假如全国房价“腰斩”到现在的一半，会发生什么情况？ 第1页

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不用假如，有很多地方房价已经“腰斩”了，比如河北部分板块，高的时候3万，现在不到1.5万。没有基本面，没有人口流入，一个城市的活力直接体现在房租上，房子租都租不出去，不就是没人接盘最好的证据吗。高价接盘的只有两种人：一种是炒房，一种是担心搭不上车的散户。

既然全国人民能基于“情绪”、“文化”、“恐慌”接盘，在行情变化的时候，也能集体对楼市绝望。一个群体的“买”与“不买”，不会是永恒不变的。永恒不变的不是买或不买，唯一不变的是人会跟风。大家都买他就买，大家都不买他也不买。全国通过货币化安置暴涨的城市，都有“腰斩”的风险。房价上去了，不代表房子好卖。那些急着买房的人，可能几天后就变成急着抛售楼盘、找律师咨询如何退房的人。

房价腰斩会发生什么情况：会发生大量的楼盘烂尾。

拿地的时候3万，开发周期三年，到了可以卖的时候，房价达不到3万了。很多地方是均价差不多没变甚至高了，但是卖不出去。如果腰斩情况就更糟，比如3万拿地，现在价格1.5万了，这个开发商很可能就要选择跑路，就算他不跑，利息把流动资金烧干，也没能力继续把项目做完了。

现在全国已经有大量的楼盘烂尾。从数量上，今年的烂尾楼是去年同期的两倍。从范围上，除了上海没有出现大规模楼盘烂尾，全国一二三四五线城市几乎都没有哪里可以幸免于难。烂尾楼多的城市，一个城市几百个楼盘烂尾，靠财政兜底一年最多复工一两个（复工一个10万平米的烂尾楼项目，大概需要资金一两亿）。也就是说要靠地方政府接盘盖房子，就是存量烂尾楼也要花个几十年。

有人说，律师你胡说，我怎么没发现很多楼盘烂尾？

你随便开车去全国各地四处转转，看看有多少工地正在叮叮当当的盖着，有多少悄无声息了？

如果你最近买了期房，你最好每个月都去自己买的小区转转，如果还有20个以上的工人在忙活，你就不用慌，如果一夜之间工地没人了，只剩下一个老头了，你就中招了。

刚刚烂尾的楼盘，买房人不认为楼盘烂尾，他们往往认为是逾期交房——开发商也会这么说，没有开发商在资金链断裂之后说对不起我们烂尾了，他们的做法是告诉客户，由于种种原因交房延迟了，比如我们和施工方有纠纷，比如政府环保令要求停工，交房时间从2019年5月31日延期到2020年10月31日。

从心理上，90%的人在拍X光发现阴影之后都认为是良性肿瘤，90%买到烂尾楼的业主都觉得自己是逾期交房。阴影是什么瘤不好说，但是此时此刻的逾期交房一大半到了开发商说的那个时间以后也交不了。

烂尾楼的开发商很少自己能活过来。很多人总想着让政府、警察去把开发商掏走的钱找回来，或者政府和银行担责出钱盖房子，这都是很天真幼稚的想法。

一个烂尾楼的复盘，现在常规的操作是通过重组、重整、清算解决，不可能很单纯的你拿一笔钱打给施工方——开发商屁股上一屁股债，打出去的钱你拿不回来，你也没地方去找这笔钱。开发商的债务就像个毛线团，开发商就是个傻猫，玩的时候不知道自己几斤几两，缠住以后挣扎的更厉害。过去这些年他每天都在倒腾，所以想解的时候能累死人。

重组、重整大概要两到三年，需要的财务、法律人员至少要10个人以上，按照现在的烂尾楼数量，中国一个城市的烂尾楼就需要4000人忙上三年才能处理干净。实际情况是，无论是法院还是律所，一个城市压根就没有4000个专业人士。很多地方法院遇到烂尾楼还要特意派破产庭的法官去外地临时培训。

也就是说，就算资金充足，央妈印钱救市，恐怕短期也没有办法把烂摊子全部收拾干净。

如果烂尾是注定的，是高概率，那么最惨的就是贷款买房的购房人。

尤其是刚需。尤其是六个钱包的刚需。

首付款不足50%，有的开发商还不给你签合同，不网签。这时候一没有优先权，二还可能被一房两卖、以房抵债。换句话说就算天时地利人和都有了，小城投介入，找到了靠谱的律师，遇到了很好的破产管理人，法院也足够专业，但是最后可能依然钱房两空。这还是好的情况。

如果房子最终没能复工，永远烂尾呢？

你没办下贷款你可能没房子，你办下贷款也很难受。因为不是所有的烂尾楼都能复工，一旦最终没人接盘，那么你还的每一笔贷款都是损失。

你可不可以不还？

如果一开始就知道楼盘永远盖不好，你可以通过打官司解除购房合同和银行借款合同，合法不再还贷，代价也极为沉重——几乎相当于放弃首付。但是客观上这种壮士断腕的策略，就不符合现在绝大多数人的情况。

绝大多数人现在是既没有知识，也不敢这样做，结果只能继续还贷。也就是说把烂尾风险丢给银行的方案，虽然有，但是老百姓是做不到的。

有的人可能就想到断供。

老百姓默认把银行、政府和开发商看成是一家。他们普遍认为，我买的房子烂尾了，银行和政府也有责任，我不还银行钱来表达我的不满，银行是没话说的。他们从来不相信，自己是借了银行大几十万几百万买了房子，倒好像是分期付款一样，你（开发商）给我的货没到位，我就押着钱。实际上呢？是你欠钱买房子，你不还了，银行放过你不是他的义务，追讨欠款才是他本职工作。

断供，就相当于合法的途径不选，选择了对银行最有利的方案：银行就可以选择对开发商主张债权——断供的人就拿不到房子，也可以直接对业主主张债权，那么这个购房人就更惨，因为银行就只能执行他名下其他的房子。

主动权在银行——如果银行想要开发商的房子，他就能要房子，如果银行想要购房人其他的房子，他就可以选择要购房人其他的房子。

很多人都很天真的认为，银行是政府的，银行会为人民着想，不能对人民怎么样。

其实银行、政府、开发商，他们唯一的共同之处就是他们都不是你爹你妈。中国的银行确实承担着社会责任，但是这个社会责任还绝没有达到可以抹掉你所有债务而分文不取的程度。

银行行长也有他的饭碗，不可能因为你活不下去他就要用他的饭碗来成全你。

如果房价是一支股票，从开盘到现在一直在涨。那是谁在炒房价？换句话说，大头被谁赚了，谁是最大利益者，这不是很明显吗？已经赚走的钱就是赚走了，你千万别幼稚地认为我卖了一个东西我还要贴钱再让他“保值”，那当初赚这个钱的目的是什么呀。把高铁卖了给你盖房子？把房价拱上去让你把你的房子全部抛售实现财富自由？政府、开发商或者银行一平米10万从全社会收购你七八千买的房子？当一切悲剧到来的时候，高位接盘的人要跳楼的时候，我认为全社会一定会达成一个共识：活该！不贪心就不会死。

如果炒房价的钱是印的，那么印的钱稀释了谁的资产？这只股票最终由谁接盘？如果这只股票“腰斩”，是谁的资产缩水了？房子是这么好的东西，为什么政府、银行、开发商不大量持有？

在击鼓传花的过程中，肯定有一些开发商死，这么多年过去，没死的更多。该赚钱的都赚了，房子卖光了，高周转了，就像那首侠客行：十步杀一人，千里不留行。事了拂衣去，深藏身与名。

不管楼盘是烂尾，还是不烂尾，最终都是拿着房子的人倒霉。

有个游戏叫文明六，游戏的基本单位是工人。

中国的工人和全世界的工人都不一样。游戏里工人盖房子，有次数限制，别的国家工人可以盖三次房子就挂了，中国工人可以盖四次。

中国还有个能力，就是通过消耗工人来加快奇迹的建设速度，我猜是不是老外受到“孟姜女哭长城”的影响，认为中国的本领就是消耗掉人民来敲长城。

在全世界，中国人比较爱内斗，不团结，没地位，但是中国人有个很好的品质，爱存钱，能吃苦。

我们到美国去，看到很多白人大哥，年富力强就在路边乞讨，或者40多岁了单身，一有钱就全贡献给酒吧，大学毕业十多年也没攒钱给自己买套房。我们就很不理解他们，反过来他们也不理解我们，他们不理解为什么中国人钱存在银行不花，不理解为什么中国人都要买房。

我们应该为今天中国的盛世感到骄傲，尤其是贷款买房的这群人，祖国的今天很大程度上都得益于大家花钱买房，尤其是花了高价买房的这一批，尤其是在河北3万一平米买房的这批人，尤其是在河北一平米三万还贷款买房的这批人。

我就是希望，今天咱们敲的这一锤，不是咱们这个工人的最后一锤。我就是希望，这一锤搞科研、盖工厂、建市场，我们能不能别敲那么多住宅——看看现在中国的小区多破多丑啊，那么多面积用来弄底商，就不能搞个免费的室内游泳池和健身房吗？有几个小区会所没被倒腾成洗浴中心的？有几个小区公共用房门朝小区外开的？

花了这么多钱敲出来的，住的舒服吗？

没有永恒的房价，没有永远的盛世，没有永远的发展，只有有限的人民。人民赚钱，国家就富强，人民不赚钱，国家就完蛋。

开发商永远不能代表人民。

最后说一件小事，算是宣泄一下情绪。

大概是前年，还是去年，去某省会城市给一个政府做咨询。咨询事项是由城投部门接盘一个烂尾楼项目。领导在讲大政方针的时候，说，除了帮老百姓解决实际问题，争取让开发商也能赚取一点利益。

我非常懂，地方政府依靠开发商拆迁，是城市发展的必要。但是在这个时候还维护开发商的利益，就让人心里很不舒服。

在我们经手的烂尾楼里，复盘最大的阻力往往都是地产商，很多项目本来可以重组成功的，因为开发商的股东还想着“赚一点”，导致谈不拢，这种案例比比皆是。拿地是挺“了不起”的，但是有本事拿地以后把房子盖好，算是对得起别人给你钱。没本事把房子盖完，开发商有什么资格去跟别人谈“赚钱”。

这样的开发商本来就该死，而其实无论是政府、银行还是法院，手里都握着杀死开发商的利器，就是让他早一点死掉，交给第三方接手，那么大家利益就一致了。开发商一天不死，这个楼盘一天都在吸全社会的血，是开发商和金融公司赚钱的工具。

这个时候手握生杀大权的地方政府，还想着帮开发商“赚一点”，我心里就想说一个字：

呸！