如何看待广东省酝酿取消商品房预售制度，对房价有何影响？

最近几天流传出来的关于中国房市最重大的消息，是关于广东省接到住建部发出的“一函”，广东住建厅的“一回复”，以及广房协的“一通知”

这一函，一回复，一通知，主要是讲广东省正在酝酿“取消商品房预售制度”，全面采取“现房销售制度”

和广东省一样接到住建部函件的还有湖北，四川，江苏，河南，辽宁等省份。

这些函件被公布出来，明显是一个“探口风”的行为，老一套嘛，政策实施前先放出来点消息，看看老百姓口风

目前广东省相关人员出来回应说，这些函件只是个“征询意见”，并没有真正实施

但这种消息会放出来，就已经表明了，运转了25年的商品房预售制，将逐步取消。

那这取消商品房预售制有什么影响呢？

噢，那影响可是相当重大，取消商品房预售制，极有可能为中国的房地产市场，带来一场重大洗盘。

商品房预售制度，简单讲就是房子还没盖好，你就已经交钱买了，你买了以后等盖好后交房。

至于房子盖到什么程度你去买，30%还是50%，各地情况不一。

以前啊因为房价上涨太快，老百姓都很怕房子盖的时候一个价，盖完又另一个价，所以不少老百姓或者炒房客都倾向于买“预售房”，你等到他全盖完再去买，不光价格贵，你还可能买不到。

所以预售制就这样存在了25年。

但现在，尤其是近几年，这个商品房预售制出现了重大问题，还不是一个问题，而是一系列重大问题

严重问题一，烂尾楼

近几年中国所有房地产企业，都在玩“高周转”，高周转就是快拿地，快盖房，快卖方

拿地3个月开盘销售，4个月资金回拢，5个月资金再投资

这种畸形的“高周转模式”，全地球只有中国做得到，因为中国有着臭名昭著的“预售房制度”

但他这个“高周转”对于房企的资金链和资金流动性的要求很高，在“高周转”的过程中你一旦资金链断裂，那你的楼，就成了烂尾楼。

而因为你这房已经预售了，已经卖给老百姓了，可你资金链断裂，公司破产，老板跑路，这剩下的楼，谁来帮你盖？

买这烂尾楼的老百姓花了一辈子积蓄，可买的是烂尾楼，一辈子继续赔了，那还不和你拼命？

这是第一个严重问题，概括讲就是，预售房，容易造成社会不稳定，老百姓买到烂尾楼后容易找人拼命。

严重问题二，房屋品质

去买房的朋友都知道，如果我们去买预售房，那销售拿给我们看的是样板房，是效果图，各种效果图告诉你我这房盖好后什么什么样，材料用的什么什么，大堂怎么怎么样，小区绿化如何如何，一大堆花好道好的东西，反正房子还在盖，随便他怎么吹。

然后我们掏钱买了预售房，等过了一年半年，房子盖好了，我们要搬进去住了，就经常会发现，这个盖好的房，装修好的楼，甚至还有小区的绿化，车库什么的，和销售当时吹上天的效果图，完全不是一回事。

这就像我们去快餐店买汉堡，图片上的汉堡，好看啊，可付了钱拿到手的汉堡，又小又丑又难吃，你找人家理论，人家还会跟你说，这是效果图。

没有人拿出实物汉堡放在你面前让你买的，卖房的也一样，要买预售，就是样板房和效果图。

所以预售制就为买房的老百姓带来很大的品质风险

这里讲一个最新的也是最典型的例子，在北京二环的“华润昆仑域”

2016年，本来这地方准备卖11万一平米的，后来北京住建委不批，说你卖的太贵，于是华润只好摸摸鼻子，从11万降价到9.5万，这才获得预售资格。

可就算是9.5万一平米的高价，但是在北京二环这种寸土寸金的地方，又加上是华润背书，还有漂亮的效果图，精装修，这价格一点不贵。

一预售即刻卖完。

可到了2018年9月份，准备交房了，业主陆陆续续看到了自己花了9.5万一平米买的房子后，全都傻眼了。

效果图还真的是效果图啊。

本来讲好的大楼外立面是红色手工砖，花式砌法

结果看到的外立面是，网格布+烂涂料

楼内的装修更是天壤之别，挑高严重不足，豪华的装修也严重缩水。

说好的花式隔窗，艺术隔窗，实际看到的样子和廉价公寓一样

电梯间随便弄一弄就行了

9月30日交房，9月8日业主们来看的时候看到的房子和环境，却和当初说好的一个天，一个地，要知道，这是均价将近10万块一平米的“豪宅”。

看到自己花了上千万，买了如此“豪宅”，业主们立刻找上门“讨要说法”

严重问题三

极大降低了房地产的准入门槛，大幅减少投入成本

如果你允许预售房，那阿猫阿狗都能参与，因为你盖到一半就可以卖房，反正你只要搞出点效果图就行了，卖了房以后资金就回拢了

这就造成了你成为“开发商”的门槛，被大大降低了，而“开放商”的门槛一降低，就会造成“开发商”越来越多，彼此间进行恶性竞争

而房地产市场的恶性竞争，他不是比谁更好，而是比谁更烂

讲一个中国式预售的典型故事

三线城市的楼盘，200亩地，五一假期开盘预售，现场售楼处开放样板房和效果图给买房的看看，而后面真实的楼有别墅有高层公寓，别墅都挂着脚手架，高层公寓还全是塔吊。

现场人很多，你去问现场销售有没有“预售证”，人家根本没空理你。

这个项目开盘，号称是精装修，号称多好多好，说的越好越能拉高房价，样板房盖的是好，可那是样板房，真盖出来天晓得什么样。

原本这个城市的楼市均价是5600一平米，现场被一个“精装修”吹上了9600一平米，房价足足被拉高了一倍。

然后现场销售还自己对外宣称，开盘销售已破5亿，可走过去看，买房的人拿到的发票，根本就不是税控机打印的发票，所谓的发票上面就只有一个他们房企的财务章。

光从这点你就可以断定，这家房企的这个楼盘，根本不具备预售资格。

你没有预售资格，你照样预售，照样搞个假的样品房来抬高房价，像这种没资格预售的，却预售的例子，在中国比比皆是。

预售制带来的一个最大问题就是，房子越是好卖，销售越是好，在施工品质上越是偷工减料

你偷工减料还算好了，更有甚者，直接在房子最重要的钢筋混泥土上做文章

那有谁直接在钢筋混凝土上做文章的？

太多了，最新被爆出来的，是天津的天房集团

天房集团在天津的一个项目，被查出混凝土强度不符合要求，将会导致结构强度不够，带来极大的安全隐患。

最后决定，这18栋已经盖完的楼，全部拆掉重盖。

简单讲，混凝土强度不够的房子，会踏，整栋楼可能倒塌，直接造成重大人命伤亡。

这种楼都可以给你堂而皇之的盖出来，可见房地产商黑心到什么程度了，反正我们是预售房，老百姓的钱都到手了，你管我盖成什么样。

更搞笑的是，也没听到天房集团会被惩罚什么

噢，你盖出了可能塌的大楼，现在你只要重盖就完事了？相关的惩处一点没有，那我下次继续偷工减料，继续盖会塌的楼，只要不被查出来就行了。

如果我们从经济学的角度来看待“预售房”的话，他的核心本质，其实就是“期货”。

你比如我在大豆期货市场买明年的大豆，这个大豆明明还没种出来，可我已经用1蒲式耳3000块的价钱买了。

我炒作的是一个大豆的未来。

预售房也一样，房子明明还是空中楼阁，我已经花了6000块一平米买了，我炒作的是一个房子的未来。

期货，他是一个高杠杆的炒作，我用钱去炒作一个今天根本不存在的东西，他可以放大我们对于未来的收益，中国那些炒房团们就是用炒期货的概念，来炒房的。

预售房制度，讲白了最大获利的是房地产企业

他们可以更快的把房卖出去，回拢资金，原本要两年才能赚回来的钱，你现在一年就赚回来了，那就造成你更快的去抢占市场。

而当老百姓还没掏钱的时候，老百姓是上帝，千哄万骗的把老百姓一辈子的继续骗出来。

而一旦老百姓掏钱买了预售房，那老百姓就成了烂韭菜

你钱都掏了，我想怎么盖怎么盖

你运气好的，我顶多在装潢上偷工减料

你运气不好的，我连这楼的钢筋混凝土都给你盖烂的

你管我，反正你钱都付了，你要去维权，你维呗，看谁耗的过谁。

那么这个恶心的预售房制度，是谁想出来的呢？

哎，老实人当然不可能想的出来这么恶毒的东西

想出这种预售房制度的，是一个香港人

其实稍微想一想，也只有香港房产商才能想出这么个鬼东西，香港的房地产算是全球之冠，香港房地产商更是绞尽脑汁剥削人民财富的专家。

上世纪60年代在香港搞出“预售房制度”，当时叫“炒楼花”，到了90年代，“炒楼花”从广东传进大陆

因为“炒楼花”可以最大限度的图利房地产商，所以全中国的房地产商纷纷效仿。

谁不搞“预售制”，谁就势必被淘汰

到了今天二十几年了，全中国的商品房至少有80%，是通过“预售房”卖出去的，有些城市甚至高达90%的商品房是用预售方式卖出去的。

这种“预售房制”啊，可能是全世界都罕见的东西，在欧洲，在美国，你买房，从来没听过什么买个预售房的，都是直接砍成品房。

你亲眼去看他的装潢，他的材料，他的配套，整个成屋就摆在你面前，你自己判断。

可在中国，是看样板房，看效果图，加上房产销售的吹牛和忽悠功力

这也是即可悲又可笑。

预售制，完全可以说是当今中国房地产的一根“中流砥柱”

今天如果搞掉了“预售制”，那不夸张的讲，中国的房地产企业，会倒掉一片。

为什么呢？

我们口说无凭，来看数据

根据国家统计局最新数据，中国1-8月份国内房地产企业的到位资金

总共到位资金是106682亿元，增加6.9%

其中

国内贷款，15783亿元，减少6.6%

国外贷款，35亿元，减少68.3%

自筹资金，34959亿元，增加11.2%

订金和预售款，35447亿元，增加15.1%

个人按揭贷款，15605亿元，减少1%

自筹资金，34959亿元，大幅增加11.2%

订金和预售款，35447亿元，大幅增加15.1%

上图是房企到位资金构成

其中和预售房制度有关的资金有两块

一块是预售款和订金

一块是个人按揭贷款

现在如果取消预售制度，那等于是直接砍断了房地产企业的最大的两块资金来源。

这个预售款和个人按揭，其实都和预售房销售，高度相关，也就是说，一旦政府决定打掉“预售房制度”，那各大房企，将会立刻减少47%的资金来源。

一家公司突然减少接近50%的现金流来源，这对于一家公司的打击是致命的。

过去一年就能回拢的资金，现在因为不能预售了，可能用两年甚至三年才能回拢，这会给房地产企业带来巨大的现金流压力。

而且从数据上看还有一个危险信号，就是

定金和预收款，35447亿元，增加15.1%

这个增加15%，是所有项目里增加幅度最大的，也就是说，房地产企业现在的现金流，主要依赖的就是预售款，就是预售房。

一旦这块消失，那房地产企业，尤其是一些中小型的，筹资能力弱的房地产企业，是绝对活不下去的。

难怪中国房企龙头，万科董事局主席郁亮在内部会议上说，当下，能活下来才是最重要的。

早些时候就关注微观的朋友应该看过之前有几篇文章，题目是“中国房地产即将大洗盘”，这个“大洗盘”不是我凭空捏造的，也不是我信口雌黄的，他是有政府不断的放风，以及各项数据做支撑的。

万事万物都有其运转的必然规律，房地产这东西，在世界各个国家都曾被戳破

在日本被戳破，在美国被戳破，在欧洲同样被戳破，那你为什么认为，在中国就不会被戳破呢？

2018年，世界格局的风向已然明显改变，中国的国运也面临一个重要转折，是转向上，还是转往下？

中美贸易战，表面是贸易，实质是“新冷战”

在此转折时刻，当政者不断释放出的风向球，就是要主动戳破中国房地产

这些高层故意释放出来的信号，你可能看不到，也可能看到了看不懂，但我想用最简单的方式来带您了解，你应该了解的，事情的另一个面向

中美博弈，中国要赢，或者至少不败的话，房地产必须死

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