一旦放开限购，房价会不会又跟前几次一样出现报复性反弹？
放开限购后，房价会不会出现“报复性反弹”？这确实是当下不少人心里悬着的石头。要深入聊这个话题，得先把“报复性反弹”这个词拆开来看，它隐含了两个核心意思：一是需求被压抑太久，一旦释放就会像决堤的洪水；二是市场信心会瞬间燃爆，带动价格螺旋式上升。
咱们先说说需求端。
限购政策，说白了就是给市场“降温”和“控流”。它通过限制购买资格、套数等方式，直接将一部分有购买能力但暂时不能买的人“摁”在了原地。一旦政策松绑，这部分压抑的需求就像弹簧一样，理论上是会有一股反弹力量的。
刚需族： 他们是市场中最稳定也最庞大的群体。很多年轻人，可能因为政策限制，或者担心房价继续涨而错失购房机会，一直盼着能有个安稳的家。一旦限购取消，他们观望已久的手会立刻伸向市场，尤其是那些刚接触到购房资格的首次置业者，他们的入市意愿会比较强。
改善型需求： 这部分人群往往已经拥有房产，但因为限购政策，可能无法顺利卖掉旧房再买新房，或者无法购买更大更好的户型。一旦政策放开，他们可以更灵活地进行“卖一买一”或“买二”，这种置换需求一旦释放，也会对市场带来不小的增量。
投资投机性需求（这部分比较复杂）： 过去，一些城市在限购放松后，确实也吸引了一些投资性资金。他们看准政策风向，认为价格会上涨，于是快速入场。这部分需求虽然不是生活必需，但确实能在短期内推高成交量和价格。
但是，这次和前几次“报复性反弹”的情况，真的会完全一样吗？我觉得，得打个问号。
咱们得看看这次的“不一样”在哪儿：
1. 整体经济环境和居民购买力： 前几次，特别是2008年全球金融危机后，以及20152016年那轮，当时我国经济增速较高，居民收入增长也相对稳健，很多家庭的财富积累也到了一个爆发期。大家对未来收入预期也比较乐观。
现在呢？ 咱们得承认，当前的宏观经济面临一些挑战，比如国际地缘政治的不确定性，国内经济结构的调整，以及疫情对一些行业和个人收入的影响。这直接体现在居民的“掏钱能力”上。大家手里虽然有钱，但很多人可能更倾向于“捂紧钱袋子”，或者把钱投向更稳妥的地方，而不是轻易地加杠杆去买房。
收入预期： 经济增速放缓，加上就业压力，很多人对未来的收入增长没有那么强的信心。这种不确定性会让他们在购房决策上更加谨慎，而不是盲目冲动。
2. 市场信心和预期： “报复性反弹”很大程度上是靠“情绪”和“预期”驱动的。
过去： 房价持续上涨的惯性很强，大家觉得“买房稳赚不赔”，这种信心一旦被政策“解封”点燃，很容易形成集体狂欢。
现在： 经过几年的市场调整，很多城市的房价已经经历了一轮降温，一些过去涨幅过快的城市甚至出现了下跌。购房者对房价的“只涨不跌”的信仰正在动摇。大家会更理性地看待房产的投资属性，关注居住属性和长期价值，而不是指望短期暴涨。
“房住不炒”的基调： 虽然放开限购是为了稳定市场，但“房住不炒”的大方向并没有变。政府不太可能允许房价出现脱缰的上涨，这会让市场再次积聚风险。
3. 金融环境和信贷政策： 过去，一些时期银行的信贷政策比较宽松，房贷利率也相对较低，这为购房者提供了强大的资金支持。
现在： 虽然央行可能会通过降息等方式来支持实体经济，但整体的金融监管依然趋严，银行在给房贷审批上也会更加审慎。尤其是在“三道红线”等政策背景下，房企的融资压力依然存在，这也会间接影响市场供给和价格。
4. 市场分化会更明显： 别忘了，中国地域广阔，城市经济发展水平差异巨大。
一线和强二线城市： 这些城市由于人口持续流入、经济基本面好、产业支撑强，即使放开限购，需求也可能相对坚挺，部分区域可能会出现一定程度的价格企稳或小幅回升。
部分三四线城市： 如果这些城市自身产业空心化、人口外流严重，即使取消限购，也没有足够的购买力支撑房价，可能依然面临去库存的压力，反弹的可能性不大。
所以，综合来看，我个人认为，一旦放开限购，可能会出现一定程度的“小阳春”或者“温和复苏”，成交量会比之前有所回暖。
为什么不是“报复性反弹”？ 因为居民的购买力、收入预期、市场信心都和前几次有了明显的变化。人们更谨慎了，对风险的承受能力也可能下降了。
“小阳春”或“温和复苏”是什么样的？ 可能是部分区域的成交量上来，价格也出现一些企稳或者小幅上涨，但这不太可能是那种全面、大幅、快速的上涨。更多的是在消化一部分被压抑的需求，以及在市场信心恢复过程中产生的自然反应。
需要注意的是：
具体城市具体分析： 任何关于房地产的判断，都不能一概而论。某个城市放开限购后，它的具体经济情况、人口流动、库存水平、过往的房价走势，都会影响到最终的结果。
政策的“力度”和“时长”： 放开限购的程度（是全面放开还是有条件的放开？），以及其他配套政策（比如购房补贴、税收优惠等）的力度和持续时间，也会对市场反应产生影响。
市场的主体是人： 最终还是取决于购房者怎么想，怎么行动。如果大家普遍认为房价还会跌，或者对未来收入没信心，那么即使政策放开，也可能难以形成“报复性”的上涨。
总而言之，过去的经验很重要，但不能完全套用到现在。这次“放开限购”的背景和环境，与前几次有了显著的不同。与其说是“报复性反弹”，我更倾向于市场会有一个“再平衡”或者“企稳回升”的过程，而且这个过程会更加理性，更加分化。
咱们先说说需求端。
限购政策，说白了就是给市场“降温”和“控流”。它通过限制购买资格、套数等方式，直接将一部分有购买能力但暂时不能买的人“摁”在了原地。一旦政策松绑，这部分压抑的需求就像弹簧一样，理论上是会有一股反弹力量的。
刚需族： 他们是市场中最稳定也最庞大的群体。很多年轻人，可能因为政策限制，或者担心房价继续涨而错失购房机会，一直盼着能有个安稳的家。一旦限购取消，他们观望已久的手会立刻伸向市场，尤其是那些刚接触到购房资格的首次置业者，他们的入市意愿会比较强。
改善型需求： 这部分人群往往已经拥有房产，但因为限购政策，可能无法顺利卖掉旧房再买新房，或者无法购买更大更好的户型。一旦政策放开，他们可以更灵活地进行“卖一买一”或“买二”，这种置换需求一旦释放，也会对市场带来不小的增量。
投资投机性需求（这部分比较复杂）： 过去，一些城市在限购放松后，确实也吸引了一些投资性资金。他们看准政策风向，认为价格会上涨，于是快速入场。这部分需求虽然不是生活必需，但确实能在短期内推高成交量和价格。
但是，这次和前几次“报复性反弹”的情况，真的会完全一样吗？我觉得，得打个问号。
咱们得看看这次的“不一样”在哪儿：
1. 整体经济环境和居民购买力： 前几次，特别是2008年全球金融危机后，以及20152016年那轮，当时我国经济增速较高，居民收入增长也相对稳健，很多家庭的财富积累也到了一个爆发期。大家对未来收入预期也比较乐观。
现在呢？ 咱们得承认，当前的宏观经济面临一些挑战，比如国际地缘政治的不确定性，国内经济结构的调整，以及疫情对一些行业和个人收入的影响。这直接体现在居民的“掏钱能力”上。大家手里虽然有钱，但很多人可能更倾向于“捂紧钱袋子”，或者把钱投向更稳妥的地方，而不是轻易地加杠杆去买房。
收入预期： 经济增速放缓，加上就业压力，很多人对未来的收入增长没有那么强的信心。这种不确定性会让他们在购房决策上更加谨慎，而不是盲目冲动。
2. 市场信心和预期： “报复性反弹”很大程度上是靠“情绪”和“预期”驱动的。
过去： 房价持续上涨的惯性很强，大家觉得“买房稳赚不赔”，这种信心一旦被政策“解封”点燃，很容易形成集体狂欢。
现在： 经过几年的市场调整，很多城市的房价已经经历了一轮降温，一些过去涨幅过快的城市甚至出现了下跌。购房者对房价的“只涨不跌”的信仰正在动摇。大家会更理性地看待房产的投资属性，关注居住属性和长期价值，而不是指望短期暴涨。
“房住不炒”的基调： 虽然放开限购是为了稳定市场，但“房住不炒”的大方向并没有变。政府不太可能允许房价出现脱缰的上涨，这会让市场再次积聚风险。
3. 金融环境和信贷政策： 过去，一些时期银行的信贷政策比较宽松，房贷利率也相对较低，这为购房者提供了强大的资金支持。
现在： 虽然央行可能会通过降息等方式来支持实体经济，但整体的金融监管依然趋严，银行在给房贷审批上也会更加审慎。尤其是在“三道红线”等政策背景下，房企的融资压力依然存在，这也会间接影响市场供给和价格。
4. 市场分化会更明显： 别忘了，中国地域广阔，城市经济发展水平差异巨大。
一线和强二线城市： 这些城市由于人口持续流入、经济基本面好、产业支撑强，即使放开限购，需求也可能相对坚挺，部分区域可能会出现一定程度的价格企稳或小幅回升。
部分三四线城市： 如果这些城市自身产业空心化、人口外流严重，即使取消限购，也没有足够的购买力支撑房价，可能依然面临去库存的压力，反弹的可能性不大。
所以，综合来看，我个人认为，一旦放开限购，可能会出现一定程度的“小阳春”或者“温和复苏”，成交量会比之前有所回暖。
为什么不是“报复性反弹”？ 因为居民的购买力、收入预期、市场信心都和前几次有了明显的变化。人们更谨慎了，对风险的承受能力也可能下降了。
“小阳春”或“温和复苏”是什么样的？ 可能是部分区域的成交量上来，价格也出现一些企稳或者小幅上涨，但这不太可能是那种全面、大幅、快速的上涨。更多的是在消化一部分被压抑的需求，以及在市场信心恢复过程中产生的自然反应。
需要注意的是：
具体城市具体分析： 任何关于房地产的判断，都不能一概而论。某个城市放开限购后，它的具体经济情况、人口流动、库存水平、过往的房价走势，都会影响到最终的结果。
政策的“力度”和“时长”： 放开限购的程度（是全面放开还是有条件的放开？），以及其他配套政策（比如购房补贴、税收优惠等）的力度和持续时间，也会对市场反应产生影响。
市场的主体是人： 最终还是取决于购房者怎么想，怎么行动。如果大家普遍认为房价还会跌，或者对未来收入没信心，那么即使政策放开，也可能难以形成“报复性”的上涨。
总而言之，过去的经验很重要，但不能完全套用到现在。这次“放开限购”的背景和环境，与前几次有了显著的不同。与其说是“报复性反弹”，我更倾向于市场会有一个“再平衡”或者“企稳回升”的过程，而且这个过程会更加理性，更加分化。
网友意见
我可能说的有点难听，怕喷，所以匿了。
我想说的是，如果你是一个一两百万、三四百万都要使劲贷款的普通人，请不要去揣测有钱人的想法。
我建议先去看看北京二环那些1000万一套的、七八十平米的老房子。
你去看看条件，真的，先看看。
看完你再想想，如果你有1000万，你买不买。
比起土豪，我算不上有钱人，不算房产有4000多万。这个家底儿，咱客观说，在北京，说是富有那是自不量力，但生活地滋润一些没问题吧。
之前曾经考虑过买一套给儿子上学用，看了一下放弃了。
面对这样的房子，我虽然买得起，但我实在下不去手。它太破旧了，完全脱离了我对生活品质的要求，比起我5环的房子，那简直不是人住的。
有人问，孩子上学怎么办，其实我拿1000万出来给孩子提供教育，门路很多，这只是个选择题。
我想，如果我再有1亿，可能会买一套，毕竟上班近嘛，懒得跑太远就将就住一下。
当然，我也不能随便去揣测上亿家底的人的想法，上了那个台阶，或许会有新的想法。
我只想说，不要认为一旦开放限购，全国的有钱人就会一拥而上把北京涨上天，这些二环的老破小对有钱人来说几乎没有使用价值，出手了我只能理解为投资。
这个节骨眼还炒房？有钱人是多，这么胆大又没脑子的不是很多。
所以这个限购吧，依我看啊，真取消了就不妙了，这些老房子的纸面财富，全靠限购俩字撑着呢。
------2019年12月9日------
对于四千万在北京的水平，我觉得我已经说的非常中肯了，无非就是过得宽裕一些而已，那些觉得有了这笔钱就不应该玩知乎、不用上班的人，祝你们身体健康，工作顺利吧。
------2021年6月29日------
事隔1年半，这帖子突然又被讨论起来了，主要还是关于四千万是否属于富有的问题。我还是坚持我的观点，这笔钱放在北京，也就是个高不成低不就的水准，豪宅完全买不起，豪车买的起但养不起，偶尔买点万把块的奢侈品也很肉疼。前几天恰好看到一套法拍房，180平米，长这样儿，我也只能望洋兴叹：
从某个角度说，北京很大，大到无法想象。
开放限购，钱全涌向一线城市，一二线瞬间量价齐升，三四线彻底崩盘。最后系统崩盘，谁都逃不掉，所以绝对不能开放限购。
身边的事，很多朋友和亲戚都持币焦虑中，手上有个几十万一百来万不知道买什么好的人有很多的，可能圈层的关系，如果不是限购，这些全在一二线抢购了。
ZF应该还要考虑一件事，怎么让大家手上的现金流回经济体里产生价值，而不是让老百姓持币焦虑，不敢花钱。
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