「93 年包租婆拥有 400 栋楼」的真实情况是怎样的？是营销吗？ 第1页

来，看我这，这应该是目前知乎对事件和当事人经历梳理最全面的内容，而且会持续更新。

首先自信点，这就是典型的营销，但是现在看来营销过火了。通过不断曝光和不断攀升的话题度进行个人品牌塑造，推广自己的产品，顺便寻求加盟和投资合作，拓展业务应该是他们的本意。现在面对舆论压力不仅不敢再回应，甚至还不断删除过往内容。

先来简单梳理当事人雷迪（93年包租婆）的抖音内容（建立人设的过程）。雷迪的抖音内容经历了不同的阶段，2018——2019年大部分属于自用，没有太多复杂的设计，第三条内容开始露出品牌（这也是我寻找所有信息的线索），抖音营销真正取得明显效果是今年3月才开始。

2018年

1.旅游

2.产品展示；30元/天的城中村房屋展示。

3.产品展示，品牌露出，『迪家国际青年公寓』（重要线索）

4.旅游香港

5.旅游日本

2019年，雷迪对抖音经营依然很少。

6.展示母亲包租婆通讯录

7.产品展示，旧厂房改公寓

8.莫干山旅游

2020年，受疫情影响，房屋空置率提升，二三月开始真正有意识的通过经营抖音内容建立个人品牌和产品宣传，推广公司业务。

9.2020.1.11开始真正尝试建立富婆人设。

学开游艇。

10.2020.2.14以找男友为题进行个人展示，继续强化个人人设

11.12.

2.19,两条，强化身份属性，包租婆剧本拍摄

13.3.3收租

14.3.5收租

15.3.7为了便于传播，用普通话录制展示钥匙。

16.3.9包租婆人设，剧本拍摄（置顶）

17.3.10.公司产品规模展示（置顶）

18.3.11剧本拍摄，强化女强人形象，开始真正爆发吸粉

19.3.12.强化人设，吸粉

20.3.13剧本拍摄，吸粉

21.3.15，建立观众对其认知，介绍创业经历（置顶）， 此后浏览量大幅度增加。

22.3.19蹭热点（营销常规操作，不含贬义），展示免房租，建立公益形象。

23.3.20展示产品

24.3.21展示产品，配套娱乐设备。

25.3.23展示社交圈，与房企大佬的学习。强化企业家身份属性

26.3.25产品展示，27.强化白手起家人设。

28.3.27产品展示

29.3.29产品展示，深圳福田

30.3.31深圳房产品展示。31.圈子展示

2020年3月29日，为了制作高质量内容，提高推广效果，雷迪开始招聘专业的摄影师，负责内容制作。

32.4.8强化公益形象，武汉用户免租一月。

33.4.23，展示工作日常，不良资产收购

34.4.29流量大增，展示钥匙。

35.5.1展示钥匙，（规模）

36.5.2展示钥匙，（规模）

37.5.3展示钥匙，（规模）

5月6日补充：5月5日，当事人删除了部分抖音视频，并调整了抖音置顶内容。具体调整删除了哪些，可以根据我上面的内容对比发现。

5月6日，当事人继续删除了部分视频。

并修改了个人简介。

5月3日，青年节前夕，雷迪联合微博网红张特价合作拍摄的包租公体验的vlog在新浪微博播出，并注明400栋楼，93年包租婆的标签。不到20小时，视频1970万播放量（现已超过3000万），5.3万讨论。

从3月出了爆款视频到截止目前（5.4.13：00），雷迪在抖音从3万粉涨到22.5万粉丝（我上午刚刚开始注意这个话题时只有21.6万粉丝），通过与微博网红合作得到了微博热搜，在知乎也拥有了一定的话题度。这期vlog导致的各网站热搜目前已经为雷迪抖音吸粉过二十万，截止5.5晚，经过几个月的积累和热搜之后，雷迪抖音粉丝已经涨到42万。目前（5月8日），由于雷迪删除了传播性较缓的内容，且舆论逐渐从羡慕好奇转向声讨的方向，粉丝24小时内已经稳定在42.3万左右。

下面简单聊聊雷迪其人和公司发展过程。

雷迪，女，1993年出生于深圳。按照其四日晚直播的自述，其祖父是本地包工头，父亲后来跟随祖父一起工作后来转型小开发商，最初在当地村子搞开发，有了一些积累后原本想和香港商人合作，却被香港合作方卷款跑路。后来其父又在深圳东站搞小产权房开发，获利后投资酒店失败 ，在雷迪尚且年幼时郁郁而终。

雷迪家中有六个孩子，她是老三，上面有哥哥姐姐，下面还有妹妹。失去父亲的雷迪一家靠母亲开火锅店维持生活，每天放学和假期总免不了帮忙做工。

2012年，雷迪考入广州大学教育学院语文教育专业学习。临走前，母亲给了她一千元钱作为第一个月的费用，其后费用就只靠自己挣得。为了获得足够的费用，雷迪只能疯狂兼职，最高峰时要做六份工，家教，派传单，卖豆浆……等都做过。早上05:30还没睡醒就卖豆浆，她负责盖盖子，工作一早上可以获得15元酬劳与两杯豆浆做早餐。关于这份工作她自己回忆像是《摩登时代》里面的拧螺丝工人，也确立了她不要做廉价劳动力的决心。

暑假，她回到深圳，利用亲戚家的场地零成本开办了补习班，赚得了一些收入。获得收入经济独立的雷迪开始在海外旅游，在印度支教教授汉语时，她发现了民宿的商机。回国后在广美和星海音乐学院附近花四万租了一个三房一厅的民宿，自住一间，其余的对外短租赚差价。由于租住的地方经常有商人，她有时候还兼职给这些商人做英语翻译（雷迪二专业英语），还通过帮助艺考生和雅思考生获得了一些家长的青睐，这些家长和商人对后来雷迪的创业也都有帮助。

2015年，适逢国家鼓励大学生创业，雷迪趁势和跑步认识的同学一起组队做跑步app，参加大学生创业比赛，获得了一些创业经验。后来又花了两百多块钱找同学帮忙做面向大学生的城中村租房网站，网站吸引了不少小旅馆投放广告，这次收益颇丰的经历让雷迪第一次意识到流量变现的能量。卖掉公司后，雷迪从外面挖来八名程序员，做外卖app，由于投放广告后获客不够精准，人力成本过高，公司陷入举步维艰的困境，拖欠广告商和员工总计二百余万。

从创业初期的春风得意到如今的一败涂地，让雷迪一度难以接受。三个月后，雷迪开始处理债务问题。这次失败的经历让雷迪确认了一件事：只做能赚钱的业务，于是雷迪深挖民宿项目和网站运营。

最初，雷迪只是通过信息差帮房东租房，以房东半个月租金为劳务费，但不收租客钱。后来，一位原来合作的客户由于遇到事情急于套现，托雷迪帮忙出售房产，由于没有找到，雷迪又感觉有利可图，便与业主商议，以分期形式以较低价格购入这套房产。购入后，雷迪自行装修运营，获利后，卖掉第一栋楼套现购入第二三栋，当时资金吃紧，雷迪向自己一位佛山的室友借钱获得二十万，一位老师也借给自己五十万。其后由于盈利稳定，雷迪又凭借过往信誉获得了来自其他同学、亲戚的投资。另外，雷迪还曾经以六万元的成本经营了两个火锅店，并在后来卖掉一半股权套现。

2016年，雷迪从广州大学教育学院毕业。2017年8月30日，雷迪在广州市南沙区注册成立迪家物业投资发展（广州）有限公司（注册号440110000383944，具体介绍见文末），注册资本500万（存续），经营范围包括:

房地产中介服务;房地产咨询服务;房地产估价;房地产投资（不含许可经营项目，法律法规禁止经营的项目不得经营）;物业管理;企业形象策划服务;策划创意服务;市场营销策划服务;信息技术咨询服务;营养健版康咨询服务;商品信息咨询服务;贸易咨询服务;工商咨询服务;企业管理咨询服务。

公司创办的资金除了自己此前创业积累的部分原始资本，还有3000多万来自数十位长期投资人（亲戚，同学等），根据抖音自述的“加杠杆”，应该还有部分银行贷款。

另外，根据广州房地产租赁协会2019年的文章介绍，虽然迪家物业投资发展（广州）有限公司是2017年注册成立，但是其名下青年公寓业务实际上自2015年（上文有提及）就在运营。公司拥有上市公司背景的运营团队（疑似包装性话术，未核实），香港设计团队（疑似包装性话术未核实）和专业财务会计团队。

除了上述企业，雷迪名下目前有三家公司，注册资本均为1000万（存续）。

事实上，雷迪名下真正属于自己的房产没有最初宣传的400栋那么多，大部分房产都是为百余位房东代理管理，或者与物业合作进行出租，根据四号的自述雷迪掌握产权的房产是十几栋。为了规避舆论压力，关于自有十几栋物业的描述在五号上午先是进行了模糊化处理，到了五日晚上，关于自有物业信息被彻底删除。

关于公司的收益，在五月三日的vlog中，雷迪有过一栋楼月收入五六十万的描述。但在5月4日18:38，雷迪在抖音发布声明表示一栋楼月收五六十万是由于当时张特价问自己最高的一栋收入数额，这一回答被最终剪辑进片首，十分吸引注意力。随后雷迪表示出租的物业收入并没有都是五十万的营业额，有的月入几万十几万，有的亏损。并强调自己没有百亿身价，名下公寓房是由城中村的旧厂房、闲置厂房宿舍、旧社区、旧楼房装修改造而成，价值不高。

我曾经理所当然的以为，既然这部张特价团队剪辑的vlog是两方合作的结果，作为甲方的雷迪一定是在5月3日张特价上传vlog前就看过成片的。然而并没有，从目前表现来看无论作为甲方的雷迪团队还是乙方张特价团队都没有意识到这次传播影响的上限会对自己造成何种影响。从张特价的微博可知这部vlog的素材是4月24日拍摄完成，二人有充足的时间沟通细节并修改。但是从现在的结果来看，雷迪指派的助手审片时并未给出任何关于补充说明的建议。最终在vlog中模糊了产权和代理权的界限，还默认了vlog封面关于雷迪百亿身价（但城中村小产权房产不是这么估算的），拥有四百栋房产的标签。而这最能吸引眼球的两个标签和93年包租婆的形象形成了鲜明的对比，刺激着千万房奴或准房奴的心，由此登上了雷迪和张特价自己都没有想到的新浪、头条、知乎、抖音等网站热搜榜。

这次热搜不仅让雷迪和张特价分别获得了数以十万计的粉丝，也遭到了部分网友强烈的质疑。比如创业资金来源，公司实际规模，纳税情况等。

根据雷迪自述，除了对旧城区的改造业务，其房产来源还有部分源自对不良资产的收购，并通过整合资源建立自营公寓租赁品牌『迪家』，名下还有农贸市场改造项目。关于人力成本方面，员工普遍是从学校招聘来的大专生或普通高校本科生，薪资主要在4k——10k范围内，整体成本控制比较低。具体员工数量上，在多个网站公开显示的数字是八十人左右，但是这八十人有多少是全职，多少是兼职，为多少员工缴纳五险一金，暂时没有看到官方数据（我也知道网络上一些传言，但是没有核实无法作为依据）。

关于纳税方面，5月5日我在国家税务总局网站有尝试过查询，但是没有找到相关纳税记录（我没有说该司未纳税，不要歪曲），原因可能有二：

一是由于网站只公开到2018年的税收记录，而该司是2019年3——5月分别注册，所以暂时查不到信息。

二是非上市公司可以不公开相关数据。

不过放心，消防、税务、消协等部门和财经记者们会把你们的祝福带到的。

2020年的疫情让许多企业流动资金枯竭，企业陷入破产边缘，许多广深的企业尤其是外贸型制造业企业的国外订单都被取消，失去订单的企业只能给员工停薪留职或者直接裁员，宣告破产。这对于主要面向下沉市场的城中村公寓而言无疑是重大的打击。迪家的民宿、公寓出租对象一般是年轻人，而93年拥有400栋房屋管理权的包租婆人设对于有租房需求的学生以及职场新人而言非常具有吸引力，一次营销，既获得了个人品牌塑造和产品露出的机会，还吸引了精准的用户群（广深有租房需求的客户群和部分有出租需求的业主）以及部分投资机构的注意，可以说是一举多得了。

最后，我看到有些人说雷迪在制造焦虑，我觉得大可不必。第一她没必要，其次她不敢。人家还指望在广深的年轻人来照顾生意，怎么会有制造焦虑的动机。与其徒增焦虑，不如正视差距。

至于400栋楼身价百亿的宣传，我觉得，营销是商业的必要手段，但手段需要有底线。对于雷迪和张特价而言，自5月3日17:39视频发布72小时内，他们已经获得了足够的关注与追捧。各种认姐，认妹，认老婆，还有认姨、认妈的，甚至认老板、认主人的。当然，还有指责雷迪制造焦虑的。有人叫嚣查账，认为雷迪的钱来路不正，偷税漏税。

所谓“富在深山有远亲”，部分网民攀亲的本质是对财富的追捧，对物质利益的渴望。在社会主义市场经济环境下追逐财富本没有错，甚至雷迪本人也是由于追逐财富才走到了大众视野。有人希望成为雷迪，有人希望毁了雷迪，看似是截然不同的人群，其实都是一类人：无产阶级。当然，还有一类人更希望雷迪破产，就是当地的友商们。

这种畸形的追捧和指责凸显了当下社会的矛盾与撕裂，社会财富分布不均，不同阶层人民收益差距越来越大，高昂的房价不仅让低收入人群焦虑，也让中产阶层叹气。这种长久以来积攒的情绪最终在五四登上热搜的“拥有多处房产的93年包租婆”身上爆发。有人在她身上看到希望，有人仿佛在她身上看到了自己买不起房的根本原因。

没有人多少人考虑，为什么这消息能上各大网站热搜，为什么到了五四下午热搜才被新浪撤下。

以及，分配资源的手，到底在雷迪，又或是何方?

另外，还是决定提醒一下，不良资产的处置与收购很麻烦，如果没有可靠专业的法务与风控团队帮助，别碰。一夜暴富的美梦很美，但收益始终与风险伴随。创业是一件励志的事，也是一件艰难的、失败几率很大的事，你看到的青年才俊，可能正承担着比你还高昂的债务压力与法律责任。那些所谓的成功者在公开与人侃侃而谈自己的经验时，也不一定会将完整的过程与细节和盘托出。

后记

结合这两天的评论和一些舆论多说几句。

不知道从什么时候起，在知乎煽动情绪成为了获得认同的不二神器，而尝试中立客观的表达却被人所唾弃。其实在一些“智者”眼里，我已经逃不脱雷迪团队公关的嫌疑，无所谓，清者自清，雷迪怕不怕查我不知道，我不怕查。

首先，我不是营销号，也没接公关稿，更没有在任何已经回答或点赞的问题下和某个品牌有绑定合作。正因为知乎现在的某些问题下充斥着各种利益相关的点赞和吹捧，我才想尽量多的去呈现事件的发展过程。在这个呈现的过程中会引用到当事人的话语，但不代表我认为其对外表达的就是全部内容。在没有更多获取信息的渠道前提下，引用当事人的话语去填补缺失的空白是唯一方法。如果谁有更好的办法，欢迎评论区评论，我帮你置顶。

另外，我个人非常喜欢听评论区不同意见，尤其是对于完善内容有帮助的评论。比如有人提出通过纳税情况来测算公司实际营收水平，有广州本地网友通过自己掌握的信息测算其收入水平。尽管部分数据没公开，但这些建议都为我后续信息查找方向提供了帮助。

其次，希望部分网友在针对我的内容提出疑问或者质疑前确保有认真读完全文。有些问题的答案就在我文章写着，甚至怕你看不清还加粗放大了。虽然我的内容算不上多完美多专业，但是既然我已经把内容梳理出来，您自己去查证应该也不难吧！对于这类疑问，我只想说：“建议再读一遍。”

最后，我这人颈椎不好，所以任何希望给我扣诸如“公关”帽子的人，恭喜你，我不吃这套。我不会和一个陌生人就这种无聊的问题陷入无止境的争吵，同时也不会删帖，我直接帮您设置精选评论置顶，尽最大可能让您的高见与几万人相见。另外，麻烦哪位见到雷迪的时候转告她，农民工工资不能拖欠，让她把欠我的公关费结一下。（手动狗头）

当然，互联网不是法外之地，希望随便丢帽子的人，也能承担起自己的责任。如果觉得当键盘侠有意思，那就请买一副更好的键盘，继续您的表演。

还有，我知道你已经看了这篇内容，还关注了我，这两天压力应该挺大的吧！来都来了，不如就在自己的账号再写一篇回应一下吧，这事儿早晚要面对，逃不过去的。我真的觉得你四年前在知乎写的那篇无意之作挺好的，比任何有安排的抖音剧本要有温度，接地气。

附：企业介绍

迪家物业投资发展（广州）有限公司成立于2017年，秉承着改善城中村村民房的居住环境初心，不断创新地改造旧楼房、旧社区、旧厂房，专注于打造“城中村公寓改造租赁服务”一站式平台，业务覆盖公寓改造、房屋租赁、房东培训、自主品牌公寓经营、智能公寓平台开发运营等。

公司自成立以来追求稳重求胜，项目目前覆盖了广州大部分地区，项目发展迅速，目前已有近80名员工，一年内已拥有公寓300余栋，5000多套各式户型优质房源，拥有百余位优质房东合作伙伴和数十位长期合作的优质投资人等，一直秉承着为租客提供更优质的房源和租房体验服务。

成长性表现：

① 公司成立一年，累计获得投资3000余万投资；

② 公司已拥有200余栋自营精品公寓；

③ 公司已有全职、***员工近80人。

获得的荣誉：

① 广州市房地产租赁协会***届理事会会员单位；

② 2017年度蘑菇租房优质合作伙伴；

③ "青创100"广东大学生创新创业引领计划“青创100优秀企业”。

④ 蘑菇租房“全国最美公寓”。

ps：文中相关内容均源自中文互联网公开信息，不存在人肉行为。

本人文章中引用或化用的当事人话语不代表本人认同其全部内容。

当事人都关注我了，你等啥呢？