2021年上海投资房产买在哪里比较好？
首先，我们得明确一点，上海的房地产市场与全国其他城市有很大不同。它拥有强大的经济支撑、丰富的人才资源以及国际化的视野，这决定了它长期来看依然是具有强劲韧性和增长潜力的市场。但同时，政策调控也是常态，限购、限售、贷款利率等因素都会对投资决策产生直接影响。
那么，在2021年，考虑到市场现状和未来趋势，我个人会比较倾向于关注以下几个区域和方向，并尝试从更细致的角度去剖析：
一、 区域选择：关注“强劲增长潜力”与“城市发展脉络”的交汇点
1. 大虹桥区域：
为什么关注？ “大虹桥”这个概念这几年一直热度不减，并且有越来越多的实质性利好落地。它不仅是上海的“会客厅”，更是连接长三角的重要枢纽。国家级的战略定位，叠加进博会持续的溢出效应，以及商务区、综合交通枢纽、文化旅游等配套的不断完善，使得大虹桥区域具备了持续吸引人口和产业的潜力。
细致分析：
交通便利性： 虹桥火车站、虹桥机场是核心优势，加上地铁网络不断加密，无论是商务出行还是日常通勤，都非常方便。
产业导入： 已经吸引了大量国际知名企业和高端服务业入驻，这为区域带来了稳定且有购买力的常住人口。
配套升级： 商业、医疗、教育、文化娱乐等配套也在快速提升，生活便利度高。
投资建议： 重点关注虹桥商务区核心辐射范围内的次新房或者有一定品质的二手房。虽然价格不菲，但其价值支撑和长期增值潜力相对可观。也可以考虑临近区域，但需要考察其与大虹桥的联动性和交通便利程度。
2. 浦东临港新片区：
为什么关注？ 这是上海对接国际、发展高端制造业和新兴产业的重要战略区域。国家政策的大力扶持，税收优惠、人才引进政策等，都在为临港注入源源不断的活力。虽然目前来看，生活配套相对成熟区域有所欠缺，但其发展速度和未来潜力不容忽视，尤其适合对未来有长远规划的投资者。
细致分析：
政策红利： 这是临港最大的优势。自贸区扩容、金融开放、科技创新支持等一系列政策，吸引了众多高科技企业和研发机构。
产业聚集： 智能制造、集成电路、生物医药、航空航天等高端产业的布局，意味着未来会有大量高素质人才涌入，这为房地产市场提供了坚实的需求基础。
配套建设： 虽然起步较晚，但政府在教育、医疗、商业、居住等方面的投入非常大，未来配套会逐渐完善。
投资建议： 临港适合那些能够承受短期便利性不足，但看好区域长期发展潜力的投资者。关注临近产业园区、有大型居住社区规划的区域。新房项目是主要选择，但要注意开发商品牌和项目品质。
3. “大零号湾”及周边区域（如闵行、徐汇部分区域）：
为什么关注？ “大零号湾”是上海着力打造的科技创新策源地，汇聚了上海交大、华东师大等高校，以及众多科技企业和研发中心。这意味着这里将是未来上海科技人才的聚集地，也蕴含着巨大的产业升级和人口导入动力。
细致分析：
科创驱动： 围绕高校和研发中心的科创企业发展，将带来大量高收入的创新型人才。
产业升级： 从传统制造业向高科技、研发型产业转型，会提升区域的整体价值。
交通与生活： 结合周边闵行、徐汇等区域相对成熟的交通和生活配套，使得这些区域兼具发展潜力和生活便利性。
投资建议： 寻找那些紧邻“大零号湾”核心区域，交通便利，并且有较好教育、医疗资源的项目。这些区域的二手房选择可能更多，需要仔细考察房龄、户型、小区品质以及物业管理。
二、 投资方向：不仅仅是“买房”，更是“买预期”
1. 改善型住房（大户型、高品质）：
为什么？ 随着生活水平的提高，以及上海的人口结构变化（部分家庭开始有二胎需求，或父母同住），大户型、舒适度高的改善型住房需求会持续存在。同时，政策也鼓励“住有所居”向“住有优居”转变。
选择标准： 关注居住舒适度，如户型设计、采光通风、小区绿化、物业管理、周边环境（噪音、空气质量等）。
2. 临近优质教育资源的房产：
为什么？ 尽管上海的教育资源分布不均，但优质教育资源始终是稀缺且能支撑房价的重要因素。即使不考虑学区属性，优质学校周边通常意味着更成熟的社区、更好的配套以及更稳定的居住人群。
注意事项： 要区分“学区房”的概念和“临近优质教育资源”的概念。后者更侧重于区域的整体价值和生活品质，而非单纯的入学资格。
3. 交通枢纽旁边的房产（“轨道上的生活”）：
为什么？ 上海的城市发展离不开轨道交通的支撑。临近地铁站、甚至多条地铁线路换乘站的房产，意味着更高的出行效率和更广阔的活动范围，自然也具备更强的资产流动性和保值增值能力。
细致分析： 不仅仅是离地铁站的“距离”，还要考虑步行时间、是否有遮蔽、周边是否有其他配套设施。
三、 投资心态与风险控制
1. 长期主义： 上海的房地产投资，尤其是在目前政策调控背景下，更适合采取长期主义的视角。短期内的波动难以预测，但从城市发展的长远角度来看，优质地段的房产价值依然稳健。
2. 理性判断： 不要盲目追逐热点区域或概念。要结合自身资金实力、风险承受能力和投资目标，进行理性判断。
3. 政策敏感性： 密切关注上海房地产市场的相关政策变化，包括贷款政策、购房资格、税收政策等，这些都可能直接影响投资收益。
4. 现金流管理： 确保投资决策不会影响到自己的正常生活和资金链。
总结一下，2021年上海投资房产，我个人会重点关注：
大虹桥区域： 稳定的增长潜力，相对成熟的配套。
浦东临港新片区： 政策红利驱动，高增长预期，但需要长期持有。
“大零号湾”及辐射区域： 科创驱动，人才聚集，兼具发展与便利性。
在具体选择时，优先考虑那些交通便利、产业导入良好、配套逐步完善，并且具备一定品质的居住项目。同时，投资心态要放长远，理性分析，控制风险。
当然，每个人的情况不同，投资目标和风险偏好也不同。以上仅是我个人的一些粗浅看法，希望能为您提供一些思考的维度。在做出最终决定之前，建议您结合自己的实际情况，做更深入的市场调研，甚至可以咨询专业的房产投资顾问。祝您投资顺利！
网友意见
本问题下面中介太多啦，让我正本清源一下吧！
当下，任何城市任何地段的房产都不值得投资。
未来属于金融资产，不参与金融资产投资将犹如08年不购房，虽然现在我国金融资产泡沫也很大，我本身也不建议普通投资者all in。
但是，
如果你看好资产泡沫，那就很简单，投资茅台。
人口老龄化带来的影响不仅是房地产玩完了，而且，如果处理失当，有可能造成经济（甚至国家）整体衰退。
记住，人口老龄化就是王牌，这张王牌下，没有一个城市的房地产可以幸免，房地产算个啥，全国经济都会受到冲击，何况你房地产。
关于人口老龄化下一二线城市都无法幸免的阐述，我已经在旧文《老龄化无可逆转，一二线幸免于难？》讲述过，但是，还是有很多朋友重复提问，我再次复述补充讲述一下：
中国各个城市和地区就是一个金字塔（也有说是埃菲尔铁塔）结构，塔尖就是北上广深，塔的地基是最广大农村和18线开外城镇。
人口老龄化下，地基没了，塔尖也别想独活！
其中，还没有考虑到人口回流影响，因为很多人可能会觉得一二线不值得，三四线经过人口老龄化重锤，房价会率先腰斩至友善价位，但是三线城市生活也足够方便，那么，人们可能会离开一二线城市，回流到低线城市。
如果一二线的房价以及生活成本保持高位，甚至上升很快，那么就会和三四线及以下城市的差距越发显著，这样的差距更会凸显一二线城市的不值得，反而加剧中下层人口逃离一二线城市。
当中下层的人们逃离一二线城市，那么一二线城市即便是最底层的工作都会成本上升，那么，对于小企业就会处于成本的考量，有一些就会搬迁到三四线城市发展（甚至直接搬迁到东南亚印度等成本洼地的国家或地区），这样也可以给逃离一二线城市的人们提供相应的就业岗位。关于产业转移，全球产业链重构的分析，详见我的旧文《中国之后，未来将再无世界工厂！》
就拿深圳为例，如果房价永远涨，人工成本涨不涨、消费涨不涨？如果不涨，那么深圳打工人永远买不了房子，这样的深圳，将没人为其付出；这样的负激励，只会让非玩资本的企业和中下层人民走完。
因为对于非玩资本的企业来说，深圳的经营成本太高了，就不适合做实业。
对于工薪阶层来说，即便赚了钱，也攒不下来，那个时候，深圳的清洁工可能都需要高薪资维持，城市的运营成本大增，这将让城市陷入死循环，城市空心化、哥谭化。
永远不要低估人口老龄化的影响，永远不要孤立的看待人口老龄化。
如果你错过了08年房价暴涨，又错过了15年房价暴涨，却接盘了18年后的顶，那就人生三大圆满了。
目前，我们国家（高层）就两个选择：要房地产还是要未来。（为什么不能全都要？详见公众号“悟空新之助"文章《从日本房地产泡沫破灭房价腰斩，能学到啥？》）
50%投资中高端消费基金+50%投资医药医疗大健康，长期持有、不断定投，10年为期，绝对大幅跑赢房地产。如果输了，那就是国家输了，输你一家不算什么。
当下，任何城市、任何地段的房产，都不值得投资！
2020年，国家其实加速去房地产泡沫了，两个动作已经表明国家意志，一是国家出台“房企融资三条红线”，二是央行等单位下发通知限制银行个人房贷比重。这两条政策从供给端和需求端同时遏制做房地产咽喉，房地产整个就是资金密集型行业，命运已然卡死。
最近不是有的银行直接给房贷断贷了么，这是遏制银行房贷比重的威力；同时房企境外融资大幅增长，这是房企融资三条红线的威力；2020年，香港IPO最显著的就是物业股IPO，穷途末路，上市捞钱，这也是房企融资三条红线的威力……
最核心的是，人没了！
任何买卖交易的东西，其价格必然受供需影响，就如同最近菜篮子暴涨一样，供应紧张，价格就会飙升，房地产也不例外，人口就是房地产发展好坏的核心，无源之水无本之木，房地产就没有发展的前途。根据最新的出生人口数据，最快明年最多2023年，统计局的数据也要告诉大家我国人口正式负增长。
这个世界的规则很简单：大势让你赚钱你就进入，大势劝你退，你就莫回头。
在我国是国家让你做什么你跟着做就可以乘风破浪；而不是资本让你做什么，然后你屁颠屁颠跟着做，如果跟着资本走你注定是接盘侠。
2020年3月份我就说过：任何城市不管多么核心的地段，投资房产都不如投资茅台。
投资房子？省省吧。投资一线城市核心地段的房子还不如买茅台股票，虽然我认为现在茅台股票不便宜。但也比混凝土盒子有潜力。
以上内容写于今年3月份的回答：
就在我写回答之后，茅台已经翻倍，还有，别和我说房地产可以加杠杆哈，股票投资也是可以融资的哦。
上述回答不仅投资茅台有价值，更有价值是这几句话：
老龄化方面，最具潜力的方向就是医药医疗大健康行业，人到了一定年纪都会有一种怕死心理，对健康的追求会非常执念。
消费产业升级也是一大趋势，过去两年中国汽车产销双双下跌，但是中外合资的中高端汽车销量并没有下跌而是上涨，下跌的主要是国产低端汽车。
这一方面说明贫富差距越来越大，另一方面也说明了人们对高品质消费从不吝啬。
根据这两个大趋势，购买医药医疗大健康、中高端消费基金，持有10年，收益会非常可观。
如果有人持有消费和医药医疗基金，应该也获益不菲了！
关于房价，很多人会拿深圳来反驳我，但是年初的时候，我也多次论述到：投资深圳的房地产，还不如投资茅台股票。（你说的三个城市都不及深圳）
深圳的房子，一时半会你还卖不出去，流动性不好。茅台股票呢？每日几十亿的成交额，流动性充裕。不仅如此，茅台每年的分红都还算可以，茅台每年的股息大约1.5%，很多年其实有2%的股息率，曾经甚至超过4个百分点，远超银行存款利率。也比深圳的租售比强很多。
当然了此一时彼一时，现在的茅台股价很吓人，我并不建议大家投资，风险很大。
但是如果问到深圳房子和茅台如何选？我宁愿选茅台，即便现在的茅台股价，也比深圳的混凝土保值。
记住：白酒不是人人都喜欢，但是中国高端白酒就仨，即飞天茅台、普五和泸州老窖1573，这仨不仅是就，更多的是其背后的商务社交价值，试问哪个做公司的领导家里没囤几瓶甚至几箱这种酒啊。
茅台之余男人就犹如包包之余女人，LV、古驰、普拉达、爱马仕等包包最起码还可以用几年，飞天茅台可是几杯下肚就没了。
所以，高端白酒的利润根本不可能被什么事件打败，塑化剂已经过去了，未来，白酒的最大对数不是其他，而且税费，就看国家何时再提高白酒税率了。
很多国人对实物资产有一种执念，但是，有的金融产品比实物更值得长期投资和传承，比如茅台，比如腾讯。像巴菲特芒格，大笔资金就是金融资产，而不是什么房产，很多有钱人还有家族基金来让家族资产稳定增值和传承。
国人现在更喜欢投资房地产，主要是因为很多人可能觉得房子还有个实物，金融资产有点虚幻不踏实；还有就是过去几十年，房价上涨的惯性思维，这种刻舟求剑思维已经深入骨髓。
但是，时代变了，未来没有房地产的席位，未来属于金融资本的未来。
个人观点是：未来半个世纪，死磕医药医疗大健康与中高端消费（国内的中高端消费基本上等同于高端白酒），您的收益绝对名列前茅。（本观点也在旧文《人口老龄化下，未来半个世纪的财富密码》详细阐述了理由。）
忠告：请务必用闲钱投资，然后以年为单位定投相关基金。因为是闲钱、没有资金挪用压力，时间是你的朋友，已经先赢一筹了。
还有，本人从19年初就在知乎发表看好医药医疗大健康与中高端消费的言论了，不是因为疫情才发布相关的观点，历史内容有据可查。19年有人知乎付费咨询我，我也是回答投资医药医疗和中高端消费。
比如，19年9月，有人知乎付费向我咨询“卖房后的资金要如何配置”（该咨询为公开咨询，花一元钱就可以旁观我的回答，也是付费咨询里面旁观次数最多的一次回答），该朋友想投资黄金，而我更看好消费基金，疫情原因，黄金还是涨幅不错的，但是和消费基金对比，就小巫见大巫了。
如果9月就持有消费基金，现在最起码涨幅超过100%，因为19-20年是消费板块走势最强的。中国的中高端消费，说到底，至少50%是白酒，然后才是伊利、双汇、美的/格力、片子癀等。比如我持有的易方达消费行业，50%以上持仓是白酒，茅台一直是重仓。
以场内基金最近两年排行来看，前三都被消费ETF包揽，两年几乎涨了200%。18年的熊市，基本上都跌了，茅台当时创新低每股500多，这就是近3年收益没有近2年收益高的原因。这也是我要求以年为单位持有长投（定投）的原因，再好的板块也有低谷期，但是，虽然有低谷期，长期看还是有不错的收益率。
如何评判一个基金经理在熊市的力挽狂澜能力，其实看基金经理所管理基金18年的走势就可窥见了。
我为何看好医药医疗大健康与中高端消费呢？
因为大势如斯！
人口老龄化和消费扩张就是我国当下的大势，基于此大势，我无限看好这两个板块的走势。
科技股虽然有时候很膨胀，但是国内科技股总体上没上述两个板块稳健，而且科技日新月异，更新迭代太快了。因此，我个人更喜欢医药医疗大健康与中高端消费这样长周期板块。
国内的中高端消费基本等价于中高端白酒，以我持有的“易方达消费行业股票”场外基金来看，过半持股为白酒。以下为该基金最新持仓数据，茅台反正一直重仓，汾酒是近期变为第一的。
今天涨幅最高的基金是“农银工业4.0混合”，前三都是农业银行的，还都是同一个基金经理打理，持仓大同小异。原本基金规模很小，三个加起来都不足5亿，之后由于排名上去了，很多人就追加投资，三只基金管理规模增加了大约10倍。
对这位基金经理来说，今年算是拯救年，除去今年，收益不咋地（19年行情似乎也没有抓住），今年取得这样的成绩，不知道是基金经理实力还是运气。可靠性不足，相较而言，我还是更看好医药医疗和消费。
我个人是不会迷恋什么基金经理过去战绩的，在旧文——《“蚂蚁股票战略配售”基金投资完全解析！》也曾举例说明！
即便是行业常青树，也有可能在某个时期突然“断电”。比如我长期关注的一个基金经理“曹名长”，我主要是通过“中欧价值发现混合A”认识以及长期关注这位基金经理的。
曹名长有多牛呢？曹名长从业13+年，曾荣获中国基金业英华奖、中国基金业20年最佳基金经理荣誉称号、荣获7次基金金牛奖、一次金牛基金经理奖、一次晨星奖。
而且，曹名长的得意之作就是“中欧价值发现混合A”，我关注该基金的时候，晨星评级是5颗星，历史业绩一列下来全部名列前茅，现在呢？
晨星评级2颗星，业绩排名一列下来几乎全部中下甚至末尾。中欧价值发现混合A可是帮助曹名长斩获很多大奖的基金啊，结果最近两年的表现一言难尽。
基金主理人也多达三位，我估计中欧价值发现混合A现在曹名长就不操盘了，自己主要是挂名带新人，我说这话是有事实根据的，曹名长现在管理的基金十几个，哪有时间一个个亲力亲为啊。
“中欧价值发现混合A”和曹名长的例子充分说明了基金经理的重要性，而且即便是曾经神一样的基金经理也有可能因为业务扩张、精力有限导致有失水准。
还有，别总想着要别人给你财富代码，首先要提升自己的认知水平，不然，哪天被骗了怎么办？
关于为什么是医药医疗大健康和消费，5千字长文详见公众号“悟空新之助”：
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