现在（2021年1月）上海的房价上涨明显吗？
上海房价：2021年初的“微调”还是“拐点”？
进入2021年，人们的目光再次聚焦在中国的经济引擎——上海。经历了前几年的迅猛上涨后，上海的房地产市场在2020年底似乎出现了一些微妙的变化，这让不少购房者、投资者以及业内人士感到一丝不确定：当前的上海房价，究竟是短暂的调整，还是新一轮上涨的序曲？
要回答这个问题，我们需要从几个维度来剖析。
二手房市场：告别“普涨”，分化显现
首先来看二手房，这是观察上海楼市最直观的窗口。在2020年下半年，上海二手房市场整体表现出了“量升价稳”的态势，部分区域和热门板块的二手房价格甚至出现了温和上涨。然而，进入2021年初，这种普涨的势头似乎有所缓和，取而代之的是一种更为明显的分化。
核心区域与热门板块：需求依然旺盛。 以静安、黄浦、徐汇等为代表的核心城区，以及一些配套成熟、交通便利、教育资源优质的热门板块，二手房价格仍然保持着较强的韧性。尽管成交量可能较去年年底有所回落，但挂牌价的松动并不明显，甚至一些急于出手的房源也会很快被消化。究其原因，这些区域的稀缺性、良好的居住品质以及保值增值的预期，依然是吸引购房者最重要的因素。一些改善型需求和有学区诉求的家庭，仍然是支撑这些区域价格的主要力量。
郊区与非热门板块：观望情绪渐浓。 相比之下，一些远离市中心、配套相对薄弱的郊区或者过去两年涨幅过大的非热门板块，在2021年初的表现则相对平淡。部分业主的挂牌价格出现了一定程度的松动，市场观望情绪有所抬头。这可能与前期部分区域房价上涨过快透支了部分需求有关，也与市场对政策调控的预期有关。购房者在这种区域的选择上会更加谨慎，更倾向于寻找性价比更高的房源。
成交量：前高后稳。 从成交数据来看，2021年1月上海二手房市场的成交量可能较2020年12月有所下降，这在年底集中签约后属于季节性回落的正常现象。但若将时间拉长，与2020年初疫情冲击下的低迷期相比，整体成交量仍然处于一个相对健康的水平。这说明市场活跃度并未出现断崖式下跌，但业主涨价的底气和购房者的追涨意愿相比去年下半年都有所收敛。
新房市场：供应结构性收紧，高端盘受青睐
新房市场的情况则更为复杂，这与上海持续执行的“限购”、“限贷”等政策以及土地供应情况密切相关。
供应节奏放缓。 2021年初，上海新房市场的供应节奏似乎有所放缓，尤其是一些中低价位的刚需和首改项目，入市数量并不算多。这使得市场上的优质房源更为稀缺，一旦有新项目推出，且价格符合预期，往往能吸引大量客户关注，出现“日光盘”或“抢房潮”并不鲜见。
价格“控”与“涨”并存。 尽管整体市场没有出现普涨，但一些新入市的项目，尤其是位于热门区域、拥有良好产品力或稀缺性资源的项目，其备案价格（政府指导价）可能会比周边二手房挂牌价低一些，这反而激发了市场的购买热情。同时，一些过去几年土地成本较高、定位高端的项目，即便价格不菲，仍然能够获得市场的认可，这反映出上海市场对于优质资产的强大吸金能力。一些过去一年积累的未售项目，在年初可能会进行一些价格微调，以促成销售。
购房者心态：理性与期待并存。 疫情后的经济复苏和居民收入的预期，让一部分购房者对未来楼市保持一定的信心。但同时，政策调控的潜在风险、月供压力以及对房价过快上涨的警惕性，也使得大部分购房者在决策时更加谨慎。特别是对于刚需和首改客户，他们更看重房子的实际居住属性、配套以及长期价值。
影响因素分析：政策、经济与信心
综合来看，2021年初上海房价的走势，是多重因素博弈的结果：
1. 政策调控：维稳是主基调。 上海市政府始终坚持“房住不炒”的定位，对房地产市场的调控力度不会减弱。在2021年初，虽然没有出台大规模的收紧政策，但市场普遍预期，一旦房价出现过快上涨的苗头，政府会及时介入。例如，对新房价格的备案审核、对二手房交易的监测以及信贷政策的执行等，都在一定程度上限制了房价的爆发式上涨。
2. 经济基本面：支撑依然强劲。 上海作为中国的经济中心，其经济基本面依然稳健。持续的产业升级、人才流入以及作为国际金融、贸易、航运中心的地位，都为房地产市场提供了长期的需求支撑。疫情后经济的逐步复苏，也增强了居民的购买力预期。
3. 市场信心：周期性波动。 经历了前几年的快速上涨后，市场情绪会经历一个从狂热到理性回归的过程。2021年初，市场的信心处于一个相对平稳的阶段，既有对经济复苏的期待，也有对政策调控的谨慎。这种心态的转换，使得房价上涨的动力有所减弱，但也避免了过度恐慌带来的下跌。
总结
因此，如果用“明显上涨”来形容2021年1月初的上海房价，可能有些过于武断。更准确的说法或许是：上海的房价在2021年初呈现出一种温和、分化的态势。核心区域和优质项目的价格依然坚挺，部分区域甚至有小幅上涨的迹象，但整体上告别了过去两年那种“普涨”的局面。市场情绪趋于理性，成交量趋于平稳，但购房需求依然存在，尤其对于有实际居住需求和看好上海长期发展的购房者而言，市场仍存在机会。
未来的房价走势，将很大程度上取决于宏观经济的走向、政策调控的力度以及市场信心的变化。但可以肯定的是，上海作为中国一线城市的房地产市场，其稀缺性、价值潜力以及受到的关注度，依然是毋庸置疑的。
进入2021年，人们的目光再次聚焦在中国的经济引擎——上海。经历了前几年的迅猛上涨后，上海的房地产市场在2020年底似乎出现了一些微妙的变化，这让不少购房者、投资者以及业内人士感到一丝不确定：当前的上海房价，究竟是短暂的调整，还是新一轮上涨的序曲？
要回答这个问题，我们需要从几个维度来剖析。
二手房市场：告别“普涨”，分化显现
首先来看二手房，这是观察上海楼市最直观的窗口。在2020年下半年，上海二手房市场整体表现出了“量升价稳”的态势，部分区域和热门板块的二手房价格甚至出现了温和上涨。然而，进入2021年初，这种普涨的势头似乎有所缓和，取而代之的是一种更为明显的分化。
核心区域与热门板块：需求依然旺盛。 以静安、黄浦、徐汇等为代表的核心城区，以及一些配套成熟、交通便利、教育资源优质的热门板块，二手房价格仍然保持着较强的韧性。尽管成交量可能较去年年底有所回落，但挂牌价的松动并不明显，甚至一些急于出手的房源也会很快被消化。究其原因，这些区域的稀缺性、良好的居住品质以及保值增值的预期，依然是吸引购房者最重要的因素。一些改善型需求和有学区诉求的家庭，仍然是支撑这些区域价格的主要力量。
郊区与非热门板块：观望情绪渐浓。 相比之下，一些远离市中心、配套相对薄弱的郊区或者过去两年涨幅过大的非热门板块，在2021年初的表现则相对平淡。部分业主的挂牌价格出现了一定程度的松动，市场观望情绪有所抬头。这可能与前期部分区域房价上涨过快透支了部分需求有关，也与市场对政策调控的预期有关。购房者在这种区域的选择上会更加谨慎，更倾向于寻找性价比更高的房源。
成交量：前高后稳。 从成交数据来看，2021年1月上海二手房市场的成交量可能较2020年12月有所下降，这在年底集中签约后属于季节性回落的正常现象。但若将时间拉长，与2020年初疫情冲击下的低迷期相比，整体成交量仍然处于一个相对健康的水平。这说明市场活跃度并未出现断崖式下跌，但业主涨价的底气和购房者的追涨意愿相比去年下半年都有所收敛。
新房市场：供应结构性收紧，高端盘受青睐
新房市场的情况则更为复杂，这与上海持续执行的“限购”、“限贷”等政策以及土地供应情况密切相关。
供应节奏放缓。 2021年初，上海新房市场的供应节奏似乎有所放缓，尤其是一些中低价位的刚需和首改项目，入市数量并不算多。这使得市场上的优质房源更为稀缺，一旦有新项目推出，且价格符合预期，往往能吸引大量客户关注，出现“日光盘”或“抢房潮”并不鲜见。
价格“控”与“涨”并存。 尽管整体市场没有出现普涨，但一些新入市的项目，尤其是位于热门区域、拥有良好产品力或稀缺性资源的项目，其备案价格（政府指导价）可能会比周边二手房挂牌价低一些，这反而激发了市场的购买热情。同时，一些过去几年土地成本较高、定位高端的项目，即便价格不菲，仍然能够获得市场的认可，这反映出上海市场对于优质资产的强大吸金能力。一些过去一年积累的未售项目，在年初可能会进行一些价格微调，以促成销售。
购房者心态：理性与期待并存。 疫情后的经济复苏和居民收入的预期，让一部分购房者对未来楼市保持一定的信心。但同时，政策调控的潜在风险、月供压力以及对房价过快上涨的警惕性，也使得大部分购房者在决策时更加谨慎。特别是对于刚需和首改客户，他们更看重房子的实际居住属性、配套以及长期价值。
影响因素分析：政策、经济与信心
综合来看，2021年初上海房价的走势，是多重因素博弈的结果：
1. 政策调控：维稳是主基调。 上海市政府始终坚持“房住不炒”的定位，对房地产市场的调控力度不会减弱。在2021年初，虽然没有出台大规模的收紧政策，但市场普遍预期，一旦房价出现过快上涨的苗头，政府会及时介入。例如，对新房价格的备案审核、对二手房交易的监测以及信贷政策的执行等，都在一定程度上限制了房价的爆发式上涨。
2. 经济基本面：支撑依然强劲。 上海作为中国的经济中心，其经济基本面依然稳健。持续的产业升级、人才流入以及作为国际金融、贸易、航运中心的地位，都为房地产市场提供了长期的需求支撑。疫情后经济的逐步复苏，也增强了居民的购买力预期。
3. 市场信心：周期性波动。 经历了前几年的快速上涨后，市场情绪会经历一个从狂热到理性回归的过程。2021年初，市场的信心处于一个相对平稳的阶段，既有对经济复苏的期待，也有对政策调控的谨慎。这种心态的转换，使得房价上涨的动力有所减弱，但也避免了过度恐慌带来的下跌。
总结
因此，如果用“明显上涨”来形容2021年1月初的上海房价，可能有些过于武断。更准确的说法或许是：上海的房价在2021年初呈现出一种温和、分化的态势。核心区域和优质项目的价格依然坚挺，部分区域甚至有小幅上涨的迹象，但整体上告别了过去两年那种“普涨”的局面。市场情绪趋于理性，成交量趋于平稳，但购房需求依然存在，尤其对于有实际居住需求和看好上海长期发展的购房者而言，市场仍存在机会。
未来的房价走势，将很大程度上取决于宏观经济的走向、政策调控的力度以及市场信心的变化。但可以肯定的是，上海作为中国一线城市的房地产市场，其稀缺性、价值潜力以及受到的关注度，依然是毋庸置疑的。
网友意见
怪不得现在很多人盼望打仗，很多人不想打仗
比较公认的事实，而且是上海本地人才能感受到，外地人已经无法想象的是:
上海的房价已经超过纽约了。20年，同一地段的房价上涨至少25%，某些学区房甚至接近翻倍。注意哦，这还是带公摊的。
现在是2021年头，和大家想象中的不同，上海根本就没有什么“差地段便宜，老破小便宜”说。只要是市区的，多差的地段多烂的房子就没有五万以下的……
也就是说，老破小不是便宜，而是“没到十万”；差地段不是无人问津，而是“没有房源”。换句话说，整个城市，仿佛都在完全和收入不匹配的房地产中迷失了 只剩别的城市的人满眼的难以置信。
先说原因:宽松后国际热钱的撬动。我在疫情初就断言，如果我们控制得好，国外在放水后百分百就是投资人民币资产，比如通过公司买房等。在大陆，深圳和上海是热钱最青睐也最容易操作的地区。在五六月撬动后，新的落户政策再来一波接力，加上外贸势头喜人/企业纾困政策，整个上海的房地产市场彻底疯狂。
其实了解下就会知道，20年老板们的税收优惠和贷款优惠大到什么地步，富人更富，因而上海这个充斥着富人的地方也因此火了起来。而因为外汇管制的原因，老上海人，这些工资不过万的也没办法把自己的房子变现出国享受人生。导致这个已经房地产冷了两年的地方很方便就可以被撬动起来。
现在，东安一村这种六十年代无电梯无物业无学区有地铁老公房，都要卖9万一个平方。浦东三林镇/宝山富锦路/闵行莘庄这种曾经的边缘地段都要抢，然而实际居住价值比不上二线城市任何一套一万/平的房子。
2021年上海房价还会涨么？必然不会了。现在10/万一平的均价，涨百分之十就是一万；这个涨幅是高收入人群都很难hold住的。价格最终还是会回归到价值中去。
上海繁华么？真的很繁华。
你觉得你足够优秀，年入百万，三十岁的你堪称人中龙凤。
买了一套三十年房龄，法租界80平的房子，一千二百万，贷款600万。这点钱可以在杭州搞套独栋，鸟语花香的。
所以上海的繁华跟你有关系么？
也有，你贡献了一些。
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