是不是等房产税开始征收后买房更适合些？ 第1页

不知道征收房产税和受控核聚变哪个会先到来，不过不管哪个到来都行

买不买房和房地产税关系并不是直接的，房地产税只算一个影响因素。

不管是购买任何资产，最终要考虑的事情只有一样——就是这个资产是否值得买。

一般来说，我们用直接估值和间接估值两种方式对资产进行估值，并把这个估值和其他的资产（国债、定期存款、银行理财、企业债、股票、黄金、大宗商品、外汇）进行对比，然后各路资金根据自己的风险偏好对这些资产进行定价。

直接估值法我一般最喜欢用未来现金流折现法。对于房地产来说，未来的现金流当然就是租金了。由于中国的房产没有房产税，所以我们在考虑现金流折现的时候，可以直接用房子的寿命来估算总量。至于如何计算，大家自己去百度下现金流折现就行了，这里不赘述。直接估值法是相当保守的估值方法，用这个方法来估值，中国的房产这几十年都是大幅高估的。

间接估值法就是大家经常听过的PE（市盈率）、PB（市净率）、ROE（净资产收益率）。房子虽然没有市盈率的概念，但是我们可以用租售比来代替。我这里定义的租售比，指的是房屋价格除以一年的租金，所以基本可以等同于股票的市盈率。在过去二十年，不仅是房屋价格在快速上涨，同时快速上涨的还有租金和居民收入。如果用间接估值法来评估，过去二十年中国的房子价格飞涨是有一定合理性的，因为资本显然是把房子当做成长股在定价的。既然是成长股，那么给出高一些的市盈率也是正常的，不算是高估。

可以这么说，过去这二十多年，中国的房地产市场是一个典型的戴维斯双击大牛市——一方面经济发展人民收入提高，造成租金大幅度上升；另一方面大家预期未来租金会上升，对房子的越来越看好，给的估值越来越高，租售比从20不到飙升到现在一二线城市的50-100之间。

我们知道，即使是特别优秀的成长股，一般也很难给到40倍以上的市盈率。市场里面当然上不了市盈率几十上百的股票，但是这些股票多半都是炒概念的垃圾股。正常的对于没有任何成长性的蓝筹股定价，PE大概就在10-15；对于成长性在10%的蓝筹股，PE大概在15-20；对于成长性在20%的蓝筹股，PE大概在20-30，以此类推。中国的A股市场给出的估值是偏高的，但就算是如此癫狂的市场，对比当下的中国房地产市场，也难免相形见绌。

普遍来说，盘子越大的公司，估值定价越低，因为大家觉得你的市值存在上限，未来增长的预期比较低。但是看目前中国一二线房地产市场的估值，是按照最优秀、前景巨大的中小盘成长股给的50倍以上。换句话说，这个估值代表大家觉得中国的一线城市租金可以继续以50%以上的高速持续增长。考虑到目前8%左右的M2和8%不到的人均可支配收入增长率，这种估值不是一个笑话，它是一个黑色荒诞的恐怖片。真正看得懂的人，没人笑得出来。

至于房地产税对房子估值的影响，对于一个均衡自由的市场，从长期来看，房地产税不会有实际性影响。但是目前的中国房地产市场，极不均衡，极不自由，所以房地产税影响极大，它多半就会成为估值回归的导火索。类比的话，就好像A股大牛市涨到8000点的巅峰，正在高位震荡做头的时候，政府突然加开了红利税和资本利得税，想想最终的结果，肯定是画美不看。