如何评价黄奇帆万字报告指出的中国房地产症结及给出的「药方」？
黄奇帆万字报告：中国房地产症结剖析与“药方”详解
黄奇帆，这位以深刻洞察和务实风格著称的经济学家、前重庆市市长，在2023年发表的万字报告中，对中国房地产市场的症结进行了深入剖析，并开出了“药方”。这份报告在经济学界和业界引起了广泛关注，其核心观点和建议具有重要的参考价值。
症结剖析：黄奇帆眼中的中国房地产“病灶”
黄奇帆认为，当前中国房地产市场面临的困境并非偶然，而是多种深层次结构性问题累积的结果。他指出的主要症结包括：
1. 过度依赖房地产拉动经济的模式的后遗症：
经济增长的“火车头” devenu 负累： 长期以来，中国经济增长在很大程度上依赖于投资，而房地产投资占据了其中举足轻重的地位。土地财政、房地产销售和建设贡献了GDP的相当一部分，也带动了建材、家电、家具等相关产业。然而，当房地产投资过热、泡沫化严重时，这种模式就变成了“饮鸩止渴”，一旦泡沫破裂或增速放缓，对经济的拖累作用便显现出来。
金融风险的隐患： 银行贷款高度集中于房地产行业，包括开发贷、按揭贷、信托等。房地产市场的波动直接关系到金融系统的稳定。一旦房企出现违约，会引发系统性金融风险，影响实体经济的融资。
居民财富过度集中于房产： 许多家庭的财富主要体现为房产，一旦房价下跌，将严重影响居民的消费能力和财富安全感，进而抑制内需。
2. 房地产市场的结构性失衡：
供需关系扭曲： 报告指出，过去三十年，中国房地产市场并非真正意义上的供需失衡，而是结构性问题。部分城市和区域供给过剩，但优质地段和改善型住房需求却相对旺盛。而大量低质量、无法满足居民升级需求的房屋积压，导致“有房没处住”和“住不好”并存。
土地制度的弊端： 土地是房地产的“原材料”，中国的土地制度存在一定问题。虽然国家统一规划土地供应，但在实际操作中，地方政府对土地的垄断性供应和出让金的依赖，容易导致土地价格被推高，进一步传导到房价。同时，集体土地入市的障碍也限制了供给的多元化。
市场化改革的不足： 尽管房地产市场化程度较高，但在市场监管、信息披露、产权保护等方面仍有提升空间。这使得市场容易出现信息不对称、投机炒作等现象。
3. 房地产金融风险的累积：
高杠杆的房企生存模式： 许多房地产开发商过度依赖债务融资，通过高负债率来维持扩张。一旦市场下行或融资收紧，就容易陷入流动性危机。
金融机构风险暴露： 部分金融机构的房地产贷款比例过高，对房地产市场的风险敞口较大。违约事件的出现，可能会对银行资产质量造成冲击。
影子银行的风险传导： 一些不受严格监管的金融产品，如信托、资管计划等，也大量投向房地产项目，增加了金融风险的隐蔽性和复杂性。
4. 制度性风险与政策的副作用：
土地财政依赖： 地方政府过度依赖土地出让金作为财政收入来源，这 incentivizes 了地方政府不断推高地价和房价，形成了“土地财政高房价地方财政增长”的循环。一旦土地市场遇冷，地方财政将面临严峻挑战。
“房住不炒”政策执行的争议： 虽然“房住不炒”的定位正确，但在具体执行过程中，如何平衡稳定市场预期、保障刚需和改善性需求，以及如何消化过剩库存，仍需要更精细化的政策设计。
保障性住房体系的缺失与不足： 长期以来，中国在保障性住房方面投入相对不足，难以满足部分低收入群体的住房需求，加剧了市场分化和矛盾。
“药方”开出：黄奇帆的系统性解决方案
针对上述症结，黄奇帆开出的“药方”并非单一的短期刺激或抑制措施，而是着眼于构建一个长期稳定、健康发展的房地产新模式。他的核心建议可以归纳为以下几个方面：
1. 建立房地产长效机制，回归住房的居住属性：
坚定不移贯彻“房住不炒”： 这是最基础的原则。要抑制投机炒房，确保市场回归理性。
大力发展租赁住房市场： 通过增加租赁住房供给，分流一部分购房需求，尤其是解决新市民和青年人的住房问题。报告可能建议建立多层次的租赁住房体系，包括国有租赁公司、企业自持租赁住房以及允许集体建设用地建设租赁住房等。
完善保障性住房体系： 加大保障性住房的建设和供给力度，解决中低收入群体的住房困难，实现“住有所居”。这可能包括公租房、共有产权房等多种形式。
2. 推进房地产金融审慎管理，化解风险：
房地产金融监管的穿透性： 加强对房地产开发企业、金融机构的穿透式监管，摸清风险底数，防止风险蔓延。
稳妥处置房企债务风险： 允许有市场前景的房企通过重组、破产等方式实现市场出清，同时要防止风险向金融系统传导。报告可能强调要区分正常经营的房企和高风险房企，分类施策。
建立房地产风险防范和化解的长效机制： 例如，建立健全房地产金融监管的“防火墙”，对房地产企业杠杆率进行更严格的约束。
3. 深化土地制度改革，优化供给结构：
盘活存量、优化增量： 积极盘活城市闲置土地和低效用地，提高土地利用效率。
允许集体经营性建设用地入市： 在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地与国有建设用地享有同等的入市交易权利，增加租赁住房等供给。
建立科学的土地储备和供应机制： 根据市场需求和城市发展规划，合理确定土地供应规模和节奏，防止土地市场的过度波动。
4. 改革地方财政体制，降低对土地财政的依赖：
健全中央和地方财权事权划分： 逐步降低地方政府对土地出让收入的依赖，建立更稳定、多元的财政收入来源，如房产税、消费税、所得税等。
推进房产税立法与改革： 报告可能认为，开征房产税是调节财富分配、抑制投机、增加地方政府稳定收入的重要手段。这有助于从根本上解决土地财政的“病根”。
鼓励发展非房地产业相关税收： 引导地方政府发展实体经济、高科技产业，提高税收的多元化程度。
5. 促进房地产市场健康发展，提升市场活力：
鼓励企业转型升级： 引导房地产企业从高周转、高负债的模式向产品品质、物业服务、绿色建筑、科技地产等方向转型。
培育专业化、机构化租赁企业： 鼓励和支持有实力、有信誉的机构进入租赁住房市场，提供高质量的租赁服务。
提升房地产的市场化、法治化水平： 加强市场监管，保护购房者和开发商的合法权益，营造公平竞争的市场环境。
评价：机遇与挑战并存的“药方”
黄奇帆的报告和“药方”具有很高的理论价值和现实意义，但也面临着执行上的挑战。
积极评价：
系统性视角： 报告的价值在于其系统性，而不是头痛医头、脚痛医脚。它看到了中国房地产市场问题的根源在于经济发展模式、土地制度、金融结构等深层原因。
抓住了核心矛盾： 将“房住不炒”作为根本原则，并强调发展租赁住房和保障性住房体系，直接回应了当前社会关切。
前瞻性与改革魄力： 提出诸如房产税、集体经营性建设用地入市等改革建议，具有很强的改革魄力和前瞻性，为中国房地产市场的长期健康发展指明了方向。
平衡发展与稳定： 报告在强调市场化改革的同时，也关注到了金融风险的化解和民生保障，力求在发展中求稳定，在稳定中促发展。
面临的挑战与潜在问题：
改革的复杂性与阻力： 报告中的许多建议触及深层次的利益结构，例如房产税的开征，在社会接受度、税收征管、对房地产市场和金融市场的影响等方面都需要审慎考虑和逐步推进，可能会面临较大的阻力。
地方政府的配合： 地方政府在土地财政依赖和财政结构方面有其自身利益和考量，推动其主动改革、降低对土地财政的依赖，需要中央政府强有力的引导和激励机制。
市场预期管理： 在改革过程中，如何管理和引导市场预期至关重要。政策的任何风吹草动都可能引起市场情绪的剧烈波动，需要精准的政策设计和有效的沟通。
技术性难题： 例如，如何设计一套公平有效的房产税征收机制，如何规范和发展租赁住房市场，如何更有效地化解金融风险等，都存在技术性的难题需要克服。
时机与节奏： 改革需要选择合适的时机和节奏，过度激进可能导致市场失稳，而过于缓慢则可能错过最佳的改革窗口期。
总结来说， 黄奇帆的万字报告是对中国房地产市场症结的一次全面而深刻的诊断，并开出了一个具有前瞻性和系统性的改革“药方”。他的分析切中了要害，建议也具有相当的建设性。然而，将这些“药方”转化为有效的政策并顺利实施，将是一个漫长而充满挑战的过程，需要政府、企业和全社会共同的努力和智慧。这份报告的价值在于提供了一个重要的思考框架和改革方向，为中国房地产市场的健康转型提供了宝贵的参考。
黄奇帆，这位以深刻洞察和务实风格著称的经济学家、前重庆市市长，在2023年发表的万字报告中，对中国房地产市场的症结进行了深入剖析，并开出了“药方”。这份报告在经济学界和业界引起了广泛关注，其核心观点和建议具有重要的参考价值。
症结剖析：黄奇帆眼中的中国房地产“病灶”
黄奇帆认为，当前中国房地产市场面临的困境并非偶然，而是多种深层次结构性问题累积的结果。他指出的主要症结包括：
1. 过度依赖房地产拉动经济的模式的后遗症：
经济增长的“火车头” devenu 负累： 长期以来，中国经济增长在很大程度上依赖于投资，而房地产投资占据了其中举足轻重的地位。土地财政、房地产销售和建设贡献了GDP的相当一部分，也带动了建材、家电、家具等相关产业。然而，当房地产投资过热、泡沫化严重时，这种模式就变成了“饮鸩止渴”，一旦泡沫破裂或增速放缓，对经济的拖累作用便显现出来。
金融风险的隐患： 银行贷款高度集中于房地产行业，包括开发贷、按揭贷、信托等。房地产市场的波动直接关系到金融系统的稳定。一旦房企出现违约，会引发系统性金融风险，影响实体经济的融资。
居民财富过度集中于房产： 许多家庭的财富主要体现为房产，一旦房价下跌，将严重影响居民的消费能力和财富安全感，进而抑制内需。
2. 房地产市场的结构性失衡：
供需关系扭曲： 报告指出，过去三十年，中国房地产市场并非真正意义上的供需失衡，而是结构性问题。部分城市和区域供给过剩，但优质地段和改善型住房需求却相对旺盛。而大量低质量、无法满足居民升级需求的房屋积压，导致“有房没处住”和“住不好”并存。
土地制度的弊端： 土地是房地产的“原材料”，中国的土地制度存在一定问题。虽然国家统一规划土地供应，但在实际操作中，地方政府对土地的垄断性供应和出让金的依赖，容易导致土地价格被推高，进一步传导到房价。同时，集体土地入市的障碍也限制了供给的多元化。
市场化改革的不足： 尽管房地产市场化程度较高，但在市场监管、信息披露、产权保护等方面仍有提升空间。这使得市场容易出现信息不对称、投机炒作等现象。
3. 房地产金融风险的累积：
高杠杆的房企生存模式： 许多房地产开发商过度依赖债务融资，通过高负债率来维持扩张。一旦市场下行或融资收紧，就容易陷入流动性危机。
金融机构风险暴露： 部分金融机构的房地产贷款比例过高，对房地产市场的风险敞口较大。违约事件的出现，可能会对银行资产质量造成冲击。
影子银行的风险传导： 一些不受严格监管的金融产品，如信托、资管计划等，也大量投向房地产项目，增加了金融风险的隐蔽性和复杂性。
4. 制度性风险与政策的副作用：
土地财政依赖： 地方政府过度依赖土地出让金作为财政收入来源，这 incentivizes 了地方政府不断推高地价和房价，形成了“土地财政高房价地方财政增长”的循环。一旦土地市场遇冷，地方财政将面临严峻挑战。
“房住不炒”政策执行的争议： 虽然“房住不炒”的定位正确，但在具体执行过程中，如何平衡稳定市场预期、保障刚需和改善性需求，以及如何消化过剩库存，仍需要更精细化的政策设计。
保障性住房体系的缺失与不足： 长期以来，中国在保障性住房方面投入相对不足，难以满足部分低收入群体的住房需求，加剧了市场分化和矛盾。
“药方”开出：黄奇帆的系统性解决方案
针对上述症结，黄奇帆开出的“药方”并非单一的短期刺激或抑制措施，而是着眼于构建一个长期稳定、健康发展的房地产新模式。他的核心建议可以归纳为以下几个方面：
1. 建立房地产长效机制，回归住房的居住属性：
坚定不移贯彻“房住不炒”： 这是最基础的原则。要抑制投机炒房，确保市场回归理性。
大力发展租赁住房市场： 通过增加租赁住房供给，分流一部分购房需求，尤其是解决新市民和青年人的住房问题。报告可能建议建立多层次的租赁住房体系，包括国有租赁公司、企业自持租赁住房以及允许集体建设用地建设租赁住房等。
完善保障性住房体系： 加大保障性住房的建设和供给力度，解决中低收入群体的住房困难，实现“住有所居”。这可能包括公租房、共有产权房等多种形式。
2. 推进房地产金融审慎管理，化解风险：
房地产金融监管的穿透性： 加强对房地产开发企业、金融机构的穿透式监管，摸清风险底数，防止风险蔓延。
稳妥处置房企债务风险： 允许有市场前景的房企通过重组、破产等方式实现市场出清，同时要防止风险向金融系统传导。报告可能强调要区分正常经营的房企和高风险房企，分类施策。
建立房地产风险防范和化解的长效机制： 例如，建立健全房地产金融监管的“防火墙”，对房地产企业杠杆率进行更严格的约束。
3. 深化土地制度改革，优化供给结构：
盘活存量、优化增量： 积极盘活城市闲置土地和低效用地，提高土地利用效率。
允许集体经营性建设用地入市： 在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地与国有建设用地享有同等的入市交易权利，增加租赁住房等供给。
建立科学的土地储备和供应机制： 根据市场需求和城市发展规划，合理确定土地供应规模和节奏，防止土地市场的过度波动。
4. 改革地方财政体制，降低对土地财政的依赖：
健全中央和地方财权事权划分： 逐步降低地方政府对土地出让收入的依赖，建立更稳定、多元的财政收入来源，如房产税、消费税、所得税等。
推进房产税立法与改革： 报告可能认为，开征房产税是调节财富分配、抑制投机、增加地方政府稳定收入的重要手段。这有助于从根本上解决土地财政的“病根”。
鼓励发展非房地产业相关税收： 引导地方政府发展实体经济、高科技产业，提高税收的多元化程度。
5. 促进房地产市场健康发展，提升市场活力：
鼓励企业转型升级： 引导房地产企业从高周转、高负债的模式向产品品质、物业服务、绿色建筑、科技地产等方向转型。
培育专业化、机构化租赁企业： 鼓励和支持有实力、有信誉的机构进入租赁住房市场，提供高质量的租赁服务。
提升房地产的市场化、法治化水平： 加强市场监管，保护购房者和开发商的合法权益，营造公平竞争的市场环境。
评价：机遇与挑战并存的“药方”
黄奇帆的报告和“药方”具有很高的理论价值和现实意义，但也面临着执行上的挑战。
积极评价：
系统性视角： 报告的价值在于其系统性，而不是头痛医头、脚痛医脚。它看到了中国房地产市场问题的根源在于经济发展模式、土地制度、金融结构等深层原因。
抓住了核心矛盾： 将“房住不炒”作为根本原则，并强调发展租赁住房和保障性住房体系，直接回应了当前社会关切。
前瞻性与改革魄力： 提出诸如房产税、集体经营性建设用地入市等改革建议，具有很强的改革魄力和前瞻性，为中国房地产市场的长期健康发展指明了方向。
平衡发展与稳定： 报告在强调市场化改革的同时，也关注到了金融风险的化解和民生保障，力求在发展中求稳定，在稳定中促发展。
面临的挑战与潜在问题：
改革的复杂性与阻力： 报告中的许多建议触及深层次的利益结构，例如房产税的开征，在社会接受度、税收征管、对房地产市场和金融市场的影响等方面都需要审慎考虑和逐步推进，可能会面临较大的阻力。
地方政府的配合： 地方政府在土地财政依赖和财政结构方面有其自身利益和考量，推动其主动改革、降低对土地财政的依赖，需要中央政府强有力的引导和激励机制。
市场预期管理： 在改革过程中，如何管理和引导市场预期至关重要。政策的任何风吹草动都可能引起市场情绪的剧烈波动，需要精准的政策设计和有效的沟通。
技术性难题： 例如，如何设计一套公平有效的房产税征收机制，如何规范和发展租赁住房市场，如何更有效地化解金融风险等，都存在技术性的难题需要克服。
时机与节奏： 改革需要选择合适的时机和节奏，过度激进可能导致市场失稳，而过于缓慢则可能错过最佳的改革窗口期。
总结来说， 黄奇帆的万字报告是对中国房地产市场症结的一次全面而深刻的诊断，并开出了一个具有前瞻性和系统性的改革“药方”。他的分析切中了要害，建议也具有相当的建设性。然而，将这些“药方”转化为有效的政策并顺利实施，将是一个漫长而充满挑战的过程，需要政府、企业和全社会共同的努力和智慧。这份报告的价值在于提供了一个重要的思考框架和改革方向，为中国房地产市场的健康转型提供了宝贵的参考。
网友意见
症结谈的挺对，但在中国改革不谈到官僚激励的层面，这药往往都是海市蜃楼
首先，我觉得症结造成的主要影响并不是房价上涨、政府债务风险以及整个金融系统的危机。这三样消极影响，任何一个高速增长的经济体都会出现，并不是中国房地产市场特有的。中国房地产政策特有的影响，应该是造成政府对外来城市移民的福利歧视，进而使得中国城市化进程缓慢和社会不公。
其次，个人觉得黄的想法，大部分长期关注中国经济的人士都应该了解，包括政府台上的中高层官员。可是现在的税制达到了一种均衡，这种均衡对未来改革有极大的路径影响。无论是土地、税制、法律还是地票改革，都不得不承受短期房价（地价）暴跌、政府收支不平衡的风险，而且还要得罪一大片记得利益群体，比如土地审批权的下放和转换。因此令人纠结的并不是改的方向，而是改革的技术环节和改革风险谁承担的问题。
最后，在技术层面上必须要放权，才能有效的规避系统性改革风险。因为到底哪个改革步骤先、具体新旧税率多少比较合适，这些都需要足够的试错，自然地方政府就需要有足够的政策决定空间。可是既然要试错，且改革要重新划分权力，那么必然就有改革失败的风险。改革的权力和风险，就牵扯到官员的激励和权责问题。如果地方官员没有足够的激励，改革失败就要面临舆论和体制的一篇谴责，甚至如某案一样锒铛入狱；那么官员不如墨守成规，一个萝卜一个坑的升，于是改革自然就是一场梦。
1.土地和人口应该跟产业走，关键是城市的功能和分工。
2. 土地供应不足推升房价不是全国问题，只是2003年之后收紧了人口流入地的土地供应，主要是东部和大城市。
3.城市化不会导致耕地减少，如果城市化后农民能够在城市定居，只会释放更多耕地。
4.地票的理论基础是对的，但解决不了全国问题，未来需要全国范围内的建设用地再配置。
讲得真是好，一条一条切中要害。
我国房地产的问题真是像他说的一样，是机制本身出了问题，才衍生出一层又一层的难题。地方政府极度依赖房地产收入，房地产又反过来绑架政府和金融，深深地伤害实体经济。
就是现在已经有点积重难返，不是头十几年了，商品房的普及率已经很高了。房价炒到这个地步，许多家庭多年的积蓄和未来的收入都押在房上了，突然说要换新玩法儿，按国际惯例每年收房产税，而且要普遍收。就算竿子打不过机关枪出不了陈胜吴广，大大激化房主们和政府的矛盾是跑不了的了。
但是这么大的事情早晚还是要面对。在日本的大学里选过一门课是关于日本泡沫经济的，我问老师为什么日本政府要选择主动限死房地产融资，亲手刺破房地产泡沫，成为后面经济动荡的直接起因呢？老师说越晚动手死得越惨呀。
之前股市爆炸，国家队强力救市，该用不该用的方法都用了，现在股指是3000多一点，实际上因为反复拉权重股强行护盘大部分股票的价格比以前3000点的时候还要低。政府在经济上并没有想象的那样无所不能，房地产的体量比股市还要大上多少倍。在还有余力的时候主动出击，比拖到无法挽回的时候被迫出手还是要好多了。
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