商品房买卖中预售合同和正式合同区别？
商品房买卖中，预售合同和正式合同（也称为现售合同或现房合同）是两种不同的法律文件，它们在签订时间、标的物状态、法律效力以及双方权利义务等方面都存在显著的差异。理解这些区别，对于购房者来说至关重要，能有效规避潜在的风险。
一、 签订时间及标的物状态
预售合同（期房合同）： 顾名思义，预售合同是在商品房尚未建成、尚未达到交付条件之前签订的购房合同。此时，购房者购买的是“在建工程”或“未来能够建成的房屋”。合同签订后，开发商需要按照合同约定的设计、规划进行施工建设。购房者在签订合同时，看到的往往是商品房的沙盘模型、效果图、户型图以及相关的楼盘资料。
正式合同（现售合同/现房合同）： 正式合同是在商品房已经建成，并且已经取得商品房预售许可证（如果是现售，则是商品房现售备案证明）并具备交付条件的情况下签订的购房合同。此时，购房者购买的是已经存在的、实实在在的房屋。合同签订时，购房者可以看到、触摸到、甚至可以根据实际情况进行验收的房屋。
二、 法律性质及监管
预售合同： 预售合同是一种带有不确定性的合同，因为房屋尚未建成，存在工程进度、工程质量、配套设施等多种不确定因素。因此，为了保护购房者的权益，国家对商品房预售实行严格的监管。开发商需要取得《商品房预售许可证》，并且预售资金需要纳入监管账户，确保工程能够顺利进行。
正式合同： 正式合同的标的物是已经建成的房屋，其不确定性相对较低。虽然仍然需要遵守相关法律法规，但其监管重点更多地转移到房屋的权属登记、交付以及开发商的资质等方面。
三、 合同内容与侧重点
预售合同： 预售合同的内容会更加侧重于房屋的规划设计、建设标准、工程进度、交付时间、配套设施、付款方式等未来事项。其中，关于交房时间、装修标准、小区绿化、公共设施的约定非常关键，因为这些都是影响未来居住体验的重要因素。合同中也常常会包含一些关于延期交房、质量问题的违约责任条款。
正式合同： 正式合同的内容则更加关注房屋的实际状况、产权清晰度、物业管理、税费承担等。合同中会明确房屋的建筑面积、套内面积、房屋的实际交付状态（如是否带装修）、装修标准（如果带装修）、以及物业管理费的收费标准等。由于房屋已经建成，合同中对房屋质量的描述会更接近实际，也可能包含开发商承诺的维修基金等内容。
四、 风险与保障
预售合同： 购买预售商品房的风险相对较高，主要体现在：
工程延期风险： 开发商可能因各种原因导致工程进度滞后，延迟交房。
质量风险： 房屋建成后的实际质量可能与宣传或合同约定存在差距。
配套设施风险： 承诺的学校、商业、交通等配套设施可能未能按时或按质实现。
产权风险： 少数情况下可能存在开发商抵押房屋、一房多卖等情况。
开发商“跑路”风险： 虽然有资金监管，但极端情况下也存在开发商破产倒闭的风险。
合同变动风险： 房地产市场变化可能导致开发商在后期变更设计或装修标准，但合同一旦签订，一般具有法律约束力。
保障措施： 预售合同的法律保障主要体现在政府的预售许可制度、资金监管制度，以及合同中明确的违约责任。购房者应仔细审核合同条款，特别是关于交房日期、违约责任、房屋质量、配套设施等方面的约定，必要时可请专业律师协助。
正式合同： 购买现售商品房的风险相对较低，主要体现在：
看得见的风险： 购房者可以亲自查看房屋的实际情况，对房屋质量、采光、通风、户型等有直观的了解，大大降低了因信息不对称而产生的风险。
产权清晰度风险： 正式合同的重点在于核实房屋的产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，可以通过查询不动产登记信息来确认。
开发商资质风险： 购房者需要关注开发商的资质和信誉。
保障措施： 正式合同的保障主要在于房屋的实际交付和产权过户。购房者在签订合同前，应仔细查验开发商的相关证件（如不动产权证或已竣工验收证明），并确保合同中关于房屋交付、产权办理、相关费用的承担等约定清晰明确。
五、 房价波动与合同变更
预售合同： 在预售期内，房地产市场价格可能发生波动。如果房价上涨，购房者可能因为合同价格固定而获益；如果房价下跌，开发商可能面临亏损，但通常情况下，合同价格是确定的，开发商不能随意提高房价。
正式合同： 由于房屋已经建成并具备销售条件，房价的变动可能会更直接地反映在合同价格上。如果市场行情好，开发商可能会对价格进行调整，购房者此时的议价空间可能相对减小。
六、 法律效力
预售合同： 预售合同在签订后即具有法律约束力，对双方当事人均有效。但是，其最终能否顺利履行，还取决于房屋的建成以及后续的产权登记。如果因不可归责于双方的原因导致房屋无法建成，合同可能会被解除。
正式合同： 正式合同同样具有法律约束力。一旦签订并完成相关手续，房屋的交付和产权转移就会按照合同约定进行。
总结一下，预售合同是“期权”的购买，是基于对开发商的信任和对未来承诺的认可；而正式合同则是对“实物”的购买，是基于对房屋现实情况的确认。
对于购房者而言，无论是购买预售商品房还是现售商品房，都应保持谨慎的态度：
仔细阅读和理解合同条款： 这是保护自身权益的第一步。
核实开发商资质和相关证件： 确保开发商合法合规。
实地考察项目： 对于预售期房，尽量了解项目的施工进展和周边配套。对于现房，务必仔细验房。
理性判断，量力而行： 结合自身的经济状况和需求做出购房决定。
必要时寻求专业帮助： 律师或专业房产顾问的意见可以规避许多潜在风险。
通过充分了解预售合同和正式合同的区别，购房者才能做出更明智的购房决策，将购房风险降至最低。
一、 签订时间及标的物状态
预售合同（期房合同）： 顾名思义，预售合同是在商品房尚未建成、尚未达到交付条件之前签订的购房合同。此时，购房者购买的是“在建工程”或“未来能够建成的房屋”。合同签订后，开发商需要按照合同约定的设计、规划进行施工建设。购房者在签订合同时，看到的往往是商品房的沙盘模型、效果图、户型图以及相关的楼盘资料。
正式合同（现售合同/现房合同）： 正式合同是在商品房已经建成，并且已经取得商品房预售许可证（如果是现售，则是商品房现售备案证明）并具备交付条件的情况下签订的购房合同。此时，购房者购买的是已经存在的、实实在在的房屋。合同签订时，购房者可以看到、触摸到、甚至可以根据实际情况进行验收的房屋。
二、 法律性质及监管
预售合同： 预售合同是一种带有不确定性的合同，因为房屋尚未建成，存在工程进度、工程质量、配套设施等多种不确定因素。因此，为了保护购房者的权益，国家对商品房预售实行严格的监管。开发商需要取得《商品房预售许可证》，并且预售资金需要纳入监管账户，确保工程能够顺利进行。
正式合同： 正式合同的标的物是已经建成的房屋，其不确定性相对较低。虽然仍然需要遵守相关法律法规，但其监管重点更多地转移到房屋的权属登记、交付以及开发商的资质等方面。
三、 合同内容与侧重点
预售合同： 预售合同的内容会更加侧重于房屋的规划设计、建设标准、工程进度、交付时间、配套设施、付款方式等未来事项。其中，关于交房时间、装修标准、小区绿化、公共设施的约定非常关键，因为这些都是影响未来居住体验的重要因素。合同中也常常会包含一些关于延期交房、质量问题的违约责任条款。
正式合同： 正式合同的内容则更加关注房屋的实际状况、产权清晰度、物业管理、税费承担等。合同中会明确房屋的建筑面积、套内面积、房屋的实际交付状态（如是否带装修）、装修标准（如果带装修）、以及物业管理费的收费标准等。由于房屋已经建成，合同中对房屋质量的描述会更接近实际，也可能包含开发商承诺的维修基金等内容。
四、 风险与保障
预售合同： 购买预售商品房的风险相对较高，主要体现在：
工程延期风险： 开发商可能因各种原因导致工程进度滞后，延迟交房。
质量风险： 房屋建成后的实际质量可能与宣传或合同约定存在差距。
配套设施风险： 承诺的学校、商业、交通等配套设施可能未能按时或按质实现。
产权风险： 少数情况下可能存在开发商抵押房屋、一房多卖等情况。
开发商“跑路”风险： 虽然有资金监管，但极端情况下也存在开发商破产倒闭的风险。
合同变动风险： 房地产市场变化可能导致开发商在后期变更设计或装修标准，但合同一旦签订，一般具有法律约束力。
保障措施： 预售合同的法律保障主要体现在政府的预售许可制度、资金监管制度，以及合同中明确的违约责任。购房者应仔细审核合同条款，特别是关于交房日期、违约责任、房屋质量、配套设施等方面的约定，必要时可请专业律师协助。
正式合同： 购买现售商品房的风险相对较低，主要体现在：
看得见的风险： 购房者可以亲自查看房屋的实际情况，对房屋质量、采光、通风、户型等有直观的了解，大大降低了因信息不对称而产生的风险。
产权清晰度风险： 正式合同的重点在于核实房屋的产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，可以通过查询不动产登记信息来确认。
开发商资质风险： 购房者需要关注开发商的资质和信誉。
保障措施： 正式合同的保障主要在于房屋的实际交付和产权过户。购房者在签订合同前，应仔细查验开发商的相关证件（如不动产权证或已竣工验收证明），并确保合同中关于房屋交付、产权办理、相关费用的承担等约定清晰明确。
五、 房价波动与合同变更
预售合同： 在预售期内，房地产市场价格可能发生波动。如果房价上涨，购房者可能因为合同价格固定而获益；如果房价下跌，开发商可能面临亏损，但通常情况下，合同价格是确定的，开发商不能随意提高房价。
正式合同： 由于房屋已经建成并具备销售条件，房价的变动可能会更直接地反映在合同价格上。如果市场行情好，开发商可能会对价格进行调整，购房者此时的议价空间可能相对减小。
六、 法律效力
预售合同： 预售合同在签订后即具有法律约束力，对双方当事人均有效。但是，其最终能否顺利履行，还取决于房屋的建成以及后续的产权登记。如果因不可归责于双方的原因导致房屋无法建成，合同可能会被解除。
正式合同： 正式合同同样具有法律约束力。一旦签订并完成相关手续，房屋的交付和产权转移就会按照合同约定进行。
总结一下，预售合同是“期权”的购买，是基于对开发商的信任和对未来承诺的认可；而正式合同则是对“实物”的购买，是基于对房屋现实情况的确认。
对于购房者而言，无论是购买预售商品房还是现售商品房，都应保持谨慎的态度：
仔细阅读和理解合同条款： 这是保护自身权益的第一步。
核实开发商资质和相关证件： 确保开发商合法合规。
实地考察项目： 对于预售期房，尽量了解项目的施工进展和周边配套。对于现房，务必仔细验房。
理性判断，量力而行： 结合自身的经济状况和需求做出购房决定。
必要时寻求专业帮助： 律师或专业房产顾问的意见可以规避许多潜在风险。
通过充分了解预售合同和正式合同的区别，购房者才能做出更明智的购房决策，将购房风险降至最低。
网友意见
预售合同就是“正式合同”。
签订正式合同前，交定金的时候签订的叫认购协议或者认购书。
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