中国房价高企真的是因为刚需吗？第1页

Orzhui 网友的相关建议:

我把评论关了，没事多读书，看看原始论文，思考人家的数据是如何处理的，别文章看不懂还非要反驳。

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中国房价高的首要原因，就是男女比率失调，致使男生要结婚必须要花费一笔巨款，以证明自己的家境。由于性别比是短期内无法改变的，因此从这个意义上说中国房价高企就是刚性的。

知乎上跳大神现象愈发明显了，懂不懂都要蹦跶一下，还有些人则是说些无关痛痒的常识。土地财政、货币超发、信贷市场竞争不完全、政府控制土地一级市场等等，这些原因的确会导致房价高涨，但是仅看这些单项原因对房价的影响大小，就会发现它们都不是房价刚涨的主因；所以说这些回答没有多少建设意义，按他们的逻辑降房价，就如同医生给骨折的病人开的止疼药是糖水一样。

你能说白糖水不止痛么！？不能啊。但病人又不是感冒，这时候用糖水有多少用？我在之前的回答中讲过，按照魏尚进论文计算结果，中国房价30%—50%的上涨因素是性别比失衡造成的。我想稍微关注房价领域的经济学学生，肯定知道魏尚进这篇论文，甚至在知乎上有人以这篇论文为例，提问“

有哪些只用了OLS这样简单的方法却发表在经济学顶级期刊的论文

”，所以谈中国房价问题不引这篇文章就是.......

房子在中国婚姻中的作用，其实就类似于钻石，是展现男生家条件的一种比较好的商品。理解其中的逻辑非常简单，男生只要年龄到了，面临婚姻问题，都会遇到婚房难题，观察生活后就会明白。别说在城市买房，就是在农村，你不建房丈母娘会把女儿嫁给你么？如下图所示，结婚当年建房的人很少，大部分人都是婚前建房，你坚决不建对女生来说无所谓的，后来有一群光棍挤着建房迎新娘呢。

由于房子类似于钻石，是展示男生家境的商品，所以魏尚进论文逻辑的推论特别重要，那就是：在中国贫富差距扩大非但不会降低房价，反而会推高房价。原因很简单，如果房屋不是“刚需”，买不买房对男生来说无所谓，那么贫富差距扩大显然会降低房屋的需求，因为大部分男生收入买不起房；但当房屋是男生身份的象征，那么此时男生之间的收入差距越大，女生就更需要判断男生的家庭条件了，这会使得房屋的信号作用更加明显，买房反而变得更激烈。

因此如果不理解房价刚涨的主因，推理出的政策方案肯定药不对症，解决问题时事倍功半不说，还有可能适得其反。比如通过提高贷款利率和首付比抑制需求，此时虽然房价会有小幅下降，但这对过大中下层百姓来说无异于雪上加霜，原因是这无异于增加了他们买房的成本，却没有解决他们婚姻市场中劣势地位。

tassandar 网友的相关建议:

有本书叫做《非同寻常的大众幻想与群众性癫狂》，专门描写历史上被炒得发狂了东西和当时的情景。

其中有一个很有意思的段落就是荷兰人有一段时间特别喜欢郁金香，郁金香的价格在两年之内突然被狂飙，上流社会所有人都愿意倾家荡产甚至举债买入。

直到两年之后，有人突然发表了一文章质问郁金香这么贵的价值在何处？人们似乎忽然梦醒，一周之内整个郁金香市场下跌了90%。

中国房市现在也有着类似的情形。所有人都认为，也都承认了房地产存在了泡沫，但是所有人都不认为房价会下跌，现在，如果我说地产会下跌，恐怕会被一群人喷成是傻逼吧。

但是敢问，你们有谁，思考过房价应该怎么定价，既然有泡沫，为什么房价不愿意下跌么?

难道你们真的认为是刚需？房价一涨成交量立即上涨，刚需怎么就那么刚好，越是涨越是要刚需？

在一个完全的竞争市场，通过供需调整，如果需求旺盛，价格偏高，就立马就会有人以更低的价格卖出商品获利，知道商品供需平衡，商品价格最后为商品成本价格。

供需决定价格，这是一个颠簸不破的真理，但是中国的房价问题出在供给方。建设房子所需要的土地是由政府统一供给的。中国土地与外国不同，并非私有，政府通过地块用途控制了地产，如果不从政府手里拿地，其他商业地产，工业用地，农业用地无法改变用途开发成居住商品房。对于政府来说，土地管理局，国土资源厅，国税地税，财政厅共同联手，一面当裁判的同时，一面只要通过控制拍卖土地的多少就可以做到控制房价。

…

按要求答案已经完成修改

…

期望能够将经济重心调整到消费而非投资上，无非就是希望能在泡沫爆炸之前有一个较好的布局与后路，在爆炸之后社会能够更快速的稳定下来，找到国民的新增长点。

毕竟。欠下的债，都是要还的。

luke-80-28 网友的相关建议:

○壹

2007年，美国次贷危机爆发，美国金融市场遭到重大打击。

为了增加市场信心，给予更多市场流动性，时任美联储主席伯南克教授站了出来。

他说：我们要执行量（lan）化(fa)宽(mei)松(yuan)政策。

他是当时世界金融界的头号大佬，刚上任时还不知道自己美联储主席职位的威力，参加一次华盛顿酒会时，CNBC头牌主持人玛利亚坐在他旁边，随口问了他一句货币政策，他不经意地回答说自己的鹰派言论是吓唬市场用的，马利亚转口告诉了别人，第二天市场就一片混乱，伯克南吃了一惊，从那以后，开始谨言慎行。

但这次，他说要执行量化宽松时，坚定而绝决。

他站了起来，环顾世界各国的央行们，像《黑金》里梁家辉一样说话：

我话讲完，谁赞成？谁反对？

世界鸦雀无声，没有人说话。

至少，中国没有反对。

○贰

最近看到一篇关于回忆中国40年伟大历程的文章，那里面说，2008年后，中国人变得浮躁，开始炒房……

我是个理性的人，不太喜欢别人用这么感性的词汇去描绘社会大变革，其实我很想告诉那位作者，当时的中国，没得选择。

人民币是和美元挂钩的。

当美元泛滥出泡沫时，人民币只有默默地接受。

美国降息，我们就降息，美国量化宽松，我们就只能量化宽松。

中国人用实际行动替美国撑住了次贷危机，而大量的泡沫泛滥，会造成物价飙升，或者房价飞涨。

2019年1月，中国市面上的鸡蛋还是维持在0.8元一个，土鸡蛋一元一个，物价略有上涨，但没有飙升。

因为有一个行业，承接了所有的泡沫。

这个行业，就是房地产。

房子一直是中国人的主要财富

○叁

房地产是中国金融风险的蓄水池。

大家DISS房地产的时候，总喜欢说，北上广深的房产就可以买下美国了。还喜欢说，这跟当年日本东京买下美国多么相像。

大房地产商那么赚钱，改革开放100人评选，一个房地产商都没有。

但大家不知道，房地产的祸根，是从那年被迫承接美国次贷危机种下来的。

中国独特的地方政府的收入中，卖地所占的收入占50%以上，中国GDP算法里，土地出入金也是算进去的，再加上三四线城市棚改货币化的刻意推动，以至于这个泡沫越演越大，根本没有人敢戳破。

所以你们会看到很奇特的一幕，每当有房地产商想特价卖房回笼资金时，当地政府就会跟地产商约谈，要求把房产升回去。

这真是中国独有的奇特现象了。

我说这么多，是想告诉你们，无论多么严峻的情况，房地产价格下探也是有底限的。

○肆

中国人热爱讨论房价，是因为我们的尊严已经被房价绑定了。

现在，尊严露出了曙光。

和2007年后美联储量化宽松相反，现在是不停地加息，收缩市场流动性。

2017年开始，美联储终于说不印钱了，还提高了银行利息，美元升值，市面上流动性大减。

中国金融几乎是跟美国同步，我们的棚改货币化立即停止，也收紧了对房地产公司的贷款申请。

所以2019年的房价，终于露出了曙光。

我觉得，大家高兴得太早了。

○伍

我将2019年全国的房地产市场的变化，设定了一个上限，一个下限，无论怎么变，都不会突破这个范围。

上限是：中国的房价，除了极个别特殊的区域会微涨，全国基本盘是房价冻结，或者各城市根据自身情况微跌，小跌。就是房价整体不会涨了。还会下跌一些。

下限是：不要希望房价回到2015年暴涨前的价格，这是不可能的。因为货币棚改化而推动房价的三四线城市跌幅最高，但估计也就最多跌30%（当初上涨都是几倍几倍的涨）。

○陆

我们先说上限。

一线城市的数据最有说服力，中国所有的年轻人都渴望在一线城市生活，这里的教育，医疗，娱乐，创业环境，硬件设施，以及高质量的同年龄异性大量聚集，年轻人只爱花花世界。

能在北京生活，谁愿意留在铁岭呢？

但一线城市的房价，终于在2018年10月开始下降了。

10月，深圳环比跌了0.83%，北京环比跌了1.99%，广州跌了1.9%，上海跌了2.71%

11月，深圳环比跌了1.39%，北京环比跌了1.64%，广州跌了1.51%，上海跌了1.43%

12月才过几天，数据还没出来，但肯定还是在跌的。

我朋友说，他盯了很久的深圳福田的大康福盈门，已经从10万多一平，跌到了9万多一平。

我一直不知道，自己的朋友里埋伏着这么多土豪------真是想不明白，他们为什么要跟一个年收入34000元的人做朋友？

就在大家要为房价开始下跌举杯欢庆时，我实在忍不住想扔点数据过来，给你们泼盘冷水：2015年10月，深圳一个月房价上涨了33.2%。

这种跌法，跌三年都别想跌回过去一个月的涨速。

连一线城市都跌，三四线城市还扛得住吗？

所以山东荷泽，湖南衡阳首先受不了了，开始出来作妖。山东荷泽现在整体房价还算趋稳，湖南衡阳碧桂园就按捺不住，从去年的8000元一平直线下跌。

衡阳碧桂园房价一路下跌

说明在一线城市都抗压不住的情况下，棚改货币化结束后，年轻人口大量外流的三四城市房价下降是不可阻止的历史趋势。

而几时崩，何时崩，只是时间问题，是小开发商手头资金几时耗尽的问题，是大开发商决定几时放弃哪座小城市快速收回现金流的问题，是银行收紧贷款后，实力孱弱的开发商，谁先倒闭的问题。

在上限里，全国也有不跌的城市。

比如武汉，比如东莞。

当深圳的朋友告诉我他们那房价都开始下跌的时候，当初因为留恋本地各大酒店桑拿技师而留在东莞的我，是一脸懵逼的。

东莞的房价纹丝不动，松山湖还悄悄上涨了一点。

像武汉这样处于国家重点发展的长江经济带领头羊，做为和杭州，重庆下几个一线城市重点培养的对象，还有东莞这样吸食深圳部分产业链，夹在深广中间地带，而房价只有2万一平的城市，房价是很难跌的。

所以你看，也不是所有城市都会跌，有巨大发展潜力，市场价值并没有被泡沫化的城市，2019年不仅不会跌，可能还会逆风上涨一点点。

现在说说下限。

先说一线城市的下限。

2018年中国大陆有四座城市进入世界一线城市，其中北京和上海属于A+级别，广州属于A，深圳属于A-（国外机构一家之言，仅供参考）

现在伦敦房价约9.5万人民币一平，巴黎约7.2万人民币一平，中国四大城市现在直追伦敦巴黎，北京市区平均房价约6万一平，上海内环以内平均房价约7万一平，广州主要城区房价约5.2万一平，深圳主要城区房价约6万一平。

可见，做为世界一线城市，北上广深还有一定的上涨空间，现在的下跌只是临时性的，经济衰退周期过半，就有可能恢复上涨。

有人不服了，说我们四大城市的工资收入是不能跟伦敦巴黎比的，是的，没错，但是我们人口太多，每个小城市首富前1000名搬去北上广深都多少人口了？大量小城市富裕人口还是渴望进入国际一线城市生活的。

而三四线城市，下限又在哪里？

我要重复前面说过的一句话：不要希望房价回到2015年暴涨前的价格，这是不可能的。

三四线城市确实会下降得厉害，但是永远不可能出现过去的低房价了，因为卖地是地方政府的主要收入，而房价太低，会导致地价太低，地价太低，则导致当地政府收入锐减，行政手段也会迫使地价下跌后稳定在一个区位。

所以，最乐观的估算，泡沫最大的三四线城市，大量受过教育的青年人口流出的三四线城市，封顶也只会跌30%，一般的三四线城市，极有可能下跌幅度只会在10-20%。

有人忍不住举手了，那2019年房价大面积下跌的时间点在哪里？

我不知道。

但是，我们可以从一组数据得知一些情况，2018年下半年，全国房企偿债规模超1000亿元，往后三年逐量增加，到2021年，债券偿还峰值是4800亿元，也就是2018年开始，感受到危机的房地产企业加快了回款速度。中南建设，新城控股，阳光城，泰禾集团回款额比2017年增长了55%，70%，66%，52%，要说明的是，国内债务情况良好的万科喊了一年的“活下去”，不知道是在对自己说，还是在对别人说，万科这样的大房企，也必定在等部分小房企还不上贷款倒下后，收购大批优质资产的。

由于本人一直没有找到2019年中国主要房企的主要还贷时间表，期望有大神可以回复，再根据现在中国房企现金流报表，就能推算出，中国三四线城市房价集体下跌的主要月份了。

○柒

2018年底的中央经济工作会议，给房价定出了“因城施政”的大方向，换句话说，中央的意思是，大家2019年尽量能稳住房价，最好不要跌也不要涨，涨的，要削下来，跌的，你们自己想办法吧。

没办法？没办法我也没办法，自己看着办吧。

最后，34000元年薪的我，喝了一杯村口老王自酿的高梁酒壮胆，给2019年中国房价捋一捋大方向：

武汉，东莞这种有巨大潜力，或者泡沫极小，原本房价很低的城市，房价不会降，还可能会上升一点点。

长江沿线重要城市房价不会降，要降也只会降一点点

喀什这样的西部能源重点中转城市不会降

全国一线城市大概会有5%-10%左右的一次降价潮，但是未来很快会反弹

大多数三四线城市会降价10-20%左右，泡沫严重的三四城市可能会降到30%

中国现在是经济衰退，不是经济危机，每年就是5%的增长速度，也是许多国家梦寐以求的数据了。

所以，不用对房价抱有太悲观的展望。

○捌

周金涛是2016年12月27日去世的，他在生前说过，2019是中国资产的最低潮，90后买房子的最好机会，也是活到40岁还没有资产的中国人，最后一次改变人生的机会了。

而一向关注世界宏观经济，喜欢掐着美联储和两党论来分析事物的本公众号，也是这样认为的。

周天王，你在天有灵，保佑中国的平民阶级，能在今年，多买几套房吧。

人生啊，不就是一场康波么。

zhao-gang-53-83 网友的相关建议:

不是，真正原因是因为只有这样大富翁游戏才能玩下去。

市场经济依靠资本驱动生产。有资本就会有资本家。资本家需要“利润”而且这个利润指的不仅仅是有钱挣而已，而是要求自己在市场的总财富中占据越来越大的份额，做不到这一点的即使暂时能挣到钱，也会不断的向下滑落，资产阶级变小资产阶级，小资产阶级变无产阶级。

好了有些人的份额变大，那有些人的份额就要减少，这种减少可以有多种形式。有人提到货币超发。其实这就是因为大家都捂着存款不动，不肯负债，你的份额不变小资本的份额怎么变大呢？资本份额不变大生产无法驱动就要经济危机，那就稀释你的财富，加大资本那头就好了。好了你的份额减少了，那总有一些方面你会显示出“穷”，就是匮乏。对于资本来说最好就是你的刚需匮乏，坐地收租再爽不过，如果选择让你手机匮乏，憋半年不换新手机你看看是你跳楼还是资本家跳楼。那么刚需有哪些呢？粮食太敏感，很容易翻车，住房貌似是最不容易出问题的选项。于是........

warmwine 网友的相关建议:

谢邀。刚需个屁。

白岩松说过一句话，大意是：

高耸的房价毁掉了年轻人的爱情，也毁掉了年轻人的想象力。

年轻人本来应该结伴旅行，淫诗作赋，享受青春的，结果现在全被房价兜进去了。

你以为我支持他的说法吗？

不。

相反，我觉得这是一个大坏蛋才会说的话。

大坏蛋把锅往房价上面一甩，就完事儿了。

仿佛所有的错都是房价的，都是房地产的，解决了房地产，就没毛病了。

然而，可能吗？

从前有一个年轻人，他叫90后。

有一天，他死了。

60后戳了一刀，70后戳了一刀，80后戳了一刀，

读书的时候被戳了一刀，上大学被戳了一刀，工作了又被戳了一刀。

这个时候，房地产商来了。

他看到90后，心想，妈了个币凭什么我要看着？

于是刚拿起刀还没来得及戳下去……

万万没想到，所有人都指着他，对90后说：

看，你是被他杀死的，他拿着刀呢！

好笑不好笑？

刚需？

这个世界上除了水，空气，食物，哪来的刚需？

罪恶之源是刚需吗？

根本不是的。

房价跌了，你以为80后90后就能开心了吗？

根本不可能。

真正的罪恶之源会在房价暴跌以后，发明一个新的概念继续拿着刀子往年轻人身上戳。

戳到肉全部烂掉，还要接着戳。

真正的罪恶，

用金光闪闪的成功大道来引诱你，

用你付出但是永远得不到的回报来留住你，

用最激烈的环境来逼你使出浑身解数，

最后榨干了你身上的每一滴血汗以后一脚把你踢开，

留下一堆用不了几年就毫无价值的垃圾，

以及一些被媒体天天传颂成千金马古的幸存者。

是的，房价高企的真正罪恶之源，和你读书，找工作，赚钱的原因是一样的：

你想赢，你想走上金光大道，你想被人崇拜，你想成为幸存者。

不过世界是残酷的。

你想赢，我也想赢，那么谁负责输呢？

开动你的脑筋，谁负责输呢？

电子游戏有匹配系统送菜给你赢，

地球online还有吗？

有的。不过不是送给你赢，你是菜。

现在，你还想赢吗？

这个世界，每个人心里都有一座牢笼。

牢笼之内，须得上工，不可解脱。

有些人白天上工，晚上挖洞，挖了十九年，收获了希望和自由。

还有一些人，白天上工，晚上还是上工，上了十年，获得了一个牢头的位置。

更多的人，白天上工，晚上还是上工，上了十年，看别人当牢头，自己接着没日没夜地上工，我不上工就不能当牢头，不当牢头就不能面对父母妻儿。

还有一些人，得了斯德哥尔摩，白天上工，晚上上工，一辈子上工，还在嘴里粘着：不上工，工就要被人上走啦……

zhang-wei-9-4 网友的相关建议:

房价大跌70%才能消除泡沫，所以他才不可能下跌我们都知道，房地产行业有个金科玉律，那就是短期靠货币、中期靠土地、长期靠人口，昨天晚上我刚刚从货币的角度分析了未来的房价走势，今天我着重从土地和人口的历史数据方面进行分析。

短期靠货币

首先，货币对房价是有直接性刺激的，但是对于货币方面，在18年政府进行了全面收紧，银行贷款总额度减少，银行贷款利率上浮等都说明了货币面的紧张，而昨天刚刚宣布的国开行全面收紧货币化棚改政策更是对货币面的釜底抽薪，我昨天在《房价大利空，货币化棚改权限被收回》，一文里进行了全面分析，今天就不赘述了。

有趣的是，昨天晚上紫竹（公众号：紫竹张先生）和大家分析，国开行的这个政策，从目前的新闻表态来看属于默认，按照中国惯例会在一个月内宣布，属于近在咫尺的政策了，结果只过了一夜，今天国开行就公开承认了这个政策。

按照昨晚的分析，全面收紧货币化棚改，房价会马上停止上涨，然后会在前一批拆迁的土地入市的时候体现出寅吃卯粮的恶果。

从短期靠货币的角度出发，反应时间大概是1~1.5年，也就是2019-2020年，房价会在一波新房源预售入市之后承受巨大的下行压力。

中期靠土地

考虑完货币的影响之后，我们要考虑土地的影响，毕竟如果土地供应量不足的话，在供需失衡的市场条件下，房价依然会暴涨。

关于土地供应量的数据，因为土地单价差距很大，所以亩数没有太大意义，我直接采用国家每年的土地出让金总额来进行衡量，紫竹（公众号：紫竹张先生）制表如下：

从图中我们可以看到，15~17年，中国的土地出让金大幅度连年增长，当然，随着房价的增长，土地拍卖单价也在上升，但是没有上升的太过离谱，因为多地都采用了限价要求自持的套路，从这个表格可以推断出，15~17年中国的土地出让速度没有减少，至少也应该是一个持平并加速的数量。所以，土地出让的数量没有出现突然减少的缺口，无法给房价带来供不应求的向上刺激作用。

那么，17年土地出让金额已经创出历史新高，18年土地出让的速度有没有大幅减少呢，没有。不仅没有，而且18年的土地出让速度比迅速增长的17年，还要快，快到了一个吓人的地步来试图抑制房价。

17年的土地出让金在16年的基础上，大增40%，从3.7万亿直接上涨到5.2万亿，而今年1~5月，前50大城市的土地出让金，在17年的基础上，同比再增加57.6%，也就是说，如果下半年还维持这个同比增速的话，18年的土地出让金总额，会达到7.9万亿左右。。。

这个加快推出土地的速度，明显会抑制未来的房价，按照中国惯例，一块土地从拍卖成功到拿到预售证入市销售，大概需要1.5~2年时间，一旦开始预售入市，就会对市价构成沉重的压力，土地拍卖明显增速大概是17年中下旬开始，到今天18年中旬，那么这批土地大概就是19年中下旬左右入市吧，大家可以根据数据自行估算一下。

其中，18年1~5月土地出让金增速冠军为杭州，同比上涨246%，土拍速度远远快于17年，这批地的入市时间可以精确到2020年中上旬，杭州的朋友自行注意。

从中期靠土地的角度出发，近期爆发式增长的土地拍卖数量，会在1.5~2年之后，也就是2020年对房价构成强大压力。

长期靠人口

然后进入我们今天的重头戏了，长期靠人口，房子的根源在于人口，人口的多寡才是决定房价的终极因素。

关于中国的历年出生人口数据，搜集的很艰难，而且中国目前有二个版本，一个是人口普查版本，一个是国家统计局版本，为啥会有二个版本呢，因为当年计生背景下，人口普查出来的出生人口数据实在是太少了，所以统计局直接根据其他社会指标进行了修改然后公布，理由是耗资60亿，动员600万人的人口普查一定查错了，有很多黑户没查出来。

例如2000年人口普查显示生育率只有1.22，出生人口只有1379万，但是统计局和计生委直接否决了人口普查的数据，把生育率修改为1.8，出生人口修改为1771万人。

到底是以人口普查数据为准，还是以计生委数据为准，我今天查了一整天的资料，最后决定以人口普查的数据为准，其理由是1990-2000年统计局修改后的出生数据，和2010年之后的各项人口数据都对不上号，人为增加的4000万人口数据，恰好就是2010年之后对不上号的人口数据，具体分析过程参见2017年12月发表在《社会科学论坛》上的《中国大陆当下人口实证研究--2016年中国只有12.8亿人》一文。

另外还有一个证据就是，从2010年到2014年，国家统计局各年的抽样生育率分别为1.18、1.04、1.26、1.24、1.27，平均为1.20，那你说说2000年的时候，把人口普查的1.22生育率直接拍脑袋修改为1.8的依据何在，在同一款生育政策下，人口出生率应该是稳定且缓缓变化的才对，人口的生育习惯不可能轻易被改变。

还有一点就是，2014年的时候，计生委的专家信口开河说如果开放全面二胎，中国每年的出生人口会达到4995万人，而开放后，实际数据是1665万人，这差距简直没谱了，这帮专家当年拍脑袋乱改的数据能用吗？

所以，紫竹（公众号：紫竹张先生）决定采用人口普查版本的数据，具体数据为网络查询，可能和精确数字有所出入，但是大的趋势，还是可以看出来的。

新中国成立以来，婴儿的出生不是缓慢平和的逐年不变，而是有三波婴儿潮，第一波婴儿潮是1962-1972年，出现了一波出生狂潮，主要得益于解放后生活水平的提升，以及1959-1961年三年自然灾害，中国人口出现史无前例的负增长，毛主席号召人多力量大，鼓励多生的政策导致。

第二波婴儿潮在1982-1992年附近，主要原因就是第一波婴儿潮的延续，学名次生潮，第一批婴儿潮到了育龄需要生孩子，仅此而已。第三波婴儿潮是第二波婴儿潮的再延续，也是20年，在2002~2012年完成。

这三波婴儿潮的20年周期，大家可以从图表看到，大概有1年左右的偏移误差，不过为了好记，我暂定为20年。

这里我们还有一个问题，按照婴儿潮的规律，2012年之后，中国出生人口应该断崖式下跌才对，为何保持了一个稳定的数值，而不像上一波人口空窗期那样出现股灾式的人口下跌。

那是因为，在2013年的时候，国家推出了单独二孩政策，松开了多年的计划生育政策，试图增加出生人口，而在2015年的时候更是直接推出了全面二孩政策，阻止出生人口断崖式下跌。根据统计数据，2017年二孩占据全部出生人口的比重达到了51.2%，数量为883万人，这些二孩的出现才挽救了出生人口的数量，让出生人口勉强维持稳定不至于下跌，如果还是坚持独生子女政策，12年之后的人口数据必然是断崖式下滑。

人口数据我们既然已经确定，那么下面我们就开始利用人口数据进行分析预测了，这个数据搜集的特别辛苦，今天先拿来分析房价，后面紫竹（公众号：紫竹张先生）会拿来分析养老金问题。

按照经济规律，20岁的时候是人生中的购房黄金期，所谓的丈母娘婚房需求，还有些人熬到30岁靠自己赚够了首付，这属于人中精英，大部分人都是20岁左右的时候靠父母给了首付才买的房，要么就一辈子买不起了，不是每个人都靠自己凑够首付的，很罕见。所以我们假定，婴儿成长到20岁左右，就开始具有了买房需求，能买得起的，应该全买了，买不起的，后面再买的起的概率并不大。

我们知道，房价的腾飞是2001年开始的，一直持续到2011年结束，我刚才贴了这个图，但是估计你们没有注意到。

2000年土地出让金数据是595亿,在2001年直接变成1295亿，一年翻倍这种热度就算16年房价大牛市也远远比不上，而他连续三年，每年翻番。。。所以2001-2011是房地产标准的大牛市，在2011之后，明显就涨不动了，开始横盘。

这个时间对应的，正好是1982-1992的婴儿潮，他们刚满20岁，正是家庭给他们买房子结婚的时候，他们对应的买房周期是2002-2012年，所以这一阶段的房价，的确是不存在泡沫的，我们可以看到，这阶段不管造多少新房，不管当时说泡沫多大，后来都卖出去了，而且确实也有人住，库存积压并不多，就是这个原因。

按照出生人口图，1992-2002年有一波空窗期，出生人口出现断崖式的下跌，其中最低点是1999年，按理说，2012年之后，楼市会处于漫长的压力期，因为需求不足。

而实际上，也确实是这样的，2012年之后，全国楼市萎靡不振，房价像死鱼一样躺在地上，李嘉诚在2013年开始就不断的出售大陆资产，最后演变成“不要让李嘉诚跑了”的媒体口号，至今他也没有买回来。

到2015年初的时候，中国大城市的住宅空置率已经达到了惊人的地步，根据2015年5月腾讯发起的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%到26%之间。

这个级别的住房空置率代表什么含义呢，按照国际通行惯例，商品房空置率在5-10%之间为合理区，空置率在10-20%之间为危险区，空置率在20%以上属于严重积压区。

换句话说，2015年5月的中国住宅市场，属于严重积压，房价非常的危险，本来中央政府可能想让地产自由消化泡沫，当时中央的精力中心已经转移到了股市上，试图用牛市+注册制来刺激经济，摆脱地产绑架。但是奈何2015年6月，A股崩盘了，国家队二万亿冲进去也无法挽回大局。

最终，2015年底，中央彻底放弃了股市，重新捡回房地产来拉升经济，于是在2015年底，掀起了一波地产牛，用来对冲股灾对经济的不利影响。也就是大家耳熟能详的去库存运动，怎么去库存，涨价制造恐慌才能去库存。

所以，2002-2012年的地产牛，没人说是泡沫，而这16年至今的地产牛，属于标准的泡沫，因为货币和土地政策可以一时刺激，但是归根结底，还是要看人口。

上一波出生人口断崖式下跌，最低点出现在1999年，根据20年左右的周期，大概在2019-2021年附近，这批人会产生婚房需求，新生代接盘侠的数量应该是处于历史最低点，然后才开始反弹。

根据长期靠人口的理论，2019-2021年，中国房价会处于一个沉重的压力区间。

总结

根据短期靠金融理论，我们推出，中国房价在2019-2020年会承受一波巨大的压力，主要压力来源于货币化棚改拆出的土地推向市场预售之日。

根据中期靠土地理论，中国房价在2020年会承受一波巨大的压力，主要压力来源于在2017年中旬到2018年中旬密集推出的土地，大概1.5-2年会预售进入市场。

根据长期靠人口理论，中国房价在2019-2021年左右会承受一波巨大的压力，主要压力来源于1999年是中国出生人口的最低点，他们大概20~22岁会进入婚恋购房期，导致这期间的接盘侠人数最低。

而再次根据长期靠人口理论，1992-1999年中国人口是断崖式下跌趋势，最低点是1999年，对应的2012年开始，房地产应该一直处于熊市的压抑状态，2015年商品房库存积压严重可以证明这一点，16年重启房地产拉升房价是事出有因迫于无奈，所以一旦货币刺激和土地短缺因素都排除掉之后，会立刻打回原形。

综上所述，2019-2020年左右，中国房价可能会迎来一个重要低点，然后等02年之后出生的第三波婴儿潮长大成接盘侠来顶住房价。

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si-wang-54 网友的相关建议:

前两天和朋友一起去了趟明珠湾，他想抄底（接盘）那边的房子。

第一站去了金茂湾，单价4万水平。

看起来还不错，就是街面上一个人都没有，车也很少很少，走在马路正中间都没问题，滴滴打个车10分钟打不着，旁边有个华润万家，里面营业员比顾客多。

第二站又去了对面的灵山岛，好赖有了点人气，河边也有大人带着小孩子在玩，但是跟市区还是没得比。单价也是接近4万水平。

隔壁的横沥没去看，下雨了，不过那边已经卖出4万多的一手楼了。

南沙的人口都不到100万，以明珠湾这点人和产业，是怎么刚需才能把房价卷到4万的？

我：你看看，还要接盘不？

朋友：我觉得还能涨，再观察下。

我：也行反正刚调控过，不急着下决定，先把你说好的酸菜鱼请了。

whiteheart 网友的相关建议:

谢邀。此问题一张图说清楚：

以下为Q&A：

问：限购政策如何影响投资客和土著等卖房者？

答：限购政策使得投资性卖房行为单向不可逆。简单点说，你卖掉的房子你再也无法买回来。假设某人手中有N套房产，其所持房产数量上限将随卖房而不断减少，卖房所得的货币将不能继续进入房地产市场。在房价永远上涨的资产荒时代，卖房者无法承受失去房产投资渠道所带来的机会损失。上有限购政策控制，下无其他投资渠道，卖房者唯一选择是只买不卖，将大量货币锁定在房市。结果是投资客及土著们的账面财富节节攀升却无法大规模变现，房地产成为货币蓄水池，吸走大量货币流动性。

问：什么是扭曲的租售比？

答：国际上，正常租售比为1:200~1:300区间，即可通过200-300个月的租金收入完全收回投资成本。但目前北上深的租售比已高达1:500甚至1:800，需要40-60年的租金收入才能收回成本，年收益率不足2%，低于目前大多数货基。大量房地产持有者宁愿只要2%收益率也不愿持币退出（原因见上），超量房屋从二手房市场流入租房市场，房屋只租不卖，租售比分母增分子减，最后越来越扭曲。

问：政府具体起到什么作用？

答：扭曲的租售比恰恰是政府造成的，其好处有二：一是让外来廉价劳动力暂时得以喘息，若租售比回归正常，翻上三倍的租金将会逼走大量廉价劳动力，而一线城市离不开他们廉价的血肉来建设；二是能防止投资客回笼货币流动性，若租售比回归正常，大量货币流动性将通过租金释放，房地产蓄水池将失灵。一方面，一线有源源不断的廉价劳动力用完就扔，限购可以限制他们通过房产获得一线城市红利，让其永远廉价；另一方面，房地产由限购吸住了大部分货币流动性，货币超发的后果经由房价承担，不断延后了硬着陆的压力。政府实乃此“房价金三角”主导者。

问：为什么这里面没有刚需？

答：没有就是没有，刚需不属于任何一角。刚需有一定能力，可以通过买房进而获得一线城市红利（户口、教育、医疗等），相比廉价劳动力刚需已经不再廉价；刚需能力又有限，绝大部分需要从银行商贷加杠杆，相比投资客又无法上缴大量流动性。刚需的存在对政府作用反而是最小的，所以政府限购政策的钢刀每次都直接往刚需的头上砍去。作用最小，调控的力度当然最大。

问：刚需应该如何应对？

答：两个字，买房。刚需一旦兑现，你就可以在房价层面上远离政府的控制，成为城市的主人（名义上的）。尽管代价可能是一辈子的流动性负债，但收益是巨大的：既包括廉价劳动力求之不得的城市红利，也包括投资客们所拥有的固定资产账面增值。最重要的是远离房价金三角的剥削与陷阱，未来一旦形势有变，所受冲击也相对最小。

问：房价金三角会崩溃吗？

答：现在不会。实际上，这个金三角正在进一步巩固加强。七月新增贷款绝大部分为居民长期房贷，同时各地地王频发。刚需正在被分化，要么被打入廉价劳动力不得翻身，要么就想方设法交出仅有的流动性获得自由；而房价正在通过地价进一步巩固货币蓄水池地位，仍然源源不断从各种途径吸取流动性。更重要的是，政府没有打破三角的意愿与勇气。

问：房价金三角会如何崩溃？会造成房价崩盘吗？

答：崩溃有两条路。一条是回归三十年前，房地产完全由政府掌控分配，将不存在市场也不存在房价；一条是放开限购等政策，促使租售比通过无干扰的市场调节回归，届时房价将会剧烈波动并最终稳定，泡沫将不复存在，一个“健康”的房地产市场诞生。第一条路是开历史倒车，没有可行性；第二条路没有任何一方知道这个过程有多长，自己能不能经受得住，何况市场与政府对于“健康”的定义并不一样。极端的路都难走，只有修修补补，房产税即是一例。

先写的这里，有什么问题大家可以补充。以上。

huo-hua-de-41 网友的相关建议:

引用温铁军老师的分析

温铁军：通货膨胀有两大因素。第一是大规模增发货币，第二是消费品价格上涨。客观上我们这两个问题都存在，但为什么没有表现为恶性通胀？对中国来说，是因为大量的资金进入了房地产。第一，我们的存款率很高，虽然货币增发了，但我们的存款率在40%以上，所以实际上第一个蓄水池是存款率高；第二，公众借款的50%以上投向了房地产，企业信贷也是50%以上投向房地产，所以导致房地产的价格在不断地向上走，尤其是大规模增发货币的这几年。
因为外汇大量流入，我们就得增发货币，对冲增发的客观结果，就是货币总量不断上升。
所以不发生通胀的原因：第一是有40%以上存款率。第二是因为大量的资金流向了房地产市场，所以真正上涨的是房价。
温铁军：这几年房地产涨得有点过分了，并且带来了另外一个严重的问题——大量投资进入了房地产，于是乎房地产泡沫背后就是金融泡沫。有些地方政府甚至把县以下的乡镇都用来搞房地产，征占土地支付的成本已经高于土地出让的收益，中间的差是地方严重负债。地方负债服务于房地产，所以地方债务中的一大部分是与房地产有关的负债。
一旦房地产泡沫崩掉，接着就是金融泡沫和债务泡沫一块崩，这样就会造成严重的经济危机。那怎么办呢？所以中央反复强调房住不炒，这是一个约束性政策。

Yefeng7 网友的相关建议:

和XXX聊起，他们也想在老美搞一个这样的事件，毕竟也算kpi。

但无奈难度实在太高。

一来，对方斗争经验太过丰富，舆论平台全掌握在他们手里。过去特朗普一条推就几百万转发点赞，咱们华春莹最多的也就几万，根本打不起来。

乌合麒麟的伊拉克阿富汗能戳到痛点也是在于那个时间点的巧妙，但后来的作品也就只能在国内引起浪头。领导们也非常头疼无奈，问问我有什么文化作品上的建议。

我们的斗争一直以防守为主，进攻是这几年在尝试的，但是没有阵地确实寸步难行，这点老百姓都看得清清楚楚，更何况对方的智库，像什么"先fb引爆一个事件，然后推特，油管形成截图传播，主动让网站封锁，反向助推"的办法根本不可行了，大数据一开始就给你限流限得死死的。

而我们本土的还做不到。虽然直属国家，但是和资本间还是有一层代沟，除非那个人直接发话。但是要那个人发话同意这么干，你又必须有点东西出来，那就又需要资本配合，真就陷入了绝对的两难，只能摸着石头过河。

二来，众所周知的，咱们的华裔和香蕉人团结不起来，对中国甚至中华这个文化概念都没有主要认同，老一代移民也以商人为主，新一代培养的多是生意人，商业律师或者医生之类，生活过得去，小孩儿能融入美国文化，钱多生活好，就足够了。

之前hateasian运动试过几次，最终都几无成效。看看隔壁的弗洛伊德，他说真的"心寒"，有时候"仿佛回到了鲁迅描写的时代"。

当然这几年通过某些网站和资本的合作，国内小粉红和自发爱国党的培养，连带着对公知带路党的打压（有时也会有误伤），做的还是相当显著的。

但是真要到用兵时，这些爱国力量实际的转化率还尚未可知，面对资本腐蚀的抵抗能力，也是个变数，尤其是在三四线城市。现在一二线的间谍反间谍，渗透反渗透，我方人员在美国的危险程度，都已经达到了911之后的新高。

好笑的是，中国在美国的黑帮们，福建帮啥的倒都是爱国之心满满的，比起美国人在咱们的这些dealer小黑人外交美女，倒钩啥的我也接触过，中华义气真是完爆他们。可惜这几年有太多不能说的事，我真想哪天解禁，我也能写个剧本。

其他更多的原因就不聊了，都老生常谈，比如西方世界被枪击案提升拉满的阈值，比如对殖民文化从小的教育消解等等，就没啥事儿真的可以去撼动他们的那个所谓自由，实则固化，防御机制一流的圈层。

但目前确实火烧眉毛了，过去那么多年我们的策略一直是以防御为主，这几年发现不行了，必须对外了。

所以过去其实也不太让网络提颜色，经常删帖。怕反而调动起比较无知又热衷阴谋论的大批年轻人，现在爱国基础有了，又要担心孕育而生的民粹和狂热，颜色可以提了，什么什么之春可以说了，甚至香港有一部分问题也愿意放到明面上来聊。

像49中这种事儿每年其实太多了，他们都能说出是谁在搞鬼，谁背后有人，但懒得说，反正到时候该抓抓，该溯源溯源，谈判交换人质，习以为常。一般大国之间的情报安全战不会太撕破脸皮，就都是筹码为主。

大部分时候你分散着押注，搞点水花，就像打仗时候大家互相开个空炮，轰炸轰炸金门，两方也心知肚明，都有自己国家的kpi，老百姓也不会知情，偶尔也算是各自对网络防御的训练和练习。

但有的时候你allin一个事件，摆明玩大的，或者本来一个小的，你玩脱玩成大的，玩成线下的，那必须也跟你奉陪到底，就看大家谈判结果如何，一开始也不会贸贸然往国家层面去说。

中国有很多问题，我们过去做独立纪录片的恨国党也一堆，国际上拿了大奖的不少，被禁拍禁播的也多，13年之后移民的也不少。其实大部分前辈也都是好人，我们是真的想提出问题让国家让民众看到问题，引起深思。我们也会抱怨为啥地震不能拍，落后地区不能搞，明明帮助我们国家推动改革了，但中国是世界垃圾处理厂的事儿还是不能提，中国没有自己的猪的事儿不能说……

是啊，过去我也常想为什么？

但国与国，历史处境，智库与国家，国家与人民，人类文化认同之间的仇视，高层与基层之间的鸿沟，所谓精英和老百姓之间的代际，外加一个资本主义的运作规律，大出我们的想象，难就难在这里。

你落进一个思维定式，一种天生的不信任，加上某些腐败，某些特权的不干人事，过去历史进程中发生的那么多错误，会使你离不开你的思维舒适圈。

真正的公知们不会觉得自己错，他们不为钱，也看不上收钱的或吃爱国饭或吃西方民主饭的沽名钓誉之徒，他们认为自己就在说真相，自己就是鲁迅，殊不知你也受到了知识和立场的诅咒，也可能变成陈独秀，更甚者，成为宋姐妹。

我过去小的时候喜欢兼爱非攻和人类大同，也很理想主义，觉得世界终需要互相理解的一天，问题就能一步步改善。

但你有一天会发现僭越的问题，政府基层甚至理解不了高层，高层理解不了智库，智库理解不了百姓，国家理解不了国家，结果就一个个下坠成了术，异化成了非我族类的实际操作。

除了喜欢弄潮的野心家，谁tm真想把孩子们培养小粉红，谁tm真想把底下人全变成工具人，跑出去搞颜色，吹牛皮，群情激奋，伤害无辜的其他人类？

难是真的难，有时候为所有国家的所有安全人员想想，他们冒着生命危险，在异国他乡改名换姓，为美国梦，为中华崛起努力的基准又到底是个啥？

政治哲学或许会给你一些解释，黑格尔马老板可能也有他们关于大写理性的回答，

但有时候我真想得到一个答案，就是这问题究竟是啥？

生活不好吗？

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