百科问答小站 logo   百科问答小站
问题

最新 70 城房价出炉：北京、徐州二手房领涨，深圳近 2 年来首次转跌，还有哪些信息值得关注？

回答


根据国家统计局最新发布的2023年11月70个大中城市住宅销售价格数据（以下为基于公开报道和数据分析的综合解读），中国房地产市场呈现分化格局：北京、徐州等部分城市二手房房价领涨，而深圳则出现近两年来首次转跌。以下是值得关注的核心信息及背后逻辑分析：



一、核心数据亮点
1. 北京、徐州二手房价格领涨
北京作为一线城市，二手房价格环比涨幅可能达到0.5%以上（具体需以统计局数据为准），主要受以下因素驱动：
政策支持：北京近年来对改善型需求的政策倾斜（如首付比例降低、公积金贷款额度上调）刺激购房意愿。
人口流入与配套完善：北京核心区域教育资源稀缺、医疗资源集中，叠加地铁等基础设施改善，吸引刚需和投资需求。
二手房市场活跃度提升：部分热门小区因学区房价值凸显（如海淀、西城），价格坚挺。
徐州作为二线城市的涨幅可能更显著（如环比上涨1%以上）：
区域发展带动：徐州是长三角一体化重要节点城市，近年产业转移（如制造业、物流业）带来人口流入。
政策宽松：部分二线城市对非户籍人口购房限制放宽，叠加低首付、利率优惠等刺激需求。
库存压力缓解：徐州房地产市场近年来去化周期下降，供需关系改善。

2. 深圳二手房价格首次转跌
深圳作为一线城市，此前因高房价和严格限购政策长期保持稳定，但11月数据出现环比下跌（具体跌幅需核实），可能原因包括：
市场观望情绪加重：购房者对政策预期不确定（如是否进一步放松调控）导致交易活跃度下降。
供应量增加：二手房挂牌量上升，部分业主急于套现或降价促销。
投资属性减弱：深圳房价已处于高位，投资回报率降低，叠加经济下行压力，购房需求疲软。
政策调整影响有限：尽管近期有松绑限购（如非深户购房年限放宽），但市场反应可能滞后。



二、其他值得关注的区域分化
1. 一线城市分化加剧
上海、广州等一线城市的房价走势需具体分析：
上海新房价格或维持平稳，而二手房因政策收紧（如限购升级）出现小幅下跌。
广州受粤港澳大湾区规划带动，部分区域（如南沙、增城）房价可能上涨，但核心城区涨幅有限。

2. 三四线城市下行压力持续
部分三四线城市房价或继续下跌，尤其是人口流出型城市：
东北地区：哈尔滨、长春等城市因人口负增长和产业空心化，房地产市场低迷。
中西部二三线城市：如郑州、武汉部分区域因库存高企（2023年土地出让放缓）导致价格下行。

3. 二手房与新房市场的结构性差异
二手房市场：
部分城市（如北京、徐州）二手房活跃度提升，但深圳等城市出现“卖房难”现象。
学区房、老城区房价抗跌性强，而新建商品住宅价格可能因开发商资金链压力而下调。
新房市场：
一线城市新房价格相对稳定，但三四线城市新房去化周期延长，开发商降价促销加剧。



三、政策与经济背景分析
1. 房地产政策松绑的边际效应减弱
近期各地出台购房补贴、放宽限购等政策（如郑州、苏州），但对市场提振效果有限：
部分城市政策仅针对本地户籍或特定群体，覆盖面不足。
投资者信心恢复需时间，叠加经济复苏不确定性。

2. 宏观经济与居民收入影响
经济增速放缓：2023年GDP增速目标为5%左右，居民可支配收入增长疲软，抑制购房能力。
就业市场压力：部分城市（如深圳）高学历青年失业率上升，导致购房意愿下降。

3. 房地产金融风险与政策底线
房企债务问题：恒大、碧桂园等房企仍在“保交楼”阶段，烂尾项目影响购房者信心。
银行信贷收紧：部分城市首套房贷利率上浮，叠加首付比例调整，抑制刚需。



四、未来趋势预测与风险点
1. 房价分化将延续：
一线城市核心区域（如北京、上海）房价抗跌性较强，但非核心区可能下行。
三四线城市需依赖产业导入和人口回流才能止跌。

2. 政策或进一步宽松：
若市场持续低迷，不排除部分城市出台更大力度支持措施（如购房补贴、公积金贷款额度提升）。

3. 二手房市场成关键战场：
随着新房供应减少，二手房将成为改善型需求的主要渠道，但需警惕价格波动风险。

4. 长效机制建设加速：
租售同权、保障性住房等政策可能逐步落地，缓解购房压力。



五、总结
当前中国房地产市场呈现“冰火两重天”：一线城市部分区域和二线城市二手房价格上行，而深圳等核心城市房价转跌，三四线城市则持续承压。未来需关注政策调整节奏、经济复苏力度及居民预期变化，房企流动性风险仍需警惕。对于购房者而言，需结合自身需求与市场趋势理性决策，避免盲目追高或恐慌抛售。

网友意见

user avatar

看这些干什么？ 这些数据真实但毫无意义。

均价跌了，但房价涨了这个套路应该都知道了吧。

我自己判断房价的方式是：

1.挑几个自己看的上的楼盘，去对比他近期的备案价和往期的备案价，看看有没有涨。

2.在自己看中的楼盘旁边找二手房，也是只看自己能看中的，看它的往期成交价和挂牌价有没有涨。

3.现在在深圳看不了成交价了，其他地方应该还是可以用这个方法看。


4.解释一下什么叫你看的上的，比如你有50万首付，你就找你城市中50万首付的房子，不要看200万首付的，那与你无关。

如果你能接受老破小，那就把老破小也纳入其中，如果不能接受，那就不看老破小，那也与你无关。

5.以上筛选完以后，大概就有那么几个明确的小区了，你大概率会惊奇的发现，你看到中且愿意付钱买的小区，都没有跌。
user avatar

没用。深圳的房价现在跌不跌已经不重要了，国家的政策是稳住房价，并不打算让房价跌，我想大家都很清楚，现在房价这个东西，摆明了就是谁想去接盘谁就去，玩不起的，可以去其他城市，不用留在深圳。


这是赶人走吗？没错这就是赶人走。你看这下降幅度是0.1%，就和美国捐了80瓶疫苗给特立尼达和多巴哥一样，豪气冲天。事实上深圳要做的不是降房价，而是把口号从“来了都是深圳人”改成“在深圳赚到钱了赶快滚出去让位给新来的”就可以了，反正深圳想走香港模式，谁也拦不住，不如直接定位好，就当作是大陆的香港，来这里打工赚点钱，然后作为回内地买房首付的启动资金。


深房理被查了之后，终于降了0.1%，看来深房理这种东西的存在可能是普遍，只不过爆出一个给我们看到罢了。

user avatar

现在国内的楼市（主要指一线和强二线城市）的状态，很像炒股中技术分析的一种形态，

VCP（Volatility Contraction Pattern，波动收缩图形）

标的的价格在上升到一个“箱体”后，开始在这个箱体中不断震荡，且随着时间的推移，震荡的幅度大致缩小或越来越小，交易量越来越小......

以我们熟悉的特斯拉举例，其股价在2020年8月到11月，一直都在330-500这个价格区间震荡，且随着时间的推移，波动幅度越来越小，交易量越来小（消化卖盘，让不坚定的同志下车）......这是典型的VCP

而突破VCP之后，特斯拉的交易量开始迅速放大，并在2020年12月的一天创下了千亿美金的交易量（进入S&P 500的前一天），股价也迅速被拉升，涨幅高达一倍（市值从4000亿美元到8000亿美元，相当惊人）。

为什么说国内现在的楼市（主要指一线和强二线城市）很像VCP？

1）在供给端，供给量一直非常有限，比如社会主义先行示范区和经济特区深圳，

证券时报统计显示，过去十年深圳工业用地成交达到1147.78万平米，而住宅用地成交面积仅为431.5万平米，不及工业用地的一半。深圳此前一直将土地向工业用地倾斜，住宅用地规模严重不足，在过往的土地总体规划中占比常年不及20%。

2）在需求端，目前存在很强的人为限制，诸如限制购房资格、限制贷款杠杆、提高贷款利率、限制二手房交易，集中供地清退中小房企和三条红线强制房企去杠杆...

在一个房产带有强金融属性且上涨预期过高的市场里，限量的供给端决定了房价难跌；而摁住需求端，则起码不会让房价涨的太快而“失控”。

于是，在强劲的人为“控制”下，标的的价格就会在一个区间（箱体）中不断波动。而与之相伴的是，交易量的萎缩（是的，主要就是要搞你二手房。根本原因很简单，二手房对财政的贡献远远不如新房。国内的“土地财政”玩法，也注定不会让二手房交易旺盛，因为一旦在某个环节玩儿脱了，形成二手房放量抛盘+下跌预期，会直接传导到新房和土地出让金）和波幅的缩小（高上涨预期、交易限制和供给端不足，导致卖家惜售，而“调控”则让买家观望，波幅能高就见鬼了）。

那么什么时候会突破VCP？

等宏观杠杆率降下去，特别是居民部门杠杆率降下去，同时又面临“出口萎缩”（这两年出口+制造业投资立了大功）、“消费萎靡”（国内消费一直都不怎么样）等预示着经济下行压力可能会比较大的时候，基建和房地产，则会被再拿出来拯救经济，从而开启新一轮信用扩张周期。

最后，“房住不炒”的核心涵义是防范金融风险，降低宏观杠杆，用时间用去换空间，而并不是为普通人解决房价问题。现在的忍让，则是为了下次的释放，因为这个东西根本就“戒不掉”。

user avatar

对于不同群体收益也已经分化了，今天只做一些简单的数学题，做一些假设，忽略掉物业、税费、变现过程中产生的手续费等支出，同时也忽略掉租房的收益，我们看各个群体的收益情况。再次强调，刚需就不在关于收益讨论范围内了，因为房地产最大成本明确是一种税收，也就是你给城市缴税，城市给你公共资源返还，比如医疗、教育、基础建设投入等等，只有你觉得某个城市值不值得你缴税而已。

1）不加杆杆群体，涨多少就是赚多少

不考虑通胀：

100万的房子全款买，涨2%一年就是2万的预期收益，涨5%一年就是5万的收益，还是很有吸引力的对吧，增值约等于一个普通本科生在新一线城市一年除去开销的结余。

考虑通胀：

我们以2%作为参考，那么投资房子的实际收益率就会发生变化，涨2%刚好做到保值，涨5%还能赚3%。

考虑资金增值：

如果大部分投资房子要的是增值，而不是保值，就需要一个市场收益的参考，我们取一个非常保守的数据，3.3%作为资金收益，也就是100万不投资房子也能在其他渠道获得3.3万的收益，

看70个大中型城市的新房数据，全款投资做不到保值的有14个，全款投资达不到3.3%收益的有22个；二手房数据做不到保值的是26个，全款投资达不到3.3%收益的有32个。

2）加40%杠杆投资，增值部分要扣除资金成本才是你收益

100万的房子，首付60万，40万贷款，比较懒，我们不用复杂的等额本息和等额本金，以贷款利率5%作为参考（小于2020年首套房平均利率，大致的去算）

不考虑通胀：

100万房子假设增值2%，那么预期收益就是2万，利息40万第一年约产生2万的利息（等额本息和等额本金结果不同，这里只取一个简化的利息），也就是说，如果增值不高于2%，收益都是在给银行打工，低于2%太多意味着这项投资第一年还要自己贴钱给银行付利息。

考虑通胀：

自己的60万有通胀影响，这部分要贬值2%，约1.2万，增值约在3.2%左右可以保证自有资金的保值。

考虑到资金收益：

60万一年大致可以获得1.98万收益，加杠杆投资房子至少要涨3.98%预期收益才能实现与3.33%的收益率相同。

看70个大中型城市的新房数据，加40%杠杆投资做不到自有资金保值的有21个，达不到自有资金3.3%收益的有28个；二手房数据做不到自有资金保值的是27个，加40%杠杆投资自有资金达不到3.3%收益的有34个，不敢说投资房子不赚，只能说大中型城市中投资收益出现了明显的分化，不是你闭着眼睛买就能赚钱的，加的杠杆越高，盈利的城市越少，很可能忙几年下来给银行打工。

现在的房地产政策都是倾向于冻结二手房的流动性，增加交易难度和成本而非增加持有成本，人们在上涨热情下持续将储蓄换成房子，持有成本也只有一些物业费，但地方又会严格限制二手房变现与新房抢刚需，8万亿的土地税可不是闹着玩的，二手房收了刚需的钱土地转让金就少一些，有的城市收取大额土地税乘势快速发展带来更好的就业机会，有的则不行，地理位置、城市基础产业、教育资源、税收使用率都会有所差异，所以中大型城市的分化是必然的，核心在于土地转让的钱能不能用在刀刃上，经济发展和收入能不能缓解居民头上土地税收的压力，没有就业和其他公共资源作为支撑，鹤岗跌到2万一套的房子你也会觉得不划算，年轻人口向哪流，哪个城市的发展潜力就越大，房子未来高位变现的概率就越高，反之年轻人口净流出的城市更多的会处在纸上财富而很难变现，当然每个人坐的位置不同，就和多数小区群里哄抬房价一样，人们只会自发传播甚至创造对自己有利的信息，而市场出清往往是客观存在的，我是没见过多数人参与的投资品永远涨的且多数人都能高位套现的，房子增值跑不赢资金成本也是一种消化泡沫的方式，大中型城市房价增幅明显出现了分化，你看着房价确实在涨，不少城市加杠杆炒房实际上给利息打工，动手简单算下所在市区的资金成本和涨幅，很容易算出来现阶段投资房子的预期收益了。
user avatar

值得关注的是15年来第一次美国房价比中国涨的快。

奋斗吧，中国房！再这么躺平3年，美国房价就要追上来了！
user avatar

1.集中供地比较热门的城市，房价上涨速度也较快。

重庆新房价格连续两个月领涨全国。国家统计局的数据显示，5月和4月，重庆新房价格分别环比上涨1.9%和1.4%，涨幅均位居全国70个大中城市的首位。另外，5月份，广州新建商品住宅价格环比上涨1.5%，环比涨幅仅次于重庆。

从土地出让情况来看，4月29日，重庆首轮集中供地一共出让了39宗地块，总成交价达到了575亿元。

而在土拍前，重庆就已经出台规定：“部分热点地块若溢价率超50%，土地出让金缴纳期限将缩短至一个半月”

最后还是有一半以上的地块溢价50%成交；位于沙坪坝区的一块商住地块溢价率甚至高达130%。

广州首轮集中供地的热度也不容小觑。为了一宗住宅用地，共320家企业入场摇号。而这些企业全都是34家房企派出的“马甲号”，平均每家派出了9.4个。这块位于黄埔区的地块，最高限价25.65亿元，30秒就达到了封顶价，进入摇号环节。

2.调控密集地区，房价稳定效果明显。

贝壳研究院的数据显示，5月，南京、西安、嘉兴、成都等一共13个城市密集发布了15次调控政策，分别从限购、限售、公开摇号等角度对限购政策升级，对整体房价起到了稳定作用。

3.整体而言，二手房的调控作用亦十分显见。

价格涨幅明显收窄。一线城市的销售价格环比上涨0.6%，涨幅环比回落0.2个百分点；二三线城市的销售价格分别环比上涨0.4%和0.2%，涨幅均环比回落0.1个百分点。

二手住宅价格上涨城市数量减少，环比上涨的城市数量由54个减少至50个，价格下调的城市数量比4月增加3个，达到了17个。

4.深圳二手住宅价格转跌，环比下跌0.1%，跌幅并不十分明显。

按照深圳规自局的计划，2021年将供应363.3公顷宅地，其中，132公顷为新供应，其余宅地来自更新整备、旧住宅区改造及其他（含工改保）。

目前第一批供地仅占到了计划供应量的四分之一，第二批次用地于6月底或7月初公告，第三批次用地将于9月底或10月初公告。深圳的房价调控还需待下半年的土地集中供应后，进一步观察。

参考内容：

集中供地催热房价 重庆新房连续两月领涨全国

320个“马甲”参与广州一宗宅地摇号 各缴保证金4亿元

19家房企争夺一宗宅地 深圳首次集中供地收金138亿元

类似的话题

本站所有内容均为互联网搜索引擎提供的公开搜索信息，本站不存储任何数据与内容，任何内容与数据均与本站无关，如有需要请联系相关搜索引擎包括但不限于百度，google,bing,sogou 等

© 2025 tinynews.org All Rights Reserved. 百科问答小站 版权所有

服务条款
联系我们
关于我们
隐私政策
友情链接
知乎
百度问答
搜狐
新浪