宅要吸引客户，不会再是以景观的名义作为大卖点，应该会通过功能性来打造宜居场所。几千平米的场地，能打造出什么好看的园林？所以，园林景观不会那么受重视，更小的小区范围内，开发商会考虑更多的复合型功能来取代。所以，对园林行业肯定是有影响的；
14、存量房快速去化：那些不适合开放（如有底商和车库）小区的新房、二手房将会被热捧，能加速现有房产的去化，提振二手房市场；
基本就想到这么多。很多人在前面讲了很多大道理，说实话我没有那么长远的国际眼光。
在中国，一个分税制就能带来如今各地政府对土地财政的追捧，带动房价疯狂上涨。
拿着国外那套健全的法律体制下的东西搬到中国来，真是不会有那么多的效果。
上有政策，下永远有对策。虽然，对于政府而言这不是关键的一条，但绝对是影响到以后住宅和商业规划很重要的一条。
正是如今政府对建筑的管控体制，就如同广电总局对电视、电影的管控，才导致如今所有城市的千城一面。
至于那么什么特色街区、融洽邻里的概念，想想就得了，再过十年也不会有大变化。
我虽然不支持大社区的建设，但认为同样的一刀切的密路网的布局也是不对的。
到时候，有关系的继续搞大社区，没有关系的开发社区空间，基本就会形成双轨制了。
想法总是美好的，事实却未必！
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补充一点我的立场：
1、开放式街区对于交通有疏导作用，我个人还是很支持的。曾经在一线城市待过，从路的这边过到对面，简直感觉比上天还难。从宏观意义上来说，这一举措应该是有效果的，但不是解决城市拥堵的最终解决办法；
2、开发大盘确实对交通、对区域都有蛮大的影响，小体量、片区化、街区式开发未必不是更好的选择；
3、开放式街区，不代表就没有封闭式的小区了。现在，城市中很多的小区，就那么6、7栋房子，就是楼下是几栋楼围成一个小小区，底下是底商，楼上是住宅。同样是封闭的情形，未来也会有更多新形式的封闭小区出现。只是，不会动不动就几千亩的大盘，里面湖、山、河、超市、学校、医院等样样俱全，却往往连个与外部连同的市政道路都没有。
4、世事无绝对，我里面讲的很多，有时候也是一些地方的情形，不会所有开发商都做这样的选择； 以我操盘商业的经验，如果我的项目中有一条路经过，往往都会是好事。只是，会来全面平衡利弊：我是需要付出更多的成本引进公路（或街区）来提升我的售价，还是通过其他方式将整个成本转嫁给政府，但我同样能享受到公路穿插项目的红利，这个就需要根据项目的实际情况进行取舍了；
5、每个项目有每个项目的特性，不是一概而论的，但开发商会针对现状进行因势利导。比如，有些工业项目（长生产线、要求集中化管理）、商业项目（集中聚客的要求）、住宅项目（景观要求）或混合性项目，因为管理要求、地块形状、地势高低、周边交通、相邻物业等关系，不一定适合做开放式，相信政府和开发商都不一定会强求。
6、我的上面讲的，真不只是说都会小块开发。政府和市场都会随着新规随机应变，开发商可能更崇尚小地块多个联合开发，政府也会考虑迎合市场需求。大家都是利益取舍的问题，没有那么多原则性的问题。房地产这个行业，政策可以变、规划可以变、产品可以变，开发商都还可以倒闭，唯独行业是不能倒闭的。
这条新规，只是一个指导性的意见，也确实不会像我们所考虑的那样如排山倒海般转瞬发生翻天覆地的变化。优化城市空间布局与产品结构，都是代表了进步。具体新规实施到何种程度，就看地方政府的领导理解到哪个层次了。
小区内部交通天桥化，立体化，这是无可避免的趋势。
中国14亿人口，美国3亿；中国汽车年产销量2450万，美国只有1700万。中美国土面积差不多，但美国宜居面积比例是70%以上，中国只有50%不到。从这个角度说，工业化的中国肯定比美国需要更大的路网密度，需要更多的道路空间，不能长时间忍受大地产阻隔交通——秦岭下面都要打隧道，何况是小区呢？所以，占地以平方公里计的大楼盘，内部没有任何市政道路是不可能的。
但是，中国同时也是一个阶级分化严重的国家。在一线城市上百万以千万人民币当做房产价格单位，把万当做月薪单位的时候，中国大多数县城青年还需要争抢月薪2000带社保的工作。在刚刚过去的2015年，中国人买走了全世界46%的奢侈品，同时全国居民人均可支配收入中位数只有19281元。在这样一个国家里，穷人和富人对生活的预期本来就不一样，必然会产生分离居住的需求。
在无法消灭阶级差异的前提下，强行要求穷人和富人的生活空间混合，只能迫使双方都用更高的成本来搭建适合自己居住的空间。比如说富人会买下独立单元或在郊区建设封闭小区，穷人会在绿地上开垦菜地，把大房子拆成群租房。我平生第一次住三室两厅的房子，就是在2000年的北京二环内。当然我们三个小学同学只能挤半个阳台罢了，整个房子住了差不多30人。可见茅于轼说廉租房不该配独立卫生间是个很正确的观点——就算配上了，也会因为实际房租的上涨变成公用厕所。
西方国家怎么解决这个问题呢？一般是通过房产税来“解决”这个问题。你住在平均房价高的街区，但现金收入不足以应付每年1%或者2%的房产税，自然会卖掉房子搬到低税率地区；反过来说，住在低税率地区的高收入者会有很多收入盈余，足够他买下高房价地区的地产。这样，房产税天然地分割了穷人和富人的生活空间，还能从富人手里收到足够的钱改善交通基础设施——当然富人从新增设施中获得的便利更多。政府要打破富人区的布局新修道路，除了要赔钱外，也会顾虑房产价格下降会压低房产税，影响财政，所以不太容易出现中国最近的争议。
中国没有房产税，只有一次性付出的土地出让金。实际上也等于“预收”了今后几十年的房产税，让各阶层选择自己的房子。只是拆迁户以往一直采取房产安置原则，大多留在了高房价地区。除了少数拆迁暴发户之外，大多数拆迁户的现金收入其实低于新来的购房者，对小区物业、小区环境、物业费压力的看法和新来的购房者不同，容易因为物业费和小区环境产生争执，这就是为什么中产购房者不愿买回迁房比例高的小区的原因。现在要让小区去掉围墙，让公共空间和业主空间连通，在一定程度上就是给许多居民区带来了“拆迁户”效应，自然会激发矛盾。
怎么解决这个矛盾呢？其实几十年前类似的阶层矛盾就制造过类似的问题——工矿家属区为了方便管理，为了避免家属区之外的居民也分享家属区的福利，往往会用墙把家属区圈起来。如果家属区过大，跨越公路或者街道，就直接修一个天桥，连接路两侧的家属区，用立体交通来分割不同阶层的居住区。我在陕西、河北的县城都见过类似的布置。（当然地下通道也可以达到类似效果，但比较影响城市排水，牵扯更多的管线搬迁，所以就算了）
长庆油田礼泉基地
重建礼泉基地锅炉房烟囱1座（原烟囱在2008年汶川大地震后发现有裂纹）；二是拆除园区报废水塔1座、老旧危房3栋；三是在园区安装视频监控摄像头71个，红外防越界对射系统59对，新建社区服务中心一座，集防灾减灾应急管理、视频监控、园区日常维修等功能于一体，实行24小时值班制度，强化了综合监管能力；四是及时加固园区绿地护坡三处；五是设计、建造了园区东西区过街天桥，极大方便了园区住户，有效减少了园区学生放学回家的安全风险；六是完成了园区46栋住宅楼屋面防水处理，有效减少了住户屋面渗漏问题；
所以，不意外的话，几年后我们会在城市边缘的中产住宅区（富人会到郊区住独立住宅）看到大批的立交设施，行人甚至行车天桥会非常普及，在开放桥下道路的同时保持社区的相对封闭性。即便将来落实了房产税政策，恐怕这个趋势也不会改变。当然天桥会破坏城市景观，也会打断小区环境的连续性，如何在节约成本的前提下规避这两个问题，就看设计者的手段了。难道这是我土建行业今后几年的增长亮点？
总而言之，政治是经济的集中体现。如果无法在经济基础中消灭阶级鸿沟，强行用行政手段填平这个鸿沟，只会惹出更多的麻烦（比如欧洲难民问题）。如果既不肯革命，又一定要改良，从技术进步的角度来解决问题，比凭着“办好事”的善心更有效一些。
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