大连一小区烂尾 8 年，部分居民钉塑料布御寒，该如何维权？ 第1页

对于业主来说，「烂尾楼」问题的核心，一个是产权问题，一个是续建问题。前一个问题是个法律问题，后一个问题仅靠法律很难解决。

先从续建问题说起。

如果真要等企业破产拍卖资产后获得补偿，有可能还不能弥补业主已经付出的购房款，多数业主恐怕还是希望房子能够尽快完工。

据媒体报道，昆明曾经出现过业主集资继续建楼的情况，这需要业主们上下齐心，否则成不了事。除了自救，依靠政府搭建平台进行协调，以会议纪要的形式确定各部门的职责，并且联系相关企业收购资产，也是行之有效的思路。

再说产权问题。

如果开发商连大产证都办不下来，业主的小产证也会难产。这种情况下恐怕还是要依靠政府介入协调，新闻报道中曾见过杭州某楼盘就是通过政府协调解决了大产证的问题，进一步为业主办理了产权证。

如果业主没有拿到自己的产权证，在某些情况下确实有可能出现法律纠纷，最典型的情况就是拆迁补偿款问题。

在今年刚刚判完的重庆飞龙案中：

飞龙公司建的楼从2006年至今都未办理产权登记，但是和业主们已经签订了认购协议。2013年涉案房屋要拆迁了，政府将业主作为产权人，签订了房屋征收补偿安置协议。

此时飞龙公司提出，2012年自己已经办了国有土地使用证，国土局应该对飞龙公司履行安置补偿的法定职责，不应该补偿业主。

这个案子拖了很久，从技术上来说先要解决的是国土局将业主认定为产权人的做法是否违法，这个判决结果出来以后再来讨论国土局的法定职责应该对谁履行。

法院的角度很机智。

面对飞龙公司质疑国土局对产权人进行的公示所提出的质疑，法院认为这种公示是对调查情况进行意见的征求，而不是最终的决定，故而不对飞龙公司的权利义务产生实际影响，不属于行政诉讼的受案范围，然后直接驳回了。

这个判决生效之后，法院继续审理国土局是否应当对飞龙公司举行安置补偿职责的问题，就可以很明确地说，产权人既然是业主，那么安置补偿就和飞龙公司没什么关系了，进而第二次驳回了飞龙公司的请求。

由此可见，法院还是倾向于支持业主的产权人身份，即使没有办理登记。但是，由于法律明确规定不动产物权需要登记才能生效，因此法院为了保护没有办理登记的业主，往往只能从程序问题上曲线救国，这是一个技巧问题。

至于生搬硬套法条规定的情况，也是存在的。

同样是今年，内蒙古通辽判的案子，大概的案情如下：

原告和开发商签了合同，交了钱，但是由于房子是烂尾楼，所以没做不动产登记。后来，开发商被别人申请了财产保全，法院就把原告买的房子给查封了。

原告提出异议，法院又解除了这部分房产的查封。之后，原告赶紧把自己购买的房子进行了备案登记。

再后来，开发商因为拖欠别人的工程款，就把原告买的房子抵给了债权人，债权人又把房子卖给了第三个人，之后开发商又和这个人签了认购协议，并且此人也住了进去。

然后，开发商进入了破产清算，而原告提出要求返还房屋。

案情非常离奇曲折，但是一审法院的思路非常简单：

物权法规定了不动产物权需要登记才能生效，备案登记是行政管理范畴的行为，只能让原告产生期待权，不能赋予原告对案涉房屋的物权，因此驳回了原告的请求。

原告当然觉得委屈了，我先签了合同，付了全款，最后这个房子变成别人的了？于是向通辽市中院上诉。

通辽市中院在判决中，再次利用程序问题发回重审，体现了判决的智慧。

二审法院指出，开发商虽然已经进入破产清算程序，但是并没有解散，仍然具有诉讼主体资格。一审法院将开发商的破产管理人列为原审被告的做法违反了法律规定，管理人只能作为开发商的诉讼代表人参加诉讼。

于是乎，一审法院不予返还原告所购买房屋的判决，就这样被撤销了，颇有一种四两拨千斤的感觉。

通过对案例的梳理可以发现，即使烂尾楼因为各种原因无法办理产证，在遇到法律问题的时候法院仍然会倾向于认定购房者的产权人身份。

当然了，最理想的状况仍然是在政府的协调下拿到自己的产证，方能拥有无可争议的不动产物权。