中国的房价真的不会暴跌吗？ 第1页

按照购买力计算，以后房价很难普涨了。有大量外来年轻人，房价就不会跌。

中国太大了，有十几亿人，有294个地级市。所以至于会不会暴跌，还是稳定，还是上涨，要看哪些城市。

1.产业结构好，能为年轻人提供高收入工作的城市，房价很难跌的，因为外地年轻来了就要买房，有买房需求房价就有支撑。

2.产业结构落后，没啥大企业，收入低的城市，对年轻人没有吸引力，外来年轻人少，买房需求就少，房价得不到支撑。甚至有些地方本地年轻人也都纷纷离开，把本地房子卖了去别的有吸引力的城市买房。而本地人一般来说都有房，需求较少。

因此，房价怎么走，要看是哪些城市，在未来，能否提供高收入工作，能否吸引到外地年轻人，是会影响各城市房价的。

一个市场的出清过程--也就是价格向价值靠拢，以投资者视角看，有主动和被动两种方式。

中国的地产市场，不是统一的，而是割裂的。大国的地产都有这个特点，所以你看美国日本，讨论房价走势的时候，也要把纽约东京和剩下的市场分开讨论。纽约是跌得少，东京是跌得多，重点是不能放在一起下结论。

读完了，大家大概对本地区的房价是否会暴跌有自己的判断。

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主动，简单说就是投资者一致认为价格过高，由正反馈过程导致价格下跌。

一般来说，这种情况在大市场你很难见到，对参与者非常多的市场来说，价值判断考量因素非常多，风险回报曲线诉求不同。价格的出清，速度比较慢，不会出现暴跌的情况。典型的市场在今天已经不太存在了，原因是后面说的:金融。

而在比较垂直和细分的市场，出清有快有慢，容易发生暴跌。比如东北的君子兰泡沫，海南的地产。投机者占据主导，分析体系非常统一:涨就是继续看多的唯一理由。非常容易造成市场行为一致，暴涨暴跌。

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以上的分析前提是:没有杠杆。

现代金融市场借钱这个事情太轻而易举，当有杠杆存在的时候，你的卖出并不完全是自己的选择。举一个HK房价的例子:

没有杠杆时，长线投资者完全可以抗过巨幅下跌然后获得不错的收益。有了杠杆，比如HK当年的超低首付。一个20%的震荡房子就会被强制卖出，你就被彻底扫出了这个市场。

在一个恐慌性市场中，高杠杆2成首付先暴雷，这部分房子投放市场造成抛压，市价被压低;4成首付的资产现值下降，被迫让银行收回。到最后即使安全垫足够的杠杆投资者也会被动地退出市场。

2015年的几次股市下跌，背后杠杆出清造成被动投资者退出市场也是同样的原理。

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房子怎么办？

首先，中国的大城市不仅是中国的大城市，是区域性中心，其价值判断标准非常多。

如果大家会看纽约房价，金融危机的时候也就是核心区域10~20的跌幅。而底特律这种干脆归零。这就是我说的主动出清在大城市跌幅是有限的。

第二，杠杆客目前是被政策打压最为严重的。在我们的地产市场里，限购的力度不如限贷，目前看在大城市里，杠杆被稳定住了，不用去看自媒体里面一惊一乍的新闻标题，就看统计局贷款余额变动，就可以判断。

第三，即使是杠杆买房，如果在房价下跌的时候能够及时补充保证金，不会被动地因为去杠杆退出市场。如果不是赌徒，购房者有工作收入，那么猛烈个人去杠杆的过程不会出现。

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所以在你的城市。

一线城市并不会暴跌，速度和幅度都是有限的，特别是当你看一下东京房价，HK房价大起大落背后的原因，你会发现一线城市和他们很不一样。

当然有人盼着一线城市腰斩，那就是另外一个问题了。到时候抄底，还不如搬去加拿大和澳洲，避险。

二三线城市，价值评断标准仍然是多元的，有人要从大城市退出来，有人要进城。分析关键，是看平均水平下，城市人均收入的变化趋势。简单说，工作者收入不暴跌，就没有暴跌的可能。

至于更下一个层次的城市。种类就很多了，有未来能更上一个台阶的城市，有维持现状的城市，当然还有衰落的城市。暴跌候选人，就会在第三种类型的城市里产生。

鹤岗并不孤独。

以上，就是房价长期看人口，中期看政策，短期看金融的，我个人的微观解释。

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经济不好的情况下，所有市场都是一样的:把一部分人干脆挤出市场plus市场向龙头标的集中避险。所以一线城市暴跌的概率最低;而所有市场也一样的是，中档标的一定会被集体错杀，然后真正有业绩有增长的会收复失地，判断他们的暴跌要从市场整体跌幅计算beta，有点复杂;而出清之后的新一个市场周期，被出清掉的城市，真的会触底横盘，很久。

暴跌，一个指幅度，一个指速度。幅度上面我已经说明白了，至于速度，那就看有形之手和无形之手的较量了。

毕竟我们国家的地产市场，需求充分市场化，供给端可不是。

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跌是肯定会有跌的，这世上哪有永远不跌的房价，那违背了规律。

不过暴跌的概率我觉得不算太大，因为感觉总体杠杆率还算好，房地产去库存效果还不错，再加上行政手段，总体的资产维持的压力还算好。

现在看来，这个去库存真的是十分之高明啊，大幅度降低了系统性的风险。只要能保障就业，就基本上没啥大问题，毕竟居民没有公司对现金流那么敏感，降个20%都谈不上生死存亡的。