因为新冠肺炎物管不允许外地租客进入是否合法? 第1页

徐律师已经简要的回答了，我在他的基础上，补充相应的法律规范。文中许多结论还比较草率，希望各位师友批评指正。

【简要回答】没有行政命令禁止外地人员进入小区情况下，若租客进入小区受阻，则可以拒付房租，并要求房东承担相应责任。虽然有种“黄花菜都凉了”的感觉，但对于租客由此产生的额外费用（如找宾馆住宿等产生的费用），应该还是能得到赔偿的。

2020年2月7日更新：补充了出租人的抗辩、承租人在物权法上的救济。

2020年2月9日更新：对一些结论进行理论上的论证。

2020年2月10日更新：浙江省似乎已开始着手解决这个问题了。

下面针对各种具体情况，进行类型化的分析。

一、承租人在合同法上的救济：拒付房租，并要求房东承担违约责任

无论是出租人还是业主委员会、物业公司，在没有行政命令情况下，均无权禁止承租人进入出租屋（小区）。但阻拦的主体不同，相应承担责任的主体可能不同，本文分别论述。

（一）出租人禁止承租人进入出租屋（小区）

1.出租人违反何种义务

根据《合同法》第216条^[1]的规定，出租人负有“保持租赁物处于合于用益状态”的义务。显然，题主所述情形，承租人因出租人原因，已无法圆满使用出租屋，出租人违反租赁合同中的基本义务。

2.承租人的救济

承租人的救济途径，包括拒绝或中止缴纳房租（《合同法》第67条、第68条），强制履行（第107条），违约金（《合同法》第114条），损害赔偿（《合同法》第107条、第113条第1款），解除合同（《合同法》第94条第2项）等。下面主要分析本文所述特定情形，比较有效的救济途径。

（1）可以拒绝或中止缴纳房租

①若租赁合同中约定，出租人先履行义务，承租人再缴纳房租：承租人可以基于《合同法》第67条^[2]规定的先履行抗辩权，拒绝缴纳房租。

②若租赁合同中约定，承租人先缴纳房屋，出租人再履行义务：承租人可以基于《合同法》第68条^[3]规定的不安抗辩权，拒绝或中止缴纳房租。

（2）损害赔偿

①损害赔偿的法律依据

根据《合同法》第107条^[4]的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失的违约责任。

②损害赔偿的范围（哪些损失可以赔偿）

根据《合同法》第113条第1款^[5]的规定，承租人可以要求出租人赔偿的损害为，“因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。

但赔偿数额也受到一定限制，即《合同法》第113条第1款中所述，“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。此外，还有减轻损失规则（《合同法》第119条^[6]）、损益相抵规则（《买卖合同司法解释》第31条^[7]）、与有过失规则（参考《买卖合同司法解释》第30条^[8]）的约束。

具体到本文所述情形，对于承租人另找宾馆住宿的住宿费、额外通行产生的交通费等，均可以请求出租人赔偿。

（二）业主委员会、物业公司禁止承租人进入小区

于此情形下，业主委员会、物业公司构成侵权当属无疑，问题在于，承租人能否请求出租人承担违约责任。笔者认为答案是肯定的。

根据《合同法》第121条的规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。“理论上对该条中的“第三人”范围存在争议，^[9]但笔者认为，业主委员会与物业公司属于法条中的“第三人”。

首先，就业主委员会而言，其由业主大会经过一定的民主程序选举产生（《物业管理条例》第6条第5项、第10条前段、第16条），而业主大会由全体业主产生（《物业管理条例》第8条第1款），业主即房屋所有权人（《物业管理条例》第6条第1款），一般情况下也就是出租人。就物业公司而言，其本身系受业主委托提供服务。（《物权法》第81条第1款）由此可知，二者由全体业主产生，为全体业主服务，且受全体业主监督、指示，系业主（出租人）一方主体。而《（中华人民共和国合同法〉立法方案》于第八章“违约责任”“第一节”一般规定”中明确写道：“当事人应对自己一方的第三人（如配件供应人、分包人、受托履行义务人）的原因造成违约负责。自己一方的上级机关的原因造成合同不能履行，也应适用此原则。”可知根据立法意图，出租人也应对自己一方当事人原因造成的违约负责。

其次，按通常理解，出租人在租赁合同中，应当负有义务排除业主委员会、物业公司给承租人可能造成的阻碍，使承租人能够圆满使用出租屋。事实上，出租人也更有能力排除这一障碍。

综上所述，出租人负有排除业主委员会、物业公司阻碍承租人进入出租屋（小区）的义务，否则将承担本文上述的违约责任。

二、承租人在物权法上的救济：占有妨害排除请求权

承租人基于其与出租人的租赁合同，是租赁房屋的有权占有人。根据《物权法》第245条第1款第2分句的规定，“对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险”。

三、出租人的抗辩：不可抗力

针对承租人的违约损害赔偿请求权，出租人在特定情形下，可以根据《民法总则》第180条、《合同法》第117条规定的不可抗力，主张免责。下面详述。

（一）出租人什么情况下可以依据不可抗力主张免责

根据《民法总则》第180条第2款、《合同法》第117条第2款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。由此可知，不可抗力构成要件为：①不可抗力是一种“客观情况”；②不可抗力属于“不能预见”的客观情况；③不可抗力属于“不能避免”的客观情况；④不可抗力属于“不能克服”的客观情况。^[10]此外，根据法条表述，“不能履行合同”必须与不可抗力存在因果关系，才能将不可抗力作为免责依据（《合同法》第117条第1款）。

能否援引不可抗力主张免责不能一概而论。司法实践中影响判断的因素很多，如所处行业^[11]、合同签订时间^[12]、合同类型^[13]等。笔者主要分析本文所述特定情况，可能影响不可抗力认定的因素，即禁止租客进入出租屋（小区）的主体。

1.出租人以及业主委员会、物业公司禁止租客进入出租屋（小区），不得主张不可抗力免责

上文已经论述，这里不再赘述。

2.政府禁止租客进入出租屋（小区），一般可以主张不可抗力免责

参考《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（2003年6月11日生效、2013年4月18日废止）（该通知虽然已被废止，但可以从中了解最高院处理类似情况时的态度），该通知中规定，“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”《合同法》第117条和第118条即不可抗力的相关规定。

需要注意的是，并非所有政府行为均可以作为免责依据，只是在本文所述特定情况，政府若禁止租客进入出租屋（小区），将会直接导致出租人无法履行租赁合同，此时符合不可抗力免责要件。

3.村委会、居委会禁止租客进入出租屋（小区）

禁止租客进入小区的主体还可能是居委会，此时需要分情况讨论。

（1）若其决定是根据政府要求作出的，则出租人一般可以主张不可抗力免责

在司法实践中，村委会基于政府决定实施的行为，被认为“带有政府行为的属性”，在符合其他条件的情况下，构成不可抗力。^[14]

（2）若其决定是自己作出的，则存在疑问

村委会、居委会本身属于基层自治组织，而非行政机关。因此，其作出的行为，是否构成出租人履行合同的不可抗力，存在疑问。笔者还未深入研究，在此暂且搁置这一问题。

（二）出租人主张不可抗力的注意事项：履行通知义务及证据提供义务

《合同法》第118条规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”

在江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703民初4522号案中，债务人因未及时履行通知义务，而被判决承担赔偿责任。

（三）出租人因不可抗力免责的法律后果

1.出租人在不可抗力影响范围内，不再承担损害赔偿责任

这是《合同法》第117条明文规定的，由此，出租人不负本文上述损害赔偿责任。

2.承租人在相应期间内的租金可以不予支付

因不可抗力，导致租赁合同在一定期间内无法履行，该风险由谁承担，本质上属于风险负担问题。我国法上，没有关于风险负担的一般规定，但从《合同法》分则的相关规定可推知，我国法上，风险负担的一般规则是债务人主义。^[15]对于租赁合同，这一结论也可以从《合同法》第231条^[16]中得出。由此，出租人因不可抗力无法履行合同义务，承租人相应的也无须履行租金支付义务。

司法实践中，随州市中级人民法院（2018）鄂13民终1070号案，承租人租赁的房屋因政府街道改造无法营业，法院判决，承租人对于停业期间的租金无需支付。

3.对于因不可抗力造成的损失，法院可能会依公平原则进行调整

在嘉兴市中级人民法院（2019）浙04民终1171号案、杭州市临安区人民法院（2017）浙0185民初5232号案中，法院基于公平原则，判决债权人应对债务人受到的损失进行补偿，但在该类案型中，往往债权人因不可抗力获得了一定利益。

完。

【相关回答推荐】

如何看待肺炎期间一些租客暗示房东免租行为? - aThruck的回答

参考

1. ^ 《合同法》第216条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
2. ^ 《合同法》第67条 当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
3. ^ 《合同法》第68条 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
4. ^ 《合同法》第107条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
5. ^ 《合同法》第113条第1款 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
6. ^ 《合同法》第119条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
7. ^ 《买卖合同司法解释》第31条 买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。
8. ^ 《买卖合同司法解释》第30条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。该条虽然规定在《买卖合同司法解释》中，但笔者认为，其确立的相应规则，系我国合同法违约损害赔偿的有效规则。相关讨论可见韩世远：《合同法总论》，法律出版社2018年版，第797页。
9. ^ 相关探讨可参见解亘：《论〈合同法〉第121条的存废》，《清华法学》2012年第5期；周江洪：《〈合同法〉第121条的理解与适用》，《清华法学》2012年第5期。
10. ^ 韩世远：《合同法总论》，法律出版社2018年版，第482页。
11. ^ 参见福州市中级人民法院（2017）闽01民终4464号陈名琪、陈瑜租赁合同纠纷二审民事判决书，桂林市中级人民法院（2018）桂03民终93号焦炳来等诉交通银行股份有限公司桂林分行借款合同纠纷二审民事判决书。
12. ^ 沈阳市中级人民法院（2005）沈民（2）房终字第736号沈阳新中城房产开发有限责任公司与刘卫东房屋买卖合同纠纷上诉案：“虽然2003年春夏之间我国爆发‘非典’疫情，但新中城公司在与刘卫东签订《协议书》时（2003年4月25日）应当预见‘非典’疫情可能对其正常施工造成影响，但其仍然在《协议书》中约定在2003年9月底将商品房交付刘卫东……故在本案中不能免除新中城公司承担全部逾期交房的违约责任，所以新中城公司的此项上诉主张，本院不予支持。”
13. ^ 例如，开封市中级人民法院（2010）汴民终字第1073号开封市教育建筑工程公司与开封市兴杰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案二审民事判决书。
14. ^ 最高人民法院（2018）最高法民终107号湖北水调歌头饮食文化发展有限公司、武汉市洪山区人民政府洪山街办事处洪山村村民委员会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书。
15. ^ 刘洋：《对待给付风险负担的基本原则及其突破》，《法学研究》2018年第5期，第99页。
16. ^ 《合同法》第231条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

问清楚物业阻止你进去是否是你家业主的要求，或者业委会、业主大会的授权，如果是业主的要求，是业主对你违约，我们可以去酒店住，然后起诉业主让他承担住宿费。

同理如果是业委会授权就起诉业委会。

如果没有授权就是物业违法。

因为我们国家没有一条法律规定物业公司有这个权利，一般物业服务合同也不会授予他管理物权的权利。如果地方政府有这类政策另当别论，如果有只能找政府提供住处了。

总之给他说要么给你进去，要么找酒店让你住并承担住酒店的费用。

我反问评论的各位一个问题，物业也没几个人，无非是保安，如果他拿不出法律依据拦我，那我就是闯进去，请问我违反什么法律？

这个分地区疫情吧，像我们这里只有几个确诊病例，不是很严重，租客允许进，但是手续很麻烦。