上海哪里的房子泡沫最严重？
首先，我们得明白，所谓的“泡沫”通常是指房价相对于当地居民的实际收入、租金回报率等基本面因素，显得过高，可能存在上涨过快、难以持续的风险。
一、 外环外、临港等新兴区域的“远期价值”释放
很多朋友会提到上海的一些外围区域，比如临港新片区、青浦的一些板块、嘉定的一些热门区域等等。这些地方之所以大家觉得“泡沫感”可能比较强，主要有以下几个原因：
高企的预期值： 这些区域往往承载着上海未来发展的重任，比如临港的自贸区概念、人工智能产业的聚集，青浦的东方绿舟、淀成员工的住房需求等等。很多开发商和购房者会把这些“远期价值”提前消化到现在的房价里。一旦未来发展不及预期，或者一些政策调整，这里的房价就可能面临较大的调整压力。
“抢房”效应的放大： 有时候，一个区域因为规划利好、学区概念或者某个大型产业的带动，会吸引大量的关注甚至投资。在供应相对有限或者新房集中上市的情况下，很容易出现“日光盘”、“千人摇”的现象。这种现象会进一步放大市场的“恐慌性购房”和“ FOMO (Fear Of Missing Out)”心理，让原本的价值被进一步推高。
收入与房价的错配： 虽然这些区域也在发展，但与市中心相比，整体居民的平均收入水平可能还没有达到支撑现有房价的程度。大量的购买力可能来自于更广阔的区域，甚至是通过贷款杠杆。当宏观经济面临压力，或者信贷政策收紧时，这种错配就可能暴露出来。
举个例子，临港新片区。 这个地方的定位非常高，国家政策支持力度也很大。但从普通上班族的角度来看，通勤时间长、配套设施仍在建设中，是很多人需要考量的因素。如果房价的上涨速度远超了区域内产业发展和就业岗位增加的速度，尤其是当外溢效应不如预期时，就容易让人觉得“有点贵了”。
二、 部分“概念盘”和特定类型的房产
除了区域，一些特定类型的房产也容易被认为存在泡沫：
以投资为主要目的的公寓型产品： 尤其是一些小户型、位置相对偏远，但打着“不限购”、“可托管”等旗号的公寓项目。这类产品很多时候是为了迎合部分短线投资者的需求，一旦市场风向转变，或者政策限制加强，其流动性和保值能力就会受到考验。
学区房的“过度溢价”： 虽然上海的学区房是一个复杂的议题，但确实存在一些学校，其附近的房产因为教育资源而产生远高于同区域其他房产的价格。这种溢价在一定程度上是基于稀缺资源和家长的强烈需求，但也存在一旦教育政策改革（比如多校划片、公民同招等）落地，就可能面临调整的风险。这种“非理性”的溢价，也可以算是一种泡沫。
三、 市中心区域的“硬着陆”风险与“挤压效应”
你可能会说，市中心不是更稳健吗？确实，市中心有其核心价值，但我也想补充一点，即便是市中心，某些时候也可能存在一定的“泡沫”，只是表现形式不同：
“挤压效应”下的高位盘整： 当外围和新兴区域因为各种原因上涨乏力，甚至出现调整时，一部分资金可能会回流到市中心，或者持有市中心房产的成本会显得相对合理（因为它们本身抗跌性更强）。这可能会导致市中心部分区域在整体市场降温时，依然维持在高位，甚至微涨，但这种上涨可能越来越难以支撑，有“硬着陆”的潜在风险。
“沉没成本”心理： 对于已经在此地投入巨资的业主来说，他们可能更不愿意降价出售，而是选择等待。这种心理也会在一定程度上维持高价，但如果市场需求确实不足，这种僵持可能会在某个临界点被打破。
总结来说，上海哪里“泡沫最严重”这个问题，没有一个绝对的答案。
如果你是指短期内涨幅过快、预期透支的区域，那临港、青浦、嘉定等一些新兴板块，或者因为特定规划利好而快速升温的区域，可能就存在一定的“情绪化泡沫”。这些区域的风险在于未来发展能否完全消化当前的房价预期。
如果你是指那些非理性的价格支撑，比如纯粹的投资投机，或者因为某些“概念”而过分拔高的价格，那么部分小户型公寓或者与特定稀缺资源（如顶尖学区）强绑定的房产，可能需要更加谨慎地评估。
关键是要回归理性分析： 房价的支撑最终要看当地的产业发展、就业机会、人口流入以及居民的实际购买力。在上海这样一个充满活力的城市，即便有泡沫，也可能更多的是结构性的、区域性的，而不是全市范围的崩盘。
在观察市场时，除了关注“概念”和“预期”，更应该关注租金回报率、人口流动趋势以及宏观经济和政策走向。这些才是判断房价是否“合理”的硬性指标。每个购房者和投资者都应该结合自己的认知和风险承受能力，去审慎判断。
网友意见
统一回复一下
好多朋友回复说市区老破小生活配套丰富，公共交通方便等等优点，这些我都认同。预算不够又想住市区那肯定只能选老破小，这个一点问题都没有啊。但是我一直强调的点是哪些没什么居住属性，靠学区来支撑高溢价的老破小，这个溢价是对比同样市区，非学区的老破小。就比如有评论区有朋友说自己有一套17平米的老破小挂户口给孩子上学，大家自己想想产证上17平米是建筑面积，我假设是一点公摊都没有，实打实17个平米建筑面积。隔墙砖头基本就要吃掉1-2个平米，厨房卫生间阳台这些再迷你至少也吃掉个5-6个平米，剩下不到10平米的脚踩面积，带着上学的孩子，这房子怎么住的开？花那么多钱，有点居住属性可言吗？
我从来没有拿远大新对比老破小，价格一致的情况下，两者之间纯粹个人需求取舍，没有好坏之分。我对比的是同样市区学区老破小和非学区老破小。所以请不要再老破小的问题上再过多纠结了，重点是学区!
原文
我认为是几乎所有老破小学区房是泡沫堆积最严重的地方，而非某个特定地段。
因为这类房子几乎谈不上什么居住体验，但价格比同一区域溢价至少在20%以上，有的50%甚至更多，具体根据对口学校而定。
本来付这个溢价的是购买一个给孩子在9年义务教育范围内的择校权。但是现在有可替代的双语学校，平均一年学费10万，9年90万。但就目前上海学区房普遍的价格而言，估计前9年房贷利息支出都远超90万这个数了。所以按一般经济理性，希望孩子去个好学校读书，最合理的策略是买个住着舒服的非学区房，把省下来的钱供孩子上双语学校。
至于为什么会还有那么多人追高学区房，基本是基于思维惯性。因为过去十几年学区房保值增值能力是最强的，光凭20%以上的溢价，增值就是跑赢整个房产大盘的。所以网上就有类似，买了个学区房，发现上了孩子读书也就那样，到是房子倒是赚了xxx万的段子。事实上以前就有这样策略，买个学区房，孩子上完学一卖还能买个别墅。这种策略在我看来在15年以前是成立的，因为当时学区房和私立学校对比，还是存在一定优势。但随着时间的推移，私立无论是办学水平，付出的成本来说我实在是看不出来有任何的优势。但还有人用真金白银去堆砌这个泡沫还是很大程度在于思维惯性，没能跳脱出来摊开来算算账，或者对私立学校，出国留学等存在认知盲区。
另外学区房还有一个比较大的潜在风险就是政策风险。学区房本来就是教育政策下的副产物，所以赌的是学区政策不改变。但就目前看来的政策形势，是逐渐要把房子和学校脱钩，政策风险是很大的。
综上所述，我认为学区房是上海房市中泡沫最严重的地方。
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