如何看待央行深圳中支下发通知：自查房抵经营贷违规流入房地产情况？ 第1页

说一句政治不正确的话，我家里就是这么操作的，只不过没在深圳而是在西安，出来的钱也没拿去买房而是买债券和信托了而已

3.85%的经营抵押贷，加上地方政府的贴息政策综合成本基本就是2.8—3%，在银行各项理财信托收益还没有大幅下降的背景下，这不就是国家在送钱？资金无风险套利不说，把房产抵押给银行，不仅能把一套大几百万的房子高效快速地变了现（卖掉时间成本不说光中介费就要二三十万），银行还能帮忙兜底房地产可能的崩盘风险，换你你接不接？

什么，不接？听听，这是人话吗

你问我为什么不继续投资扩大生产？

大家可能不知道一个数据，在疫情前的2019年，我国除房地产以外实体经济的规模以上利润率是3—4%，强如格力美的这种家电巨头利润率只有10%左右。注意，是规模以上企业的数据。如果算上占总量绝大多数的中小企业来估算整个行业的利润率的话，2%只会少不会多

现在叠加疫情影响内需崩了崩外需，继续投资就是拿钱去打水漂，甚至是连个响都听不到，谁还去当雷锋呐？

你问我为什么不扩大消费？

一不买房，二不换车，三不碰黄赌毒，一家三口一天吃二十顿饭恐怕也花不完白piao出来的利息吧？买奢侈品？买超跑？那又会有一票人跳出来叫嚷贫富差距了。何况，借钱消费这种事，恕我直言，一般都是脑子不怎么好使的人做的事情

投资实体是不可能投资的，消费也不愿意，只好买买债券炒炒股，才能维持的了生活这个样子。换了社会主义先行示范区的人，那就是炒房呗

其实仔细想想，大家都很难做啊ㄟ( ▔, ▔ )ㄏ

既要银行控坏账，又要银行信用向资信不足的实体扩张；既要地方发展gdp，又要地方不能炒房卖地；既要企业主维持经营保就业，又要企业主不计利润为国家做贡献

烙呢？谁又比谁傻呢

讲一句坐在我的屁股上不应该说的话，社会分配制度出了问题，却还在用增加供给的手段去作为解决方案，那最终的结果出现这种很社会主义特色的情况也完全在意料之中了。不去正视这个问题，所有的刺激都是扬汤止沸掩耳盗铃罢了

补充一些关于抵押经营贷如何能对冲房价下跌的解释

评论区有朋友提到了，抵押物价格下跌到一定程度时，银行会要求补充抵押物或以现金形式补足缺口，因此抵押经营贷并不能够对冲房价下跌的风险

理论上这位朋友说的完全没错，但上述措施在实际层面不具有任何的可操作性

一，不同于写字楼、商场等大型商业地产的抵押每1—3年就会重新估价的政策，商业银行目前对于住宅抵押的政策大多是一次估价后直接放款，后续基本不会要求对抵押物重新估价

二，假设抵押房产价值暴跌至警戒线，只要是自有唯一住房，银行都无法实行抵押权进行法拍，目前情况下国家为了社会稳定是无条件保证唯一住房的使用权的

修改：经评论区朋友提醒，关于唯一住房的法规貌似在19年有所变动，最高法的解释是特定情况下可以执行，但仍然可以通过案外人持有的方式进行规避

三，即使不是唯一住房银行提出行权，不论是诉讼还是拍卖都是一个非常非常漫长且复杂的过程。不到万不得已，银行方面比你更不愿意走行权法拍这一条路，一般都会提出例如免息或展期等债务重组方案

四，一个地区的房价是有一致性的。如果不是你自己现金流断了无法付息而迫使银行行权，仅仅是因为房价下跌导致抵押物大幅减值的话，不用想当地银行抵押贷包括按揭贷一定是大面积违约，严重就是系统性金融风险，一套住宅几百万的违约那时候就根本不是个事，不会有人专门有精力盯着你不放的

顺便，抵押经营贷是以企业为主体的，只要企业主事先做好财产分割（细节可能会和谐就不说了），危机来了直接宣布破产，个人信用也不会受到影响

续更一下

评论区有旁友说到了强制执行公证，算是有人说到了关键点

然而强制执行公证根本不像这位朋友以为的那样，违约之后短时间内直接就能走执行然后司法拍卖。银行方面既没有这个能力也没有这个意愿

一，现阶段的强制执行公证针对的是债权合同，然而房产抵押担保是一个物权合同，公证处出具的所谓执行公证和债权文书到了法院法官依然会要求走判决渠道，不会同意直接执行

二，走判决渠道的话，从上诉到一审到判决到上诉中院到二审到判决执行再到拍卖，这一套流程的周期走下来二到三年打底，如果到时候大面积违约那不说执行就连开庭恐怕都是遥遥无期。因此一般来讲不到万不得已，银行根本不会有动力去走判决的

退一万步讲，即使银行有能力搞定法院这一关（我是没遇到过这种情况）直接执行，我只要提出对执行公证进行审查，照样能把执行拖入与判决渠道相似的境况

更tricky的地方就不细说了

居然还有人把这当成炫富贴来私信喷的？感情知乎的政治正确是要么做两脚羊要么就社会主义铁拳扫清一切？大家都是小老百姓相煎何太急呢，怕了怕了，不敢更了

先说法律。根据贷款合同，如果被发现贷款用途不合规或是贷款未用于约定用途，出借人是可以宣布合同提前到期的。任何一家银行贷款合同都是如此，不用看。银行想提前解除的时候，真的会提前解除，后果是借款人需要提前还款并支付违约金。只是银行在这里并不愿意承担这个角色，现在这节骨眼，如果给他们一个任意宣布合同到期的机会，他们会更愿意去宣布那些用于经营的贷款到期吧（手动微笑脸）。经营贷用途违规套上哄抬房价，本来就属于扫黑除恶的打击对象，参考司法执法对P2P的的尺度（例如如果未兑付金额多，不管有没有非吸都拿非吸套），这事儿完全可以变成骗取贷款罪甚至贷款诈骗罪。

再说合规。贷款用途的合规性检查向来形同虚设。这一合规要求来源于资金安全性，也即防止借款人用于无法掌控的借款用途，从而导致用于审核的材料一定程度上失真，影响资金安全。买房确实比合同约定的贷款真实用途安.全.....从保护资金安全的角度，银行：“我没做错啊！”不过，如果监管不仅仅是摆摆姿态而已，涉事银行如被查实将面临重罚。

从深圳一开始大手笔扶持疫情下企业，咱就知道最应该享受扶持的肯定享受不上的。银行为了完成小微放款指标，会优先选择什么样的企业去出借呢？包括减免租金的政策，能够租赁国有物业的是什么公司？用脚趾头想想也知道。这就跟人才房一样，单位总会优先分给有资格但最不需要的。

双重割韭菜，拿韭菜的存款去补经营贷窟窿，拿韭菜交的税去补减免资金的窟窿，房价炒高后韭菜又急着入市。来了就是深圳韭菜。割韭菜先行示范区。

建议监管和执法给每个银行指标自查结果必须抓到若干个，来交易涉事银行不被重罚，呵呵呵。这样既可以让有能力的怕事企业为了免于入罪自掏腰包补上对金融机构造成的”重大损失“，又立了牌坊。割个大韭菜。

兜底只能发定期作废的食品消费券。

这次是血的教训。

庙堂和江湖太远。远到看不清只能按想象发钱、贷款，走歪是必然。

底层人民太苦了，真的是太苦了。

房产一定要收累进制持有税。无限制扩张的食利阶层最后一定会吃垮基层结构导致周期律。

我来帮助大家把这件事大概的脉络梳理一下吧。

在这一轮深圳房价暴涨事件中，整个市场大致分为四方，一方是炒房客，一方是银行，一方是地方政府以及中央。

我们要相信一件事情：任何政策的出发点都是好的。

从中央看：

经营贷款的出发点好不好？毋庸置疑是好的，大家都知道疫情过后很多中小企业经营困难，在目前经营困难的现状下，国家愿意承担这部分利息贷给这些企业，去帮助这些企业更好的复苏过来，本质是极好的，但是现在这些政策到地方就变味了。

从炒房客角度看：

目前很多炒房客已经把深圳楼市作为资金的避风港了，

而所有炒房客买房都是加杠杆的，但过往加杠杆需要付出很多的利息成本，但是现在由于这些政策所存在的漏洞，很多炒房客可以从市面上直接贷到无息贷款，等于说资金政府出，低成本炒房工具开始了。

具体流程，中央和地方政府增加资金支持力度，主动贷款贴息优先去扶持中小微企业，在这里大家是不是感觉听起来很好？但这个贷款标准怎么说？

现在炒房客学精了，直接花几块钱注册一个公司就可以申请了，成立年限要求？好的，我就去市面上买几个注册过的年限够的公司来申请，标准是要求他们房屋抵押就可以申请贷款，国家和地方都贴息一部分，等于无息贷款，然后那些炒房客拿了这些钱就可以直接去购房了。

这个套路最牛的是什么，这意味着他们有房子就可以申请贷款，然后拿着这些申请下来的贷款再去买房，然后再拿着买回来这些房子去抵押贷款，然后周而复始，关键这些贷款回来的钱居然还都是无利息的，成本低的发指。

从地方政府来说：

我们不要局限于深圳而要放眼全国，就深圳来讲它本身地本来就不多，能卖的地也不多，这一波上涨其实地方政府能捞到的好处虽然不少但着实不算大，但是示范的效果很不好，作为社会主义示范区的地价直奔香港，其实深圳政府压力很大的，但我为什么要提这一方，看下文。

从银行来说：

从银行来说，各位认为银行不清楚这些事情嘛？其实他们心里比谁都门清，但是没办法，上面有放款要求，内部有坏账率死卡，你说让银行放给谁。

是放给那些前途未卜、朝不保夕盈利遥遥无期的中小企业嘛？

还是借给那些炒房客，那些玩击鼓传花游戏放高利贷的公司呢？

而更讽刺的是很多真正需要资金的小微企业企业主根本无房抵押，反正是那些炒房客，材料齐全，拥有充分抵押位，从公司上看人家确实是小微企业，人家各项也符合监管层的需求，你说你是银行你借给谁。

OK，借来的钱推高了房地产，然后让那些老板看到一个现实：坚持创业不赚钱，借来的钱维持企业经营不划算还不如投入房产，众人拾柴火焰高，继续扩大泡沫。

美股用了10多年积累起来的泡沫，按照这种玩法不出两月这些炒房客就能把深圳房价继续往上翻一番。

我在我过往的回答里明确指出了这一点：现在我国面临的根本问题是所有企业没有利润，首要问题是市场目前需求不足企业没有收入。

利润低或者没有利润企业还能撑一撑，但如果没有收入绝大多数企业两个月都撑不住。

现在问题就在于目前市场明显需求不足，企业现在不仅仅面临着维系自身成本过高的问题，还面临着没有收入的问题。

无息贷款看起来很美好，但不解决根本问题。

因为如果企业预见的是未来一段时间我的收入和利润起不来，那我干脆直接破产关门好了，因为我开着门要承担这些所有的人工、水电、地租就是纯消耗，再无息贷款我总归是要还的对不对，那我就不如直接不干了多好。

而其实这种想法并不是今年才有的，自从我国开始去杠杆、供给侧改革后，很多一些传统的中小企业已经开始陆陆续续倒闭了，这些企业的企业主精明一些地看到未来大势已去，就开始把自己这些年的积累的资产全部卖出套现离场了。

而疫情来到无疑会加速这一过程，那些疫情前很多原本经营不善或者还犹豫是否坚持经营的企业会直接选择破产清算，对不起我不玩了。

不管你们说的再花里胡哨，我不可能给你们做赔本的买卖。

在这里顺带解释一下，这其实真的不怪这些企业主，辛辛苦苦在制造业干了这么多年，最后赚的钱还不如买房赚的多，那我干了这几十年不留点钱养老坚持这些没有意义的产业还干嘛啊？

但注意一点，这些套现离场的企业主手里目前有大量的现金无处安放，他们跟那些大龄被输送到社会的程序员一样会焦虑自己的财产的贬值。但不好意思的是，目前市场上没有什么特别好的标的供他们去投入这些钱，那么留给他们的选择就只有买房了。

虽然他们中的一些之所以破产就是房地产压榨他们了，就像金融、互联网压榨其他产业一样，但这并不妨碍他们成为恶龙，打不过当然就加入。

在这个过程中，中央一边各种严卡地方政策，坚持“房住不炒”，另一方面出于帮助企业的目的，提供无息或低息贷款给企业从而让企业存活下来。

但炒房客们就会借着这个空子去拿到这些无息贷款，当然请注意这一点：这些无息贷款的去向可能不只是楼市，也可能是股市或者是那些10%收益的信托。

但目前市场上还存在的优质的标的当然就是人多地少的“宇宙中心”深圳了，所以这些借来的钱自然而然就是投入深圳拉高了泡沫了。

市场的三方（炒房客、银行、地方政府）目前压的是什么？压得就是国家不敢把这个泡沫弄破，他们是泡沫做大的始作俑者，却拿着戳破泡沫来威胁整个国家。

其实只是深圳这样搞不打紧，但这可能引起的一系列后续反应才值得我们去思考，这样的操作会不会蔓延到全国，现在各地政府因为自身财政问题已经蠢蠢欲动了，炒房大军和地方政府目前都在盯着深圳的后续，如果国家这次不管这个事或者手段不够雷霆。

那么地方政府完全可以如法炮制，绕过一系列政策，直接把钱贷给炒房客继续拉高房价，一次性的土地出让金他不香嘛？我死后哪怕洪水滔天这不真实嘛？而这些上涨的房价必然会带领那些真正有需要资金的企业也放弃经营转而炒房。

人往高处走，人往低处流，资本也是要往赚钱地方走的，哪怕所有人都知道他是泡沫。

可能接下来爆出来的就是深圳房价涨而是全国房价再来一波上涨。

但这样下去符合我们的根本利益嘛？

不符合的，这样下去的房产泡沫最终是会被挤破的呢。

历史上没有任何人能违背事物发展的客观规律，一味扩大泡沫最后的结果一定就是玩火自焚。

我一直说：少关心外界，多关心我们内部。

这件事情的表现已经出来了，不值得我们去过份关注。

但我们应当关注这件事可能给我们未来造成的深远的影响以及我们会不会成为大事件背后的历史代价的承担者。

我们也别嘲笑人家美股泡沫熔断了然后成天在知乎上无畏喊着所谓”入关“了，如果我们继续做大了泡沫，那么我们的这些泡沫来几次熔断也熔断不完，火烧到人家身上叫热闹，烧到自己身上可就是灾难了。

前阵子有经济学科班的侃侃而谈为啥直接给百姓发钱不好。他的理由是如果给百姓发钱，吃完了就没了；但如果给企业发钱，企业修路，发工资给百姓，最后百姓吃完了，还多了一条路，这就是乘数效应。

但现实是，给企业发钱，企业把百姓炒了，百姓断供卖房，企业主低价接盘。

地方政府会不知道么？

讲真的他们又不傻的。只不过是睁一只眼闭一只眼而已。

这种大概就像我们学生时代，老师不给上课玩手机，我们还是会偷偷玩一个样。

佛山现在多少0首付，佛山不知道么？不想管而已。

经济复苏的快捷通道在地方政府的鼠目寸光里，还是卖地。

如果放水还是流入房地产，我们将错过追上发达国家的机会，不发展科技，我们未来的二十年，就已经提前投降了。

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