为什么城里人到农村买宅基地的口子不能开？ 第1页

说为什么已经晚了，国家是铁了心要卖，这是资本本性决定的。

《中共中央　国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》

（八）建立健全城乡统一的建设用地市场。在坚决守住土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线的前提下，支持试点地区结合新一轮农村宅基地制度改革试点，探索宅基地所有权、资格权、使用权分置实现形式。在依法自愿有偿的前提下，允许将存量集体建设用地依据规划改变用途入市交易。在企业上市合规性审核标准中，对集体经营性建设用地与国有建设用地给予同权对待。支持建立健全农村产权流转市场体系。

这一轮资本圈地的好处是给农民留口吃的，不会吃干抹净。

基于效率原则，既要都要本来就是两难。

不能开的主要原因是为了托底房价。一旦城里人可以去农村买宅基地，城里的房子卖给谁去？乡下自己买地建房，独栋HOUSE，还带庭院，住着不比城里的鸽子笼香吗？

我们看看城里人买宅基地的口子如果开了，会引发什么后果：

1.农民手上的宅基地会涨价，家庭资产升值。尤其是离大城市近的农村，宅基地会暴涨。

2.资本回流乡村，政府只要规划好地段及建筑标准，不出十年，中国的农村会大变样，到处都是新修的，各式各样的漂亮别墅。

3.回流乡村买地建房的人，都是城里经济条件比较好的家庭，这些人整体素质比较高，教育程度也比较高。随着他们的回流，也带动了乡下整体软环境的提升，比如教育等等。

4.目前高房价需要10-20年时间，用通胀来消化。所以可以预见的是，十年后，城里人去乡下买宅基地的口子会逐步放开。最终形成：有钱人住乡下，城市郊区，一栋栋漂亮的别墅，宽敞的房子，干净的社区。独栋house有利于生育，那个时候，可能很多住乡下别墅的中产会考虑二胎，三胎。穷人住城市的鸽子笼。这也是美帝城市化过程走过的路，我们会重走一遍。

5.房地产在未来的转型，可能主要是开发乡下，适合城市中产居住的别墅。

只要放开宅基地买卖，对各方都是多赢，未来中国的乡村会美丽如欧美乡村。只是我们现在需要时间，把城里的高房价先消化掉。

如果一直不开放宅基地买卖，中国大部分乡村，由于人口急剧老龄化，且青年人进城，在没有资本回流的情况下，会急剧衰败不堪，乡村非常破落。

我认为，十年后，宅基地买卖开放的概率极大，这是拯救乡村的唯一之道，引导资本回流建设乡村。

巴西印度贫民窟黑社会泛滥的根子就是宅基地自由流通。

土地兼并的人真是让我笑掉大牙。

你以为开口子以后，资本进场，低价收购农民土地，然后集中起来盖高楼别墅，随后坐地起价，有钱人拿钱买房，资本赚的盆满钵满，然而可怜的农民拿着钱买不到房，只能悔不当初最后流离失所。

实际上这个现象早就在全国范围内大面积发生了，不过主角可不是资本，毕竟小小的资本哪有能力干这一行。

所以想象是美好的，现实是残酷的。

真实世界里的农民，面对政府征地，但凡赔偿款不到位，不满意，农民就能一直在那死扛着，甚至组队闹事上访的都有。为啥？就为了给自己没地以后多留点钱多留条活路。农民把地看的比自己命都重要，政府拿钱来征地，县，乡，村三级领导集体来劝，各种优惠各种许诺，极端的软硬兼施都不一定行，你这个什么资本家算老几呀？也开始幻想从农民手里低价拿地了？

为啥不开这个口子呢？直接点说，就是土地财政。

本来就是一个低价征地高价卖出赚差价的垄断中介。真要是放开了这口子，农民不会自己组团卖地，自己去赚那差价？到时候开发商直接来找农民，给农民每人一套200平的大户型，农民这边200平宅基地也少要一点，两边都得了利，要你这中介干啥啊？啊？啊？啊？

事实上，城里人是可以买宅基地的。

而且还能买城中村的宅基地，即一户建。至于偏远农村的宅基地，本来就不值钱，也不会有人主动去买。

那么城中村的一户建该怎么买呢？

实际上，和小区房买卖一致，中介、合同、房产证等等都一样。但是多了一个流程，需要备案，如果买整栋楼是有房产证的，但是只买个单间、一室一厅、一层楼之类的可能没有房产证，但是都需要双方到公证处公证，办完手续即可，只是多了一个手续。

哪里有宅基地？

既然一户建可以买卖，那么哪些地方可以买到呢？包括北上广深中的广州、深圳两座城市，都有一户建出售。

就拿广州来说，毕竟知道点流程，跟买卖二手商品房差不多，只是多了一个公证的流程。

广州城中村的宅基地，一般只是比同地区老破小价格略低，但比公寓房略高，房价并不低，不是白菜价，不是白菜价，不是白菜价。。。

比如某房产交易网上公示的房子，就有宅基地。如上图所示，这个房子肯定就是宅基地，而且还是一户建。看户型就知道不可能是别墅，别墅的楼间距不可能这么小，规划不可能乱七八糟，也不可能如此设计室内。这个住房显示的是10室一厅，还是出租屋，别墅按照城中村的单价出租，明显不可能。所以，肯定不是别墅。

还可以看看提供的小区航拍图：

看看航拍截图，这明显就是城中村。

与商品房有什么不同？

既然可以买卖，而且居住、落户功能和商品房都一样，那么与商品房有什么不同的地方呢？

首先，学区的概念是不一样的，孩子上学的时候，只能选择村幼儿园、小学，这个与小区商品房是有区别的。

其次，拆迁的差异。

如果购买的是整栋楼，一般有房产发，那么拆迁的时候大概率同本村村民一样，也就是按照广州旧改的标准赔偿。一般是按照1：3 ~ 4赔偿，一道简单的数学题，比如上图所示10室一厅的一户建，宅基地占地面积约100平米，如果拆迁的话，赔偿是按照3 ~ 4倍占地面积来计算赔偿面积，也就是赔偿300到400平米的拆迁安置房的建筑面积，也有可能是套内面积，具体情况具体分析。一般5年后，拆迁安置房才能买卖，还需要补交土地出让金。

如果只买一层楼，如果是3层或4层以下，只要在旧改规定的拆迁比例以内，一般按照1：1赔偿面积。但是如果所买的楼层超过拆迁比例，那就不太好说了，有可能赔偿拆迁安置房，也有可能赔偿公寓楼，还有可能按照公证处的总价原价退钱，这个问题比较复杂，不同的项目不一样，不同的村不一样，哪怕同一个项目同一个村，不同的人处理方式也不一样。

毕竟按XX分X配。。。

最后，最关键的一点，就是拆迁的时候，还是要看所在村的宗族势力。如果宗族势力太大的村，那么情况太复杂了，可能只会按照购买时的原价退钱。但是在广州，大部分的宗族都被资本洗礼过，目前来看，还是很文明的，一般购买整栋楼的话，基本可以等同于本村村民，拆迁的时候可能还有投票权。

比如，广州市黄埔区的某城中村改造项目，购买整栋楼的，很好处理，谈完就签字然后搬迁等着分房。最难处理的是，某些购买超过赔偿比例楼层的房子，比如只买个单间、一室一厅的，要求1：1赔偿拆迁安置房，而不是某房地产公司原定的按照公寓楼或钱赔偿，所以僵持住了，毕竟都知道按。。。

什么样的一户建最适合购买？

在广州的话，一般而言叫“XX新村”的一户建比较好，楼间距相对较好，当然，价格也略贵，单价超过同地区的老破小。

一般“XX新村”，属于有规划的城中村，楼间距不错，越是新村，规划越好。最好的新村，基本可以等同于独栋别墅，两排楼中间约有一条宽不到6米的路，一户建的楼房距离路可能还有3米左右，两排楼房的间隔约15米。与后一排间距约3米，总共6米。同一排楼间距一边1.5米，总共约3米。

这种新新村，唯一的缺点就是建筑风格太差，本来规定2.5层或3.5层的，很多楼房都偷偷加盖，可能有5层。

如果有钱的话，这类一户建可以考虑，但是买这种房，很难办理贷款。

房贷：

目前来说，在广州，一二十年之内，某些看不到拆迁可能性的城中村，都可能有人出售宅基地。

宅基地的买卖，大部分会整栋楼出售，很少有只卖一层的。关键点就在于房贷，因为银行很难对一户建估值，也就是很难办理到房贷，或者根本就没有房贷。

可能有少量的宅基地，因为村民负债等特殊情况，或许会卖一层，或卖个单间、一室一厅、二室一厅等。。。。这种买到手的话，电费、水费是比较贵的，等同于租房。

广州某“XX新村”一户建的价格，很偏远的地方，城郊的城郊的城中村，3层楼，单价约1.7万，5室2厅，面积366平米，总价620万。这种房子最大的弊病就是很难办理贷款，可能需要一次性拿出500多万，也就是中大奖的钱，可能才够首付。

结语：

城里人能买宅基地，只是这类宅基地不完全算是农村宅基地，属于城郊的城中村罢了。

据我所知，珠三角这边，都可以购买。

真正的难题在于，宅基地的一户建，往往面积大，单价并不便宜，总价相对较高，而且很难申请到房贷，甚至可能要全款。

所以，穷才是不买一户建的原因。