什么是「买卖不破租赁」？ 第1页

所谓「买卖不破租赁」，更全面的表述，应当是「租赁期间，租赁物（不动产）所有权变动不影响租赁合同（对承租人和新房主）的效力」，「买卖」只是「所有权变动」的一种较为常见的方式。

其对应的法律规定最早出现在1988年最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》的通知中，全文是：

１１９．承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。 　　
私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。

1999年颁布施行的《中华人民共和国合同法》规定：

第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

实践中，常以《民通意见》及《合同法》的这两条规定肯定原租赁合同对新房主和承租人的约束力，也就是本题所问的「买卖不破租赁」原则。

（另，评论区 @陈甚至 老师对《合同法》第二百二十九条有更细致的分析，有兴趣的知友可移步评论区）

「买卖不破租赁」原则最早可追溯到1804年颁布的《法国民法典》1743条（《拿破仑法典》，李浩培等译，商务印书馆），其设立初衷是为了保护承租人利益及居住安宁，尽管我国《合同法》第二百二十九条并未将「买卖不破租赁」原则限定于不动产，而是泛泛以「租赁物」概括之，但无论是我国的司法实践还是各国立法例均将该原则限定于不动产租赁关系中。

这一点从我国涉及「买卖不破租赁」原则的其他立法也能窥见，如：

1995年《商品房屋租赁管理办法》（现已失效）：

第十一条　租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。 　　
出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。 　　
住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。

2010年《商品房屋租赁管理办法》：

第十二条　房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。 　　
承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

通说认为，「买卖不破租赁」的适用至少需有三个要件，即——租赁关系存在、承租人已接受租赁物的交付、所有权人将租赁物转让于第三人，其余亦有四要件、五要件之说，但更多是学术之争，此处不赘述。

同时必须说明的是，「买卖不破租赁」在多种情况下存有例外，譬如说被查封房屋，或是出租前已设立抵押权的房屋即不能适用本原则，相关规定在担保法解释第六十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：

第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： 　　
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； 　　
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：

第六十六条　抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。

粗略介绍，大致就是这样。