最新70城房价公布，商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，未来是否还会持续下降？
关于最新公布的70城房价数据，商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，这是一个值得关注的现象。要深入分析未来是否还会持续下降，需要从多个维度进行考察和解读。
一、 当前房价“略降”的解读
首先，我们需要理解“略降”意味着什么。这通常是基于一系列统计数据，比如国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格变动情况。
环比下降： 指的是本月房价相较于上个月的平均水平有所下降。这种下降可能是小幅度的，例如0.1%、0.2%等，也可能涉及到多个城市出现普遍性下跌。
同比和累计价格涨幅回落或下降： 除了环比，我们还需要关注同比（与去年同期相比）和累计（年初至今）的价格变动。如果环比下降的同时，同比和累计涨幅也在收窄甚至转负，这表明整体房价趋势确实处于下行通道。
结构性差异： 70个城市中，并非所有城市的房价都在下跌。可能一线城市表现相对坚挺，而部分三四线城市或前期涨幅过快的城市回调幅度更大。因此，“总体呈略降态势”是对整体市场的概括，背后存在结构性分化。
二、 未来房价是否会持续下降？影响因素分析
判断未来房价走向，需要分析影响房地产市场的宏观和微观因素，以及这些因素的未来趋势。
1. 宏观经济环境与政策导向：
经济增长： 房地产市场与经济增长息息相关。如果宏观经济整体向好，居民收入稳定增长，消费能力增强，对住房的需求会相对稳定，对房价有支撑作用。反之，经济下行压力增大，就业和收入预期不稳，会抑制购房需求，导致房价承压。
未来预测： 目前中国经济正处于转型期，面临内外挑战。虽然政府在积极推动经济企稳回升，但复苏进程和力度仍是关键。如果经济能实现持续、健康的增长，将为房地产市场提供基本面支撑。
货币政策： 宽松的货币政策（如降息降准）会降低购房和开发商的融资成本，刺激信贷需求，对房价有提振作用。紧缩的货币政策则相反。
未来预测： 当前全球多国处于加息周期，但中国央行在货币政策上相对独立。未来是否会进一步放松货币政策，以刺激经济和房地产市场，是一个重要观察点。短期内，政策空间可能受到通胀等因素制约。
房地产调控政策： 这是影响房价最直接的因素。中央“房住不炒”的定位并未改变，但地方政府在“稳地价、稳房价、稳预期”方面可能根据市场情况进行微调。政策方面包括：
限购、限售、限贷： 这些行政性调控措施的松紧程度直接影响购房资格和能力。
“三道红线”等融资监管： 对房地产开发商的融资能力进行约束，影响新房供应和价格。
保障性住房建设和租赁住房发展： 这些政策旨在满足不同群体的住房需求，长期来看可能分流一部分商品房市场需求。
未来预测： 预计中央层面的强力刺激措施不会大幅出台，以防止重蹈过去过度刺激导致资产泡沫的覆辙。但地方政府为了稳定市场和财政收入，可能会在因城施策的框架下，适度放松部分限制性措施，例如降低首付比例、优化限购政策等。国家层面也会继续强调房地产市场的健康发展，防范化解风险。
2. 市场供需关系：
新房供应： 开发商的拿地、开发和销售节奏直接影响新房供应量。如果开发商面临资金压力，可能会加速推盘，甚至以价换量，导致价格下跌。
未来预测： 部分房地产企业目前面临流动性压力，可能导致部分项目出现价格调整以促进销售回款。但对于有实力、财务稳健的企业，其推盘策略会更审慎。
二手房供应： 随着房屋持有年限的增加和居民财富的积累，二手房市场供应量也在不断增加。如果新房价格下跌，二手房价格压力也会加大。
未来预测： 二手房市场往往更能真实地反映市场价格预期。如果二手房挂牌量增加且议价空间扩大，将对新房价格形成联动效应。
购房需求：
刚性需求： 城镇化进程、人口流动以及首次购房者的需求是支撑房地产市场的重要力量。
改善性需求： 随着居民生活水平提高，对居住品质的要求也在提升，改善性需求会持续存在。
投资性需求： 在过去很长一段时间，房地产也被视为重要的投资渠道。但随着政策收紧和市场预期的转变，投资性需求可能有所降温。
未来预测： 刚性需求和改善性需求是市场的基础。城镇化仍在继续，虽然速度可能放缓，但新增城镇人口仍会带来住房需求。然而，整体居民的收入增长预期、对房价上涨预期的改变，以及资产配置的多元化，都可能影响购房决策。如果房价出现持续下跌的预期，观望情绪可能会加重，进一步抑制短期内的购房需求。
3. 区域差异与城市分化：
一线城市与核心二线城市： 由于人口净流入、产业基础好、公共服务配套完善等因素，这些城市的住房需求相对稳定，抗跌能力较强，但房价也面临一定的调整压力。
部分三四线城市与人口流出地区： 这些城市可能面临人口外流、产业支撑不足、库存压力大等问题，房价下跌的风险相对较高。
未来预测： 城市分化将是未来房地产市场的主旋律。人口和产业资源将继续向少数强二线及以上城市集中，这些城市的房价在经历调整后可能企稳，甚至在特定区域出现温和上涨。而人口流出或经济基础薄弱的城市，房价可能面临更长期的下行压力。
4. 市场情绪与预期：
“预期差”的转变： 过去部分购房者存在“房价永远上涨”的预期，这促使他们在价格上涨时积极入市。当这种预期发生转变，出现下跌的可能性时，购房者会更加谨慎。
未来预测： 经历过市场波动后，购房者对房价的预期趋于理性。一旦出现持续下跌，观望情绪会加剧，形成负反馈循环，导致短期内成交量和价格进一步承压。
三、 未来房价可能出现的几种情景
基于以上分析，未来房价的走向可能出现以下几种情景：
1. 温和调整与企稳： 在宏观经济稳步复苏、政策支持力度适度、市场信心逐步恢复的情况下，房价在经历一轮调整后可能在部分城市企稳。尤其是一线和部分强二线城市，其基本面支撑依然较强。
2. 结构性下跌与分化： 这是目前看起来可能性较高的一种情况。少数城市（尤其是前期涨幅过高或基本面较弱的城市）房价可能继续下跌，而核心城市在经历调整后可能逐渐稳定，甚至在特定优质区域出现小幅回升。整体市场呈现出明显的区域和城市分化。
3. 持续性大幅下跌： 如果宏观经济出现严重下滑，或出现大规模的房企债务危机蔓延，导致市场信心崩溃，不排除出现更普遍和大幅度的价格下跌。但这需要一些极端情况的发生。
结论：
目前70城房价“略降”表明房地产市场正处于一个调整期。未来房价是否会持续下降，不能一概而论，大概率会呈现“结构性调整”的特点，而非普涨或普跌。
短期内： 在当前经济复苏和市场信心尚未完全恢复的情况下，部分城市，特别是前期房价过快上涨或基本面支撑不足的城市，房价可能还会面临一定的下行压力。开发商为了去库存和回笼资金，可能会采取降价促销的策略。
中长期：
城市分化将加剧： 人口流入、产业集聚、经济发达的一线和核心二线城市，其房地产市场具有较强的韧性，在调整后可能逐渐企稳，甚至在优质地段出现温和上涨。
人口流出或经济欠发达地区： 房价可能面临更长期的调整压力，甚至在部分区域出现实质性下跌。
政策是关键变量： 宏观经济政策（货币、财政）和房地产调控政策的走向，将对市场产生重要影响。如果政策出现更大力度的托底，可能会减缓下跌速度，甚至促使部分城市价格回升。
市场预期的转变： 购房者和投资者对未来房价上涨的预期是否会重新建立，将是影响市场走向的重要因素。
总而言之，预测房地产市场的未来走向非常复杂，需要持续关注宏观经济、政策导向以及具体的市场数据。但可以肯定的是，过去那种房价单边大幅上涨的时代已经过去，市场正在向更加平稳、理性、分化的方向发展。
一、 当前房价“略降”的解读
首先，我们需要理解“略降”意味着什么。这通常是基于一系列统计数据，比如国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格变动情况。
环比下降： 指的是本月房价相较于上个月的平均水平有所下降。这种下降可能是小幅度的，例如0.1%、0.2%等，也可能涉及到多个城市出现普遍性下跌。
同比和累计价格涨幅回落或下降： 除了环比，我们还需要关注同比（与去年同期相比）和累计（年初至今）的价格变动。如果环比下降的同时，同比和累计涨幅也在收窄甚至转负，这表明整体房价趋势确实处于下行通道。
结构性差异： 70个城市中，并非所有城市的房价都在下跌。可能一线城市表现相对坚挺，而部分三四线城市或前期涨幅过快的城市回调幅度更大。因此，“总体呈略降态势”是对整体市场的概括，背后存在结构性分化。
二、 未来房价是否会持续下降？影响因素分析
判断未来房价走向，需要分析影响房地产市场的宏观和微观因素，以及这些因素的未来趋势。
1. 宏观经济环境与政策导向：
经济增长： 房地产市场与经济增长息息相关。如果宏观经济整体向好，居民收入稳定增长，消费能力增强，对住房的需求会相对稳定，对房价有支撑作用。反之，经济下行压力增大，就业和收入预期不稳，会抑制购房需求，导致房价承压。
未来预测： 目前中国经济正处于转型期，面临内外挑战。虽然政府在积极推动经济企稳回升，但复苏进程和力度仍是关键。如果经济能实现持续、健康的增长，将为房地产市场提供基本面支撑。
货币政策： 宽松的货币政策（如降息降准）会降低购房和开发商的融资成本，刺激信贷需求，对房价有提振作用。紧缩的货币政策则相反。
未来预测： 当前全球多国处于加息周期，但中国央行在货币政策上相对独立。未来是否会进一步放松货币政策，以刺激经济和房地产市场，是一个重要观察点。短期内，政策空间可能受到通胀等因素制约。
房地产调控政策： 这是影响房价最直接的因素。中央“房住不炒”的定位并未改变，但地方政府在“稳地价、稳房价、稳预期”方面可能根据市场情况进行微调。政策方面包括：
限购、限售、限贷： 这些行政性调控措施的松紧程度直接影响购房资格和能力。
“三道红线”等融资监管： 对房地产开发商的融资能力进行约束，影响新房供应和价格。
保障性住房建设和租赁住房发展： 这些政策旨在满足不同群体的住房需求，长期来看可能分流一部分商品房市场需求。
未来预测： 预计中央层面的强力刺激措施不会大幅出台，以防止重蹈过去过度刺激导致资产泡沫的覆辙。但地方政府为了稳定市场和财政收入，可能会在因城施策的框架下，适度放松部分限制性措施，例如降低首付比例、优化限购政策等。国家层面也会继续强调房地产市场的健康发展，防范化解风险。
2. 市场供需关系：
新房供应： 开发商的拿地、开发和销售节奏直接影响新房供应量。如果开发商面临资金压力，可能会加速推盘，甚至以价换量，导致价格下跌。
未来预测： 部分房地产企业目前面临流动性压力，可能导致部分项目出现价格调整以促进销售回款。但对于有实力、财务稳健的企业，其推盘策略会更审慎。
二手房供应： 随着房屋持有年限的增加和居民财富的积累，二手房市场供应量也在不断增加。如果新房价格下跌，二手房价格压力也会加大。
未来预测： 二手房市场往往更能真实地反映市场价格预期。如果二手房挂牌量增加且议价空间扩大，将对新房价格形成联动效应。
购房需求：
刚性需求： 城镇化进程、人口流动以及首次购房者的需求是支撑房地产市场的重要力量。
改善性需求： 随着居民生活水平提高，对居住品质的要求也在提升，改善性需求会持续存在。
投资性需求： 在过去很长一段时间，房地产也被视为重要的投资渠道。但随着政策收紧和市场预期的转变，投资性需求可能有所降温。
未来预测： 刚性需求和改善性需求是市场的基础。城镇化仍在继续，虽然速度可能放缓，但新增城镇人口仍会带来住房需求。然而，整体居民的收入增长预期、对房价上涨预期的改变，以及资产配置的多元化，都可能影响购房决策。如果房价出现持续下跌的预期，观望情绪可能会加重，进一步抑制短期内的购房需求。
3. 区域差异与城市分化：
一线城市与核心二线城市： 由于人口净流入、产业基础好、公共服务配套完善等因素，这些城市的住房需求相对稳定，抗跌能力较强，但房价也面临一定的调整压力。
部分三四线城市与人口流出地区： 这些城市可能面临人口外流、产业支撑不足、库存压力大等问题，房价下跌的风险相对较高。
未来预测： 城市分化将是未来房地产市场的主旋律。人口和产业资源将继续向少数强二线及以上城市集中，这些城市的房价在经历调整后可能企稳，甚至在特定区域出现温和上涨。而人口流出或经济基础薄弱的城市，房价可能面临更长期的下行压力。
4. 市场情绪与预期：
“预期差”的转变： 过去部分购房者存在“房价永远上涨”的预期，这促使他们在价格上涨时积极入市。当这种预期发生转变，出现下跌的可能性时，购房者会更加谨慎。
未来预测： 经历过市场波动后，购房者对房价的预期趋于理性。一旦出现持续下跌，观望情绪会加剧，形成负反馈循环，导致短期内成交量和价格进一步承压。
三、 未来房价可能出现的几种情景
基于以上分析，未来房价的走向可能出现以下几种情景：
1. 温和调整与企稳： 在宏观经济稳步复苏、政策支持力度适度、市场信心逐步恢复的情况下，房价在经历一轮调整后可能在部分城市企稳。尤其是一线和部分强二线城市，其基本面支撑依然较强。
2. 结构性下跌与分化： 这是目前看起来可能性较高的一种情况。少数城市（尤其是前期涨幅过高或基本面较弱的城市）房价可能继续下跌，而核心城市在经历调整后可能逐渐稳定，甚至在特定优质区域出现小幅回升。整体市场呈现出明显的区域和城市分化。
3. 持续性大幅下跌： 如果宏观经济出现严重下滑，或出现大规模的房企债务危机蔓延，导致市场信心崩溃，不排除出现更普遍和大幅度的价格下跌。但这需要一些极端情况的发生。
结论：
目前70城房价“略降”表明房地产市场正处于一个调整期。未来房价是否会持续下降，不能一概而论，大概率会呈现“结构性调整”的特点，而非普涨或普跌。
短期内： 在当前经济复苏和市场信心尚未完全恢复的情况下，部分城市，特别是前期房价过快上涨或基本面支撑不足的城市，房价可能还会面临一定的下行压力。开发商为了去库存和回笼资金，可能会采取降价促销的策略。
中长期：
城市分化将加剧： 人口流入、产业集聚、经济发达的一线和核心二线城市，其房地产市场具有较强的韧性，在调整后可能逐渐企稳，甚至在优质地段出现温和上涨。
人口流出或经济欠发达地区： 房价可能面临更长期的调整压力，甚至在部分区域出现实质性下跌。
政策是关键变量： 宏观经济政策（货币、财政）和房地产调控政策的走向，将对市场产生重要影响。如果政策出现更大力度的托底，可能会减缓下跌速度，甚至促使部分城市价格回升。
市场预期的转变： 购房者和投资者对未来房价上涨的预期是否会重新建立，将是影响市场走向的重要因素。
总而言之，预测房地产市场的未来走向非常复杂，需要持续关注宏观经济、政策导向以及具体的市场数据。但可以肯定的是，过去那种房价单边大幅上涨的时代已经过去，市场正在向更加平稳、理性、分化的方向发展。
网友意见
根据中国国家统计局公布的数据推算，9月份70个大中城市新建商品住宅价格较前一个月下跌0.08％，为2015年4月以来首次环比下滑。北京、上海等一二线城市新房价格都由环比上涨转为持平，洛阳、泉州等三四线城市新房价格则是去年3月以来首次环比下跌。
上月二手房价格走势和新房一致，但回落趋势更加明显。70个城市中，约四分之三房价都下跌。整体楼市在俗称“金九银十”的销售旺季罕见遇冷，显示此前的降温政策取得明显成效。
上月无论是新房还是二手房市场，三、四线城市降温最明显，说明三、四线城市房地产市场已经出现拐点，下行压力较大。
当前政策调控的大方向还是“房住不炒”，政府不会希望房价再度快速反弹，“要坚定地把楼市泡沫挤出来，规避进一步的风险”。因此，尽管个别城市可能在逆风下做出一些政策调整，但只会在不影响市场整体走向的基础上微调。短期内市场调控方向不会有太大变化，楼市跌势还会持续一段时间。
房地产信贷收紧是市场全面速冻的最大原因。如果10月房贷政策没有明显放宽，四季度楼市将延续降温态势，价格战将开始显现。
楼市降温引发部分地方政府出台“限跌令”和救市措施稳定房价，而恒大等头部房地产企业陷入债务违约危机，更加剧了市场对楼市风险扩大的担忧。在中国第三季经济增速明显放缓的大背景下，有分析认为政府将出手救市，避免楼市拖垮整体经济。
中国央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜认为，近期中国房地产市场及相关金融市场出现“一点波动”，这是市场主体在个别企业违约事件出现之后的应激反应。在金融管理部门预期引导下，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。
房地产风险可控的表述，说明大幅放松政策的可能不大。而合理资金需求得到满足、融资行为逐步恢复正常的说法，预示着后续房地产信贷领域“钱荒”压力将减少。市场对此的顾虑和担忧有望得到缓解。
只要“房主不炒”和“化解系统性金融风险”的基调不变，可以长期看跌。
现在还加了一个基调：“推动人口增长”
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