面对新型肺炎疫情能否主张「不可抗力」来免除合同责任？ 第1页

疫情能否构成不可抗力这个问题，在2003年非典疫情过后，就已经被提出来了。然而遗憾的是，司法界似乎并没有就此形成共识。这一次冠状病毒肺炎疫情爆发，这个问题再次被提出来。可以预见，疫情过后，会有一大批房屋租赁合同纠纷涌进法院或者仲裁机构。因此，现在分析研究疫情对房屋租赁合同履行的影响已是刻不容缓。

不可抗力是相对的

“不能预见、不能避免、不能克服的客观情况”是不可抗力，大家没有异议。但同一个客观事实，对不同的民事合同的履行是否构成不可抗力，还要结合合同目的做具体分析。例如，路断桥塌，对于运输业者而言，足以构成无法如期运到的免责事由；而对于餐饮、酒店业的经营，并不会有重大的影响，甚至成为它们的商机也未可知。所以，不可抗力是相对的，而非绝对的，只有“不能预见、不能避免、不能克服的客观情况”导致了合同目的不能实现，这才构成合同履行的客观障碍，也才能成为当事人不履行合同而免除违约责任的正当理由。

疫情对房屋租赁合同的影响要具体分析

由于不可抗力是相对的，所以，对于遭遇了疫情的房屋租赁合同也要做具体分析，不能一概而论地认为，疫情之下，所有的房屋承租人都遭遇了不可抗力。

比如，承租人甲在年初承租了某大型购物中心的露天广场，准备利用大年三十至正月十五开办灯市和元宵游园会，然而由于突发疫情，政府下令取消了春节期间的年庆活动，这就导致了他的合同目的完全落空。这时他要求解除合同，不再支付未支付的租金，都有正当的理由。

而承租人乙租了一栋旧住宅楼，租期八年，打算改建成民宿。突发疫情后，他以不可抗力为由，要求解除合同，并且不承担违约责任，这就缺乏足够的理由。因为疫情毕竟是暂时的困难，对于长期经营的目标而言，影响有限，不能主张合同目的不能实现。

没钱不是不可抗力

疫情是一个客观情况。但疫情导致的，是合同无法继续履行，还是债务人的支付能力发生问题，这是两件完全不同的事情。前者属于不可抗力，是合法的抗辩理由；而后者说白了就是没钱了，没有能力履行，这不能成为不履行合同或者不承担违约责任的抗辩理由。

民法上有一个天条叫做“金钱给付的债务，不得主张不可抗力”。通俗说就是金钱债务不得免责，不存在不可抗力。道理很简单，如果可以用“不能预见、不能避免、不能克服的客观情况”免责，最大的客观情况不就是没钱吗？

比如某人买了一套房子，已经交了20万定金，突然因股灾而套牢，没有能力继续支付房款，他能不能要求卖方给他留着房子，等他有钱了再付？凭常识就可以判断，“没钱了”是事实，但不是违反合同的理由。卖方有权解除合同，买房人还要按照约定，牺牲定金或支付违约金。

如果没有“金钱给付的债务不得主张不可抗力”这一原则，会出现什么情况呢？所有的“老赖”就都不存在了，因为对每个欠债人来说，都能找出对自己而言的不可抗力，整个交易秩序就会发生严重的混乱。

判断疫情对房屋租赁合同的影响应考虑的几个因素

综上所述，我们在判断疫情影响时，应当从实际出发，不能一刀切。从合同目的、不可抗力的法理出发，不妨归纳几条一般规则：

第一，居住型的房屋租赁合同，承租人不应以发生疫情为由，解除、变更合同，或者要求减免租金。原因在于，疫情并不影响房屋的正常居住使用，对承租人而言，无论有无疫情，总是要住房的。除非由于疫情的发生，房屋丧失了使用功能，租赁合同的目的不能实现。

第二，对于经营性的房屋租赁合同，要区分短期租赁与长期租赁。一般来说，期间越长的房屋租赁合同，受阶段性不可抗力因素的影响会越小。疫情都是阶段性的，对长期合同的目的实现，不构成根本性的影响。因此，承租人既无权解除合同，亦没有理由要求减免疫情期间的租金。

第三，对经营性的房屋租赁合同，要看合同的内容。一般来说，酒店、餐饮、展览、游乐等活动，受疫情的影响明显，甚至在疫情期间令合同目的完全无法实现。而用于科研、办公、生产、仓储等用途的房屋，不会因疫情而无法实现合同目的。

第四，最重要的，还是看合同当中有无约定。如果当事人在合同中明确约定了疫情为不可抗力，或者排除了疫情为不可抗力，都应当是合法有效的，在疫情发生后，就依照合同处理，最便捷公平。

不能以社会学的思考代替法律的思考

疫情之下，不同的人抗击疫情的能力有强有弱，遭受的损失也有大有小。这就会出现某一部分人更令人同情的现象，就是所谓的弱势群体。这是社会学的视角。而均贫富是几千年社会变革中的永恒主题，也是大多数人的习惯性思维。历史上解决公平问题的药方大都是劫富济贫，这不能从根本上解决问题，只会导致新的社会矛盾。

把社会学中帮助弱势群体的观点带到法学研究中，是一个很大的误区。在民事法律中，没有强势弱势的概念，大家都是平等的主体，这才有公平交易的可能。对于社会学意义上的不公平，只能通过政治制度的变革去逐渐消除，而不能将法律的天平任意倾斜。法律的任务不是保证社会成员的财富均等，而是所有权明晰、交易秩序稳定。从这个意义上，在民事活动中提“保护弱势群体”的口号，是把社会学思考带到法学领域，只会制造混乱。

政府请客，不能让企业买单

疫情之下，确实产生了许多困难的家庭、企业，这里边有些需要纳入社会医疗保障，有些需要政府纳入失业救济保障，有些需要纳入孤寡老幼救助，有些需要减免税收、发放低息贷款，这都是政府的职责，政府也有能力帮助他们渡过难关。

但涉及民事领域，比如房屋租赁，政府有没有权力发布命令，要求出租人减免租金？无论从行政法还是民法角度看，这样的命令肯定是不合法的。这是以公权力干涉民事活动，否定合同的效力，会造成民事秩序的严重混乱，也会对司法裁判的权威性产生不利影响。

国家机器的功能首先是维护社会秩序，这里边就包括了民事交易的秩序。在这个秩序当中，当事人意思自治、诚实守信、有约必守这些千古不易的原则是不可动摇的，否则社会就会失序。最近我们看到，有些地方的行政机关已经发布文件，要求出租人给承租人减租，貌似关怀困难企业，但为什么不在减免税费、减轻银行利息、提供解困贷款上做文章？有识之士指出，这就是政府慷慨请客，而要企业出血买单。

这种滥用公权力干涉民商事活动的现象如果得不到有效扼制，其对社会秩序与经济发展的损害，可能比冠状病毒还要可怕。

本文作者：颜雪明

文字编辑：陆晨燕

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