超低生育率的韩国为何房价还这么高? 第1页

为什么总有人觉得房价和生育率有关系呢？

很简单呀，你看看上海从2010年到2021年这11年来，是上海生育率逐步下降的11年，但却是上海房价涨得最快的11年………生育率从来也跟房价没什么关系啊。

一方面房子本身有金融属性这个就不用说了，另外一方面人均住房面积也在不断的扩大呀。上海20年前的人均住房面积大概是11.8平方米左右，现在的人均住房面积34也就是翻了三倍，除非上海的人口调到原来的1/3，否则那房价铁定是涨的呀，哪怕人口下降。而且土地价格在不断的涨，因为土地某种意义上说是不可再生的，这盖了个房子，土地供给就会减少，在你拆掉新的房子前，旧的房子占着那个土地，你的土地供给越来越少，土地价格越来越贵………且不说在韩国这种国家，土地是真正私有，买了就是人家的，一辈子都是人家的。

导致房价变动的因素很多，人口是因素之一，但不是唯一的因素。

这还不好理解吗？

房价和现在的生育率并无关系，取决于过去的生育率和未来的发展预期。在经济形势逐渐泡沫化的时候人们才会疯狂投资房子，所以韩国近年来的房价不断提高。

现在是2019年，韩国平均买房年龄为29岁，现在买房的主力人群是1990年之前出生的。1980年到1990年出生了多少人？年均65万人，远高于现在的32万人。你拿现在年均32万的出生人口来反推年均65万人买房推高的房价，能得出正确结论吗？

如上图，日本出生高峰集中于1970年之前，所以日本房市泡沫巅峰在1990年代。韩国在1980到1990年出生人数较多，推高了现在的韩国房价。这有什么不合理的吗？现在的出生率，影响的是未来。

各国房价猛涨的阶段都是生育率飞速下降的时候(美国这个BUG除外)，房价上天的地方，有哪个是高生育率的？我们换个问法，世界生育率最高的尼日尔，该国首都亚尼美的房价能赶上德国斯图加特、法国图卢兹这种低生育率地区吗？

亚洲房价上天的这几位，生育率和朝鲜比，谁高谁低呢？

退一步说，韩国是高度城市化的国家，全国94%的人都是居住在城市中的。首尔每平方公里1.6万人，是北京的2倍。这种爆炸的人口密度，房价不上天才见鬼了。即便是更低的生育率，房价依然会涨。

原因再简单不过了，随着地方人口流失，全国人口都在向以首尔、釜山、大邱等地集中，即便是人口萎缩，剩下的人也只会流向人口更多的城市。只有人口规模够大的城市才能拥有完备的医疗、教育资源和充分的就业机会与公共服务。所以，即便是韩国从明天开始就人口下降，首尔江南区的豪宅价格依然是会上升的。

同样的事情早就发生过了，日本人口负增长至今已有11年，但是东京依然是净流入，带动了房价的上升。日本处于低生育率已经有53年，但这并不妨碍他们的房价各种大起大落，涨的时候并不是高生育率时期。

另一个典型案例是台湾。台北的每平米均价已经比肩东京，但是他们的低生育率是众所周知的，而房价也是生育率跌入深渊的90年代开始疯涨，直到今天。从理论上来说，台湾的房价根本找不到那么多人来接盘，但这种价格就是能长期存在，显然是有其特殊条件的。

所以最后的问题等于白问，韩国和日本的房价走势本质上是一个套路，只要举国之力搞出几个国际大都市，这种顶尖城市的房价就绝对不会低的。不仅有他们国内的购房者，还有来自全世界各地的接盘侠，这价格怎么会低？而一旦城市化完成80%以上就无法改变了，人会更加集中，推高核心城市的房价，让那些人口流失的地方失去经济价值。

如果大部分人都居住在大城市里面，那么大城市的房价就＝全国主流房价。而人不愿意去条件不好的乡下，就会让城市房价居高不下，毕竟这是纯粹的买方市场。