银行在发放住房抵押贷款时,主要考虑哪些因素？ 第1页

银行主要考虑4个方面：借款用途，还款能力，还款意愿，抵押物。

一是借款用途。

这是借款合法不合法、合规不合规的问题，如果借款用途虚假，不仅很可能导致还款能力不实，到期还本付息不可靠，甚至还会受到监管的处罚，严重的还会受到法律的制裁。一点儿也不忽悠。

比如，借款人明明说是借款用于住房装修，拿自己的房产抵押，银行信贷人员认为有优质抵押物，客户跑不了，不可能不还贷款，于是，调查、审查、审批做得有其随意，最后房子押过来，贷款放出去。没想到，贷款发放之后，客户拿这笔钱去炒股，去买理财，去买房，根本就没有装修，后来被监管检查发现，一记重拳，罚单下来，银行一大批人哭晕在不同的角落里，自我反思。

这还是好的，如果哪个客户不长眼，拿着贷款去走私，去贩卖假货，去贩毒品，那可要了命哟。请问行长，请问客户经理，你该当何罪？

合法合规的借款用途，个人贷款用于生产经营（补充流动资金、购买用于生产经营的相关物品、交电费、交房租、发工资等等），用于消费（住房装修、购买汽车、留学、看病、结婚、旅游），买房那是个专门的信贷产品，住房按揭贷款，贷款受托支付，贷到款不会给借款人，除非借款人跟开发商是表亲。

如果你是借款人呢，建议还是不要虚构借款用途，实话实说只会对自己有利。银行里傻子不多，尤其是信贷人员里，都是跟各跟神仙打过交道的。

二是还款能力。

就是指客户未来有没有钱归还贷款。评估方式是看借款人当前的职业，从事的行业，现金流情况，可变现资产情况（存款、理财、债券、基金等）。不仅要看调查当时的时点数，还要看此前一段时间的期间数，看借款人还款能力的变化情况，预测未来的贷款期间，能不能按时足额还本付息。

具体地说，就是看借款人的银行流水，有的还要工作证明。专业的信贷人员不是看流水够多就会同意放款，而是分析流水与工作性质是否匹配，流水与借款人家庭条件是不是匹配，流水有没能人为操纵的痕迹。

按说，住房抵押贷款，打折后抵押，借款人不会马虎，不敢轻易逾期。可是，万事都有个不确定，运气不好时，拦都拦不住，银行要保障自己的债权安全，他会留下一定的空间，不会让借款人把全部的收入都用来每月归还贷款，还要留下生活支出费用，留下归还其他债务、其他费用的资金。

作为借款人，看菜吃饭，有多大能耐贷多少款，千万不要过度授信，不要拿了首付贷再去申请房贷，合理规划自己的资金，别把自己逼到绝路上去了，到头来还落得个贷款欺诈的罪名就不划算了。

三是还款意愿。

同学说了，不就是审查信用报告，没有连三累六吗？要是这样说，那就太外行了。还款意愿远不止是征信报告没有连三累六，也不是“四不”（不黑不白不多不乱）征信，那只是对个人征信的最低要求，满足了这个要求，距离贷款审批通过还差了十万八千里。

还款意愿到底看什么？通过以往的数据和信息来评估借款人未来愿不愿意按时还款，未来，不确定呀！废话，银行说了，我要是预测大师，我要是能掐会算，还要啥风险官，还要啥信贷流程？不会掐不会算，只能通过以往的数据和信息进行预测评估，判断个大概。比如，借款人一年内发生多次逾期，还口口声声说自己是非恶意逾期，信你算我输。还有，个人征信报告显示，借款人频繁使用网贷小贷，信用卡时常被刷爆，却还要说有的是钱，还款没问题，我要是信你，还算我输。

当然，判断还款意愿还有很多多渠道，包括百度负面信息，涉诉信息，欠税信息，欠供应商货款信息等等。

四是抵押物。

就是用于抵押贷款的住房。这有啥问题吗？能办理抵押登记，银行能拿到他项权证，妥妥地，放款没问题。

有问题。在很多场景下，抵押物只是个心理安慰，毕竟是第二还款来源，不能立即变现，如果出个小意外呢，银行的贷款本息拿啥还？什么小意外？

多了，比如，被其他债主子申请法院查封了，被租客长期租赁不腾房子，登记了居住权（划重点，居住权是《民法典》新设立的用益物权，与房屋所有权、土地使用权、租赁权大不相同），处置变现是那是天大的障碍。这就给信贷调查人员提出了新的问题，不论是贷前调查，还是贷后管理，不关心房屋的状态，不关心房屋里住的什么人，不关心房价变化，最后可能死得很惨。

银行在对抵押物的选择时，标准是价值稳定、容易变现（座落地、面积、结构、朝向、楼层、建成年限等问题都影响变现）。价值高当然好，如果价值不稳定，三天两头波动，信贷人员天天睡不踏实。容易变现，意味着贷款到期还不了，很快拍卖，立杆见影，真金白银到手，至于房主亏了多少钱，那不是银行关心的问题。