法拍房最大的坑究竟是什么？ 第1页

真羡慕你看到这篇可以帮你省十几万的良心文章了！文章共26页，干货满满，阅读至少需要20分钟以上，为方便快速查找，强烈建议点赞、收藏并喜欢！反复阅读五遍以上，不敢说您精通法拍房，最起码肯定达到入门以上水平！

此回答发布后的一年多时间里，很多人向我咨询，我发现很多刚入门的小白搞不清基本概念，因此首先介绍一下法拍房涉及各方，避免混淆：

1.竞拍人，也就是购房人，就是买了以后，房产证上的户主，后续一切手续（比如竞拍、交保证金、贷款等）均以购房人名义进行，千万不要出现代替付款等情况。

2.法院：一般都是法院的执行局负责拍卖，法院有对该房屋的处置权，可以强制执行，是最权威的机构，不会收取任何费用，每套法拍房均有一个对应的承办法官。

3.被执行人：也就是房屋的原房主，大多数情况都是欠债还不上钱，名下房子被拍卖抵债。

4.司法辅助机构：法院案件太多，不可能事必躬亲，所以选择性地负责关键性步骤，不太重要的、程序性的步骤均委托给司法辅助机构代劳，协助法院具体负责集中看房、答疑等辅助性工作，法院将拍卖款的一部分作为司法辅助机构的佣金。

5.银行（如需贷款）：购房人申请贷款，银行在指定期限内将贷款直接打至法院账户，购房人长期向银行还贷。

6.担保公司（如需贷款）：担保公司是利用其资产作为担保，保证银行在规定时间内迅速向法院账户打款，并且会第一时间拿到你的房本，将你的房本送到银行将房子抵押，这样他们就没有担保责任了，任务完成。这里需支付担保费。

7.法拍公司：社会上的商业盈利机构，法院公告明确：没有委托任何机构提供服务，不认可法拍公司的存在，自然人办理一切手续，法拍公司没有资质办理任何手续。法拍公司属于社会上的盈利商业机构，购房人向其支付佣金，其提供咨询、调查等服务，这属于购房人与法拍公司双方达成合意的合同行为。

情况简介：木林森，男，坐标北京。起初打算购买二手房，后逐渐研究法拍房，本人也通过这种方式非常成功地购买了3套房产，同时帮助别人购买了近20套，每套房均节省几十万至几百万不等。

回首购房之路，备受坎坷，感慨良多，往日情景历历在目。想起曾经无助的我，面对着法拍房这个新领域茫然失措，偌大的北京，能帮助自己的人却寥寥无几。都知道法拍房水深，我曾无数次百度、知乎，看到的都是一些机构别有用心的套路，和夸大其词的描述，表面上是为自己着想，后来仔细想想才明白只是商家的手段而已，没有人说真话。为了用东拼西凑的有限预算买更好的房子，我花了大量时间和精力研究，在家人、朋友的支持和帮助下，最终成功购买法拍房，虽然有过掉坑，也吃过亏，但最终结果甚感欣慰。当时无助的时候，我多希望有人能指导一下我，但是懂法拍房的人实在是太少，硬是我自己一点点琢磨、一套套房子慢慢积累才把法拍房研究透彻。

我当时掉坑的时候暗下决心，一定要把我的亲身经历、积累的知识、误入的坑和不良商家的坑人套路分享出来，帮助同样无助的新人。我相信，购房是一生难忘的经历，而这段经历，不应该是无助而痛苦的，而应该有个良师益友、像“智库”一样答疑解惑、出谋划策的。尤其是很多像我一样为买房苦苦挣扎的买房人更应该守望相助，毕竟在大城市，利益才是永恒的，人情淡薄、冷暖自知，只有相互帮衬，才能不被无良商家所蒙蔽，才能守住自己的钱袋子，才能用已有资金撬动更大杠杆，才能为自己为家人创造更加幸福的生活。

基于以上想法，特撰此文，主要围绕北京法拍房展开，全国范围内基本都一样的，只是个别环节、个别政策有出入，所以其他省市可以放心参考。本文讲了一些真话，不可避免地会触动一些人的利益，敏感话题在此多说无益，不能断别人的财路不是。如果您真心实意想进一步深入了解，或者请我答疑解惑，我会收取一定费用。知识无价，意思一下聊表尊重，也算应一下有偿知识的潮流，同时也能保证我的回答清晰透彻，不过分吧？我是一个凭良知做事的人，凡事都对得起自己的良心，但我不会无原则、无底线地去帮助任何人。如果您不能认同这点，对不起，道不同不相为谋。

声明：本文为作者（微信号：Flyingstraw007）原创文章，仅供广大购房人参考，具体政策以官方公告为准。未经本人书面许可，严禁转载及使用本文，违者追究法律责任。

此文耗费了作者大量时间和心血，根据咨询情况定期更新，本文是第五版，创作不易，说真话更值得珍惜。以下为行文框架：

一、法拍房到底能不能买？

二、法拍房的优势是什么？

三、法拍房的劣势是什么？

四、法拍房的水“深”在哪里？

五、怎么选择法拍房？

六、对意向法拍房，需要了解什么？

七、到底需不需要法拍（中介）公司？

八、竞拍策略。

九、全流程介绍。

一、法拍房到底能不能买？

结论：能买，但要慧眼识珠。

法拍房的优势：①房源多，竞争不激烈。很多人一提到法拍房，第一反应就是“水深”“千万不要碰”，买法拍房的想法直接被扼杀在摇篮里。反过来想，如果您买法拍房，由于绝大多数人不考虑，仅剩3%甚至1%的竞争者，意味着竞争不激烈，低价买房的机会大大增加。法拍房的来源一般是民间借贷、债务纠纷、刑事案件等，特别是近年来经济不太景气，反腐力度加大，法院案件数量剧增，法拍房数量同样剧增，很多被执行人曾经是老板或政要，当年买的是高品质楼盘，因此好房源层出不穷，特别是北上广深一线城市或省会城市。法拍房数量大、覆盖面广、选择多，要用心寻找最适合自己的那套。②不限购房源和稀缺房源的吸引力巨大。无购房资质的人可通过法拍拥有房产；稀缺房源如优质学区房、可抗通胀的核心房产在市面上很难买到，吸引力非常大。

法拍房的劣势：房屋信息不完全透明，需要花费时间和精力去调查。由于法拍房的特殊性，法院会组织统一看房，但如果房主不配合，了解该房的真实情况可能会存在困难。另外，房屋性质、腾退、租约等因素对法拍房有重要影响，需要花费更多时间和精力，多渠道收集信息。

总体来说，司法拍卖经历了从不完善到逐渐完善的过程，目前就北京而言，司法拍卖已发展得非常成熟，房屋的信息越来越透明，购房费用和流程也越来越清晰、规范，购买法拍房的难度逐渐降低，越来越多的人逐渐将目光转移到法拍房，部分法拍房的最终成交价甚至和市场价几乎相同。与二手房相比，法拍房的确更“麻烦”，但是法拍房确实是低价买好房的唯一途径。很多人不敢碰，忧心忡忡，其实原因只有一个：对法拍房不了解。就好比第一次游泳，其实只是在接触一个全新的领域，当游泳成为习惯，自然就不害怕了。法拍房并不可怕，可怕的是不动脑不跑腿的懒人，如果肯花时间和精力，做好功课，充分调查，肯定可以成功购买法拍房，这是完全没有问题的。

二、法拍房的优势是什么？

1、价格低，比市价低10%～30%。价格是法拍房的最大优势。第一次拍卖按照评估价80%起拍，第二次拍卖按照第一次的80%起拍（也就是评估价的64%），变卖价格与二拍的起拍价相同，意味着价值500万的房子，理想情况下通过法拍途经只需320万即可拿下。实际情况是，优质法拍房在一拍时就会被卖掉，况且流拍的房源一般存在重大瑕疵，这种再便宜也不能买。综上所述，法拍房便宜10%～30%。

疫情发生的时候，法拍房价格进入低谷，现在国内疫情态势趋好，房地产市场正在回暖。我最明显的感受就是，咨询的人越来越多，拍卖的竞争越来越激烈，成交价格也在攀升。现在好多国家都在放水，我建议如果有需要还是尽早买房，特别是北上广深一线城市，价格仍在波动上升，毕竟按现在国内形势，房产还是普通百姓能接触到的最能增值保值的核心资产了。

2、有稀缺房源。北上广深等城市，买房买的不只是住所，更是依附于房产的教育、交通、医疗等资源。一线城市的教育、医疗等资源高度集中，例如北京虽已“多校划片”，试图使房子与教育“脱钩”，但就目前来看，教育资源依旧和房子紧密相关，学区房价格依然坚挺。学区房等城市核心房产是抵御通胀的绝佳武器，很少房主选择出售，因此市面上的优质学区房很难找，有的话也价格很高。有迫切上学需求的家长们往往选择这部分稀缺核心房源。

3、部分不限购。外地法院查封的房子往往不限购，给了无资质的购房者安家立业的机会，因此不限购房源的关注度也较高。

4、无中介费。法拍房不涉及中介，没有中介费，能节省很大一笔花销，而这是购买二手房的硬性支出。以链家2.7%的服务费为例，500万房屋的中介费是13.5万，且均由买方承担，这是很大一笔费用。谁的钱都不是风刮来的，这10多万中介费，难道用来装修或者吃火锅它不香吗？

5、税费少。很多人问我税费，一般的房子只有契税，契税与购房人是否首套、面积有关，不涉及满五唯一。土地出让金微乎其微，可以忽略不计。缴税全程都是买受人凭借法律文书自己完成，不需要被执行人配合。上海的情况一般是，税费各担，先由竞买人垫付，拍卖完成后到法院退款。

三、法拍房的劣势是什么？

（一）部分房主有抵触情绪，不配合。这就意味着，即使法院已经明确公告，如果住户不配合，也无法像二手房一样实地考察。但是办法总比困难多，在此跟大家分享四个方法。这四种方法基本上可以解锁全部法拍房。

（二）户口问题。有三句话很关键：①目前没有任何支持将原房主户口迁出的法律依据；②法院没有将原房主户口迁出的义务；③关键看原房主是否有迁出能力（是否有能够且愿意接收其户口的迁入地）。因此原户口迁出问题不在法院执行范围内，法院也不会针对原户口迁出问题作出任何承诺。

但是户口问题不用过于担心，理由如下。第一，购房者的户口可以正常迁入。购房者按正常流程交税、过户，能够顺利落户，没有任何影响。第二，原房主的户口变为冻结状态，被冻结的户口属于空挂状态（即空头户口），没有任何意义，不会对购房者产生任何影响。第三，被冻结的户口会影响原房主的养老、医疗、社保等，若不及时迁出，其自身会遭受损失，因此他会想办法迁出。

（三）租户问题。

首先看是否有法院认可的租约。在网上拍卖前，法院会进行调查，租约是其中一项重要内容。若存在租约，法院会在网上公示的时候说明，根据“买卖不破租赁”原则，即使已经过户，租赁权依然优先。所以前期需要调查好租约问题（特指法院认可的有效租约，有些虚假的恶意租约法院是不承认的）。

如果有租约但租期不长，可以与租户协商解决：如果购房者不急用，可以到期后再交付；如果急用，可以协商解决（一般是指补偿）。如果租约时间过长，需要与租户好好协商一下，并把这部分费用计算在购房成本内。根据最终购房成本决定是否购买。举个例子，如果房子500万，起拍价380万，有10年租约，若与租户协商确定30万补偿，那么总购房成本是410万，也是非常合算的。为什么这么说呢？假设此房无租约，竞拍到410万的可能性也是非常大的，因此虽然支付30万赔偿，但是购房成本依然在合理范围内。总体来说，租约要具体问题具体分析，关键是看总购房成本是否在合理范围内。

（四）腾退问题。腾退一直是法拍房的焦点问题，是最头痛也是最关键的问题。其实，腾退关键看处置法院和负责法官。如果法院“负责”腾退，一般没有问题，法院会负责到底的，有任何问题都可以直接与法官联系。如果法院“协助”腾退房屋，执行力度比“负责”小，那么就要格外注意了，需要在法院的支持下，与房主协商解决，最坏的打算就是借助社会力量来腾退。

1、腾退要看法院（公力救济）。以北京为例，西城法院、东城法院的服务水平相当高，拍卖前他们会把房子先腾空，所以能够顺利现场看房，拍了就能拿钥匙入住，法院非常负责，但是其处置的房屋成交价都比较高。朝阳法院、海淀法院也可以，不会事先腾房，但都“负责”腾退，由于案件比较多，法官特别忙，一个法官要处理很多个案子，腾房可能要排队，优先解决最急迫的，所以速度可能比较慢。大兴法院这种就不要考虑了，很不负责，腾房很麻烦。

2、腾房看法官。负责任的法官很重要，但这个不在可控范围内，本文暂不讨论，平均来讲，法官的素质都是比较高的。一般情况下，腾退周期不超过半年，腾退时间与腾退难度成正相关，差别较大，需要看具体情况。

3、自己腾房的方法（私力救济）。这里说的是腾退不理想的情况。可以跨门缝贴一个通知，限定他们几日内腾空，若有剩余物品视为放弃其所有权（一定要贴在门缝处，被撕了就意味着已经看过了），然后几日后过来收房。或者通过开锁公司直接换锁，或者把电力账户过到自己名下，然后申请销户，尽量把电表卸掉，没电是没法住的。自己要时不时地去闹一下，不要让他们的日子过得太舒服，最好把邻居、110什么的都叫过来，让他们丢人现眼，反正不要打人更不要骂人，讲道理就可以。

四、法拍房的水“深”在哪里？

1、首先，法拍房需要您独立思考，需要一定的时间成本，不断想方设法解决问题。法拍房确实比二手房更繁琐，要考虑的事情更多更全面，需要更多的时间和精力。如果您不愿意在买房这件事上花费过多时间，我不建议选择法拍房，可以直接买新房或二手房。根据网上的统计结果，从开始看房到购房的周期一般为1-3个月，这段时间需要不断网上找房、实地看房，并且看房过程也可能遇到困难。如果您不愿意跑腿、为难，那就不要考虑法拍房了。

在我看来，虽然买房辛苦，要不断对比、考察，但是这就跟考试一样，虽然要预习、要上课、要做题，还会遇到搞不明白的难点，但是办法永远比困难多，通过问老师、问同学、看辅导资料，最终过关斩将，赢得胜利。这一路虽然辛苦，但是每一点每一滴都是自己一步一个脚印奋斗出来的，这样的胜利更加酣畅淋漓。与其说法拍房便宜，倒不如说是凭着自己的聪明才智、宝贵的时间和精力换来的。

这里我想多说一句，即使您买二手房，也要付出巨大的时间和精力，而且，二手房中介为了促成双方成功交易，也会引导性地放大房子优点，忽略房子缺点，容易受别人影响，干扰自己的判断。从这个意义上讲，法拍房有更多独自思考的空间，更容易找到适合自己的满意的房子。

2、法拍并不复杂，主要是“小人”太多，从始至终有很多“大忽悠”挖坑。俗话说：“君子爱财，取之有道”，但很多人根本没有原则和底线，为了挣钱可以昧着自己的良心，什么事情都做得出来，这也是我写此文的原因，我觉得这个世界，总需要有人说真话，需要像我这样的好人。

目前，司法拍卖已经发展得相当成熟，依法依规按照规范流程进行就可以，一点都不复杂。但有些所谓的“法拍公司”“法拍专员”“置业顾问”，利用信息不对等和想花钱图安稳的心理，专门忽悠新手小白，从中赚取大量佣金。

司法拍卖的房子，都是法院经过调查的、可以过户的房子，如果房子不能过户或者有其他问题，法院宁可不拍卖，也不会给自己找事，所以法院已经帮您把这个风险给避开了，相当于拍卖的房子已经通过了法院组织的“体检”。

3、涉及到的机构较多，如果不熟悉流程，容易被坑。如果您准备贷款买房，为了确保在法院规定的时间内付尾款，需要担保公司，担保费为贷款金额的1%-2%之间，具体收费各担保公司都不一样。其中涉及利益输送问题，在未删减版文章中有进一步说明。

五、怎么选择法拍房？

先请记住法院官方指定平台。有且仅有七个：淘宝网、京东网、工商银行融e购、北京产权交易所、中国拍卖行业协会网、人民法院诉讼资产网、公拍网。其中，后4个基本从来不用，第3个“工商银行融e购”只用过一段时间，我们需要熟知的只有阿里拍卖（请从淘宝官网进入）和京东司法拍卖（京东官网进入），这是官方发布平台，是最权威的，也是法院指定的出价竞拍官方平台，一套房屋只能在其中一个平台拍卖。此外，有些商业机构把房源信息进行整理和分类，也可以利用他们整理好的材料（仅仅作为工具），但一切以淘宝和京东官网的法院官方公告为准。这里再解释一下，有些人问我，在商业机构的网站上看到有意向房源，但找不到官方发布公告，是为什么？要注意以下几点：一是自己查找的平台是否全面，阿里京东融e购等平台都有可能，但该房源只存在其中某一个平台，是否有漏掉的平台；二是机构会把名称换掉，例如官方说的是哪条路多少号，机构可能直接说某某小区，说法不同；三是机构的配图往往都是网上找的美图，和实际情况差别甚大；四是机构的价格往往会故意标高一些，和法院公告的金额不一致。

六、对意向法拍房，需要了解什么？

1、房子基本情况。包括房屋性质、楼层、朝向、居住环境、交通、物业、供暖、停车位及费用、配套设施、学校、医院等，这些是最基本的。

2、法拍相关信息。使用人是房主还是租户，有无租约，是否配合腾退，物业费、水电费、供暖费具体欠缴金额，过户费用明细（特别注意税费)，这些都可以自行调查了解。如果考虑未来教育，还要考虑该区入学政策，以及实际招生、录取情况。

3、市场价。链家APP可以查到通过同小区或相邻、相似小区的成交价，以此确定心理价格。

4、法院对该房屋的处置情况。比如，是否涉及案外人？有无重大瑕疵？是否唯一住房？案件类型？欠款金额是多少？房主的个人情况及态度？法院负不负责腾退？如果组织过集体看房，当时是什么情况？这些需要与法院或司法辅助机构沟通了解。

七、到底需不需要法拍（中介）公司？

结论：一般房源不需要。如果是特殊房源可以找法拍公司，但要注意公司的选择、佣金的多少、合同条款的撰写。

1、法拍公司的运营模式。这是我最想写的内容。

首先，他们会告诉您起拍价和成交价，比市场价低多少钱，让您对法拍房心动，充满期待。但是他们不会告诉你“数字背后的原因”，而这才是关键。其次，他们会夸大其词，告诉你以后困难重重，让你产生担忧，也就是贩卖焦虑。最后，还会说他们非常权威，可以“保底”，有问题的话他们“全额回购”，出具权威详细的“尽调报告”，让您产生他们有巨大能力的错觉。

2、法拍公司能给您提供哪些帮助。请牢记，求人不如求己。比如学习，您自己不努力，却一直请家教，这样能有效果吗？法拍公司是为了赚钱。他们远不如购房人用心，从头到尾甚至连房子都不会去看一眼。

在整个过程中，您最应该信任的是法院，法院不会收您任何费用，也是唯一有执行权的合法机构。法院只承认竞拍人，对法拍公司这种东西的存在都不认可（详见法院公告醒目的第一段提示），更别说合作了。

3、我认为的最优解。个人建议，可以自行了解，通过官方渠道获取信息，筛选出意向房源后，再进行实地调查，深入了解。可以请教其他户主，他们长期居住，感受最为真实。然后交保证金、贷款、过户，都是跑腿的事，您为了买房受受累，跑跑腿没问题吧（况且这些必须您本人出面办理）!腾房主要靠法院，如果实在是有问题解决不了（只要做好调查，不存在这种可能性），那时候再考虑法拍公司也不迟，而且只要求其提供专项服务，佣金也会大大减少。

即使必须选择法拍公司，也要选择从业时间长的、实力雄厚的、靠谱的大公司，目前市场上鱼龙混杂，有的甚至是“皮包公司”。要注意，佣金不是固定的，可以谈，空间非常大。友情提醒，不要用他们给的制式合同！他们的制式合同把自己的责任推卸得干干净净，弱化购房人的权利，加重购房人的责任，公平何在？所以一定要用自己的合同文本！咱不坑别人，可是咱也不能被人坑呀!

自己加的合同条款要侧重以下几方面，并且明确各步骤占比，对购房人有百益而无一害：……

以上有的语句比较规范，有的不规范，大意表达出来了，如果签合同的话还需再逐字斟酌，根据双方沟通情况再加工完善。以上这些都是我从购房人角度出发，全是为了维护购房人权益，法拍公司一般不会全盘答应，但是一定要据理力争，因为签合同麻烦、后边简单，签合同怕麻烦、以后有你烦心的时候！

法拍公司的佣金一般是1%到3%之间，看具体房子，简单房子是1%，比较麻烦的房子是3%。我建议，如果您非找法拍公司不可，不要按点数，直接谈一口价，按点数肯定贵。佣金可以谈的空间很大。佣金不要一次性交清，最好分两次付清，因为你付清的话，你就没有任何话语权了，等着被欺负吧。法拍公司所有的承诺事项全都要落实在书面上并且签字盖章（一定！一定！一定！），如果不在纸面上签字盖章，所有的口头承诺法拍公司都不会承认的，必须要书面签字盖章，这点非常重要，如果后期出了问题，这是保护自己利益的重要武器！

八、竞拍策略。

第一，出价要理智、理智、理智！有俩人斗气的，死杠，不知不觉中把价格抬高了。不要斗气，多给对方一些思考时间，对双方都是有益无害的。

第二，不要较劲。如果恰好遇到一个土豪，购房不计成本，不要较劲，以后还有更好的等着你。要在竞拍前确定预期价格，严守心理价位，不要脑袋一热盲目出价。

第三，不要着急出价，放慢节奏。每次出价后会有5分钟考虑时间，即使您已经确定继续出价，也请把节奏压一压，压时间可以让对方怀疑自己的预期，避免节奏太快造成的不合理出价。

九、全流程介绍

（一）网上找房。通过官方网站看法拍房信息，特别要仔细查看法院发布的公告，里面包含了很多信息，比如是否占用、是否有租约、处置法院、注意事项等等，要逐字逐句认真看，很多信息都已经注明了，一切以法院公告为准！（这句话的深义是，法院公告的信息就是最权威的。很多人问我，法院公告已经明确了没有租约，但是自己仍然非常担心会不会突然冒出来一个民间私人租约。那还是请仔细阅读这句话，一切以法院公告为准，结论就是无租约！具体解读：1.法院调查的时候没有法院认可的租约。2.即使有租约，法院也不承认，属于无效的或者虚假、伪造的，总之没有法律效力，法院不认可。3.万一以后有人主张自己有租约，购房人可以直接找法院，这和购房人没有任何关系。通过这三个层次的解读，读者应该也对法院公告的重要性有了更深的理解，不要只看字面，更要看字面以后的意思，我这篇文章也是如此）。法院公告还会介绍案件概况，被执行人的情况等等，并且还有法院、司法辅助机构的联系方式等等，可以提前与法院或司辅电话联系，了解房屋情况。

（二）实地看房。法院会组织统一看房，自己也可以单独看房。法院组织的集体看房是一定要去的，司辅在现场组织（法院不会去），他们比较了解房屋情况，一定要多问他们，特别是居住人或被执行人的情况、有无租约等，尽量问清楚。有时债权人也会到现场，他是案件当事人，所以清楚案件的来龙去脉（他的目的就是劝说大家买房，把价格推高，维护自己的利益）。看房时也可以通过物业、邻居了解一下这个房子的情况，实地看完房，基本上就已经能够判定这个房子到底可不可以买了。

（三）房屋调查。这是所有流程中最关键、最复杂也是最难的步骤。房屋调查情况决定了是否参加该套房屋的竞拍、竞拍价格、腾退难度等等。调查方法：1.法院公告。要逐字逐句认真研读。2.咨询法官和司法辅助机构。公告中一般都会留下处置法院、法官、司法辅助机构联系方式，可以直接拨打电话咨询。最好是和法官直接联系，承办法官负责法律文书、腾退、交接等后续所有事宜，是最关键的核心人物。3.实地看房，通过直接敲屋门取得与居住人联系、询问邻居、咨询物业等方式，了解房屋目前居住人、腾退意愿、房屋现状等实际情况。4.被执行人、债权人。被执行人也就是原房主，可以和他进行沟通交流，但大多数情况下他们反感和对抗的情绪比较严重。如果可以联系到债权人，可以咨询一下案件情况，反正多了解一些总没有坏处。5.房产中介。比如链家、我爱我家等，找个附近的门店，一般是最熟悉该房屋情况的。有时候法拍房会挂网上作为二手房来卖，有些人咨询我原因，我在这里解释一下，这主要是他们担心竞拍的话，价格无法掌握，一般都比市场价低不少，原房主为了保证自身利益，会尽可能把房子作为二手房进行交易，然后还债，这样交易的价格比较高。

（四）找贷款银行和担保公司。银行和担保公司其实是捆在一起的，他们是合作的关系，一般直接找担保公司就可以了，他们会推荐你合适的银行。贷款金额有限制，月供不得超过你月收入（税前）的一半，如果想多贷的话可以在收入证明上多开点。拍前最好先找好银行和担保公司，因为要开证明、查个人征信什么的，比较麻烦。当然拍完再找也来得及。

（五）交保证金。保证金金额较大，最好登录网上银行用U盾转账，一定要用购房人的姓名，不能代交。只要在拍卖结束前交保证金都可以，没有时间限制，如果是第一次买，建议提前一天交保证金，给自己留有余地。

（六）竞拍。就是出价，法院规定了最低加价幅度，在最后期限快到的时候，真正的竞拍才开始。很多人认为这个是最关键的，其实我觉得这个是最无所谓的，最关键、最重要的工作都在前期调查，只要知道了房屋的情况，心中有价，出价只是点个鼠标的事。如果没拍成，保证金一般当天就返回原支付账户。

（七）法律文书。拍卖成功后，法院会主动联系，你也可以主动联系法院，要一下负责法官的联系方式，他们会让你取法律文书，由于疫情影响现在都是邮寄。

（八）过户交税。如果有贷款，担保公司会帮你把这部分手续都跑完，你跟着他走手续就行了。如果没有贷款，自己拿着法律文书跑就可以了，在每个区的不动产中心（政务服务中心），不动产和税务都在一起办公，一个上午或下午就办理完了，主要是排队时间长，办理的时间很快。

（九）腾房。腾房这块靠法院就可以，说白了就是负责法官，一般2-3个月（但是法拍公司给你说一年甚至更长），如果想尽快腾房，一定要表现得很急迫，经常给法官打电话，受疫情影响，北京的法院不让外出执行任务，有的外地的可以正常强制执行，具体看每个地方的政策。法官给力的话，用不了一个月就能腾房了，很快的。另外，如果法院很不负责，那么就要给法院软硬兼施。跟法院打交道的技巧也是非常多的。

写到这里，已经26页，但绝对是干货满满的精华，受篇幅限制，有些地方没有展开详细论述，如希望进一步交流，可以加我私人微信（Flyingstraw007），可有偿获得未删减版文章，也可提供咨询、调查、一对一全程购房等服务。如果您对文章感到认可，希望您双击点赞、收藏并喜欢，让更多人看到，您的支持是我更新的最大动力。

最后祝所有购房人成功买到理想的房子！

作者：木林森

2021年5月21日于北京