2021年最真诚的买房建议有哪些? 第1页

2020年和2021年上半年我建议大多数投资客户多看看，多等等，

除非刚需，真不建议投资买房。

买房一定要有现金流，现在经济形势大家都明白。

买房一定看xwlb，看重要文件，看重要人讲话，

看国家对房贷利率的下降还是上升，

对房贷额度的把握，房贷额度是非常松还是一般，还是非常紧张。

不要觉得房价一定上涨，世界没有只涨不跌的东西，

也不要觉得房价一定会跌，我坚决看空，坚决不买房，

事情是变化的，你要掌握研究的方法，

不要当书呆子！！！！

买房如何还价：

从薅开发商羊毛来说：

1第一次去营销中心，

许多地方是报销的士费的，

无论你买不买都报销，

很多楼盘是有专车接送的，

你之前打个电话问问，可以报销不？

有的地方甚至可以报销50元一人，一般最少20元起，

你找一张当天的士票即可，

不管你买不买，这是开胃菜。

2买房的时候，

去销售中心，

往往秘书、销售会问，

你是通过什么途径了解项目的，

这时候有窍门了，

你可以报亲戚名字、好朋友的名字（爸妈名字可能不行）；

一般这个渠道会有介绍费，

你报他们名字，你买到房会有提成的，

一般是千分之二或者几千元购物卡，

你报你亲戚的名字、电话即可，

买房之前和销售说好，亲戚介绍你来的，

再登记一遍你电话、姓名，

你买到房贷款下来的时候就会发放的，

（同理楼盘特别火的时候，极少数楼盘会取消，但大多数楼盘依旧有）

有时候你买300万房子，

这笔钱往往在1万左右，

少的也有5000元，

武汉500万豪宅，介绍费往往在3万以上，经常5万起步（我都是往少的说），

10万、20万介绍费我都见过，

3你最好节假日去看房，

这时候只要看房，

开发商往往都会做活动，

一般几十元礼品，20元左右，

吃喝都是免费，

豪宅价值会更高，

吃喝更是高级免费，

但如果你认筹了（也叫圈存），

都会送礼品的，一般都是100元左右礼品，甚至更高级礼品。

后面去销售告诉你选房流程，

也是有伴手礼物的，

最少价值上百的，

你找销售要即可，

因为开发商想你买房，一般几天后就开盘了，

当然特别火爆的时候没有。

后面选到房买到了也有礼品，

你和销售关系好，大胆去要，

案场有销售经理，人少的时候去要，

基本是1千元+电器，几千元电器也有

4买房交易过程中，

你缺少资料，

一般是流水+工资收入证明，

小开发商置业顾问管理不规范，会狮子大张口几千要，

但你买大开发商房屋就不会。

所以建议买大开发商

还有一种，

比如征信出问题的，

不要怕，

建议各位买房的时候，

先查一下自己征信，

结婚的也要查配偶征信，

如果你需要担保人，要查担保人征信，比如爹妈。

如果你几次违约，一般6次以下没事的。

太严重，你先和银行沟通好或者问置业顾问可以做不做，

置业顾问说可以的时候，再下定金。

一定要录音或者书面形式。

记住征信出问题了，

千万不要给置业顾问钱，

我看到过很多给几万的，

其实被骗了。

大问题他解决不了，

置业顾问能解决，

他需要去做置业顾问吗？

小问题好解决。

比如征信违约，10多次，但都是小金额，时间不长。

其实很简单的，

房地产公司会催银行放贷款的。

如果是因为征信出问题了，切记一点拖着，

一方面开发商急着回款会给银行压力，

一方面你钱不到位，置业顾问拿不到佣金，

还有拖几个月贷款下来，

你可以节约很多利息，一个月利息都是好几千。

因为你交了首付，

开发商不会随便罚款你或者退你房子，

（有人说开发商买房前查征信，这是客户多的时候，等市场冷淡，开发商什么客户都要的，想办法把客户做进来）

销售威胁你退房，

你先说可以买的，现在不行了，

这时候营销部着急了，会催着银行批贷款的

大问题解决不了，有时候一些开发商会说扣除你定金，

拿出你的录音，一般都会退给你。

5不要在售楼部看装修，

这个置业顾问往往会强力推荐的，

其实只是为了钱而已

这种装修都很烂的，

总是高于市场价很多。

而且他们算法不一样，

公摊面积也要交钱，

中国公摊25%左右，

你相当于装修多了33.3%。

6怎么要优惠，

挑楼层、减少茶水费，

你要先知道购房最低价格，

所以你必须知道到底是什么优惠模式，

这个问前面买这里的业主，一般有购房群，

业主在里面，不要在群里面问，

里面有开发商的人，

单独加好友，问其购房没有，

如果有，发个2,3元钱红包问一下。

多问几个人，6,7个人左右，你基本清楚价格模式，

7开发商优惠力度最大一般年底，这时候买最划算

如果行情不好，年头各种活动，要抢业绩，

1,6,12月份是购房最好时间点，

12月份最好，

8开盘首次开发商力度最大，

9最上面关于房地产说辞，

房价普通人盯着房贷利息，

当地地价总体溢价率（当地地产网都有，自己算即可）

深圳房价，北京房价价格是否涨，

这四个最核心指标，

10利好消息一般出来效果最大，

完成的时候，

往往不仅没有利好，

短时间房价会跌，

比如地铁要修，

赶紧买房，

但是地铁真心通了，

最好选择是在通之前出手，

原因在于开发商会造势，

会宣传各种利好消息，

人们预期会显著升高，

但是完成后，

开发商不造势了，

新房也卖差不多了，

人们预期降低，

所以会暂时微跌，

11国家政策对房价有影响，

除开北上深，

其它地方政策对房价基本无影响，

原因在于现在房价本质是金融游戏，

地方影响不了金融，

即使地方放开调控，买房，

你新1线城市放开，

其它新1线城市也会马上跟上，

所以地方政策真心影响不了房价，

所以少看自媒体，地方政策变了，

房价要涨，扯淡！

12买房新房升值空间大是房屋面积越小升值空间往往越大，

开发商往往卖大面积越贵，

北京上海深圳最容易出手是小两室，

50平米到60平米左右，

新1线城市最容易出手是大两室，80平米左右，

楼层越高，越容易出手，

还有最关键的是楼层越高，越容易出价格，

二手房高楼层价格比低楼层高5%到10%左右，

其中超高层中间偏上最好出手，比如45层，25层到30层；

高层，除开顶层、次顶层不好出手，越高越好出手，其实次顶层都比中低层好出手，

10多层，往往次顶层最好出手（开发商质量不漏水情况下），

6层左右，3楼是最好的，2楼比5楼好，

顶层往往比第一层好出手多，价格也高许多，

13买新房贷款利息可以找银行去谈，

其实1个基点累计起来很多，

可以自己找银行贷款（这个需要和开发商协商，强硬态度，有理有据）

除开公积金，

以前贷款利息打7折，

正常情况给越多钱越好，

留一部分钱应急，

不要听网上贷款利息才4.9%，

你理财就可以超过，

原来贷款利息最高超过10%，

一般平均也在6.5%，

他们是拿原来理财水平计算现在的利息，笑话！

普通人注定是被薅羊毛，

正常理财利息不会超过贷款利息的，

否则银行怎么赚钱，怎么运营？

当然有些大佬理财收益稳定下来远超银行利息，

当然可以选择，

这是大佬，

普通人真心不行，

因为中国这20年除开1线、新1线房价上涨速度，

没有其它理财平均收益超过房贷利息的，

14尽量不要买地王项目，

开发商为了回本肯定稍微提高一点品质，

宣传努力夸大其品质，

最后开发商高价售出，

基本地王盘回报率都很低，

15投资买房，

不要买别墅，大平层，

这种房子脱手非常难，

溢价也看情况而定，

真心远低于普通房子，

16如果行情一般，一年中买房最优惠的是时间点是12月份15日到31日，

31日最容易还价，

因为营销经理压力山大、任务压下来，

往往考虑是签约总金额！

这时候开发商让利几个点非常正常。

当然这是行情一般的时候，行情好别等了！

买房注意事项：

1买房一定要看红线外不利因素+红线内不利因素；

这点非常重要，

它会告诉你这房子大多数可能存在的不利因素，

武汉这边90%+客户不知道看这个，

我了解北京，上海客户大多数也不知道看这个（当然是2016年去调查的，调查人数只有各自50人）

你把红线外不利因素+红线内不利因素看了，

先说红线外不利因素，

里面包括引发噪声、恶臭、污染、宗教、禁忌、辐射、环境可以改变的投诉，

比如周边有机场、铁路、公路、立交桥、工厂、车站，

垃圾场、污水河、屠宰场，

造纸厂、化工厂、庙宇、清真寺，

殡仪馆、火葬场、公墓、监狱、油气站，

高压线路、无线通讯站，

未来可能改变的公路、铁路，

红线内不利因素，

包括可以引发噪声的、异味的、特殊户型的、环境秩序方面的，等等

比如小区内市政规划路（有些小区真的有，但就是偷偷摸摸不告诉你）；

水泵房、变电室、配电房、地下车库出入口，

小区内公厕、垃圾中转站；

配电房、高压线路，

集中餐饮等商业配套，

不同标准户型，由于图纸可能较为简单，有可能没有标明非标情况，

煤气灶，化粪池等；

销售可以说辞掩盖，

开发商可以销售欺骗，

这个东西是99.99%做不了假的，

你一看就知道自己未来房子不利在哪里！！！！

你能接受就买，不能接受就算了，

不会被骗！！！

2怎么避免退定金，

我告诉大家一个终极大招，

你买房刷定金，先要收据，

找个由头不写认购书，不签名，赶紧走人，

自己回家，考虑1,2天，

你没有销售催促、销售逼定方法、他们套路的配合、现场音乐等等，

你可以冷静思考啊；

一天后，

买房就写认购书，

不买房，开发商乖乖退钱给你，

不行你投诉他，因为你合同都没有签约，

一投诉一个准，

保证开发商退你钱，

有人说开发商把我房子卖给其它人怎么办？

想多了，

你交钱，有收据了，

他不通知你到位，你是不敢卖房的，

置业顾问，销售经理，营销经理不怕你扯皮啊？？？

但是你只能考虑1,2天，

时间长了肯定不行！！

如果你认购书签字了，

备案了，

贷款下来了，

也是有办法退房的，

最好办法是找到该公司高层说话，

在高层压力下，

也是可以办的，

3怎么充分了解这个开发商不利地方，

找到这个开发商楼盘的三个竞品楼盘，

销售一定是销售时间不短的（1年以上即可）；

去询问买他们房子，

对比几个项目，

其肯定把这个开发商楼盘不利点告诉你一清二楚！！！

比如：小区里面有还建楼，

比如：周围多远有医院，

比如：这个开发商最近资金紧张不紧张，房子抵押没有抵押，

比如：这个开发商原来答应的什么突然变了，但是销售没有告诉你，

他们太清楚了，

了解这个楼盘最清楚肯定是他们对手！！！

4只买确定的地铁房，

现在各种概念房子，

比如学区房、养老房、居家旅游房，

99.9%都是扯淡，

以学区房为例，

开发商根本不能确定你上哪所学校，

有人说开发商引进名校学校师资力量，建一所学校，

一句话叫做名校在于好老师，不在于其建筑多好；

一个好老师是不会随便离开这个名校的，

他们也不缺钱（高中一个特级老师，出去补课一小时是几千），

他们也不缺资源，名校的学生父母都神通广大，

所以开发商往往引进是这个学校名头，

至于老师，

1,2个好老师带着一群老弱残兵，

教学质量能好到哪里去？？

以武汉为例，

武汉2万以下楼盘宣传学区房99.9%你听听就好了！！

为什么买只买确定的地铁房，

如果规划是7,8年后地铁，

你不用看了，噱头而已，

根本没有列入真正规划，

最多一个草案，

这个方案随时随地都可以改，

一定要买那种确定规划，交最上面审批通过的，

最好已经开始施工的地铁盘边的房子，

虽然价格贵一些，

但是未来交通会节约你大量时间成本，

也不会突然变卦！！

5一定要看工地实体楼，

很多置业顾问，销售经理告诉你们不能看实体楼，

不能看实体楼买什么房子？？

你知道未来采光怎么样？

楼栋位置？

户型怎么样？

一定要求看实体楼，

这也是你合法权益，

如果不给看实体楼开发商，你可以认筹，联合大量圈存客户要求一起看，

如果还是不给看，管他什么位置，管他那家开发商，

都不要买，

99.9%这房子有问题！！！

6开发商楼层的定价和二手房房价有时候不一样，

7大品牌开发商房子往往保值+升值快许多，

买房尽量买大品质开发商，

虽然同样地段+价格可能贵一点，

但是他们升值空间会大许多，

武汉最明显例子是保利新武昌和保利上城，

前者是中国保利，或者是湖北保利，

位置基本在一个地方，

保利新武昌成交价在18500元/平米左右，

保利上城成交价在15500元/平米左右，

他们的售价其实是差不多，

8不要交任何违规费用，

比如选房茶水费，

优惠折扣给销售钱，

流水钱等等，

其实流水有不用任何钱办法且合法的行为，

但我不建议大家这样做，

9目前不要想着短期投机房地产，

99%的城市没有这个属性，

目前房地产真心也不存在这个属性，

你钱捡来的可以试一下，

10买房尽量选择好的地段，地段才是最保值的，

房价方面：

1一定要时常看新闻联播，如果新闻联播不谈严控房价，

1线城市，新1线城市新房房价可能会涨，

2就是看房贷利率变化，准备金，

如果房贷利率持续下降，房价很有可能涨价

3北京，上海，深圳房价是风向标，

特别是深圳房价，

如果深圳房价上涨半年以上，没有打压，

新1线城市大概率要涨，

二手房房价变动是晚于新房的，

4看当地地价，

最好是一个时期的平均地价。

我叫啊啊啊啊啊，

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