2019 年房价已经开始下跌了吗？ 第1页

小时候我看《骆驼祥子》，祥子有使不完的力气，他相信自己只要拼命拉车，就可以买的起自己的人力车。

后来我就想年轻人要努力多少年才能在大城市买得起自己的房子。后来我们终于明白，大城市的房子不是祥子的车。

以前我觉得祥子真可怜，后来我发现我还不如祥子，祥子卖力气就可以买的起车，我苦读多年，买不起二线城市一套房。

没想到引起了这么多人的共鸣，不胜荣幸。那就再多说几句，以我所在的省会城市合肥为例，安居客2019年8月6日均价新房均价为16085元/平，也就是说买一套100平方米左右的房子，外带房贷利息的情况下，最终的付出将超过250万人民币，这还是和周边三县一市平均后的房价。

新一线城市和北上广深更是难以望其项背，2019年8月6日北京市二手房均价为60079元/平，也就是100平方米的房子最终的付出将超过1000万人民币。对于一个普通家庭而言，这无异于是一笔巨款。

在目前的市场经济下，对于普通人来说，无论房价出现怎样的波动，在未来的很长一段时间里买房依旧艰难。

噫吁嚱，房价危乎高哉！

兄弟我还在加班，眼见评论区哀鸿遍野，借《白鹿原》中朱先生的一首打油诗和诸君共勉

房是招牌地是累,攒下银钱是催命鬼,房要小,地要少,养头黄牛慢慢搞。

一步一个脚印，生活确实不易，你我还是要勇敢向前。

2019年8月29日更新

评论呈现两极，一种是认为房价确实高，上车难。另一种是觉得心态不正，100万60平的老房子也能住。终究是p股决定脑袋，有房特别是多房的人，觉得房价还行你买不了是你的问题，没房者呜呼哀哉的悲愤。

我没有房子，而且我觉得对我来说30万的首付，每个月小五千的月供也不算少，我要用我二三十年的青春去换一个六七十平老破小，值当吗？还有人在争论房价究竟高不高，我想说，跌不跌谁都不敢打包票，高不高人人心中自有一杆秤。

好在房住不炒已经在逐步落实，合肥市已经开始了二手房限贷，这就意味着最起码在未来的很长一段时间里，房价不会大涨了。

还有人说上了大学读了研并不是代表能买房，我的意思是高学历大概率代表高收入，并不是说有学历就发你房子。

我是农民的儿子，我的父母用微薄的收入供养我读完了高中，我用助学贷款和做家教老师支撑了我的整个大学，还略有富余。买房我不想再剥削我的父母。我为生活在这样一个通过自身努力可以改变命运的时代而感恩，相信通过我二十年的苦读和二十年的辛勤工作，能够彻底融入这个城市，也会让我的孩子有一个美丽的童年和更加美好的未来。

二三十年后，他们这一代人肯定不会为了房子如此发愁。

2019年9月3日更

删了几个不知人间疾苦的大爷和钢筋。我再次来回答一下钢筋们口中的，你凭啥读几年书和上几年班就能买房，就要买房？我个人收入尚可，二线年薪二十左右。我想大多普通家庭年收入也就二十左右吧。劳作者想要有其屋，不过分！

对于我来说，房肯定是要买的，买二线撑不住就回老家工作买三线。

最后，回到问题上来，这两年房价会跌吗？春江水暖鸭先知，去安居客、58等软件看看自己所在城市的二手房挂牌量，挂牌价格（砍个百分之五不过分），成交量，成交周期，能得出结果。当然，绝大多数城市房价大跌三五成绝不可能。认为房价还会大涨的，我希望你高杠杆多购入，祝愿你发大财。

平等交流，好好沟通，有不同意见者请君保留意见。钢筋请免开尊口，毕竟你什么都懂。

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。愿国泰民安，风调雨顺。祝愿每一个辛勤劳作者都能买的起房子，拥有幸福的家庭。

今天收到一条爆炸性的消息:北京海淀区优质学区房，开始跳楼大甩卖了。每平米足足比周边同等楼盘便宜了两万块钱！不多说，直接上图上链接。

来源:http://www.newsmth.net/nForum/#!article/RealEstate/7962858

怀着半信不信的心态，我给北京的朋友求证。起初她去链家搜北京印象，发现并没有降价，然后问了链家的人，终于得到确证。

敏感触发和背后开枪的盟军背叛，是房价最可怕的对手。虽然仅有二十几套的房子，也可以预计一定能够被疯抢秒光，可这对周边仍在坚守价格高地的战友们却是极度重击，每平米低两万，意味着当初市价买入的接盘侠瞬间蒸发掉了所有首付，一下子变成了负资产。

谢邀！

房价已入平台钝化期，只待敏感事件触发方向。

自去年年底又放一波水之后，现在已经过去了小半年时间，这波水花溅起的效应对房价似乎不是很明显，当然也有个别的地方和城市出现上涨的行情，但总体而言，似乎都温和了许多，并没有等来人们期待中的再上一个台阶。就这点行情而言，“温和上涨”对许多投资者来说就是失败。因为茅台的股价从年前的500块钱到现在的千元，真真实实的就在这波放水行情中翻了一番，也就是说，如果年前有人卖一套房出来炒茅台，现在已经变成两套了，而那些还在持有房子的人，除了多交半年按揭款之外，似乎还没见到什么增值的曙光。持房成本越来越高，投资回报越来越低，正在磨蚀掉许多投资者的心。

现在的房价，已经进入了想买的人不见跌，想卖的人不见涨的囚徒困境里，那些一心想买房的人，持币观望的越久就越焦急，因为总怕迎来房价的暴涨而让自己错过上车机会，然后眼睁睁坐看资产缩水，而那些已经上车坐等升值的人，拿着房产同样无比焦急，毕竟没有多少人是靠自己积蓄全款购买的，大多数人都是东拼西凑找够首付，然后每个月再绞尽脑汁咬牙坚持交按揭。对于这些人来说，不管是出于刚需目的，还是要给自己人生加点压力变成动力以促进赚钱投资养房，他们都迫切希望房价快速暴涨，因为对已经上车的人来说，唯有一涨解千危，只要房价能上涨，什么手头拮据、没钱还贷之类的难题都是小事，自然可以通过膨胀的房价里面将所有的资金成本摊平，甚至获得盈余。但若房价不涨，或者微跌，他们就要遭殃，顿时露出财务困境，处处都像叫花子的破衣服，漏光漏风。

对房价起决定性作用的人，不是结婚的刚需族，也不是零零散散出于各种目的入市的小散户。散户的势力固然不小，但他们零零散散的进入，既不可能推动房价暴涨，也无法维持如此长期的平台整理周期。要新房结婚的风俗又不是最近几年才兴起的潮流，自古以来中国人都是这样的习俗，如果单靠这样的需求，全国就万科一家造的房子就足够满足大家了，还要恒大碧桂园他们干嘛？

真正对房价起作用的，是投资投机需求，那些有资格更有机会拿出大手笔资金入市的人，才能短期推动房价暴涨，也有能力维持长期的平台整理运行，就像股市的庄家一样，把股价拉高以后，维持在高位平台上下震荡，让那些来不及入市上车的人心生懊悔，或者追高入市接盘，或者摇摆不定做出反向决策，无论哪种情形，都难逃当韭菜被收割的命运。历次银行放水，这些大鳄都是率先获得资金优先到位的那批人，而他们一旦拿到这些钱，投向哪里，哪里就会产生大的波动，之前几年的大放水，这些第一时间拿到钱的人毫无疑问都投向了房地产，买起了一手房，于是才有那种井喷式的爆发上涨。但去年年底的这波大水，拿到钱的大鳄们并没有入市拿房，而是将钱投向了股市，所以过完年后，房市虽然看起来向暖气氛浓厚，但涨幅有限，倒是股市，一个季度下来，基本上百分之三十的利润都妥妥的到手，扣除融资成本，年度的盈利目标已经达成，把从银行借来的钱再放回去做贵宾理财，一年到期后把本息还给银行，自己凭空就多了一大笔钱，好利于下次获得更多授信额度。

这是一个不容忽视的信号。以前他们拿到钱，都毫不犹豫砸进房地产里面，但今年他们拿到钱，已经很少往房地产里面投，所以也就会出现而今这种温水煮青蛙的局面。存量市场没有外水流入，就凭小散户在里面自娱自乐瞎折腾，买卖双方都各有苦恼。以目前高交易费用和高资金成本，那些入局者想要套利出局，在原有房价哪怕上涨了百分之二十，他也所获甚微，假如借有大比例高成本资金的话，可能还要亏损。可是16年以后，无论哪个地方，都少有百分之二十以上的涨幅，这两三年进去的，恰是成本最高又最脆弱的一个群体，许多人需要借高利贷套信用卡来补窟窿，但窟窿却越补越大。但16年之前进去的那批人，却是属于高获利阶层。哪怕现在已经下跌了百分之二十、三十的地方，他们现在出局的话，扣除各种交易费用以及资金成本之后，也还有不少的盈余。

炸弹，就藏在这里。对于16年之前入市的那部分人来说，虽然他们大部分被锁死在高点，没有及时在巅峰出货，但并不妨碍他们做出后续抉择。因为没有多少人能够准确判断出真正的高点与局势，所谓高点与低点，都是在事后才能确认的。在事发的时候，你根本不知道以后会涨到哪里，也无法预测会跌到哪里。只有当趋势形成了，你才会恍然大悟：哦，TMD，原来老子正在经历世纪大顶（大底）。而经过这两三年的平台整理，再结合基本面分析，则大部分人都能够做出合理合适的判断。这个时候，一个新的趋势预期必然慢慢形成，然后对所有人都造成影响。

这个预期就是：获利者出逃。

它将形成一个可怕的趋势。前面说过，大部分并没有在最高点的时候出逃，以至于让他们回吐了不少利润，现在已经形成了两三年的平台期，这个趋势如果再过半年一年，还不见转暖迹象的话，就会那些持有者的耐心缺失，市场上逐渐出现抛盘。对于他们来说，既然已经看不见继续上涨的趋势，持有成本又过高，本身也还有盈利，与其放在手里日渐缩水，还不如马上出手套现，这样的思维一旦确立，就会出现冰崩效应。所有早期入手的人都会想抢在别人之前夺路而逃，关键是他们也有杀跌的空间和动力。早年入市的人，无论身处哪个城市，一二线的地方，从两三万接手而涨到七八万的，四五万卖出也还有很大的获利，三四线城市，两三千块入手的，没在一万多抛掉，七八千也没抛，五六千总可以抛了吧，尽管相对于一万多的解放军，七八千的保安部队，他五六千可谓血流成河出逃，但其实也还是将近翻倍盈利出逃。

这些人带着遗憾与不甘出局，但他们内心其实在暗暗庆幸。可他们的行为却会害惨自己的同盟军——那些后入手的接盘俠。不说高位顶点的倒霉蛋，即使是曾经相对低位进入者，也瞬间成了受害人。有多少人从市场交易中赚了钱，就一定要有比这更多的人赔进去更多的钱才能平衡，因为政府的税收、中介商的抽佣乃至银行的贷款利息，都是实打实的硬成本，它们不会凭空消失，只会无限增长，像癌细胞一样吞噬着感染体。

真正的敌人，从来不是站在你对立面的那拨，而是跟你并肩作战的战友。整垮中国房价的黑手，不是政府的调控，也不是开发商的尔虞我诈，更不是银行的吸血敲髓，而是同一阵营里的买房人。正是他们的叛变，导致了不可逆转的崩盘发生。政府的调控政策，看起来好像招招致命的样子，但那都不过是唬人的花架子，每次到肉不到骨，明着打压房价，暗地里却在刺激房价飞涨。开发商看起来阳奉阴违贪得无厌，但他们其实也颇为照应和配合，知道吃肉喝汤不能一个人霸光的处事原则。银行就更是如此，知道要吸多点血得养好一头牛，看你快撑不住了又冒着被你拖下水一起淹死的风险来搭救你。只有自己的盟友一旦心生叛意，就会毫不犹豫的把你往死里整。

获利盘的出逃，趋势形成以后往往会导致不可控的踩踏。并且会让政府、开发商以及银行都无计可施。开发商涨价降价政府都可控，银行批不批款也由政府说了算，但是买房人内部变节，却是最为棘手头疼的事情，他杀价出逃，你政府总不能去制止人家亏本销售吧？开发商已经将产权移交给客户，以前房价上涨，大家有默契，还好联动做局，但是房价一跌，分歧必现，谁先出逃谁先获利，开发商这时候可能会充当庄家搞起托盘的角色依然死扛着一手盘不跌，但你架不住二手盘的急速贬值啊。也许多年以后会有这样的奇观：万科恒大们卖的新房，还是一如既往的贵，就像现在新上市的苹果手机一样高高在上，但是他们旁边的二手房，却便宜的像臭狗屎，也像现在大家手里用着的旧手机一样值不了几个钱。

世界上没有不会破裂的泡沫，如果有，那一定是以另一种你无法置信的方式呈现在你的面前，让你曾经以为找到了永恒的对抗通胀的投资秘笈瞬间变成了一文不值的废纸。当初，你拿到手里的房产证时，以为自己掌握了百年不衰的财富传承之道，几十年后，自己辛苦积攒下来的财富，终究还是消散在风里，而你以为值得信赖的财富传承，不过是个会流泪的冷笑话。

进入钝化平台整理期的房价，需要一些敏感因素来激活它。这些因素很复杂，也可能是某些风马牛不相及的细枝节末，也可能是各种各样的小事不断累积而终致爆发。比如各行各业的持续性萎缩萧条，那些许多坚持实业理想的老板们，为了等来制造业的春天，正在有节奏地抛售手里的房子而企图让自己的事业渡过寒冬，他们的坚持让人感动，但他们的行为却往往在预示着不祥：地主家最后一口余粮吃完的时候，打开门要是依然还寒风呼啸怎么办？当卖房创业、卖房炒股形成一个小高潮，哪怕规模并不大，对于房市来说，都可能是煽动风暴发源的蝴蝶翅膀。因为房地产是一个靠资金堆叠起来的行业，每一平方里面的含金量，都够给大部分人发好几个月的薪水了。从以前找来好几代人的收入来撑房子的骨架，到从房子里面抽出金钱来填补实业的亏空，一来一往的流动，足够形成溃堤崩坝的缺口，这个最消耗资金的地方，最经不起资金的退潮，哪怕稍微水浅一点，都会暴露出大量的裸泳者尴尬的镜头。买房人赤裸裸地，开发商会赤裸裸地，银行也会赤裸裸地，各地政府？那就更加赤裸裸了！但无论如何钝化，这个平台必然无法持久。因为人的耐心并不持久。我们常说要按照自己的理想去实现某些目标，但其实大多数人最后都会违背自己定下的初衷，当科学家的去做了码农，想做个清高诗人的去写了黄段子，而那些号称要供完房子给孙子结婚用的人，基本上都像当初自己买万科的股票那样，要么选择了落袋为安，要么苦熬不过上下震荡的折磨，都毫无例外地让自己的誓言食言。

纵观中国房地产发展史，算上启动期，也不过二十年，真正活跃期，则在这十年间，让全民卷入炒房热潮和疯狂的，也正是这短短几年，高潮耗能太快，冷冻期和冰封期便会特别漫长。这些年房价疯涨的一个重要标志，就是各类房子的换手率特别高，人们几乎把房子当成股票来炒作，要是房产局开放房产证的更名数据，你会发现许多房子的主人姓名更迭之频繁，几乎可与股票的股东名册相媲美。一旦换手率下降，交易进入冰封状态，一系列的不良后果便会随之出现。

由于房价已经脱离了基本面，缺乏资金追捧炒作之后，那些以“刚需”也好，怀着长期价值投资目的人也好，都无法托住这虚高的空架子。因为每一平方的房产都要靠实实在在的金钱来贴补堆叠，谁也没那个实力长期拿出这么多实实在在的金钱，心存的梦想都是自己接手一下，再把棒子交到别人手上。但是换手率的下降，让所有心存这个幻想的人瞬间发凉，不见下一个接盘人伸出手，就意味着所有的责任都要由你自己扛。这个时候，如果再遭遇那些本来同是买房人的盟友背后偷袭，他们率先将持有成本更低的房子脱手，拦截你的意向客户，可以想象，你此刻的心情将会是如何的绝望。平台钝化调整的时间越久，前期房产获利者打劫后续房产持有人的现象就会越多，给他们造成的伤害就越大。盟军叛变、多杀多所形成的踩踏，终将溃口的涓涓细流演变成滔滔洪流，席卷所有人，买房人、开发商、银行以及政府。因为在房价上涨的时候，他们是推高房价的主力军，当房价开始破位之后，他们依然还是主力军。当初政府的调控限价政策对他们无效，将来的房价暴跌，也依然还是一筹莫展无能为力。你不能让开发商回购，也不能让银行垫资托盘，政府自己更显得委屈弱势，他们有交易自己才能有获利，现在他们一撤资，就等于自己都没了衣食父母，哪还有控制这些资金走向的力量。

进入五月，这是一个微妙的季节，人们对于房价的预期会像温度的变化一样加热，如果持续到金九银十，依然深陷在买房的人不见跌，卖房的人不见涨这种困境里不可自拔，则房地产的寒冬大概率会比西伯利亚的寒流来的更早更快。不跌不涨都会造成换手率下降成交欲望降低，也会消磨持有人的耐心，促使他们做出弃盘决定。割肉的勇士一旦出现，鬼哭狼嚎的悲惨场面就此拉开大幕。

往期文章推荐导读：

联储降息，谁更着急？

六十年后，还会因为一头猪饿死人吗？

被折叠了啊！我再改改。

再改都快删没了。

我在考虑要不要取消匿名了。

2019的房价跌了吗

讨论房价已经没有意义，我们应该思考的是：我为什么要买房。房子对我意味着什么?一路问下去。

最后问题都会回到原点上：我这一辈子，到底为什么而活！

这个回答在短短10天内就收集到了8千个赞，700个感谢，1900条评论。

这么多人关注，是我万万没想到的。但是我不想被熟人认出来，所以这篇文章我删了。就留下最后一段话给后来人！

每一条评论我都有看，大家也可以看看评论，所谓的众生相就是这样吧。

基本上，大家对于目前的房价都持悲观态度。是悲观，不是觉得会跌。都明白房子对我们意味着什么，这也是我们这一代人的可悲之处。

评论中说得最多的就是，自己无所谓，但是结了婚，老婆孩子怎么办？相对于老婆，更多人评论的是孩子怎么办？怎么办？！没看到出生率低到可怕了么！

未富先老，未老先穷，还把孩子带来受罪吗？你能给他（她）什么呢？人民是会用实际行动作为回应的啊!

最重要的是目前这个情况还讨论买不买房？

山雨欲来风满楼。同志们，多看新闻啊。

只愿岁月静好，国泰民安！

最近局势真是风起云涌啊，我压根都没反应过来。感觉房价还是暂时不考虑了吧，手握现金，保住工作才是最重要的。寒冬已至…

更新在前面，这段时间看了很多知友的回答，我自己也想了很多，有了更新的认识，分享给大家。

高房价的坏处大家说的够多了，那么疑问出现了，我相信有人比咱们清楚的多。那为什么房价会被容许推高到如此地步？

那只能说明现在有比高房价更重要的事情。我在评论里面提到各省市的居民平均存款，最高北京的也不过15万，三口之家也就50万不到，很明显，我得出结论这种存款是无法支持如此高的房价。但是我错了！错得很离谱！

为什么？虽然平均存款有十几万，但是大部分人远远不到这个数，考虑目前的贫富差距。那么大部分人考虑的是什么？买房子？错了！是日常生活，是生存。只有大学生才会考虑买房子，这些人又多少？一个亿有吗？已经买了房的有多少？但是那些为日常柴米油盐操心的人有多少？完全无法承受高物价的人口有多少？大家掂量掂量。

很多人提到必须考虑货币，货币的烂发，是造就高房价推手，高房价实际上是货币蓄水池，那为什么要打造货币蓄水池。因为滥发的货币进入日常生活产品，那么房价可能不会翻倍，但是我们的日用品价格就要翻倍，可能各位知友认为只要房价不高，日用品价格翻倍影响很小。但是别忘记了，我们还有大批贫困人口，这些人才不考虑房价，他们考虑的是日常的柴米油盐，日用品价格上涨，是致命的。这些人很可能活不下去，那么他们会干什么？

影响wd的最大因素不是大学生，而是困难群众，是那些生活在城市阴影中艰难生存的人群。买不了房，接不了婚，养不起小孩，这些都是可以推迟解决的问题，唯有贫困人口的生活问题才是最迫切的问题，我们这群人最多不过吐槽罢了，千万不要低估贫困人口的能量。

那么何时高房价是个头？首先是居民存款就是天花板，当然不是说居民存款耗尽，房价才会停下来。房子的首付越低，能够达到买房门槛的人越多，居民存款就会消耗的越多，反之，则越少。如果必须全款买房，我相信居民存款基本没多少下降。所以，观察房价一定要看首付比例和贷款利率。如果越高，说明房价越接近终点。越低，那么我们需要高房价这个货币蓄水池筑得越高，挡住两重意义上的大洪水，那就不要指望房价下降了。

其次看CPI，CPI涨幅变高，说明已经不需要房价蓄水池，那么只有两种情况，第一，撑不住了。第二，经济进入复苏，下一个增长周期来临，你好，我好，大家好。

我的能力也就看到这么多了。

不敢继续写下去了，按这个思路可以写很多内容，我真是被知乎莫名其妙的审核搞怕了。

———————————————————————————更新分割线

感谢各位点赞，其实这个回答非常不成熟，缺乏其他因素的讨论。当然，我精力和能力有限，也没法展开了。

说个有意思的事，我很想看看这些年房价把老百姓六个钱包掏空到什么程度了。于是去统计局查居民人民币存款，诡异的是最新的数据也只是2014年的。嗯……有点意思……

从国家统计局收集了一波数据，包括房地产销售数据、房屋竣工数据、房地产公司负债情况、全国平均房价等最后把答案完善一下。我的目的并非鼓吹房价下跌，只是对于房地产这个与每个人息息相关行业深感兴趣罢了。很多人从国家政策、棚改资金、货币供应量、美联储加息、还有什么myz出发去讨论，这些我一概不懂，只好从最基本的供需关系入手了。不过博诸位一笑。（注：所有数据均来自国家统计局）

首先从供给出发：

以下是00-17年全国住宅房屋施工面积和住宅房屋竣工面积

分开看更清晰

可以看到12年之前，无论是施工面积还是竣工面积，都在处于快速增长状态，这也是全国房地产的黄金时期，经济飞速增长，人均收入也在水涨船高，大批人进入城镇。但是随后两者都陷入停滞状态，尤其是住宅房屋竣工面积，可以看到从12年开始几乎以跳崖式的速度下跌到10年前的水平。这个对应的便是中央提出的房地产去库存战略。

2015年12月20日至21日中央城市工作会议提出：明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。

为了减轻房地产库存，政府启动了浩浩荡荡的棚改，大量棚改资金进入市场。虽然新闻上经常说今年计划完成多少多少套棚改，房地产价格也一路高涨，而实际上房屋竣工面积却在极速暴跌。这是为了配合中央去库存战略。至于效果如何？

根据凤凰网消息，房地产库存已经回到14年左右，去库存基本完成。

但是这波去库存除了带来房价高涨还带来了什么？

从15年开启的房价暴涨。很多人相信中国房价不会跌，实际上在07-08年和14年房价确实出现了下跌，当然随后政府大放水，使得房价再次回升，可见政府不会让房价下跌这个说法并非空穴来风啊。

几乎暴涨的房地产企业的负债，17年房地产企业的资产负债率逼近80%。这个意味着什么?我还在思考。

那么这些年来，中国总共建了多少房子呢？我查到了这个销售面积。

从00年到18年，中国住宅销售面积合计为1496375.39万平方米，这个数字不好看，四舍五入一下，大约15000000000平方米，也就是150亿平方米，而中国城镇人口大约在8亿，平摊每个人头上大概18.75平米。当然这种销售存在重复销售的可能，那么来看看00-18年房屋竣工面积合计为140亿平方米略多。嗯，两者相差极小，这意味着什么？

说明中国房屋的流动性很差，大部分人买了房子基本上就不会买出了，换句话说，炒房团现在手里掌握着大批住房，而这批住房无论是无意还是有意，是能还是不能，都没有出售。而根据房屋竣工面积计算，现有的房子实际上是够8亿城镇居民居住的。而暴跌的年度竣工面积实际上也表现了房地产商和政府对待市场未来的态度：

高增长已经过去。

为什么？

从需求侧看

一图胜千言

（侵删）

从图上很明显能看到两波婴儿潮：

第一波从62年-75年左右，每年出生的人口都在2000w以上，

第二波为81年-97年，年出生人口也在2000w以上，

明显可以看出两波婴儿潮相隔20年左右，正好一代人，按理再过20年，01年-17年左右会出现第三波婴儿潮，但是实际上并没有出现。2000年后，出生人口跌到1600w左右，相比与1987年高峰2508w，跌了整整900w。

波峰相对应，波谷也是，图上明显出现了两次波谷，因为第三次婴儿潮并未出现，使得第二次波谷拉长成一条长长的直线。预期的第三次婴儿潮虽然消失了，但是预期的第三次波谷却如期而至，可以明显看到从17年开始，出生人口再次极速下降。

出生人口是没有办法用政策改变的。我们从最基本的供需关系来猜猜房价。如果将结婚视为购房的开始，推测房价会出现什么结果。

中国的房地产市场开始于90年代，实际上第一波婴儿潮与房地产基本无缘，第二波婴儿潮二十年后长大成人，正好结婚购房，对应的是从00年火爆至今的房地产行业。第二波婴儿潮其实也可以分三个阶段来看。（前两个阶段按照25岁结婚置业计算，90年后的结婚年龄已经达到28岁左右，按28岁计算）

81-85年平台期，年出生人口在2000w上下，购房需求在06-10年

86年-91年巅峰期，年出生人口超过2300w，购房需求在11-16年

92-97年第二个平台期，出生人口数量基本在2000w左右，购房需求在20-25年。

房价可以看做两个部分组成，居住价值＋投资价值＝房价。居住价值是房价的基石，反应房价的底线，投资价值则反映购房者的预期回报。当潜在的韭菜或者刚需越多，投资价值越高，因此炒房团的汇回报越高。如同前些年炒到百万的藏獒，当接盘侠消失，预期收益下降，藏獒的价格就会到最本质的价值：肉狗罢了。房价亦然。

所以14年之前，房价无论如何调整，一直涨涨涨，因为对应的刚需人群每年都在增加，何况地方政府限制土地供应，炒房团囤积房产，经济一路高歌，更是加重了上涨的预期。而之后14-16年房地产的遇冷，可以看做从87年人口出生巅峰2508w，逐步下降到2100w的影响。但是政府强行灌水，使得大批拆迁户拿着拆迁款进入购房市场，拉高房价，使得房子的投机价值急剧增加。而92年-97年的平台期，预示着最后的韭菜即将消失。所以房地产已经进入最后的转型调整期，这个期限最迟不超过2025年。所以国家才会提出房住不炒，实际也根本炒不起来了。25年后，也就是00后登场的时代，每年1600w左右的出生人口比92-97年的平台期下降了400w左右，也就是20%。房子的投资价值也随之降低，接近居住价值。

房地产将进入漫长的低迷期，房地产也就完成了自己的历史使命，真正回归到居住属性。

以上是总体而言，超一线城市和个别新一线城市房价也会出现上涨的情况，这些城市的房价应该不会出现下跌，至少是不会出现大幅度下跌。而没有产业支撑的三四线城市，那就自求多福了。

实际上房价在中国是起着税收的作用，自从分税制改革后，地方获得的出售土地的权利即土地的招拍挂。购房者购买的除却房子外，外加一堆隐形福利，如医疗、教育、工作机会。当然还有房价上涨带来的预期的收益。需求大于供给、经济的快速增长、地方政府的大规模投资，共同造就了新世纪以来中国的房地产盛宴。但是盛宴将散，需求的逐步减少、经济进入低速增长、地方政府投资收益的下降，房地产自然也就慢慢熄火。国家面临着急迫的经济转型，所以才有中国制造2025的提出。

随着土地出让金的减少，地方政府必须寻找新的税源。实际上16年之前购房的人群，也就是出生于81-91年的80后们，通过购房，炒房以及工作积累了大量的财富，这些人无疑是政府最好的税源，房地产税的推出势在必行。其实不用抱怨政府，每个阶段都有承担国家税收重任的一群人，

改开之前是农民们，通过农产品的统购，为国家提供工业化的资金，改开之后，就是城市产业工人，通过房地产、外贸向国家输送建设资金，再之后就是中国的高净值人群，通过房地产税和遗产税，为国家对外开拓添砖加瓦。

就像接力棒一样，一个接着一个，只要身在中国，谁也跑不掉。

重要补充，本答案不是理财建议，纯属娱乐，各位看看，乐呵就行，千万不要按我说得来，我没有公众号，也不干投资理财的活。烦请注意。

更新：至于人口问题，知乎大佬chenqin已经给出完美的解释，可以看看他的回答

如何看待2018年中国出生人口1523万人，比2017年正好减少200万人？ - chenqin的回答 - 知乎 https://www.zhihu.com/question/309790773/answer/580576521

他的计算结果显示，中国出生人口会一路快速向下，到2030年左右跌破1000w，看到这个数据还是指望房价坚挺的人，我也无话可说了。

推测一波房地产商的应对措施吧。

第一：有庞大的现金流的，会继续拿地，因为以后的房地产就是寡头的世界，弱者将全部清出，失去拿地的能力和资格。只有垄断才能活下去，活的更好。房地产转向存量市场，购房市场逐渐向租房市场转变。所以我们会看到房地产巨头们趁最后五年疯狂拿地，囤积资源。

第二，转变业务，现金流不足的房地产商的业务重心将转向服务、制造、娱乐，逐步退出房地产。大家会很快看到巨头们拿着大把的钞票跨界，例如某巨头一直试图进军汽车行业。

当然，可能也有巨头同时干。

政府的举动也来猜猜看

第一，刚需的减少，意味着高额的房价无人支撑，地方政府的税源亟待改变，征税对象转向拥有多套住房的高净值人口，房地产税开征势在必行。

第二，地方政府从投资主体转向服务主体，地方竞争局面结束。以后会很难看到地方政府轰轰烈烈搞大规模基建的场景了，一方面是投资收益下降，另一方面是人力成本的急剧上升。地方政府的工作重心转向服务公民和企业。