最新 70 城房价出炉：北京、徐州二手房领涨，深圳近 2 年来首次转跌，还有哪些信息值得关注？ 第1页

现在国内的楼市（主要指一线和强二线城市）的状态，很像炒股中技术分析的一种形态，

VCP（Volatility Contraction Pattern，波动收缩图形）

标的的价格在上升到一个“箱体”后，开始在这个箱体中不断震荡，且随着时间的推移，震荡的幅度大致缩小或越来越小，交易量越来越小......

以我们熟悉的特斯拉举例，其股价在2020年8月到11月，一直都在330-500这个价格区间震荡，且随着时间的推移，波动幅度越来越小，交易量越来小（消化卖盘，让不坚定的同志下车）......这是典型的VCP

而突破VCP之后，特斯拉的交易量开始迅速放大，并在2020年12月的一天创下了千亿美金的交易量（进入S&P 500的前一天），股价也迅速被拉升，涨幅高达一倍（市值从4000亿美元到8000亿美元，相当惊人）。

为什么说国内现在的楼市（主要指一线和强二线城市）很像VCP？

1）在供给端，供给量一直非常有限，比如社会主义先行示范区和经济特区深圳，

证券时报统计显示，过去十年深圳工业用地成交达到1147.78万平米，而住宅用地成交面积仅为431.5万平米，不及工业用地的一半。深圳此前一直将土地向工业用地倾斜，住宅用地规模严重不足，在过往的土地总体规划中占比常年不及20%。

2）在需求端，目前存在很强的人为限制，诸如限制购房资格、限制贷款杠杆、提高贷款利率、限制二手房交易，集中供地清退中小房企和三条红线强制房企去杠杆...

在一个房产带有强金融属性且上涨预期过高的市场里，限量的供给端决定了房价难跌；而摁住需求端，则起码不会让房价涨的太快而“失控”。

于是，在强劲的人为“控制”下，标的的价格就会在一个区间（箱体）中不断波动。而与之相伴的是，交易量的萎缩（是的，主要就是要搞你二手房。根本原因很简单，二手房对财政的贡献远远不如新房。国内的“土地财政”玩法，也注定不会让二手房交易旺盛，因为一旦在某个环节玩儿脱了，形成二手房放量抛盘+下跌预期，会直接传导到新房和土地出让金）和波幅的缩小（高上涨预期、交易限制和供给端不足，导致卖家惜售，而“调控”则让买家观望，波幅能高就见鬼了）。

那么什么时候会突破VCP？

等宏观杠杆率降下去，特别是居民部门杠杆率降下去，同时又面临“出口萎缩”（这两年出口+制造业投资立了大功）、“消费萎靡”（国内消费一直都不怎么样）等预示着经济下行压力可能会比较大的时候，基建和房地产，则会被再拿出来拯救经济，从而开启新一轮信用扩张周期。

最后，“房住不炒”的核心涵义是防范金融风险，降低宏观杠杆，用时间用去换空间，而并不是为普通人解决房价问题。现在的忍让，则是为了下次的释放，因为这个东西根本就“戒不掉”。

对于不同群体收益也已经分化了，今天只做一些简单的数学题，做一些假设，忽略掉物业、税费、变现过程中产生的手续费等支出，同时也忽略掉租房的收益，我们看各个群体的收益情况。再次强调，刚需就不在关于收益讨论范围内了，因为房地产最大成本明确是一种税收，也就是你给城市缴税，城市给你公共资源返还，比如医疗、教育、基础建设投入等等，只有你觉得某个城市值不值得你缴税而已。

1）不加杆杆群体，涨多少就是赚多少

不考虑通胀：

100万的房子全款买，涨2%一年就是2万的预期收益，涨5%一年就是5万的收益，还是很有吸引力的对吧，增值约等于一个普通本科生在新一线城市一年除去开销的结余。

考虑通胀：

我们以2%作为参考，那么投资房子的实际收益率就会发生变化，涨2%刚好做到保值，涨5%还能赚3%。

考虑资金增值：

如果大部分投资房子要的是增值，而不是保值，就需要一个市场收益的参考，我们取一个非常保守的数据，3.3%作为资金收益，也就是100万不投资房子也能在其他渠道获得3.3万的收益，

看70个大中型城市的新房数据，全款投资做不到保值的有14个，全款投资达不到3.3%收益的有22个；二手房数据做不到保值的是26个，全款投资达不到3.3%收益的有32个。

2）加40%杠杆投资，增值部分要扣除资金成本才是你收益

100万的房子，首付60万，40万贷款，比较懒，我们不用复杂的等额本息和等额本金，以贷款利率5%作为参考（小于2020年首套房平均利率，大致的去算）

不考虑通胀：

100万房子假设增值2%，那么预期收益就是2万，利息40万第一年约产生2万的利息（等额本息和等额本金结果不同，这里只取一个简化的利息），也就是说，如果增值不高于2%，收益都是在给银行打工，低于2%太多意味着这项投资第一年还要自己贴钱给银行付利息。

考虑通胀：

自己的60万有通胀影响，这部分要贬值2%，约1.2万，增值约在3.2%左右可以保证自有资金的保值。

考虑到资金收益：

60万一年大致可以获得1.98万收益，加杠杆投资房子至少要涨3.98%预期收益才能实现与3.33%的收益率相同。

看70个大中型城市的新房数据，加40%杠杆投资做不到自有资金保值的有21个，达不到自有资金3.3%收益的有28个；二手房数据做不到自有资金保值的是27个，加40%杠杆投资自有资金达不到3.3%收益的有34个，不敢说投资房子不赚，只能说大中型城市中投资收益出现了明显的分化，不是你闭着眼睛买就能赚钱的，加的杠杆越高，盈利的城市越少，很可能忙几年下来给银行打工。

现在的房地产政策都是倾向于冻结二手房的流动性，增加交易难度和成本而非增加持有成本，人们在上涨热情下持续将储蓄换成房子，持有成本也只有一些物业费，但地方又会严格限制二手房变现与新房抢刚需，8万亿的土地税可不是闹着玩的，二手房收了刚需的钱土地转让金就少一些，有的城市收取大额土地税乘势快速发展带来更好的就业机会，有的则不行，地理位置、城市基础产业、教育资源、税收使用率都会有所差异，所以中大型城市的分化是必然的，核心在于土地转让的钱能不能用在刀刃上，经济发展和收入能不能缓解居民头上土地税收的压力，没有就业和其他公共资源作为支撑，鹤岗跌到2万一套的房子你也会觉得不划算，年轻人口向哪流，哪个城市的发展潜力就越大，房子未来高位变现的概率就越高，反之年轻人口净流出的城市更多的会处在纸上财富而很难变现，当然每个人坐的位置不同，就和多数小区群里哄抬房价一样，人们只会自发传播甚至创造对自己有利的信息，而市场出清往往是客观存在的，我是没见过多数人参与的投资品永远涨的且多数人都能高位套现的，房子增值跑不赢资金成本也是一种消化泡沫的方式，大中型城市房价增幅明显出现了分化，你看着房价确实在涨，不少城市加杠杆炒房实际上给利息打工，动手简单算下所在市区的资金成本和涨幅，很容易算出来现阶段投资房子的预期收益了。