在深圳给全市二手房予以官方指导价后，深圳房价是否会下跌？
深圳出台二手房官方指导价后，房价是否会下跌？这确实是当下深圳楼市最受关注的焦点。要回答这个问题，我们需要深入剖析官方指导价的出台背景、作用机制以及可能带来的市场连锁反应，并结合深圳房地产市场的特殊性进行讨论。
一、 官方指导价的出台背景与目的
首先，我们要理解深圳为何要给二手房加上“官方指导价”这一道枷锁。这并非空穴来风，而是深圳市政府为了抑制房地产市场过热、稳定房价、引导理性购房而采取的一项重要调控措施。
背景一：市场过热与炒房现象 尽管深圳的经济活力和人口吸引力毋庸置疑，但其房地产市场长期以来都处于一种“高烧”状态。部分区域的房价上涨过快，甚至出现“日光盘”、“抢房潮”，这背后不乏投机炒作的影子。过高的房价不仅增加了居民的购房负担，也可能对城市经济的健康发展构成风险。
背景二：新房与二手房价格倒挂 深圳此前实施的是新房限价政策，导致新房价格远低于同区域的二手房价格。这种“价格倒挂”现象吸引了大量资金涌入新房市场，通过摇号、打新等方式套利，加剧了新房市场的供需矛盾，也间接推高了二手房市场的价格。
目的：稳定预期，抑制过热 官方指导价的核心目的，就是要打破这种过热的局面，稳定市场预期，遏制不合理的房价上涨。通过一个相对理性、贴近实际的指导价，意在引导交易价格回归合理区间，挤出不必要的泡沫，让市场回归平稳健康发展。
二、 官方指导价是如何影响房价的？
官方指导价并非直接的“限跌令”或“限售令”，它更多的是一种“价格锚点”和“参考基准”，但其影响机制是多方面的：
1. 对银行贷款的影响是核心环节：
评估价下调： 银行在审批二手房贷款时，通常会参考房产的评估价。官方指导价的出台，会直接导致银行对二手房的评估价下调至指导价或接近指导价的水平。
首付比例提高： 由于评估价降低，即使贷款额度不变，实际需要购房者支付的首付款比例也会随之提高。例如，一套原市场价1000万的房子，如果评估价按指导价800万计算，首付3成（240万）变成了原本市场价的24%，但如果按照指导价贷款7成，首付3成，意味着贷款额最高只能达到560万，首付就得560万，这大大增加了购房门槛。
观望情绪加剧： 贷款难度和首付压力的增加，会让一部分原本有意向购房的群体因资金压力而选择观望，短期内会抑制购房需求。
2. 对市场预期和交易价格的影响：
心理锚定作用： 官方指导价为市场提供了一个新的价格“锚”。卖家在挂牌价格时，可能会参考指导价，尤其是部分急于出售的卖家，可能会主动调低价格以促成交易。
引导理性定价： 对于购房者来说，指导价提供了一个参考标准，让他们能够更理性地评估房产价值，避免被过高的挂牌价“忽悠”。
二手房中介和挂牌价调整： 许多中介机构会根据官方指导价调整房源挂牌价，市场上的房源价格会呈现出向指导价靠拢的趋势。
3. 对新房市场的影响：
缓解价格倒挂： 二手房指导价的出现，在一定程度上削弱了新房的吸引力，有助于缓解新房与二手房之间的价格倒挂现象。当二手房价格回归理性后，投资者从新房套利的动力也会减弱。
三、 深圳房价是否会下跌？——这是一个复杂的问题
基于以上分析，我们来探讨深圳房价“是否会下跌”这一核心问题。答案并非简单的“是”或“否”，而是要看具体的时间维度和市场演绎。
短期内（未来几个月）：
部分区域、部分房源价格可能出现调整： 官方指导价对银行贷款评估的影响是立竿见影的。那些过去价格虚高、且不具备坚实支撑的房源，尤其是在近期市场热度稍有降温的区域，其挂牌价格很可能会随着指导价的落地而出现一定幅度的回调，以促成交易。
交易量可能下降： 由于首付门槛的提高和观望情绪的加剧，短期内二手房的交易量可能会出现一定程度的下滑。市场需要时间消化新的政策和价格预期。
市场分化加剧： 并非所有区域都会同步下跌。地段优越、配套成熟、需求旺盛的核心区域，其房价的支撑力依然较强，跌幅可能有限，甚至保持稳定。而一些配套相对薄弱或前期涨幅过大的区域，则更容易出现价格松动。
中长期来看：
“下跌”是相对概念，更可能是“挤泡沫”、“稳增长”： 深圳作为一线城市，其经济基本面和人口流入的长期趋势并未改变。因此，我们不应期待出现大规模、普涨式的“下跌”，更准确的说法是挤压过去不合理的泡沫，使房价回归更健康、更可持续的增长轨道。
政策效果的持续性是关键： 官方指导价能否持续发挥作用，以及后续是否会有配套政策跟进，将直接影响市场的长期走向。如果政策执行到位，且能有效抑制投机行为，那么整体房价趋于稳定甚至小幅回落的可能性较大。
供需关系依然是根本： 深圳长期存在的土地供应有限和人口持续流入的问题，是支撑其房价的重要因素。只要这一基本面没有发生根本性改变，深圳房价大幅下跌的空间也相对有限。
市场会自我调节： 如果价格下跌过快，触碰到某些“心理底线”，同时考虑到深圳的城市发展潜力和人口吸引力，可能会有部分优质资产吸引投资资金重新介入，从而在一定程度上稳定市场。
总结：
深圳出台二手房官方指导价，最直接的影响是提高了购房者的首付门槛和贷款难度，这将对短期内的市场交易量和部分区域的挂牌价格产生一定的抑制作用，促使价格向指导价靠拢。
因此，认为深圳房价会“下跌”，是有一定依据的，但这“下跌”更可能是一种“挤泡沫、降温、回归理性”的过程，而非断崖式的暴跌。 部分区域、部分房源的价格调整是大概率事件，但鉴于深圳独特的城市属性和长期供需关系，其房价大幅下跌的可能性不高。更可能出现的是市场分化，优质资产价格坚挺，而前期涨幅过大的非核心区域则面临调整压力。
最终的市场走势，还需要持续关注政策的执行力度、市场参与者的反应以及整体宏观经济环境的变化。我们可以预期，深圳楼市在官方指导价的引导下，将逐步从过热转向更加平稳、健康的发展轨道。
一、 官方指导价的出台背景与目的
首先，我们要理解深圳为何要给二手房加上“官方指导价”这一道枷锁。这并非空穴来风，而是深圳市政府为了抑制房地产市场过热、稳定房价、引导理性购房而采取的一项重要调控措施。
背景一：市场过热与炒房现象 尽管深圳的经济活力和人口吸引力毋庸置疑，但其房地产市场长期以来都处于一种“高烧”状态。部分区域的房价上涨过快，甚至出现“日光盘”、“抢房潮”，这背后不乏投机炒作的影子。过高的房价不仅增加了居民的购房负担，也可能对城市经济的健康发展构成风险。
背景二：新房与二手房价格倒挂 深圳此前实施的是新房限价政策，导致新房价格远低于同区域的二手房价格。这种“价格倒挂”现象吸引了大量资金涌入新房市场，通过摇号、打新等方式套利，加剧了新房市场的供需矛盾，也间接推高了二手房市场的价格。
目的：稳定预期，抑制过热 官方指导价的核心目的，就是要打破这种过热的局面，稳定市场预期，遏制不合理的房价上涨。通过一个相对理性、贴近实际的指导价，意在引导交易价格回归合理区间，挤出不必要的泡沫，让市场回归平稳健康发展。
二、 官方指导价是如何影响房价的？
官方指导价并非直接的“限跌令”或“限售令”，它更多的是一种“价格锚点”和“参考基准”，但其影响机制是多方面的：
1. 对银行贷款的影响是核心环节：
评估价下调： 银行在审批二手房贷款时，通常会参考房产的评估价。官方指导价的出台，会直接导致银行对二手房的评估价下调至指导价或接近指导价的水平。
首付比例提高： 由于评估价降低，即使贷款额度不变，实际需要购房者支付的首付款比例也会随之提高。例如，一套原市场价1000万的房子，如果评估价按指导价800万计算，首付3成（240万）变成了原本市场价的24%，但如果按照指导价贷款7成，首付3成，意味着贷款额最高只能达到560万，首付就得560万，这大大增加了购房门槛。
观望情绪加剧： 贷款难度和首付压力的增加，会让一部分原本有意向购房的群体因资金压力而选择观望，短期内会抑制购房需求。
2. 对市场预期和交易价格的影响：
心理锚定作用： 官方指导价为市场提供了一个新的价格“锚”。卖家在挂牌价格时，可能会参考指导价，尤其是部分急于出售的卖家，可能会主动调低价格以促成交易。
引导理性定价： 对于购房者来说，指导价提供了一个参考标准，让他们能够更理性地评估房产价值，避免被过高的挂牌价“忽悠”。
二手房中介和挂牌价调整： 许多中介机构会根据官方指导价调整房源挂牌价，市场上的房源价格会呈现出向指导价靠拢的趋势。
3. 对新房市场的影响：
缓解价格倒挂： 二手房指导价的出现，在一定程度上削弱了新房的吸引力，有助于缓解新房与二手房之间的价格倒挂现象。当二手房价格回归理性后，投资者从新房套利的动力也会减弱。
三、 深圳房价是否会下跌？——这是一个复杂的问题
基于以上分析，我们来探讨深圳房价“是否会下跌”这一核心问题。答案并非简单的“是”或“否”，而是要看具体的时间维度和市场演绎。
短期内（未来几个月）：
部分区域、部分房源价格可能出现调整： 官方指导价对银行贷款评估的影响是立竿见影的。那些过去价格虚高、且不具备坚实支撑的房源，尤其是在近期市场热度稍有降温的区域，其挂牌价格很可能会随着指导价的落地而出现一定幅度的回调，以促成交易。
交易量可能下降： 由于首付门槛的提高和观望情绪的加剧，短期内二手房的交易量可能会出现一定程度的下滑。市场需要时间消化新的政策和价格预期。
市场分化加剧： 并非所有区域都会同步下跌。地段优越、配套成熟、需求旺盛的核心区域，其房价的支撑力依然较强，跌幅可能有限，甚至保持稳定。而一些配套相对薄弱或前期涨幅过大的区域，则更容易出现价格松动。
中长期来看：
“下跌”是相对概念，更可能是“挤泡沫”、“稳增长”： 深圳作为一线城市，其经济基本面和人口流入的长期趋势并未改变。因此，我们不应期待出现大规模、普涨式的“下跌”，更准确的说法是挤压过去不合理的泡沫，使房价回归更健康、更可持续的增长轨道。
政策效果的持续性是关键： 官方指导价能否持续发挥作用，以及后续是否会有配套政策跟进，将直接影响市场的长期走向。如果政策执行到位，且能有效抑制投机行为，那么整体房价趋于稳定甚至小幅回落的可能性较大。
供需关系依然是根本： 深圳长期存在的土地供应有限和人口持续流入的问题，是支撑其房价的重要因素。只要这一基本面没有发生根本性改变，深圳房价大幅下跌的空间也相对有限。
市场会自我调节： 如果价格下跌过快，触碰到某些“心理底线”，同时考虑到深圳的城市发展潜力和人口吸引力，可能会有部分优质资产吸引投资资金重新介入，从而在一定程度上稳定市场。
总结：
深圳出台二手房官方指导价，最直接的影响是提高了购房者的首付门槛和贷款难度，这将对短期内的市场交易量和部分区域的挂牌价格产生一定的抑制作用，促使价格向指导价靠拢。
因此，认为深圳房价会“下跌”，是有一定依据的，但这“下跌”更可能是一种“挤泡沫、降温、回归理性”的过程，而非断崖式的暴跌。 部分区域、部分房源的价格调整是大概率事件，但鉴于深圳独特的城市属性和长期供需关系，其房价大幅下跌的可能性不高。更可能出现的是市场分化，优质资产价格坚挺，而前期涨幅过大的非核心区域则面临调整压力。
最终的市场走势，还需要持续关注政策的执行力度、市场参与者的反应以及整体宏观经济环境的变化。我们可以预期，深圳楼市在官方指导价的引导下，将逐步从过热转向更加平稳、健康的发展轨道。
网友意见
深圳二手房官方指导价的主要目的不是为了降房价，而是降杠杆！！
目前没有听说有成交价高过备案价不给过户的规定，只要你能卖出去！
那种中介视频什么房价是指导价，高级沙发全屋装修打包800万的，请问800万可以首付按揭吗？
你卖100万/平都不会阻止你，只是仍然按照指导价10万/平给你贷款7成，其余都是一次性支付！
纯粹是为了降低金融风险，达到房住不炒的目的，房住不炒不是房价不能涨！！
最最最最乐观的方式，就是降低交易量横盘几年，让经济发展吃掉杠杆泡沫！
真正会让房价降（至少稳住房价）的，只有加大住宅用地供应，加大安居房等保障房供应！
未来的人口老龄化和逆增长？对不起，目前暂时跟深圳无关
深圳统计年鉴（2020年12月31日更新）2016-2019的数据
深圳市户籍的新生儿数量，并没有下降趋势，总体呈上升趋势
深圳市年末常住户籍人口，总体呈稳步上升趋势
深圳对全国人才的招揽并没有呈现任何颓势，未来仍然是人口流入的主要城市！
住宅供应量上不来，深圳的房子仍然是“吕不韦“们眼中的“奇货可居”！
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