买房交了一万定金，现在想要退回来，怎么跟销售说？
首先，认清几个基本点：
定金和订金的区别： 这个非常重要！如果是“定金”，那一般情况下，如果你反悔，定金是不退的。但如果是“订金”，那理论上是可以退的，除非合同里有其他特殊约定。你得回去好好看看你的购房合同或者定金协议上写的是“定金”还是“订金”。
签订的是什么合同？ 是《认购协议》还是《商品房买卖合同》？一般情况下，定金是在签订《认购协议》时交的。
你退房的原因是什么？ 这是你跟销售谈判的重点。原因要合理，并且最好是你无法控制的。
接下来，咱们分情况来聊聊怎么说：
情况一：房子本身存在一些销售人员或者开发商承诺但未兑现的问题（这是最有力的退款理由）
这种情况下，你的底气会比较足。你可以这样说：
“张经理/李销售（称谓要礼貌，但别太谄媚），今天来是想跟您谈谈我之前交的那一万块钱定金的事情。当时咱们看的是X号楼Y单元Z户型，您当时跟我介绍说，这个户型朝向非常好，采光能达到XX小时，而且承诺的精装修标准里，厨房的油烟机品牌是XXX，卫生间的洁具是YYY。
我回去后仔细对比了一下，发现实际的朝向采光跟您当时描述的有明显出入，而且您承诺的油烟机和洁具品牌，我也查了下，实际配置的品牌并不是我当初看中的，甚至网上有一些关于这个品牌负面评价也不少。
当时我交定金，就是看重了这些承诺，特别是XXX这个品牌，我家里人之前用过，觉得挺好的。现在这情况，感觉跟我当初的预期不太一样了，我担心后续入住会有问题，这钱我交得有点不踏实。
所以，我想问问，能不能把这笔定金退还给我？我理解定金的规定，但这事儿是基于咱们前期沟通的承诺，现在出现偏差，我这边也确实有点为难。”
重点：
具体化： 指出具体的问题，例如“XX小时采光”，“XXX品牌油烟机”，“YYY品牌洁具”。不要说“感觉不好”，要说“跟我当初描述的有偏差”。
强调承诺： 暗示销售人员之前的承诺是促使你交定金的关键。
表达疑虑： 表明你是因为对房子的质量或配置有疑虑，不是无理取闹。
留有余地： 结尾询问“能不能退”，而不是直接要求“退”。
情况二：个人原因导致无法购房，但想争取退款
这种情况就比较棘手，因为按规定，如果是因为你个人原因，定金是很难退的。但我们可以尝试沟通，看看有没有协商的空间。
2.1 相对“硬”一点的理由（但要确保你说的是实话，并且能举证）：
家庭重大变故（例如：突然生病需要大笔医疗费，或家庭成员发生意外）： “张经理，说实话，我现在遇到点麻烦事，家里出了点急事，需要一笔钱周转。情况比较紧急，我可能暂时没办法继续按原计划购房了。我当时交定金，确实是诚心想买的，但是现在这个情况，我实在没办法。这一万块钱对我来说也不是小数目，您看能不能通融一下，把定金退还给我？我先谢谢您了。”
工作变动/失业（如果能证明）： “张经理，最近我公司政策有调整，我的岗位被裁了，现在还在找工作。我之前的购房计划也是基于稳定的收入，现在突然失业，我的经济压力一下子大了很多，短时间内可能没办法负担房贷了。我真是挺喜欢这个楼盘的，但现实情况不允许。您看咱们能不能商量商量，把定金退给我？我找工作顺利了，以后有机会还是会考虑你们项目。”
重点：
诚恳： 态度要真诚，让销售感觉到你的为难。
委婉： 不要直接说“我不想买了”，而是“暂时没办法继续购房”。
表达之前的意愿： 强调你之前是真心想买。
强调客观原因： 将问题归结于不可抗力或者突发状况。
争取理解： 用“通融”、“商量”等词语。
2.2 相对“软”一点的理由（更侧重协商和人情）：
经济压力增大（之前没预料到）： “张经理，您好。关于我之前定的X号楼Y单元Z户型，我想跟您聊聊。当初我交定金的时候，我以为我的资金情况还能支撑，但最近一算，加上各种税费、装修费，我发现压力比我想象的要大很多，我担心月供会对我家庭生活造成太大影响。我真的很喜欢你们这个小区，但为了不影响我和我家人的生活，我可能得暂时放弃这个机会了。您看，这一万块钱，我当时也是真心想买，现在因为我自己的评估失误，没法继续了，能不能申请退还一部分，或者全部退给我？我也是第一次买房，很多地方考虑不周，希望您能理解。”
重点：
自我检讨： 把原因归结于自己的“评估失误”、“考虑不周”。
强调对项目的认可： 说“我很喜欢你们这个小区”。
关注未来（可选）： 暗示以后还有机会。
无论哪种情况，在去之前，你都需要做好以下准备：
1. 找回所有购房相关文件： 《认购协议》、收据、销售人员的名片、宣传资料等，特别是写有“定金”字样和金额的那个。
2. 整理好你的理由： 把你想说的理由梳理一遍，越清晰越好。如果是有事实依据的，准备好相关证据（比如对比图、网络截图、银行流水等）。
3. 明确你的目标： 你是希望全额退款，还是可以接受退还一部分？
4. 选择合适的时间和地点： 最好是工作日的白天，亲自去售楼处找当初接待你的销售，或者他的直属领导（如果知道的话）。
5. 保持冷静和礼貌： 即使不顺利，也要控制情绪。用事实和道理来说话，避免争吵。
跟销售“谈”的几个核心策略：
不卑不亢： 你是消费者，有权利提出合理诉求。但同时，也要认识到定金的法律属性。
先礼后兵： 先表达你的难处和请求，而不是直接强硬。
以退为进（适度）： 如果销售死活不退，你可以问问有没有其他选择，比如转让给别人（虽然这不太可能，但可以试试），或者少退一点，看看能不能达成一个双方都能接受的折衷方案。
了解对方的底线： 销售也需要完成业绩，但也有公司的规定。你得通过沟通，摸清对方的态度和能为你争取到的最大空间。
如果协商不成，怎么办？
万一销售死活不退，并且你认为你的理由非常充分，或者合同条款对你不公平，你可以考虑：
联系开发商的更高层级领导： 有时候，一线销售的权限有限，直接找更高层级的人员，可能会有转机。
寻求法律途径： 如果你认为开发商存在欺诈、虚假宣传或者合同条款不合理，可以咨询律师，考虑通过法律手段解决。但这会比较耗时耗力，也存在风险。
最后，再给你一句实操建议：
“面子”和“事实”都很重要。 去之前，多想想怎么说才能让销售愿意听，愿意为你去争取。如果你的理由确实站不住脚，那就要做好定金不退的心理准备。
希望我的这些建议能帮到你！祝你顺利解决这个问题！
网友意见
这个问题有一个关键的线索没讲，那就是买房交了一万元钱，并和开发商签署了《认购书》。我们先解释下这个关键的隐藏线索《认购书》，再来解题。
《认购书》是什么？如果你想购买一个房子，你不可能在售楼处和销售一手交全款一手交房产证。你得回家准备买房的手续，比如结婚证、身份证、户口本，当然还有准备首付。应该没有人带齐这些东西再去售楼处看房的吧。
既然不能马上办手续，那怎么定房呢？售楼处就会让你先交几万元定金，和你签一份《认购书》。认购的内容就约定你7天内或者什么时间带上所需要购房的手续，比如户口本、身份证、结婚证等证件，和首付款到售楼处和开发商签署《商品房买卖合同》，这就是《认购书》的作用。
有部分开发商不仅要购房者签《认购书》，还要签了一堆的文件，比如《承诺书》、《确认书》。承诺自己已经看过商品房买卖合同，承诺自己所提供的资料信息都是有效的，承诺自己具备购房资格等等。更甚，有开发商不仅让购房者签一堆文件，还带购房者到一个房间里进行录像，要购房者说已经知道定金不可退，已经看过《商品房买卖合同》。
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另一些精明的开发商，不和你签《认购书》，直接签一份《预售合同》。只要《认购书》满足了《商品房销售合同》的13项主要内容：（1）当事人基本情况；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。并且你也付了首付款，你就跳过了签《认购书》的步骤，直接和开发商签订了《预售合同》。这个问题说交了一万元钱，那推断只和开发商签了《认购书》，没签《预售合同》。
《认购书》解释完了，下面开始破题。
《认购书》就是一份合同，作用是约定你和开发商在约定的时间签署《商品房买卖合同》。
既然是合同，就要承担签了这份合同的义务，那就是诚信的与开发商进行谈判的义务。如果你违反了诚信谈判的义务，导致不能签署《商品房买卖合同》，那你要承担责任。但如果你已经尽到了诚信谈判的义务，即使购房合同没有签约，也不应承担责任。
什么是违反了诚信谈判的义务？
根据合同法第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”
什么是尽到谈判的义务？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
是不是可以像问题中所说“假装签合同，然后再挑一下房子或者合同的毛病。前几天交定金的时候没有看到合同。”
可以。但仅仅有“假装”是不够的，你得从《认购书》的具备的三个效力入手，有准备地去。
第一个，实际上购房者跟开发商对商品房是拥有信息不对称的，所以开发商应该充分的披露，可能影响购房者购买签订购房合同的一些信息。你协商时，可提出开发商在签署《认购书》时，没有和你讲解售楼处的不利因素，比如旁边有工厂、垃圾站等等。开发商也没有带你到售楼处的不利因素展示点进行讲解，因为楼盘的不利因素可能影响到购房者签订《商品房购买合同》。
第二个，双方在协商签署商品房买卖合同的时候，都应该恪守诚信的义务。购房者按约定的时间，带上签订《商品房买卖合同》的手续，和开发商进行协商，作到了恪守诚信的义务。
第三个，不应强加不合理的谈判义务。特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。比较常见的就开发商在合同里面会加上各种格式条款，说只要未签订商品房买卖合同，责任都在于购房者，定金都要没收，这实际上是不合理的条件。
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